【供樓利息扣稅】自住/出租物業扣稅懶人包及常見問題！

買樓除了是一種投資工具，業主可同時用供樓利息扣稅。每年暑假臨近報稅交稅的季節都會有不少客戶向我們查詢有關扣稅安排如何可以用盡扣稅額。今次等ROOTS上會帶大家睇睇如何利用供樓利息扣稅啦！

如果各業主對報稅方面有疑問，亦不妨參考以下文章了解更多：【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅是什麼！

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什麼是供樓利息扣稅？

「供樓利息扣除」是坊間的一個常用詞彙，代表「居所貸款利息扣除」。「供樓利息扣除」可以讓業主從薪俸稅及個人入息課稅扣除供樓利息的開支。

什麼是居所貸款利息扣除？

「居所貸款利息扣除」是一項免稅額及稅項扣除。簡單講，如有需要透過應課薪俸税入息或個人入息課税入息中報稅的業主，可以利用所繳付的居所貸款利息從入息總額中扣除減輕稅額開支。

居所貸款利息扣除需要符合什麼資格？

如有需要申請居所貸款利息扣除，申請人必須是住宅物業的業主身份。業主可以是唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人，而該位業主必須要註冊於土地註冊處的土地查冊。第二，住宅物業必須要在香港境內並受到《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位（其他非住宅類型的物業例如工廈商鋪都不符合資格除了同一發展物業內的車位）。第三，該住宅必須要是你用作居住的地方。第四，所繳付的居所貸款利息的有關按揭貸款，是用以購入該住宅。第五，該居所貸款必須要以該物業作為按揭抵押。最後，按揭貸款提供機構必須要以下的認可機構：

• 政府；
• 財務機構；
• 註冊的儲蓄互助社；
• 領有牌照的放債人；
• 香港房屋協會；
• 你的僱主；或
• 經税務局局長批准為認可的組織或協會。

另外，就算業主擁有多個居住地方，業主只能夠選出一個主要居住地方用居所貸款利息扣除。與此同時，若一對配偶各自擁有一所住宅物業，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。 

車位按揭利息可以列入供樓利息扣稅嗎？

可以。只要擁有人的車位是自用而且位於與居所住宅相同的發展物業內便可。值得留意的是，居所按揭貸款利息及車位按揭貸款利息應在同一課税年度作出申索。

供樓利息扣稅上限是多少？

業主的扣稅額是課稅年度實際已繳付的居所貸款利息，但以該課税年度的最高限額為上限。現時最新供樓利息扣稅上限為HK$100,000。

值得留意的是，假設業主是唯一擁有人，居所貸款利息可扣除額是業主在課稅年度實際繳交的居所按揭貸款利息。當然，亦受到上述的扣稅額上限限制。反之，假設業主是聯權共有人或分權共有人，有關的居所貸款利息扣除額以納稅人持有物業業權的比例計算。假如一對配偶聯權共有一個單位，每年的供樓利息開支為HK$120,000，每人可扣除的居所貸款利息款額只有HK$50,000，因利息超出扣稅上限的HK$100,000。之後再用上限除以業權比例。分權共有的情況都是一樣，都應該以業主持有業權的比例計算可扣除的居所貸款利息。

供樓利息扣稅有年期限制嗎？

現時業主可以申請最多20年的居所貸款利息扣除。最好的地方是，業主不需要連續扣20年，可以有需要或者用盡扣稅額上限才申請居所貸款利息扣除。

申請居所貸款利息扣除需要遞交什麼文件？

遞交報稅表時業主是無需要繳交支付利息的證明，但業主需要保留有關記錄至少6年，以便稅務局日後抽查時需要。一般來講，如有需要評稅主任需要以下文件：

• 業權證明；
• 住宅用作你的居住地方的證據；
• 貸款協議書或按揭合約；以及
• 償還貸款單據。

應該什麼時候用供樓利息扣稅？

業主應該根據以下因素去決定是否需要使用供樓利息扣稅額：

• 按揭額
• 按揭還款年期（年期越長供款總利息越多，而供樓利息因本金減少而每年遞減）
• 按揭利率高低
• 未來按揭利率增長
• 課稅年度的總供款數額（確保全年度的利息供款超過HK$100,000）
• 如沒有居所貸款利息扣除需要繳交多少稅

簡單講，只要業主每月的供樓利息超過HK$8,334就應該選用居所貸款利息扣除項目，而全年度的供樓利息應超過HK$100,000。如果業主全年度內只有半年在供樓，就算每月供樓利息超過HK$8,334，但總額未到HK$100,000上限就要認真考慮是否需要用。因為暫時的居所貸款利息扣除只有20年限制，業主可以等下一年用盡居所貸款利息扣除額再扣。再舉個例子，假設業主暫時用不盡扣稅額而有機會樓換樓，可以考慮待換一個更大或價值更高的物業後再用供樓利息扣稅，因屆時供樓利息會有機會接觸扣稅上限。

值得留意的是，就算按揭利率有增加趨勢，都要視乎按揭額及還款年期而定。因有機會本金已經被遞減到一個地步，就算再加息都未必可以將全應課稅年度的供樓利息推至HK$100,000上限。

想知道實際每月的按揭公開有幾多是利息有幾多是本金可以參考銀行提供的按揭供款表。與此同時，我們都會建議業主越早申請越好，因為銀行提供大部分的按揭都是「息除本減」，本金越多利息越多。所以在供樓前期會需要繳交更多的利息。

另一方面，業主應該考慮本身收入在扣除「基本免稅額」的HK$132,000及百分百稅務寬免的HK$10,000後是否需要交稅。如不需要的話就無謂浪費居所貸款利息扣除。等收入提高時再作申請。

換言之，是否應該要用居所貸款利息扣除需要視乎實際情況而定。

如我部分居所用作住宅以外用途應怎麼辦？

根據稅務局的條例，如只有部分住宅用作居住的地方，居所貸款利息需要作適當的扣減。

如按揭貸款並非全部用於購買住宅物業應如何計算？

只有用作購買住宅單位的按揭貸款而衍生貸款利息可以納入居所貸款利息扣除。假如部分的按揭貸款是由套現成分的話，該部分的利息開支不能用作扣稅。若加按前的貸款額為100萬，而加按後為150萬，計算居所貸款利息扣除的時候只有三分之二的利息可以作為扣稅，新增按揭貸款的50萬所衍生的利息支出並不能夠計入扣稅額。

反之，如果業主在按揭過程中申請轉按希望賺回贈，這個過程是不會影響供樓利息扣稅因沒有套現成分而整份按揭貸款都是當初用作買樓用途。

申請樓花即供計劃的按揭可以用供樓利息扣稅嗎？

申請居所貸款利息扣除的住宅物業必須要為已落成物業。樓花算是未正式落成物業，所以答案是不可以。

如單位有其他人幫忙供樓，供樓人士可以扣稅嗎？

只有在土地註冊處註冊的業主才可以為單位申請居所貸款利息扣除。即使單位的按揭貸款是由其他人全數或部分供款，其他非正式業主都不能夠用供款利息扣稅。

業主遞交了報稅表後可以撤回申索嗎？

如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。

已婚人士應如何申請居所貸款利息扣除？

一般而言，已婚人士有四個方法可申請居所貸款利息扣稅。

• 分開計算薪俸税 – 假設已婚人士共同擁有一個物業而選擇分開評稅，兩位可以根據兩人業權的比例各自作居所貸款利息扣稅。
• 合併計算薪俸税 – 若一對夫婦均有應課稅入息，而其中一方的入息低於其可容許扣除的居所貸款利息與個人免税額的總和（即免繳薪俸税），則可以申請合計評税，而居所貸款利息將會從已婚人士的合計應予評税的入息中扣除。
• 提名配偶申索扣除 – 根據《税務條例》第26F條，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課税年度完全沒有應課税的入息、租金收入，或沒有利潤（包括營業虧損），他／她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。提名只限於配偶，例如父親是不能提名兒子申索扣除的。提名必須逐年提出，由提名人在其配偶的個別人士報税表上簽署以示同意。該業主（而非實際獲給予扣除的配偶）將被視為已獲一個課税年度的利息扣除。居所貸款利息扣除只適用於薪俸税或個人入息課税。假若配偶其中一方（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課税收入（如租金收入或業務收入），兩位都必須選擇個人入息課税，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。
• 個人入息課稅 – 如果你和你配偶選擇以個人入息課税方式評税，你們任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息，會先從其入息總額中扣除。未完全扣除的部分將會用以抵銷其配偶的入息總額。若仍有餘額，則該餘額是不可以結轉入未來的課税年度用以抵銷任何一方在該等年度的入息總額。

出租單位可以申請供樓利息扣除嗎？

上述的「居所貸款利息扣除」扣稅選項僅為自住住宅的供樓利息進行扣稅。如果物業是出租物業而且有繳交供樓利息同樣可以進行扣稅。不過，如果要用出租物業利息進行扣稅，納稅人必須要用個人入息課稅方式評稅，不能用物業稅基準扣減物業供樓利息。值得留意的是，個人入息課稅僅限於居住於香港人士，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日。若納稅人長時間居住於外地，就算有為香港物業收租都不能申請個人入息課稅，出租物業供樓利息就不能扣稅，只能以物業稅方式計算。

假如讀者持有的物業是出租用途收取租金，以個人入息課稅方法計稅，可從應評稅淨值中扣減利息（上限：物業應評稅淨值），而且沒有年期限制，與「居所貸款利息扣除」的20年上限不同。應評稅淨值是按租金收入減去差餉及20%的免稅額。

另外假設，業主有一單位自住另有一單位收租，業主可以為自住單位申請居所貸款利息安排扣稅，上限$100,000，最多20年。同時，業主亦可以為收租單位的按揭利息支出安排扣稅，沒有年期上限，扣稅額度上限則為應評稅淨值。

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