近日香港人移民英國的故事屢聽不鮮，在移民個案當中有不少都是已在香港賣樓，期望到英國置業「換樓」重新出發。對於精明的香港人來說，都應該明白在港買樓和在英國買樓有很多不同的地方要注意。特別是未必能夠 full pay一筆過的朋友，在英國做按揭時就有更多需要注意的地方。今次文章就為各位簡介一下有關英國買樓你需要知道的基本資訊，讓你的海外置業路走得更順利！
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合資格申請英國物業按揭人士及英國買樓程序
在英國，合資格申請按揭的人士基本上和香港類似。當中包括個人、香港成立公司、BVI公司均可向銀行申請物業按揭。一般來說，最常見的是以個人身份在英國申請。當然，如果你有特別的財務需要，例如你本身是香港公司的老闆，或者有離岸公司，同樣也可以在英國申請按揭。
如想了解更多關於英國買樓的程序可以參考這篇文章：【英國買樓天書2021】在英國買樓程序如何？幾時要簽臨時買賣合約？幾時要俾訂金？一文讀通！
英國買樓申請按揭流程
在香港申請按揭比較簡單，亦不需要支付按揭申請費或估價費等費用。而在英國買樓申請按揭比較複雜，審批時間亦比較長，約需要3-4個月（香港按揭審批一般需時3-4星期），建議先申請按揭預先批核，先了解自己的負擔能力再搵樓，可以安心落訂。
想了解更多英國買樓申請按揭流程及費用可參考：【移民英國必讀】香港人英國買樓申請按揭流程你要識！什麼是預先批核？申請按揭時有甚麼費用要付？
英國買樓按揭成數
在英國當地有金融機構提供10成按揭給業主，不過唔講都知要做足100%按揭有好多要求而且利息分分鐘非常高。對於眾多準備移民的香港人來講，這個做法並不普遍。準備買英國樓的香港人應該要預算銀行提供約6成-7成半按揭，而按揭成數未必根據買賣價計算，如果銀行估價較買賣價低，按揭成數會用銀行估價計算。有意在英國買樓的香港人要有心理準備要交3成至4成首期。
當然，特別要提到這裡所說的 3-4 成首期是以英國樓價計算，而英國樓價高與低受很多外在因素影響，包括想買的地區（倫敦樓當然比較貴）、樓宇類型（公寓式住宅和 House價錢有不同）、新舊程度和配套等。由於英國在地理上比香港大得多，買家的選擇同樣地亦多很多。變相來說，我們時常聽到的「英國買樓二百萬港紙都搞得掂」的確是有可能。所以買家們可以先做好詳細的資料搜集，再自行換算樓價並選擇適合自己的心水盤。
英國買樓按揭利率
不論你在香港或英國遞交英國物業按揭申請，按揭利率都會以英鎊結算，因此按揭利率同樣地會根據英國當地銀行利率計算。大部分銀行都會用Bank’s Base Rate + 指定利率計算按揭利率，類似香港H按做法。現時按揭利率大約為Base Rate + 3.5%。Base Rate約0.1%。
除了浮息按揭之外，英國銀行同樣都會提供定息按揭給有需要客戶。
由於利率會根據不同樓宇種類和銀行而有所不同，在此無法一概而論到底英國按揭利率還是香港按揭利率較低。如果各位想比較一下兩地的按揭利率，可以到我們這篇文章了解更多：【按揭利率比較2021】各大銀行按揭回贈及優惠一覽
英國買樓按揭年期
英國物業按揭年期比較沒有準則，一般年期可以做5年至30年按揭。而考慮到按揭年期的時候，各位準買家亦應該要同時了解清楚自己的移民路線圖，例如是是否真的能夠如期取得英國公民身分？長線來說希望在英國哪個地區落腳？這些都會影響你所選擇的按揭年期長度。
英國買樓按揭訂金
處理一般買賣物業需要繳付的訂金之外，銀行同樣地有機會要求按揭申請人在接受貸款之前存入相等於6個月的供款資金於銀行賬戶內作保證金。這筆保證金需要鎖在銀行長達一年的時間。只要業主供款如常準時，一年後可以向銀行申請退回保證金。換句話說，準買家們除了要準備好首期之和各種申請所需的費用之外，也要預備好一筆按揭供款作保證金。對於已經在香港賣樓的人來說可能問題不大，但如果你本身在香港沒有樓的話，就更要留意自己帶去英國的資金是否足夠。
英國按揭Offset Mortgage等同Mortgage Link Account嗎？
在香港做按揭可以同時擁有高息掛鉤戶口（Mortgage Link Account）。與此同時，在英國買樓申請按揭同時亦有類似Mortgage Link Account的Offset Mortgage。
Offset Mortgage利用按揭借款人存入銀行的存款抵消按揭餘額，為按揭借款人減低按揭成本。換句話講，按揭借款人的存款不會賺取一般存款利息，而是用作抵消按揭貸款的餘額。計算公式亦都非常簡單：
按揭餘額 – Offset Mortgage存款餘額 = 需要繳交按揭利息的餘額
(ie. 按揭200萬 – 存款50萬 = 繳交150萬餘額的利息)
不過ROOTS上會希望重申一次，存入Offset Mortgage戶口的資金不會賺取存款利息只會用作抵消按揭貸款，從而為借款人減輕供樓負擔。與此同時，存入Offset Mortgage戶口的資金可以因應按揭借款人需要隨時隨地取出，被取出的資金不會再用作計算抵消貸款額。
值得留意的是，有個別英國銀行可以提供100%的Offset Mortgage。意味著，申請人可以存入與按揭餘額等同的存款，百分百抵消按揭餘額，連樓都不需要供。
英國買樓稅項
在英國買樓需要繳付不同稅項，包括增值稅（Value Added Tax (VAT)）、印花地稅（Stamp Duty Land Tax）、收入稅（Income Tax）、房屋稅（Council Tax）、資產增值稅（Capital Gains Tax），需要在購入物業前計清楚，以免失預算。
詳情可參閱這篇文章了解更多：【英國買樓稅項】英國買樓要交甚麼稅？增值稅、印花地稅、房屋稅點計？小心唔好計錯數！
以上就是在英國做按揭時需要留意的重點，如果各位還有其他關於買樓做按揭的疑問，無論是英國還是香港，都歡迎你WhatsApp或者Email聯絡ROOTS上會了解更多。
