買樓借按揭並不單只是業主的事，按揭擔保人是誰都會影響按揭批核。今時今日大部分的香港人買樓都是因為有了另一半希望組織家庭，而這另一半更成為很多香港人買樓必備的先要條件。簡單地說，合二人之收入計算要通過銀行供款與收入比率和壓力測試的機會總比自己一個扛著整筆按揭貸款輕鬆得多。那到底這另一半是在這上車買樓的過程中擔當著什麼重要的角色呢？等 ROOTS 上會同你一一講解！
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
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什麼是按揭人、按揭擔保人、按揭借款人？
| 按揭人 | 擔保人 | 借款人 | |
| 解釋 | 憑業主的身份取得按揭貸款為按揭人（可為單人／聯名按揭）。 | 當按揭人或借款人收入不夠計算壓力測試時可以加入第三方作按揭擔保人（若借款人未能履行貸款精神準時還款，擔保人必須背負該合約責任）。 | 有責任還按揭貸款的人（而並非必要為業主）。 |
| 例子 | 例子1：何生與何太打算買入物業A作結婚後自住之用，如果買賣合約上只由何生簽署，按揭人會是何生一人，何太可以作為按揭擔保人；如果買賣合約上由何生及何太共同簽署，按揭人將會是何生何太聯名申請。 | 例子3：黃先生打算購入物業C作為自己首次置業的投資，價值500萬。只有150萬作為首期的他需要貸款350萬，但因為自己月入2.2萬不夠通過壓力測試，需要加上哥哥月入2萬作擔保人方可達標。在這個例子，黃先生會是按揭人和借款人，哥哥則為按揭擔保人。 | 例子2：已退休的陳生與陳太聯名持有物業B並希望利用物業B套現資金幫助兒子周轉生意。因只有兒子能夠證明有穩定收入，貸款將會有陳生與陳太作為按揭人和兒子作為借款人。兒子應負責每月供款，陳生陳太並沒有償還貸款的責任。 |
為什麼要加按揭擔保人？
加按揭擔保人一般有兩個好處：
- 業主收入不夠過壓力測試的話可以加擔保人的收入納入計算壓力測試
- 借款人年紀太大會影響按揭批核年期，在這個情況加按揭擔保人的話有機會可以用擔保人年紀75減，將貸款年期拉長減輕按揭供款負擔
按揭擔保人及借款人有什麼分別？
在表面上，兩者的責任及身份都是差不多。只要業主未能償還按揭貸款，擔保人及借款人均要背負償還貸款的責任。不過在甩擔保人或借款人的過程中有些不同。一般來講，銀行不可以直接甩借款人，如果要甩借款人就需要透過轉按去另一間銀行才可以。反之，只要業主收入夠過壓力測試，有些銀行可以直接讓業主從按揭裡面剔除擔保人，就算在罰息期內都不需要透過轉按甩擔保人名。這個做法節省時間及律師費。
什麼人適合做按揭擔保人？
- 父母做按揭擔保人 – 但要留意，如子女剛出社會工作一兩年，而父母的收入較高的話，銀行有機會會以父母的年齡計算還款年期，變相令還款年期較短。
- 夫婦做按揭擔保人 – 就算夫婦其中一人為無收入業主，另一位為借款人或擔保人，只需要確保收入穩健都有機會獲批。
- 未婚夫妻
- 兄弟姐妹
按揭擔保人有什麼要求條件，與業主一定要親屬關係嗎？
銀行審批按揭時沒有明文規定擔保人一定要與業主有任何關係，不過根據 ROOTS 上會的經驗所得，如果擔保人與業主有近親或親屬關係，審批過程會比較容易。親屬關係包括父母、兄弟姐妹、配偶或子女。值得留意的是，如果你需要透過按揭保險公司申請高成數按揭，擔保人的關係就必須要有親屬關係。值得留意的是，有時候按揭擔保人可以是男女朋友或未婚夫妻。
除了需要有特定關係之外，按揭擔保人最好是一些有良好信貸評級記錄及穩定收入的人士。如果按揭擔保人為破產、自僱或沒有薪俸稅單人士都會影響最終按揭批核機會。
按揭擔保人如何影響按揭成數及壓力測試？
借款人或按揭擔保人本身已擁有或擔保另一物業的話，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試則有機會收緊。一般來講，當按揭擔保人已經有物業按揭在身，為新業主擔保按揭時在不需要按揭保險的情況下按揭成數是需要扣減一成。例如樓價700萬的按揭申請一般最多借6成，加有按揭的擔保人就變成借最多5成，另外壓力測試將會收緊至40%/50%計算。反之，如果用按揭保險借高成數按揭的話可以不扣減成數借最多9成按揭，不過壓力測試就會用35%/45%計。在這個情況要通過壓力測試就會非常困難。
| 擔保人沒有按揭（非按保） | 擔保人沒有按揭（按保） | 擔保人有按揭（非按保） | 擔保人有按揭（按保） |
| 最多6成按揭 壓力測試50%/60% |
最多9成按揭 壓力測試50%/60% |
最多5成按揭 壓力測試40%/50% |
最多9成按揭 壓力測試35%/45% |
申請按揭時擔保人有人數限制嗎？
實際上是沒有，不過如果你遞交的申請有超過三個或以上按揭擔保人就有機會影響按揭保險公司對你的信心，繼而影響按揭批核。
按揭擔保人有年齡限制嗎？
如果按揭擔保人年過60而又要申請高成數按揭（有按揭保險）的話，較年輕的業主按揭申請者的月入一定要大於每月供款才有機會獲批。如過不需經由按揭保險申請，就算年輕業主收入不夠供款有較年長的父母作擔保，銀行多數可接受申請，亦可以最長借足30年還款期。
按揭擔保人的債務會影響按揭批核嗎？
如果按揭擔保人本身已經有按揭在身，為其他人擔保按揭時需要加入本身的每月按揭供款用落計算供款與入息比率及壓力測試。另一邊廂，如果按揭擔保人有其他私人貸款等外債，該每月供款都會納入壓力測試計算。 ROOTS上會建議業主審慎選擇合適的按揭擔保人，因為如果按揭擔保人的債務情況不理想會影響 TU 信貸評級繼而影響按揭批核機會。
公屋或居屋申請按揭可以加按揭擔保人嗎？
買未補地價居屋一般都不需要加擔保人因為有政府擔保。不過，如果你是買已補地價的居屋就可以加擔保人。
按揭擔保人收入不穩定會影響按揭申請嗎？
如果你希望申請九成按揭的話，你本人和按揭擔保人兩者都要有穩定的收入。如果其中一方收入不穩定，例如是任職每月分佣金的工作，最多就只能夠借到八成按揭。
另外，有些人可能在正職工作收取底薪以外有一些佣金收入，都有機會令收入變成「非固定」。你可以在申請按揭時只選擇以穩定收入的部分去計算壓力測試，例如正職每月收入二人總和 $50,000 ，額外有 $5,000 ~$7,000 不等的佣金，你可只利用 $50,000 去計壓測。而如果要包括佣金的部份去計，銀行就有可能只能批到八成按揭。
按揭擔保人收入可以超出業主收入嗎？
假如業主收入比起按揭擔保人低，而只以業主的收入是無法承擔供款，要加上按揭擔保人的收入才能供款，銀行也同樣有機會不批核高成數按揭。
例如，業主收入 $10,000，按揭擔保人收入 $20,000， $10,000 不足夠過壓力測試， $30,000 （二人總和）卻能夠過的話，銀行有機會因為業主的收入未能承受每個月的供款而不批核高成數按揭。在這種情況之下，我們建議反過來，原本的業主和按揭擔保人角色對調，以較高入息的人作為業主，而較低的人作按揭擔保人，能通過壓力測試，銀行批核高成數按揭的機會就較大。
做按揭擔保人之後買樓需要交加辣印花稅嗎？
不需要。
層樓供完之後需要甩按揭擔保人名嗎？
即使供款已經完成，但樓契和按揭契仍然在銀行之手，必須要主動去贖回才算是除名。一日未除名，一日都會計入你的mortgage count，令你借按揭時候更棘手。
另外，當供款人的個人收入提升到一個可以自行通過壓力測試的水平時，你也應該盡快向銀行申請甩名。這樣做當然是為了盡快讓自己可以脫身，在買樓時更方便，而且做擔保人不會擁有物業，只有在需要時幫人還款的責任，當供款人已經能自行供樓時，盡快除名又何樂而不為？
借按揭上會的做法雖然常見，但當中牽涉到的不同情景或個案百變，想盡量借盡買樓，就要計好數，以及認清按揭借款人、按揭人、按揭擔保人等等的角色。如果你想知更多有關按揭的資訊，歡迎聯絡ROOTS上會！
