今年越來越多年輕一輩追求更寬敞的生活空間，因此越來越多準買家將目標轉移至村屋或丁屋。可是，村屋及丁屋的業權性質有別於一般私樓，置業人士應該要非常小心避免買錯物業浪費辛辛苦苦賺回來的積蓄。ROOTS上會今文將會為大家重點講解丁屋的大大小小事項，協助各位讀者了解應該如何安全購入丁屋。
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什麼是丁權？
所謂丁權，是指年滿18歲的香港新界原居民的男性後人可以獲得一次在新界以免補地價方式興建村屋的權利。這個權利是源自於新界小型屋宇政策，俗稱「丁屋政策」。有了丁權，只需要配合土地就可以向地政總署申請興建丁屋。不過，近年可用新界土地已被開發得所剩無幾，現時出現了有丁沒有地的情況。
什麼是丁屋？
新界小型屋宇政策，俗稱 「丁屋政策」 ，是香港新界原居民的男性後人（即「男丁」）獲准在私人土地興建的房屋，為香港殖民地時期沿用至今的一項政策。在這個政策下，擁有丁權的人士只要有合資格土地便可向地政總署申請興建丁屋。值得留意，村屋與丁屋並非一樣不能混為一談。一般而言，丁屋是村屋的一種，但村屋不一定全是丁屋。想知道間村屋是否屬於丁屋就首先要釐清間村屋所屬的土地屬於什麼類型。村屋土地一般來講分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」、及「私家農地」。
舊屋地
所謂舊屋地，是指政府於1905年批出的「集體政府租契」中的某些地段，主要土地用途為屋地，多為傳統鄉村的村屋。屋地大小沒有統一標準，一般亦無高度限制。不過一般舊屋地都是兩層高，每層面積不超過435尺。舊屋地業主可以以現況賣出物業或向地政處申請一份「重建批准書」申請重建，將重建後的舊屋地村屋賣出。舊屋地村屋即使有重建不需要補地價，因為土地沒有限制買賣轉讓條款。
舊批地
所謂舊批地，是指政府於1905年之後在新界各區的理民府（即現在的地政處）以拍賣方式出售的土地。同樣地，屋地大小沒有統一標準，但一般都會限制樓層不多於兩層，面積都只有約400呎左右。土地性質與舊屋地一樣沒有買賣轉讓條款，因此買賣不需要補地價。
新批地
所謂新批地，是指政府在60年代後，以獨立合約方式向合資格的新界原居民男丁批出新界官地。新批地上興建的丁屋是需要補地價後才可以買賣或轉讓，因為新批地上的土地合約會列明限制丁屋買賣及轉讓的條款。
私家農地
所謂私家農地，是指政府批准新界農地擁有人在其私人農地範圍內起村屋。一般而言，要得到允許在農地興建村屋，農地必須要在村界範圍內，而申請人必須是合資格香港新界原居民的男性後人（即「男丁」）。這類私家農地上興建的丁屋若在地政處發出滿意紙五年內轉售是需要按照土地合約條款補地價的，不過滿五年後再賣出就不需要補地價。
概括而言，一般來講丁屋只會出現於新批地或私家農地上，而獲批准興建的丁屋需要在合資格男丁所屬的鄉村。而當購入或賣出丁屋是否需要補地價就要視乎該物業的土地條款。不過筆者建議各位事前最好與相熟地產代理及律師樓溝通，避免買錯單位。
丁屋面積限制
有留意開村屋或丁屋的準買家可能會想為什麼每間村屋的大細都一樣。主要是因為興建丁屋時地政總署會限制丁屋的大細及樓面面積。一般而言，丁屋：
- 不得超過3層高
- 高度不超過8.23米（約27呎）
- 有蓋面積不超逾65.03平方米（約700平方呎）
- 露台深度不多於1米
如何興建丁屋？
如欲申請興建新界小型屋宇，申請人需要填寫申請表格給分區地政總署。待獲批興建及完成興建後取得滿意紙，申請人方可入伙。一般而言，申請興建丁屋有三個方式：
- 免費建屋牌照：在本身持有私人農地上申請興建丁屋
- 換地方式批契：以本身持有的私人農地與政府換地獲得在別處批准興建丁屋
- 私人協約批契：若沒有私人農地，男丁向政府申請取得政府的興建丁屋
什麼是套丁？
正如上述所講，現時丁權有好多，但是土地則有限所以擁有丁權的人士不一定能夠興建丁屋。因此，過去有村屋及丁屋發展商向原居民私下購入丁權，囤積大量鄉村式發展用地興建丁屋然後再轉售牟利，即所謂「套丁」。這種出售丁權的操作屬於違法行為。一般套丁流程如下：
- 私下簽訂買賣丁權協議：發展商購入農地及未行使丁權的男丁
- 分割地段：俗稱「鎅Lot」，發展商將持有的農地向分區地政總署申請分割成細小的地段（一般都會統一成為 1,500-2,000 呎的長方形地段），並根據第一點的丁權協議，將該等地段以低價方式轉讓給未行使丁權的男丁
- 申建丁屋：男丁並將手上剛剛用低價購入的土地向地政總署申請興建聲稱自住的丁屋，並申請豁免證明書（Certificate of Exemption，俗稱開工紙）以展開工程
- 完成工程：地政督察驗樓後，獲得完工證（Certificate of Compliance）
- 申請撤銷轉讓限制：男丁獲得由地政總署發出的完工證後，馬上向地政總署申請撤銷禁止轉讓丁屋的條款（俗稱補地價）
- 賣樓：完成上述流程後，發展商將所有完成興建的丁屋包裝成樓盤進行自由買賣，盈利根據秘密協議與男丁瓜分
值得留意，男丁在過程中所牽涉的費用包括補地價都會由發展商負責協助，直至整個套丁程序完成。與此同時，發展商在每個過程完成後都會向男丁繳付一筆報酬。
什麼是飛丁？
所謂飛丁，是指地政總署容許合資格男丁在所屬村附近的 V-zone 地興建村屋，而不一定需要在認可鄉村範圍內興建。不過興建前，男丁需要向地政總署申請並得到該村的村民不反對才可。
上述，我們有提到獲批准興建的丁屋需要在合資格男丁所屬的鄉村，但由於現時全香港有 73 條新界鄉村沒有規劃村界，而根據現行政策丁屋需要建在「鄉村式發展」地帶（俗稱V-zone）及「認可鄉村範圍」（Village Environs，簡稱VE），這些村的原居民只能夠靠「飛丁」去興建居屋。
丁屋如何計算補地價？
早前提及過轉讓丁屋有機會需要補地價，只要確實是否需要補或者要補多少就要視乎批地方式及滿意紙在什麼時候發出。一般來講用私家農地換取批准興建的丁屋在獲批滿意紙五年內賣出丁屋便需要補地價。五年後轉讓則不需要補地價。補地價的計算方法一般用申請轉讓同意書時市值價減去建屋時優惠價。
反之，若男丁用私人協約批契方式獲得興建丁屋的批准，男丁在任何時候轉讓丁屋都需要補地價。補地價的計算方法一般用申請轉讓同意書時市值價減去建屋時優惠價。
值得留意，舊屋地及舊批地村屋轉讓時不需要補地價，而補地價是以整座丁屋計算，不能分層補地價。
買賣丁屋時有什麼需要留意？
購買丁屋時準業主有好多大小事項必須要留意，要小心的位置較購入私樓多。萬一不幸購入錯的丁屋，新買家有機會連屋都入唔到。一般來講，購買丁屋的時候有幾個重點位需要留意：
- 轉讓限制：丁屋根據地契會有轉讓限制，每個丁屋的限制都未必一樣。準業主應該確保購入的丁屋是可以合法地轉讓。
- 路權：丁屋一般都是興建在鄉村或私人土地上，因此丁屋位置可能坐落於有路權才可以達到的地方。不時新聞都有報道新丁屋業主由於沒有路權未能入屋。如果路面坐落於官地上，路面有機會被限制使用。反之若道路坐落於私人道路上，使用者有需要繳付過路費。
- 僭建：丁屋吸引不少人的地方在於可以僭建，不過僭建有機會影響建築物結構構成危險。若丁屋有僭建被政府發現，有機會被釘契，準買家便有機會背負僭建的風險及責任，而銀行有機會發現單位有僭建而拒批按揭。因此，買家應事先了解僭建風險。
- 按揭：丁屋與村屋一樣較私樓成交量低，不時影響單位估價導致銀行估不足，借不足按揭。另外，村屋按揭批核較一般私樓嚴謹，讀者不妨參考以下文章了解村屋按揭。
希望今次的分析可以幫大家深入了解丁屋各個大小事項，如果有其他問題本文未能解答你的話，歡迎按下方 WhatsApp 連結或 Email 電郵聯絡我們了解更多，ROOTS上會是你的最佳樓市及按揭資訊站。
