根據一手住宅物業銷售監管局，發展商賣樓前需要最少7日前上載售樓說明書於一手住宅物業銷售資訊網及發展商項目網站。話雖如此，樓書當中涵蓋的細節繁多，准買家又應該如何消化當中的細節找出重點？今文ROOTS上會帶大家了解應該如何解讀售樓說明書！
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會
首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請
按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽
智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額
最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊
什麼是售樓說明書？
買一手樓與街市買餸一樣都需要做足功課睇清睇楚，而准買家可以利用售樓說明書，簡稱「樓書」，了解一手樓盤的各個資訊。根據一手住宅物業銷售條例，一手住宅物業的賣家需要在賣樓前不少於7日提供售樓說明書供公眾查閱，並上載於一手住宅物業銷售資訊網及發展商項目網站。
售樓說明書必須根據條例訂明而列出項目的相關內容，官方訂明的內容包括：
- 在決定購置住宅物業前為保障自己而採取的步驟（一手住宅物業買家須知）
- 由差餉物業估價署署長為識別發展項目而編配的門牌號數
- 住宅物業的面積
- 批地文件的摘要
- 橫截面圖
- 項目有關資料
- 申請建築物總樓面面積寬免的資料
一手住宅物業買家須知
在售樓說明書的頭端，准買家第一件事應該會見到一手住宅物業買家須知。這個一手住宅物業買家須知由一手住宅物業條例訂明必須要列出給各位買家查閱。當中的資訊主要圍繞各項購買已落成或未落成一手樓盤的資訊，不過要留意當中的細節只是一個概覽想查閱有關項目的細則就要繼續讀下去。一手住宅物業買家須知內容包括：
- 重要資訊
- 費用、按揭貸款和樓價
- 價單、支付條款，以及其他財務優惠
- 物業的面積及四周環境
- 售樓說明書
- 政府批地文件和公契
- 售樓處內有關可供揀選住宅物業的資料
- 成交紀錄冊
- 買賣合約
- 表達購樓意向
- 委託地產代理
- 委聘律師
- 預售樓花同意書
- 示範單位
- 預計關鍵日期及收樓日期
樓盤項目資料
閱過條例訂明的基本資訊之後，准買家就可以開始查閱與項目相關的資料了。一開始發展商都會列出樓盤的街道名稱及門牌號數、樓層總數、樓層號數、被略去的樓層號數、有否庇護層、及預計關鍵日期。預計關鍵日期代表預計物業落成買家可以收樓的日期，但買家要有心理準備樓盤的預計關鍵日期是可以延期的。
賣方及有參與發展項目的其他人的資料
賣方及有參與發展項目的其他人的資料會列明發展商（賣方）、建築師、承建商、賣方代表律師、及發展項目建造提供貸款的人。
新盤發展項目的設計資料
縮水樓相信大部分讀者都聽過，而一個項目是否縮水主要取決於牆身的厚度因為實用面積是計算圍封牆的厚度。這一欄就可以看清每個住宅物業的幕牆的總面積 (平方米)及每個住宅物業的非結構的預製外牆的總面積 (平方米)。
物業管理資料
想知道那間公司會成為該項目的管理公司可以在這部分查閱。
發展項目的所在位置圖
該項發展項目的所在位置圖會顯示項目附近的設施配套包括發電廠、公眾停車場、公廁、墳場、宗教場所、學校、公園、油氈、污水處理廠等等。
關乎發展項目的分區計劃大綱圖
購買一手樓盤的准買家不少都會希望項目附近未來會有發展空間，想知道項目附近會否有重建、新設施、或其他發展項目可以參考這個部分。這個分區計劃大綱圖會列明項目附近的地皮屬於什麼類型，例如：
- 商業地（C）
- 住宅甲類（R(A)）
- 住宅乙類（R(B)）
- 政府、機構或社區（G/IC）
- 休憩用地（O）
- 綜合發展區（CDA）
住宅類別越高例如甲類的密度就會越高，Comprehensive Development Area (CDA) 的發展會較為大型一般牽涉住宅及商用兩用，需要城規會審批才可以發展。這個大綱圖最適合想知道將來附近環境會演變成如何，或者將來單位景色會否有機會被擋封的准買家。
發展項目的布局圖
這個部分會列出樓盤項目的資訊包括單位坐向方向、露台位置、工作平台位置、冷氣機平台位置、電梯位置、通風槽等。
發展項目的住宅物業的樓面平面圖
想知道項目每層的伙數、升降機數量、單位間隔、廁所浴室的擺位、層與層之間的高度、樓板 ( 不包括灰泥 ) 的厚度都可以在這部分查閱。
發展項目中的住宅物業的面積
這一欄會列出每個單位的實用面積 (包括露台、工作平台及陽台 (如有)) 平方米 (平方呎)。另外如果單位有其他不計算入實用面積的位置都會列出，包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭、庭院等。
發展項目中的停車位的樓面平面圖
不少家庭客買樓都會希望會連車位，這個部分可以解答買家心中對車位的疑問。這個平面圖會列出：
- 住宅上落貨停車位位置及數量
- 商戶上落貨停車位位置及數量
- 垃圾車停車位位置及數量
- 住宅電單車停車位位置及數量
- 訪客停車位位置及數量
- 商戶停車位位置及數量
- 商戶電單車停車位位置及數量
- 住戶停車位位置及數量
臨時買賣合約的摘要
想知道落訂、臨時買賣合約及買樓流程可以參考這部分。一般會列明買方落訂時要支付多少臨時訂金，以及簽訂正式買賣合約條款。
公契的摘要
每個物業都會有訂明的公契，而公契會列明公用設施涵蓋哪裡、屋苑公用地方屬於什麼、單位業權份數、可否飼養寵物、管理公司任期、管理開支計算基準、計算管理費按金的基準、及約滿酬金等等。
批地文件的摘要
公契用作管理單位，而批地文件用作管理土地。由於香港大部分土地有政府擁有，香港政府會在土地上加設條款規範土地用途。一般來講，想知道項目的租契年期、租契條款、用地條件都可以在這 部分 參考。
公共設施及公眾休憩用地的資料
這個部分會列明批地文件有沒有規定須由發展項目中的住宅物業的擁有人出資管理、營運或維持以供公眾使用的設施或休憩用地。如有，管理費必定會較貴。
發展項目中的建築物的橫截面圖
發展項目中的建築物的橫截面圖會用水平線角度展示項目每一層的位置分佈。
發展項目中的公用設施的資料
列出住客會所、花園、遊樂地方的位置、有蓋及無蓋面積。
裝置、裝修物料及設備
這 部分 會列出外部裝修物料包括外牆、窗框、窗台、花槽、陽台、露台等。同時亦會列明單位室內裝修的材料，包括項目大堂、內牆、天花板、內部地板、浴室、廚房、睡房、升降機、信箱、垃圾收集。如單位有提供設備，亦會列明廚具、潔具等等。
有關資料
最後樓盤如有任何噪音消減措施、放置室外冷氣機、建築裝飾、招牌及招牌板、喉管、大廈保養系統操作、綠化範圍、公共行人通道等都會在這 部分 列明。
概括而言，售樓說明書基本上涵蓋了所有准業主需要知道的樓盤資料。值得留意，樓書是會定期更新所以買家必須要確保得到的樓書是最更新的版本。希望今次的分析可以幫大家深入了解售樓說明書，如果有其他問題本文未能解答你的話，歡迎按下方 WhatsApp 連結或 Email 電郵聯絡我們了解更多，ROOTS上會是你的最佳樓市及按揭資訊站。
