【負資產】4招避免負資產,教你如何避免輸層樓!

October 26, 2020

對於大部分首次置業買家來說,問銀行借高成數按揭是很常見。若香港各大銀行及按揭保險公司不提供高成數按揭的話,要在本港買樓基本上是沒可能,除非你家底豐厚。近年,經濟持續不明朗加上疫情未有緩和跡象,對於過去幾年都借緊高成數按揭的業主就要相對小心。萬一樓價繼續下滑,業主們就有機會成為負資產。為了解決大家的憂慮,ROOTS上會會為大家拆解何謂負資產及注意事項。

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什麼是高成數按揭?

市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少少(最盡借9成按揭),就要購買「按揭保險」。基本上任何需要牽涉到按揭保險的按揭計劃就稱為高成數按揭。所以,不要被單純「高成數按揭」的只面意思誤導,此名字並不是指借超過幾多成為之高成數按揭,而是如有需要購買按揭保險就已屬於高成數按揭。
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什麼是負資產?

以樓宇按揭為例,負資產指你抵押給銀行的物業市值比尚未清還的本金值為低的資產。若樓價下跌,導致抵押物業變成負資產情況下,就算貸款人將抵押物業變賣,由於物業未能填補市值及本金差價,借款人不但會失去物業,同時要背上這筆負債債項。所以,負資產的情況多少與整體樓市價格掛勾,當大家回想起97年金融風暴、03年沙士、08年金融海嘯時,就不難理解負資產在市場上大量湧現的情況。

現時在新按保計劃(林鄭plan)底下,800萬物業可以借9成,只要樓價下跌1成,借足9成按揭的業主就會變成負資產。

 

高成數按揭如何導致負資產?

假設業主用700萬元入市買樓,向銀行借9成按揭。三年後仍欠銀行按揭500萬元,但因樓價突然大跌,物業市值只得400萬元,就算即時以市價變賣物業亦會欠銀行100萬元,那業主的物業便成為負資產。

而倒過來說,如果按揭成數不高,首期付得夠多,即使在樓市大跌的情況下,你手上的物業價值也有可能跌不穿對銀行的欠款,物業變成負資產的機會則較低。

最普遍成為負資產原因包括:

  • 樓價大跌
  • 用一個物業同時承做多次按揭(二按、三按)

如果物業變成負資產有什麼後果?

銀行有權要求借款人立即填補差額或者清還整筆貸款,俗稱call loan。若借款人無能力滿足銀行要求,銀行有權向法庭申請收樓。不過由於法律程序要耗用不少人力物力,銀行未必會因負資產而即時行使權利。加上有按揭保險計劃保障銀行所以業主們不需要太過擔心。

特別一提,有好多人曾問及甚麼是「按揭保險計劃」?市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少少(最盡借9成按揭),就要購買「按揭保險」。按揭保險不單提供高成數按揭給業主,更保障銀行。按揭保險會為超過6成的按揭部分提供保障。因此銀行唔需要為該貸款承受額外風險。正正係因為咁,按揭保險批核會更嚴格,而倒過來說,按揭保險亦是一個可以讓業主借得更高成數按揭的好方法。

負資產可以賣樓嗎?

如果不幸成為負資產的朋友想賣樓或轉按的話首先一定要補回差價。因為理論上現時銀行借出的貸款應該多於物業市值及貸款餘額,如果不補差價,銀行不會允許你賣樓或者轉按。再者就算即刻轉按,新做按揭的銀行都一定不會批出與現時按揭貸款餘額相約的數字,變相都是要補回差價。

如何避免輸掉層樓?

  • 準時供樓 – 就算高成數按揭物業成為負資產,只要客人準時供樓就會大大減低銀行call loan機會。
  • 買樓支付更多首期 – 如果可以的話可以考慮支付多少少首期減低按揭成數同時減低物業變成負資產機會。
  • 留有備用現金 – 就算物業變成負資產導致銀行call loan,只要有足夠現金旁身可以填補差額避免銀行收樓。
  • 慎防借過高按揭成數 (發展商、財務公司按揭,九成半按揭)- 坊間有發展商或財務公司提供非按保高成數按揭,雖然批核門檻較銀行低(俗稱呼吸plan),但只要樓價回調少少就變成負資產。加上這些按揭非按保擔保所以物業變成負資產後call loan機會極高。

2020最新負資產數字

金管局數據顯示,本港第3季末,負資產住宅按揭貸款宗數199宗,按季增加72宗,增幅近57%。這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。

而從數字上看來,增加72宗已達57%增幅,反映一般置業人士在買樓時其實也相當謹慎,而且留有一手,不容易讓物業變負資產。所以,Roots 上會亦在此奉勸各位在置業時要量力而為,切忌因一時心急借上過高成數的按揭,反倒為自己帶來麻煩。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

 

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