根據房委會最新文件顯示，房委會的貸款保證除涵蓋「最優惠貸款利率計劃」（P按）之外，亦有機會推展至「同業拆息計劃」（H按）。換言之於 2022 年第 4 季揀居屋的買家有機會可以選擇採用 H按申請按揭。有留意開樓市的朋友應該知道在低息環境底下 H 按按揭較 P 按按揭優惠。但對於新居屋買家是否應該選擇 H 按？H 按是否真的有著數？ROOTS上會今文與各位一一拆解！
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居屋H按
居屋2022揀樓在即，如果大家對於居屋程序有任何問題可以參考我們的居屋2022常見問題。不過，有留意開居屋的讀者應該知道現時購買房屋委員會出售的居屋不可以選擇行「同業拆息按揭計劃」，俗稱「H按」，而只能夠選擇「最優惠利率按揭計劃」，即「P按」，因為政府不為「H按」進行貸款保證擔保。換言之，過去的資助房屋買家只能夠選擇供「P按」的 2.5%，對比「H按」的利率貴。
有意了解 「H按」及「P按」分別可以參考另一篇文章按揭利率「P按」及「H按」。
不過，房委會已於4月6日向為資助出售單位計劃一手市場及第二市場計劃買家，提供按揭貸款的銀行和財務機構發出信件，載述主要執行條款及暫定推行日期。受惠對象除包括「居屋2022」新買家外，資助出售單位的現有按揭人、現有業主和一手市場及第二市場計劃新買家，亦可獲財務機構提供「H按」。換句話講，2022年11月1日起新做的居屋按揭可以選擇「H按」。
根據香港銀行公會顯示 2022 年 6 月 24 日的一個月 HIBOR 利率為 0.875%。融入一般銀行「H按」計劃 H+1.3% 計算，使用「H按」的業主需要供約 2.1%。按實際數字上睇，「H按」較「P按」著數只有好少，但是相對於早些年，兩個按揭計劃的利率相差已經大幅收窄。早年在市場流動資金較為充裕的日子 HIBOR 接近 0%，所以業主只需要供約 1.4%，平 PRIME 按揭計劃 超過 1%。
由於 HIBOR 有好大程度上取決於美元走勢，在面對加息周期，加上較為浮動的 H 按利率，「H按」較「P按」平的日子應該所剩無幾，除非「P按」的 PRIME 同步跟隨美元加息。這個時候讀者可能會想，既然兩個按揭計劃利率有機會一樣又何必大費周章。值得留意的是，除了利率計算方式不一樣，「H按」與「P按」計劃其中一個最大的分別在於現時銀行提供的「H按」計劃是設有封頂位。現在承做按揭的「H按」一般都會設有 2.5% 的封頂位。換句話講，就算 HIBOR 飆升至 5%，甚至乎 10% 都好，業主都只需要供 2.5%。反之，「P按」就沒有設有封頂位，所以如果銀行調整 PRIME 利率，業主都有需要供貴息。在這個情況下，新居屋買家無論如何都應該選擇「H按」。至於現時的居屋業主是否需要實行轉按由「P按」至「H按」？
居屋轉H按
正如上述，「H按」計劃雖然越來越靠近「P按」利率，在供息上沒有太大優惠，但在封頂位層面可以保障業主所以轉按至「H按」連同其他費用都除笨有精。不過實際操作上，現時行「P按」的居屋業主是否又可以向銀行申請轉按至「H按」呢？根據房屋委員會的規例，未補地價的資助房屋若要轉按必須先向房委會支付 2,000 港元的行政費作申請轉按用途。無論申請成功與否，行政費都不能獲得退回。
獲得准許轉按之後，便可向銀行申請轉「H按」。除了行政費之外，讀者不要忘記過程需要透過律師樓處理，所以同時亦需要繳付律師費。另外值得留意的是由於居屋只有政府擔保 25 年，從新轉按的按揭年期未必能夠同樣做 25 年。實際年期就要視乎居屋單位的首次發售日期。而由於過程需要牽涉房委會批核轉按的同意書，過程有機會需要花費 3 至 6 個月的時間。
居屋轉按套現
除了轉按，居屋業主可否同時套現呢？一般而言，居屋轉按套現過程較為繁複，同樣需要房屋委員會批准，而且業主需要有特定原因才會批核。對房委會而言，特定原因包括需要支付醫藥費、殮葬費、債務、孩子出國讀書費用等等。其他原因的話，房委會基本上都不回批核。
概括而言，不論你是新居屋買家還是現任居屋業主，申請新買賣「H按」或轉按至「H按」的現時主要目的不是節省利息因為「H按」與「P按」已經非常接近，反而是保障自己萬一銀行在將來日子加息，「H按」的封頂位 2.5% 都可以確保不需要捱貴息。
希望今次的分析可以幫大家深入了解居屋H按，如果有其他問題本文未能解答你的話，歡迎按下方 WhatsApp 連結或 Email 電郵聯絡我們了解更多，ROOTS上會是你的最佳樓市及按揭資訊站。
