Home按揭資訊【按揭擔保人】做按揭擔保人伏位及注意事項逐一解說!

【按揭擔保人】做按揭擔保人伏位及注意事項逐一解說!

早前 ROOTS 上會有文章講解過有關按揭借款人、擔保人等角色和責任上的分別,今次文章和各位換個角度,講解一下如果你真的成為了別人的按揭擔保人,有甚麼要注意的事項。

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你可為誰人做按揭擔保人?

首先, 按揭擔保人並不是你說想做就可以做。一般來說,按揭擔保人都是按揭申請人的親屬,或者有親密關係的人。例如是父母、兄弟姊妹、伴侶,甚至關係密切的好朋友都可以,只要你能夠向銀行提供到與擔保人之間的合理關係就可以。

成為別人的擔保人之前要考慮甚麼?

如果你身邊有朋友準備要買樓,或者是你的親友準備要買,而又想找你成為擔保人,在應承別人之前你應該要考慮甚麼呢?

首先,我們必須先理解擔保人的作用和角色是甚麼。如果你還未看這篇文章的話,我們高度推介你先去看一看,以初步了解申請按揭時的不同角色。簡單來說,按揭擔保人就是指以你的收入加入到按揭申請人的收入證明當中作通過壓力測試之用。同時,如果借款人無法如期償還貸款,擔保人就有責任要代替借款人償還。

而決定是否要做擔保人之前,最重要的問題就是你會否在將來考慮買樓?而原借款人又有沒有能力讓你甩名?

由於成為了別人的擔保人之後,也會被銀行視為有按揭在身上,如果你打算之後買樓的話,作為他人的擔保人而再去申請按揭的成數將會有所扣減,而同時壓力測試的門檻也會有所提升。如果你打算在之後買樓,就要好好考慮一下自己的收入是否能夠應付新的壓測。

另外,你也應該要在成為別人的擔保人之前,了解清楚你是否能夠輕鬆地甩名。舉個例,朋友A想買樓,找你做他的擔保人,但他的收入只有2萬,而你則有10萬,原則上就是你佔大份他本人佔細份。假設你自己都有置業目標,希望在五年內買樓,那你就要考慮朋友A是否真的有能力在五年之內提升收入,至到一個可以單獨過壓測而不需要計算你的收入的水平。假如不能的話,你就要想想是否真的要犧牲自己買樓的機會去協助別人上會了。

擔保人是否值得做?

假設你的收入真的超出十萬,先做完擔保人再自己買樓都卓卓有餘的話,在揹住按揭的情況下再借按揭又是否值得做?TLDR的答案:不值得。

首先,在最高按揭成數方面,如果你已經成為他人的按揭擔保人,銀行會視之為有按揭在身上,一般來說最高按揭成數都會扣減一成,例如原本能夠借6成變成最多只能借5成,已經會影響到整個按揭計劃。而在壓力測試的門檻方面也有改變,原本能夠以50%和60%作為壓測前後的供款佔收入比率亦要隨即下調至40%和50%,如果要做高成數按揭更會下調至35%和45%,即使收入再高也會受到影響。

所以,除非你要協助的朋友真的是非幫不可,否則我們認為做別人的按揭擔保人而又想買樓的做法實際上是非常唔抵,因為你沒有擁有第一個物業之餘,在自己想置業時又無法借足錢。

信貸評級

講起做按揭擔保人的風險,另一項就是信貸評級有可能會受到影響。上文也有提及過,做按揭擔保人的其中一個重要作用,就是在供款人無法還款的時候代其償還貸款。但這當然不是單單還款咁簡單,假如借款人無法還錢,借款人本身的信貸評級會因此受到負面影響,而擔保人除了要幫手還錢,同樣地也會在信貸評級上受影響。

而信貸評級對於申請按揭買樓有多重要,相信都不用再詳細解釋,信貸評級太差的話銀行可能會直接一口拒絕你的按揭申請,而更多有關信貸評級的資訊,可以參考我們早前寫的文章:【信貸評級】申請按揭必須留意!甚麼是環聯信貸評級?如何查詢環聯信貸評級 ?信貸評級基本概念一次睇清!

記得甩名

如果你在看見此文章的時候已經成為了某人的按揭擔保人,雖然無法突然轉軚反口,但也可以為自己做一些提醒警惕,就是在供款人完成供款之後記得要甩名。ROOTS 上會曾經有遇過一些客人求助,指自己申請按揭時不明所以地被拒絕申請,但自己的信貸評級不差,收入都過到壓測,原來就是因為自己曾經做過別人的按揭擔保人,而忘記了除名。

你可能會問:既然樓都供完,擔保人責任已完,為何還要除名呢?因為即使供款已經完成,但樓契和按揭契仍然在銀行之手,必須要主動去贖回才算是除名。一日未除名,一日都會計入你的mortgage count,令你借按揭時候更棘手。

另外,當供款人的個人收入提升到一個可以自行通過壓力測試的水平時,你也應該盡快向銀行申請甩名。這樣做當然是為了盡快讓自己可以脫身,在買樓時更方便,而且做擔保人不會擁有物業,只有在需要時幫人還款的責任,當供款人已經能自行供樓時,盡快除名又何樂而不為?

總結一句,各位如果真的是想做好人幫身邊親屬做按揭擔保人,記得要先了解清楚當中的風險和潛在問題,切勿因一時口爽或捱義氣,最後弄巧反拙為自己帶來麻煩!想了解更多更詳盡關於按揭擔保人的事宜可以參考以下文章:【按揭擔保人攻略】講盡擔保人資格、關係、風險責任及各項仲伏位需知

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公屋住戶想置業,可以以綠表購買居屋,或以綠置居計劃購買新公屋,部分公屋住戶更可以以「租者置其屋計劃」以市價1 - 2折購入現時居住中的公屋單位成為業主!想知道自己有否資格和購買流程,可以閱讀此文章。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「租者置其屋計劃」? 「租者置其屋計劃」一般簡稱為「租置計劃」,是一個出售公屋的計劃。「租者置其屋計劃」由1997年開始推出,一共分為六期,全港共39個屋邨,為滿足公屋租戶上車置業的需求而推出,資助公屋租戶以扣除地價及以低價購入居住中的公屋單位而成為業主,「租者置其屋計劃」於2005年起暫停推出。 「租者置其屋計劃」資格 如現時為公屋租戶並居住於「租者置其屋計劃」的屋邨單位,便可以申請購入現時居住中的公屋單位,由租戶變成業主。「租者置其屋計劃」不需要通過入息和資產審查。但如因公屋扣分關係而被房委會要求遷出單位,就不能購入單位。房委會回收的租置單位亦會透過綠置居計劃出售給綠表人士。 購買「租者置其屋計劃」單位流程 填寫房委會的「租者置其屋計劃」認購申請書、附表(一式兩份)將認購申請書、附表、意向金$2,500的銀行本票、現居單位的租約正本及申請書上各人的身份證副本於辦公時間內遞交至屋邨辦事處(如申請不被接納,購買人可獲全數退回意向金)完成審批,收到認購確認書可各銀行申請按揭委託律師樓處理買樓手續及簽署樓契,繳付印花稅、轉讓契據的註冊費及律師費,成功成為業主 「租者置其屋計劃」按揭 「租者置其屋計劃」因有房委會作擔保人,最高按揭成數為十成,買家需要支付意向金$2500,樓價扣除意向金後全額可向銀行申請按揭,零首期就可以上車,比起以綠表購入居屋/綠置居最高按揭成數九成半還要高。「租者置其屋計劃」還款年期以該單位首次轉讓契據日期起計可長達25年。 「租者置其屋計劃」轉讓限制 首2年按轉讓契據內的指明定價售回給房委會第3 - 5年以房委會評定的回購價售回給房委會/未補地價轉售給居屋第二市場合資格人士/補地價在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓第5年後未補地價轉售給居屋第二市場合資格人士/補地價在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓 「租者置其屋計劃」業主優惠和保障 根據房委會網站,購買現居的公屋單位業主享有以下的優惠和保障: 1. 特別折扣優惠 (樓價折上折)   (a) 新租戶如在租約生效日起計兩年內購買單位,還可享有特別折扣優惠 (樓價折上折);   (b) 首年可享全額特別折扣優惠,第二年可享半額特別折扣優惠;   (c) 於第三年或以後才購買單位的租戶,則不會享有特別折扣優惠。 注意: 若租戶在房屋署接納其認購申請書當日是須要繳交市值租金,該單位的購買人將不能享有特別折扣優惠。同樣,若購買人以前曾透過租置計劃購買任何單位或曾是該單位的認可住客,縱使已獲房委會批准恢復承租人或住客的身份,都不能享有這項優惠。 2. 單位修葺和維修   (a) 租置計劃的單位於出售前,均會進行修葺工程;   (b) 房委會提供七年的樓宇結構安全保證;   (c) 每個租置屋邨均獲注入維修基金。 3. 管理自主   (a)...

【按揭利率比較2022】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (8月4日更新)

每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業買賣按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 100萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 200萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 300萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 400萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 500萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 800萬起 H+1.3% 2.50% 2.35%   私人物業轉按按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 100萬起 H+1.3% 2.50% 1.75% 200萬起 H+1.3% 2.50% 1.75% 300萬起 H+1.3% 2.50% 2.00% 400萬起 H+1.3% 2.50% 2.02%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 N/A P-2.5%=2.5% N/A 2.02% 車位 N/A H+1.65% 2.50% 0.20% 工商舖 N/A H+1.65% 2.50% 0.20%   雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率最低 ? 邊間銀行提供最多按揭回贈 ? 立即睇文,ROOTS幫你整合全港銀行按揭資訊,方便你格價! 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank) Prime Rate P按年利率...

【土地查冊】買樓前必知!教你如何解讀避免中伏!

過往有買樓經驗的人士都會記得地產代理應該有列印過一份土地查冊給你過目。行外人可能未必清楚如何解讀土地查冊,但其實土地查冊可以看清很多有關物業的大小事。今文ROOTS上會就會為大家分享土地查冊究竟是什麼的一回事! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 土地註冊處是什麼? 土地註冊處於1993年5月成立,旨在維持一套快捷有效的土地註冊制度,以便土地交易有秩序地進行。土地註冊處的主要職責分為三大類: 按照《土地註冊條例》為一切影響土地的文件辦理註冊;提供查冊及供應土地登記冊內的資料和相關紀錄副本的服務;按照《建築物管理條例》為業主立案法團辦理註冊。 土地查冊是什麼? 土地註冊處備有一套公開的土地登記冊,記錄影響土地或單位物業的已註冊文件。這套公開的土地登記冊不僅使到追溯和確定土地和物業的業權更為容易,還有助防止秘密及欺詐的物業轉易。此外,公開的土地登記冊更為物業交易提供方便,鼓勵投資和促進經濟發展。 土地查冊有什麼種類及收費? 土地登記冊分為兩種。第一種是現時業權資料,記載有物業現時的物業資料。一般而言,現時物業資料會包括現任業主是誰及現任業主購買物業後(簽買賣合約後)的所有相關轇轕。第二種是過往及現時業權資料,記錄曾經或現時仍影響有關物業的所有文件。持牌地產代理一般都只會為準買家查閱現時業權資料的土地登記冊。如有需要,準買家可以要求查閱過往及現時業權資料即第二種,了解物業業權的過往歷史。 準買家如果打算親自到土地註冊處網站查閱物業查冊,以電腦印製本形式土地查冊會有收費,而費用的分別就會視乎你需要上述哪一種的查冊: 物業或土地現時詳情$10物業或土地過去及現時詳情$25 什麼時候需要進行土地查冊? 一般來講,準買家在決定簽臨約購入單位那一刻之前應該先為物業進行土地查冊。而根據,《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第13(4)條,為住宅物業的賣方行事的持牌人,在緊接該物業的買賣協議或租契訂立之前,須就該物業安排在土地註冊處進行土地查冊,並向該物業的買方提供一份該土地查冊結果的文本。換言之,只要有持牌地產代理為準買家行事,而準買家即將打算簽訂臨約,持牌地產代理是有責任提供最更新版本的土地查冊。反之,就算準買家沒有持牌地產代理代表,都應該自行進行土地查冊了解物業業權狀況。 值得留意,就算賣方名稱列明於土地查冊記錄並不足以證明賣方的業權。要確定賣方的業權是否良好,買方仍需查看業權文件及視察有關物業。有關詳情查看業權文件應該交由持牌合法的律師處理。 買樓前進行土地查冊有什麼用? 雖然在規例上有約束地產代理代準買家進行查冊,看似只是一種形式,但其實買樓前進行土地查冊能夠某程度上保障準買家。一般而言,當物業涉及一些轇轕都有機會被登記於田土廳,包括: 法庭指令(如押記令等)按揭違例建築破產 再者,若業主違反了政府租契的任何條款都會記載於土地登記冊裡面,而政府都有機會因而收回土地或物業的擁有權。因此,我們建議各位準買家在簽物業買賣協議之前都應該先細心閱讀一下土地查冊,因為一些轇轕或事件都隨時會影響物業買賣順利交易。 我們在此亦都溫馨提提各位有意購入未補地價居屋的人士需要知道如果單位被牽涉任何押記令(較常見為業主被債主 call loan)有機會影響銀行批核按揭。如果購買的是一般私樓,只要業主賣樓還清債務就應該不會影響按揭。當然,如果可以的話準買家都應該避免購入牽涉問題的單位,多一事不如少一事。 土地查冊會提供什麼資料? 土地登記冊分為四部分,各部分提供不同類別的資料: 物業資料 (此欄載有物業的地段編號和地址、該地段的政府批約、批約年期、年期的開始日期及每年地稅資料)地段編號和地址所佔地段的份數土地租契年期 - 這個部分值得留意的位是知道究竟物業的地租什麼時候起租及到期,而且是否會有999年限期還是2047年就會到期等等。暫時大部分香港土地都會於2047年到期,之後會如何暫時官方未有確實答案。每年需繳納的地稅金額 - 每年需繳納的地稅金額有時會漏空的,因為在1985年5月27日聯合聲明生效日後批出的全香港地契需要繳納新地租,而計算方式是物業的每年租值乘以3% 。 業主資料(此欄載有物業的註冊業主姓名。如物業並非獨自擁有,便會列明擁有形式(例如是屬於聯權共有或分權共有)。此欄也記載業主取得物業的日期及涉及的金額。)業主姓名過往業主(過往業主紀錄)現時業主以何種形式擁有物業(如物業並非獨自擁有)聯權共有 - (Joint Tenant) 聯權共有產權,俗稱「長命契」若當中一位聯權擁有人離世,離世擁有人的業權不能成為遺產亦不能將業權立入遺囑,而其他在世業權人會自動承繼離世人的業權。)分權共有 - (Tenant in Common) 分權共有業權通常業權按買家所付的物業價格比例而分配或可自由分配,若業權擁有人離世,該業權可以成為遺產一部分遺產管理人遺產執行人文書日期(成交)註冊日期成交價錢 物業涉及的轇轕 -「物業涉及的轇轕」欄載有涉及物業但不一定會更改物業擁有權的土地文件資料,舉例如下:法庭指令(如押記令等)按揭或樓花按揭 - (Mortgage/Legal Charge/Equitable Charge)這一欄會列出有關物業按揭的資料包括提供按揭機構的名稱及額度,不過為了方便銀行一般都會列明 「All...