Home按揭資訊【放寬壓力測試】對邊幾類人士最有幫助?

【放寬壓力測試】對邊幾類人士最有幫助?

早前金管局宣佈放寬壓力測試要求,由一向的加3厘下調至加2厘,成為一時佳話。無論是銀行同業還是地產界的朋友聽見消息都感到非常意外。明顯今次壓力測試放寬是政府的一些托市措施,但究竟這個措施是否真的可以為樓市打下強心針?今次壓力測試放寬又會有什麼人受惠?等 ROOTS上會今文一次過為大家講解!

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什麼是壓力測試?

壓力測試其實是金管局對銀行的風險監管措施,測試當銀行加息時按揭借款人能否負擔按揭息率繼續供樓。過去壓力測試會假設按揭息率加3厘,而得出的每月供款不能超過按揭借款人收入的6成。若申請人收入未能夠滿足上述要求,買樓人士的按揭申請就會被拒,置業人士有機會面臨撻訂風險。

以按揭貸款額100萬和還款年期30年計算,假設正常按揭息率是2.5厘,而壓力測試後的按揭息率是5.5厘。用壓力測試後利率計算每月供款就會是$5,678,由於供款不能超過月入的6成,換言之申請人的月入需要有$9,463才可以通過壓力測試。

按揭息率2.5厘
壓力測試要求+3厘
壓力測試前每月供款$3,951
壓力測試後每月供款$5,678
所需月入$9,463

2024/25年度財政預算案更新

金管局於2024年2月28日向銀行發出指引,修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。美國聯邦儲備局近期表示,美國加息周期可能步入尾聲,未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此,金管局認為適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。

壓力測試放寬後有什麼改變?

過去多年壓力測試一般都是以加3厘為準則去為銀行評估按揭申請人的供款能力,不過金管局在2022年宣佈放寬壓力測試,最新的壓力測試要求是由加3厘下調至加2厘。政府宣佈這個措施主要原因是因為見到銀行利率最近一年大大增加,由供約1.5%左右去到供2.875%。若壓力測試持續維持在加3厘的話,壓力測試需要用5.875%計算供款門檻。因此政府希望藉此舉動減低買樓人士壓力測試的負擔。在加2厘的情況下,買樓人士需要通過的壓力測試利率只是4.875%。筆者亦相信這個做法是希望為樓市提供一些支持。

根據最新的按揭息率2.875%及壓力測試要求(+2%)計算壓力測試,借100萬及30年的按揭貸款每月供款增加了約200元,但所需月入通過壓力測試則減低了約650元。換言之,實際上加息的確會加大供樓人士的支出負擔,但因壓力測試要求減低便可以用更少的收入成功申請按揭。

按揭息率2.875厘
壓力測試要求+2厘
壓力測試前每月供款$4,149
壓力測試後每月供款$5,292
所需月入$8,820

壓力測試減壓後月入要求

假設按揭息率為2.875厘及借30年計,借100萬元的按揭就需要每月有$8,820的收入。如此類推,借200萬元按揭就需要每月有$17,640的收入,借300萬元按揭就需要每月有$26,460的收入,借400萬元按揭就需要每月有$35,280的收入,借500萬元按揭就需要每月有$44,100的收入等等。

按揭貸款額所需月入
100萬$8,820
200萬$17,640
300萬$26,460
400萬$35,280
500萬$44,100
600萬$52,920
700萬$61,740
800萬$70,560
900萬$79,380
1,000萬$88,200
以息率2.875厘,還款年期30年計算

壓力測試減壓後月入最高借貸額

假設按揭息率為2.875厘及借30年計,月入有$10,000可以借最多$113萬元按揭。如此類推,月入有$20,000可以借最多$226萬元按揭,月入有$30,000可以借最多$340萬元按揭,月入有$40,000可以借最多$453萬元按揭,月入有$50,000可以借最多$566萬元按揭等等。

月入最高按揭貸款額
$10,000113萬
$20,000226萬
$30,000340萬
$40,000453萬
$50,000566萬
以息率2.875厘,還款年期30年計算

買樓需要壓力測試嗎?

心水清的讀者可能在這個時候會心想,買樓不是可以免壓力測試嗎?沒錯,首次置業的買家理論上是可以在免壓力測試的情況下申請按揭買樓。意思,申請按揭人士不需要理會壓力測試加3厘還是加2厘,只要按揭每月供款不超過按揭借款人收入的50%便可。值得留意的是,用免壓力測試方式申請按揭是需要繳付較貴的按揭保費,各位記住要計清楚數啦。因此,這個最新的放寬壓力測試措施未必對所有人都有幫助。

如果大家想了解更多關於免壓力測試按揭林鄭plan、或波叔plan都可以點擊了解更多,或點擊以下片段:

放寬壓力測試後對什麼人有好處?

正如早前所講,放寬壓力測試並非一定所有買樓人士都受惠,不過如果讀者屬於以下人士,壓力測試放寬可能對你會有大大幫助:

豪宅買家

最新公佈的波叔plan列明購買任何超過$1,920萬元以上物業只能夠申請5成按揭,而且必須要通過壓力測試。在放寬壓力測試之前,買$2,000萬樓借$1,000萬按揭人士需要有$99,000月入才可以通過壓力測試。不過現在只需要$88,200月入便足夠通過壓力測試。意味著購買$2,000萬樓以上會受到壓力測試放寬而得益。

非高成數按揭申請人

剛剛早前提到,申請高成數按揭的買家可以用免壓力測試的選項繞過壓力測試門檻。繞過了壓力測試要求,買家新按揭的每月供款不能超過收入的5成便可以申請高成數按揭。但對於非高成數按揭的申請人,不能避免壓力測試的要求,因此金管局今次的放寬壓力測試要求至加2厘必然令非高成數按揭申請人受惠。

一般而言,購買任何一手樓花或二手已落成物業,樓價屬於$1000萬內借6成按揭(上限500萬)內都屬於非高成數按揭申請。同時,價值$1000萬以上的物業借不多於5成都不屬於高成數按揭。這類型的買家及按揭申請都需要通過壓力測試。

按揭成數上限(非按揭保險申請)最高按揭成數(收入源自香港)
HKD$1000萬或以下60% (上限500萬)
HKD$1000萬以上50%

轉按、加按、發展商按揭轉按人士

無論申請人是希望轉按賺回贈、轉按申請加按套現、或轉按申請銀行按揭轉走發展商按揭都會受惠於新壓力測試放寬因為上述所有情況都需要通過壓力測試。就算上述個案牽涉高成數按揭都必須要通過壓力測試,因為免壓測的選項只適用於新買賣按揭,轉按並不包含其中。

已有按揭在身的按揭申請人或擔保人

樓價高企,不少小業主用盡辦法尋求身邊親朋戚友做擔保人務求協助通過壓力測試成功上會。不時ROOTS上會遇見有客人希望藉助已有按揭在身的親屬作為新物業的聯名業主或按揭擔保人方便通過壓力測試。這個做法理論上是可以的,而新放寬壓力測試絕對能夠減低這類買家的申請門檻。不過要謹記即使收入要求減低之外,供款與入息比率亦會收緊頗多,而這個一般都是已有按揭在身人士不能夠再申請按揭的原因。因此,放寬壓力測試就算有幫助,實際上對這類買家的效果都不算太大。

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https://youtube.com/shorts/Ry5C9-H3g4c 有消息指,房委會最快於今年首季接受新一期綠置居(綠置居2023)的申請,計劃以市價52折出售。綠置居2023當中包括市區盤長沙灣麗玥苑,合共提供2359個單位,預計於2027年入伙。此外,房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位。我們會於本文詳盡介紹綠置居2023的資料,有興趣的你不要錯過! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑資料 地址長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤座數3座伙數2359伙實用面積280呎 - 646呎折扣率48% (52折)售價154萬 - 461萬平均呎價6470元預計關鍵日期2027年4月30日 綠置居2023長沙灣麗玥苑位於長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤,鄰近深水埗公園、西九龍裁判法院及長沙灣蔬菜批發市場。長沙灣麗玥苑共有3座,可提供2539伙,實用面積介乎280呎至646呎,折扣率為48%,即市價52折(居屋2023為市價62折),售價為154萬至461萬,平均呎價6470元,預計關鍵日期為2027年4月。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑實用面積及伙數 實用面積伙數280 - 313呎850伙 (36%)317 - 425呎1084伙 (46%)452 - 614呎348伙 (15%)646呎77伙 (3%) 政府早前宣佈,於2026年至2027年起落成的資助出售房屋,一般實用面積至少需要有280呎,所以長沙灣麗玥苑的單位實用面積為280呎至646呎,當中77伙為646呎的大單位,可以間成三房,而面積317-425呎單位佔最多,合共提供1084伙,佔總數46%。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑交通、民生配套 綠置居2023難得推出市區盤,由長沙灣麗玥苑步行至港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘,步行5分鐘亦可到附近巴士站、小巴站。長沙灣麗玥苑鄰近麗翠商場,設有25個商舖,包括餐廳、超級市場、診所等,配套完善。 綠置居2023貨尾單位 屋苑伙數*實用面積鑽石山啟鑽苑100伙184至479呎油塘高宏苑7伙192至287呎馬鞍山錦柏苑108伙184至280呎 *啟鑽苑、錦柏苑及高宏苑可供出售的重售單位數目可能有所更改並可能多於上述數字,上述數字截至2024年1月31日。最終可供出售的重售單位資料,將於開始選購單位前公布。 該3個屋苑開售時以41折定價,現改為52折,即平均呎價比初售時高約一成。 綠置居2023租置計劃回收單位 綠置居2023亦會提供400個租置計劃回收單位,單位定價為14萬至123萬,為市價1.5折至2折。 綠置居2023時間表 綠置居2023申請日期:2024年3月28日至4月17日 綠置居2023攪珠日期:2024年第二季 (確實日期有待公布) 綠置居2023揀樓日期:2024年第三、第四季 (確實日期有待公布) 綠置居2023申請方法及費用 綠置居2023可透過網上申請、親身遞交或郵寄申請,綠置居2023申請費用為270元。 綠置居2023申請資格 房委會轄下公屋住戶; 房協甲類出租屋邨的住戶; 下列持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士:-...