Home物業種類【居屋按揭攻略】一文了解綠白表按揭年期、成數、壓測、擔保期!

【居屋按揭攻略】一文了解綠白表按揭年期、成數、壓測、擔保期!

香港樓價高企就係人都知,到底小市民可以如何較容易上車?房委會提供居屋給市民申請,一般會是私人市場的樓價六至七成。無論一手居屋、二手居屋在市場上都是非常受歡迎,整個購買程序並不是如你想像中這麼簡單。如果你真係有幸被抽中揀居屋,就算你真係揀埋樓,你都仲差一步先可以成為真正的業主,這一步就係「上會」。除非你有足夠資金full pay,如果不是的話,你需要向銀行借錢才能完成買賣程序。想知道如何邁進最後一步申請居屋按揭成為業主?等ROOTS上會教教你。

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申請居屋按揭6大要點

申請居屋按揭較私樓按揭繁複,因為居屋有分綠表買家、白表買家,而且購買一手或二手居屋亦會影響最終居屋按揭批核情況。我們不希望在此太過深入探討整個購買居屋各項須知,但為方便各位讀者,筆者將會列出不同影響申請居屋按揭的要點:

1. 綠表白表買家身份可影響最高居屋按揭成數及年期

綠表居屋按揭成數及還款年期

一般來講,購買居屋的買家可以劃分為兩種:「綠表」及「白表」。綠表買家一般為公屋住戶及出租屋邨住戶,而這類型的住戶可以透過交還公屋給「房委會」用作換取購買居屋的資格。值得留意的是,綠表資格買家有別於白表買家不需要通過資產及入息審查,而可以借最高95%按揭。只要是房委會未補地價的居屋,無論是一手居屋或者二手居屋都可以借95%按揭。房協居屋就有所不同,轉頭我們會在下方再講。

 最高按揭成數最長還款年期
未補地價一手居屋95%按揭25年
未補地價二手居屋95%按揭25年

白表居屋按揭成數及還款年期

購買居屋可以通過綠表之外亦可以通過白表。正如上述所講,「白表資格買家」一般都是私營房屋的住戶或公屋住戶的家庭成員。只需要通過資產及入息審查的白表人士都可以購買房委會或「房協」的居屋。每年推售居屋之前, 「 房委會 」 及「房協」都會制定最高資產及入息水平。只要符合 「 房委會 」 及「房協」 制定的資產及入息水平,白表買家可以申請最高90%按揭。

 最高按揭成數最長還款年期
未補地價一手居屋90%按揭25年
未補地價二手居屋90%按揭25年

2. 居屋種類可影響最高按揭成數及年期 (未補/已補/一手/二手)

未補地價一手居屋按揭成數及還款年期

一手居屋代表第一次從房委會出售給香港市民的居屋。無論你是白表買家或綠表買家都可以有機會購入一手居屋,而且從房委會購入居屋都可以享有低於市價的折扣優惠。綠表買家購入一手居屋的時候可以申請最高95%按揭,較白表買家的按揭申請較為優惠。白表資格買家可以申請最高90%按揭,而綠表白表均可申請最高25年按揭。

未補地價一手居屋最高按揭成數最長還款年期
綠表95%按揭25年
白表90%按揭25年

未補地價二手居屋按揭成數及還款年期

申請二手居屋按揭就較為複雜。首先購入二手居屋的買家一般分為「綠表買家」或「白居二買家」。這兩種合資格人士可以從未補地價的居屋業主以免補地價方式購入二手居屋。值得留意的是,每個單位及居屋項目都設有不同的轉讓限制,買賣家雙方必須確保買賣單位的時候單位不再受房委會設立的轉讓限制所局限。倘若單位在轉讓時尚未通過轉讓限制,交易必然會被律師樓叫停。

在按揭方面,購入二手居屋的買家必須要留意,倘若想借盡95%或90%按揭及借足25年,盡可能情況下不要購入由首次發售日期起計超過20年的單位。現今銀行在審批按揭時候都會用居屋已發售幾多年去計算居屋可否借足按揭。如果居屋單位由首次發售日期起計超過20年,買家可能未必能夠同時借盡按揭成數及年期,需要兩者取其一。如果居屋單位樓齡較舊,銀行分分鐘只能借最多的60%按揭。

  • 由首次發售日期起計不超過20年的居屋單位,可以借足25年及95%/90%按揭
  • 由首次發售日期起計介乎20-30年的居屋單位,在餘下的擔保期批9成按揭,擔保期過後就要補回差價令到按揭餘額不超過樓價6成,除非已償還按揭超過樓價的4成;或者,一次過做較短按揭年期及較低按揭成數確保擔保期過後按揭餘額在樓價6成內
  • 由首次發售日期起計超過30年的居屋單位,只能借6成按揭
未補地價二手居屋最高按揭成數(視乎首次發售日期 )最長還款年期
綠表95%按揭25年
白表90%按揭25年

由於政府的擔保期只有30年,不論你係綠表或者白表,如果您的二手居屋由首次發售日期起計已經超過20年,銀行會下調按揭成數並縮短借款年期。換言之,業主有機會做唔到9成按揭和借25年。一般來講,這個情況申請人可以選擇9成按揭或者25年期的按揭,並不能夠同時擁有。與此同時,值得留意居屋首次發售日期與樓齡有機會不一樣,而且一個屋苑可以有不同的首次發售日期,所以千萬不要將兩者混淆。

樓齡過高的未補居屋最多只能夠做6成按揭。想知道你能為心儀居屋單位借幾多按揭成數與年期的話,可以WhatsApp我們查詢,因為不同屋苑不同首次發售日期,估價及計算方法都會有所不同。

已補地價居屋按揭成數及還款年期(自由市場)

由房委會發售的居屋都是屬於未補地價。未補地價居屋受到房委會的轉讓限制,如果業主要出售未補地價居屋單位,只能夠發售給 「綠表買家」或「白居二買家」。 不過,所有的限制只需要通過補地價就可以通通解除。補地價簡單講就是將原先房委會出售單位的免地價還給房委會。只要業主補回地價,該居屋單位就已經成為私樓,可以通過自由市場買賣。

購買已補地價居屋的買家在申請按揭的時候與一般私樓按揭申請無異,可以通過按揭保險公司借高成數按揭借足30年,同時買家需要通過壓力測試而且需要繳交按揭保費。通過壓力測試代表買家需要計算供款與入息比率,不過好處是買家如有需要可以添加擔保人或借款人

最高按揭成數最長還款年期
已補地價二手居屋90%按揭30年

3. 房協居屋按揭成數及還款年期

房協樓本身與居屋單位類似,不過在按揭審批過程就大大不同。購買房協單位最多可以申請90%按揭,而且可以申請30年按揭,不過由於沒有政府擔保,房協居屋按揭申請人需要通過壓力測試。而且購買二手房協樓借高成數按揭的話需要繳交按揭保費,購買一手房協樓則不需要。

最高按揭成數最長還款年期
房協居屋90%按揭30年

4. 居屋按揭利率

政府規定 居屋按揭 只能用P按,不能有H按。現時最優惠利率為P-2.75% (P=5.25%), 或 P-2.5% (P=5%),即實際按揭利率約為2.5%。

居屋按揭利率2.5%

5. 居屋按揭壓力測試及按揭保費

有留意開樓市及按揭市場的讀者都應該知道買私樓要申請高成數按揭的業主需要通過壓力測試及繳付按揭保費。不過對於有意購入居屋的讀者就要重點留意,因為視乎居屋的狀況,壓力測試要求都不同,同時按揭保費的處理方面都會有所不同。

簡單講購買任何未補地價的居屋基本上都不需要繳付按揭保費就有機會可以借盡95%或90%按揭,唯獨購入房協一手居屋的朋友就需要留意入息要通過壓力測試方可獲得按揭批核。至於購入房協二手居屋或者已補地價居屋的人都需要通過壓力測試而且借高成數按揭需要繳交按揭保費。

是否需要壓力測試?是否需要按揭保費?
未補地價一手居屋不需要不需要
綠置居 (一手樓)不需要 不需要
未補地價二手居屋(白居二/綠表第二市場)不需要*不需要
房協新一手居屋需要不需要
房協二手居屋(白居二/房協第二市場)需要需要
已補地價二手居屋(自由市場)需要需要

*最後值得留意的是,未補地價的二手居屋如果由首次發售日期起計後超過20年導致銀行借不足成數或年期,甚至乎只能借最多60%按揭的話,按揭申請人有機會需要通過壓力測試。

6. 居屋按揭擔保人

在私樓按揭的世界,由於樓價較貴而且需要通過壓力測試,銀行願意接納申請人加借款人或擔保人以通過壓力測試。反之,購買居屋的時候只要單位在政府擔保期內申請人不需要擔保人,唯獨是房協二手居屋或者已補地價居屋就可以加擔保人因為需要通過壓力測試。

可否加入擔保人?
未補地價一手居屋不可
綠置居 (一手樓)不可
未補地價二手居屋(白居二/綠表第二市場)不可
房協新一手居屋可以
房協二手居屋(白居二/房協第二市場)可以
已補地價二手居屋(自由市場)可以

居屋按揭常見問題FAQ

什麼是政府擔保期?

房委會為居屋作擔保30年(由首次發售日期起計),在擔保期內即使高齡人士申請按揭都不用扣減還款年期。如果業主在期間斷供,房委會代為向銀行還款。加上有政府作擔保,即使申請高成數按揭都不需要購買按揭保險。在於處理一手居屋按揭申請,因為有政府的30年擔保,銀行係唔會要求申請人通過壓力測試。申請人只需要符合綠表和白表的入息及資產限制,只需要申報收入可以應付供樓開支便會批出貸款。

申請居屋按揭需要提供工作或入息證明嗎?

申請者需要申報入息以證明有能力供樓,銀行未必會要求入息證明文件。如果申請人無收入可以向銀行申報家庭的總收入作為證明。不過,如果買家沒有收入或被銀行發現有外債例如,私人貸款或信用卡數,而每月供款額佔超過5成收入,銀行有機會要求加親屬作為「諮詢人」,計算「諮詢人」收入。

無收入或已退休人士可以買居屋並申請按揭嗎?

每年不少香港人都希望通過綠表或者白表購買政府每年推售的居屋。由於每年推售的一手居屋都有政府擔保,在政府擔保期的居屋買家基本上都可以購買居屋並且申請按揭。在按揭程度購買一手居屋的綠表或者白表買家都可以申請最高95%或90%按揭,而且可以申請25年。就算買家已經退休或者沒有收入,綠表買家或者白表買家可以向銀行申報家庭的總收入作為證明。

不過值得留意的是,政府擔保期只有30年,而且由首次發售日期起計超過20年的居屋單位較難借盡95%/90%及25年按揭。保守起見,ROOTS上會建議各位退休人士或者年紀較大人士選擇一手居屋而避免購入樓齡(由首次發售日期起計)較大的居屋單位。

TU信貸評級低或破產人士可以申請居屋按揭嗎?

TU信貸評級低或破產人士可以申請,但只有部份銀行會接受破過產或信貸評級較低的申請人。

居屋可以申請轉按或加按嗎?

需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因:

  • 醫療開支
  • 家庭成員教育開支
  • 殮葬費
  • 贍養費開支
  • 面臨財政困難

居屋有轉讓限制嗎?

根據房屋署,居屋單位的業主可以根據由房委會首次將單位售予業主的轉讓契據(下稱「首次轉讓契據」)簽署日期起計的年期,透過不同途徑出售單位。最近於2019年推出的單位有以下限制:

由首次轉讓契據日期起計兩年內業主須在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場以不高於列於首次轉讓契據的原來買價出售單位予房委會提名的人。
由首次轉讓契據日期起計第三至第十年內業主須在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房委會提名的人。
由首次轉讓契據日期起計十年後業主可在無須繳付補價的情況下,在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房委會提名的人。 業主亦可在繳付補價後於公開市場出售單位。

由於不同年份落成的屋苑項目有不同限制,詳情請瀏覽房委會官方網站

以上就是在香港買居屋,有關按揭申請的主要流程和資訊。由於和私樓一樣流程都大同小異,只是細節上有些不同,所以各位相信都不會對於按揭申請的資訊太過陌生。不過,如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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【BLUE COAST】港島南岸第3期|黃竹坑站|深水炸彈價會否再現?

長實與港鐵合作發展的BLUE COAST即使推售,市場關注長實會否如飛揚二期一樣,推出「深水炸彈價」?BLUE COAST為黃竹坑站港島南岸第3期的3B期項目,提供642伙,戶型包括兩房至四房,有興趣的話就要留意本文喇! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 BLUE COAST 基本資料 地址黃竹坑香葉道11號發展商長實、港鐵座數2座(1A、1B座及2A、2B座)伙數642伙實用面積452 - 1,267呎戶型兩房至四房預計關鍵日期2025年12月31日校網小學:18校網;中學:南區 BLUE COAST 分析 BLUE COAST 提供兩房至四房戶型,主打三房單位,佔全數單位超過7成。 房型實用面積伙數比例兩房452 - 454呎50伙8%兩房一套538呎60伙9%三房一套728 - 1,006呎474伙74%四房一套1,226 - 1,267呎58伙9%共642伙100% BLUE COAST 價單 BLUE COAST 價單尚未公布,待更新。 BLUE COAST 示範單位 BLUE COAST...

【SEASONS PLACE】日出康城12A期|首批平均呎價1.41萬|會德豐地產

日出康城為新盤供應重鎮,由會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城第12A期項目命名為「SEASONS PLACE」。SEASONS PLACE共提供650伙,主打戶型為一房及兩房。首批折實平均呎價$14,188,創近5年同區新盤首批折實平均呎價新低,貼近二手價開售,對SEASONS PLACE有興趣的話就要留意本文啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 SEASONS PLACE 基本資料 地址新界將軍澳康城路1號發展商會德豐地產、港鐵座數2座(3A、3B座)伙數650伙實用面積282 - 665呎戶型一房至三房,另有特色戶預計關鍵日期2025年10月31日校網小學: 95校網 ; 中學: 西貢區 https://www.youtube.com/watch?v=G9iSK4w14Fk SEASONS PLACE 戶型分析 SEASONS PLACE提供一房至三房戶型,主打一房及兩房單位,佔全盤近9成。 房型實用面積伙數比例一房322 - 338呎240伙37%兩房437 - 495呎337伙52%三房一套665呎48伙7%特色單位282 - 665呎25伙4%共650伙100% SEASONS PLACE 價單 於2024年3月14日(星期四),SEASONS PLACE公布首張價單,共涉及130伙,包括38伙一房、87伙兩房、5伙三房,實用面積由323至665呎,價單定價由508.1萬至1,112.8萬,呎價由$15,426至$16,768,以最高折扣12%計算,折實售價由447.2萬至979.3萬,折實呎價由$13,576至$14,757,折實平均呎價$14,188,比起早前「凱柏峰III」首張價單折實平均呎價$16,938低約16%。 於2024年3月17日(星期日),SEASONS...

【綠置居2023】市價52折 長沙灣麗玥苑7.7萬首期即可上車!鑽石山啟鑽苑/馬鞍山錦鞍苑/油塘高宏苑貨尾

https://youtube.com/shorts/Ry5C9-H3g4c 有消息指,房委會最快於今年首季接受新一期綠置居(綠置居2023)的申請,計劃以市價52折出售。綠置居2023當中包括市區盤長沙灣麗玥苑,合共提供2359個單位,預計於2027年入伙。此外,房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位。我們會於本文詳盡介紹綠置居2023的資料,有興趣的你不要錯過! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑資料 地址長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤座數3座伙數2359伙實用面積280呎 - 646呎折扣率48% (52折)售價154萬 - 461萬平均呎價6470元預計關鍵日期2027年4月30日 綠置居2023長沙灣麗玥苑位於長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤,鄰近深水埗公園、西九龍裁判法院及長沙灣蔬菜批發市場。長沙灣麗玥苑共有3座,可提供2539伙,實用面積介乎280呎至646呎,折扣率為48%,即市價52折(居屋2023為市價62折),售價為154萬至461萬,平均呎價6470元,預計關鍵日期為2027年4月。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑實用面積及伙數 實用面積伙數280 - 313呎850伙 (36%)317 - 425呎1084伙 (46%)452 - 614呎348伙 (15%)646呎77伙 (3%) 政府早前宣佈,於2026年至2027年起落成的資助出售房屋,一般實用面積至少需要有280呎,所以長沙灣麗玥苑的單位實用面積為280呎至646呎,當中77伙為646呎的大單位,可以間成三房,而面積317-425呎單位佔最多,合共提供1084伙,佔總數46%。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑交通、民生配套 綠置居2023難得推出市區盤,由長沙灣麗玥苑步行至港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘,步行5分鐘亦可到附近巴士站、小巴站。長沙灣麗玥苑鄰近麗翠商場,設有25個商舖,包括餐廳、超級市場、診所等,配套完善。 綠置居2023貨尾單位 屋苑伙數*實用面積鑽石山啟鑽苑100伙184至479呎油塘高宏苑7伙192至287呎馬鞍山錦柏苑108伙184至280呎 *啟鑽苑、錦柏苑及高宏苑可供出售的重售單位數目可能有所更改並可能多於上述數字,上述數字截至2024年1月31日。最終可供出售的重售單位資料,將於開始選購單位前公布。 該3個屋苑開售時以41折定價,現改為52折,即平均呎價比初售時高約一成。 綠置居2023租置計劃回收單位 綠置居2023亦會提供400個租置計劃回收單位,單位定價為14萬至123萬,為市價1.5折至2折。 綠置居2023時間表 綠置居2023申請日期:2024年3月28日至4月17日 綠置居2023攪珠日期:2024年第二季 (確實日期有待公布) 綠置居2023揀樓日期:2024年第三、第四季 (確實日期有待公布) 綠置居2023申請方法及費用 綠置居2023可透過網上申請、親身遞交或郵寄申請,綠置居2023申請費用為270元。 綠置居2023申請資格 房委會轄下公屋住戶; 房協甲類出租屋邨的住戶; 下列持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士:-...