實用面積同建築面積兩個專業名詞大家都應該聽唔少，不過究竟當中有什麼分別？什麼時候需要用實用面積？什麼時候要用建築面積？ROOTS上會今次就會為大家講清講楚，睇完下文之後包保各位唔會再搞錯！
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什麼是「實用面積」？
為打擊發展商透過「建築面積」誇大單位空間大小，以及將非單位內的空間納入單位空間計算，政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》，規定所有住宅物業必須要以「實用面積」計算。
實用面積（Saleable Area），是單位使用的樓面面積。根據《一手住宅物業銷售條例》（條例）下，實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積，但不包括單位以外的面積。單位以外的面積包括車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等。
可能讀者這個時候會問，牆身又如何計算使用面積呢？一般來講牆身有兩個計算方法，視乎牆身是用作分隔相鄰單位還是公用部分。假設牆身是分隔兩個單位，實用面積是由相鄰單位共有的分隔牆的中線起計單位以內的面積。另一邊廂，假設單位位於大單邊或牆身是用作分隔公用部分，實用面積需要由牆身外部開始量度，牆身的總厚度需要計入單位的實用面積。
值得留意的是，單位內的間隔牆及支柱亦應包括在實用面積內。同時，參觀示範單位時，發展商在售樓說明書都會列明露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 的面積。露台、工作平台或陽台的樓面面積，須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。
什麼是「建築面積」？
「建築面積」或「總樓面面積」，又稱 Gross Floor Area，主要是按照《建築物條例》用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展規管，「建築面積」會有不同的解釋。而在售樓書上的「建築面積」則沒有統一的計算標準。以往發展商無論起住宅、工廈或寫字樓都會將所有公共空間包括走廊、停車場、大堂、垃圾房計算在「建築面積」裡面。這個做法出現了「建築面積」大，但實際的單位「實用面積」低的情況，俗稱「發水樓」。
什麼是「發水樓」？
發展商在香港買地時是需要根據地積比率計算總樓面面積以及其價值，不過建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。因而，發展商買地的時候有機會可以不需要繳付獲寬免樓面的價值，但將獲寬免的面積範圍銷售給買家。換言之，發展商利用酌情權建造發水樓，建築面積通常包括會所、公用走廊、平台花園、垃圾房、電梯大堂等。發展商需然不需要為這些公用部分繳付地價，但可以將這些部分列入為建築面積然後賣給買家。
為限制各發展商建造發水樓，屋宇署於2011年4月1日推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考，可獲寬免樓面面積的設施（不包括停車場），上限比例由2至3成不等，統一降低至1成。
什麼時候會用建築面積？
根據現時規例，只有住宅單位需要用「實用面積」計算發售，其他物業種類例如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不受限制。換言之，買家需要留意買其他物業種類時需要留意單位的實用率，不要盲目跟從「建築面積」。
如何查詢單位的實用面積？
現時發售的一手單位都必須要以「實用面積」發售，因此想知道單位的實用面積可以透過發展項目的售樓說明書查閱。
至於購買二手樓的朋友可以透過差餉物業估價署的物業資訊網，找到二手樓的實用面積。
低層單位與高層單位的面積有什麼分別？
「實用面積」是根據單位外牆內的空間，但由於低層單位的牆身因結構承重需要而較高層厚，所以就算低層單位「實用面積」與高層一樣，可用的空間都會較小。
新樓與舊樓實用性有什麼分別？
有留意開樓的讀者應該聽過不少老人家講即使「實用面積」一樣，舊樓較新樓實用。主要是因為舊樓有機會少了露台或工作平台，開則較四方，而且舊樓牆身有機會較薄，新樓有機會用較厚的玻璃幕墻設計，所以感覺及實際上可用空間小了。
平面圖實用面積與真實情況有差距？
售樓說明書裡面所顯示的實用面積有機會比單位實際情況有差距，因為樓書裡面的尺寸不會將單位的裝修物料例如地板或批盪計算在內。
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