Home按揭資訊出租物業【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅

【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅

業主除了要為單位繳付差餉地租、管理費及水電煤等的雜費之外,每年都需要為物業收租得來的租金收入或按揭利息支出計算應繳稅項。作為收租業主又應該選擇申報「物業稅」還是「個人入息課稅」?自住業主又如何善用「居所貸款利息扣除」用盡免稅額以減低稅項開支?今文ROOTS上會將會與大家詳盡分析業主報稅必知事項!

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如何分辨「物業稅」、「個人入息課稅」及「居所貸款利息扣除」?

對於各位報稅初哥可能聽到不同的專業名詞都會感到十分混亂,但只要了解當中竅門,所有謎底都會自動解開。「物業稅」及「個人入息課稅」是兩個評稅基準。業主在為持有物業計算每年的應繳稅項可以二選一透過「物業稅」或「個人入息課稅」來做評稅基準。簡單講,兩個的計算方式都非常類似,其中分別在於物業稅不能扣除利息支出。至於兩個應該選擇哪一個,各位業主又不需要過於擔心,因為稅務局會自動協助你計算哪一個對你更優惠。

至於「居所貸款利息扣除」是在計算薪俸稅及個人入息課稅時的其中一項稅項扣除,這代表納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。換言之,只要業主持有的物業有按揭在身,並有為物業按揭貸款繳交利息就可以用所繳付的利息扣稅。

概括而言,上述的三個專業名詞當中,「物業稅」及「個人入息課稅」是評稅種類,而「居所貸款利息扣除」是扣稅優惠。

「物業稅」是什麼?

物業稅是向業主徵收的稅項。每個課稅年度的物業稅是按物業的應評稅淨值,以標準稅率計算。所有應收及已收的租金(整年度的租金收入)就是應評稅值,而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日。計算應評稅值後再扣減壞帳及已付差餉,總和再打8折(當為修葺和支出的標準免稅額),餘額就是應評稅淨值。計算應評稅淨值之後,稅局就會從中抽取15%作為要繳交的物業稅。

由於業主已享有20%的標準免稅額,便不能再提出扣減實際支出。因此地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭貸款利息一律不獲扣減。有資格並已選擇以個人入息課稅方法計稅的業主才可在計算個人入息課稅時,申索扣減他為購買物業而支付的按揭貸款利息(居所貸款利息扣稅)。

「個人入息課稅」是什麼?

個人入息課税並非一種税收項目,而是為適用人士提供一項税務寬減的安排。在一般情況下,適用人士包括經營業務的東主或股東,及出租物業業主。應課薪俸税的納税人如果沒有經營業務或租金收入,無需考慮個人入息課税。

出租物業以賺取租金的業主須按標準税率繳納物業税,不過在個人入息課税的稅務寬減的安排下,有關人士可透過選擇個人入息課税以申索下列扣除項目及按薪俸税的累進税率計算應繳税款:

  • 為賺取物業收入而借款所須支付的利息(可扣除額不得超過該物業的應評税淨值),
  • 認可慈善捐款,
  • 長者住宿照顧開支,
  • 居所貸款利息,
  • 根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費,
  • 合資格年金保費及可扣税強積金自願性供款,
  • 住宅租金的税項扣除,
  • 在有關課税年度內業務上的虧損,
  • 按個人入息課税方式評税下承前各年度的虧損,及
  • 個人免税額。

應選擇報「物業稅」還是「個人入息課稅」?

上述我們都有講過理論上稅局會自動幫你選擇較優惠的評稅基準,但為求安心各位業主都可以先了解一下兩者的計算方法哪個較為優惠,相信以下圖表會較為易明。首先業主需要將應收或已收的課稅年度租金收入扣取差餉開支及租金壞賬,其總和再打8折。如果你是計算物業稅,在得出這個數後就可以乘以稅率,即15%。假設你是報個人入息課稅,你可以再扣除供樓利息開支再乘以按薪俸税的累進税率計算應繳税款。

根據下述例子,由於個人入息課稅可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並且用累進稅率計算應繳稅款一般來講都會比用物業稅划算,不過並非必然。實際上哪一個比較划算都會視乎收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額。當然,如果有問題都可以問稅局或直接參考稅局的計算安排因為理論上它們會為各位採用最優惠的計算方法。就算分開薪俸稅及物業稅計較個人入息課稅優惠,政府部門都會用分開的方式計算。

 物業稅物業稅例子個人入息課稅個人入息課稅例子
評稅基準(1)課稅年度租金收入$360,000課稅年度租金收入$360,000
扣減項目或開支(2)差餉及租金壞賬$12,000差餉及租金壞賬$12,000
免稅額(3)評稅基準減去開支總和的20% [(1)-(2)] x 20%$69,600評稅基準減去開支總和的20% [(1)-(2)] x 20%$69,600
供樓利息開支(4)不適用N/A供樓利息開支$120,000
用稅率計算應繳税款扣除免稅額後的15% [(1)-(2)-(3)] x 15%$41,760按薪俸税的累進税率計算應繳税款 [(1)-(2)-(3)-(4)] x累進税率首$50,000 x 2% – $1,000 後$50,000 x 6% – $3,000 後$50,000 x 10% – $5,000 後$8,400 x 14% – $1,176 $10,176

個人入息課稅稅率

個人入息課稅稅率稅率
最初的$50,0002%
其次的$50,0006%
其次的$50,00010%
其次的$50,00014%
餘額17%

什麼是「居所貸款利息扣除」?

「居所貸款利息扣除」是一項稅項扣除項目。納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。不論你是用累進稅計算還是標準稅率都可以使用這個扣稅選項,但必定要滿足以下要求:

  • 必須在土地註冊處登記為物業的業主(即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人);
  • 該住宅在有關課税年度內是全部或部分用作你的居住地方(如住宅只是部份用作你的居住地方,所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減);
  • 你在有關課税年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款,是用以購買該住宅。

該個扣稅項目每年的扣稅上限為$100,000而最多可以用20年。作為精明消費者的你,可能在這個時候各位會想如果我在某應課稅年度的利息支出不超過$100,000又應如何處理?值得留意的是,業主是不需要連續20年都用這個居所貸款利息扣稅優惠,業主可以視乎情況再用。最理想的情況是當按揭利息在那一年超過了$100,000再用。

根據一般按揭的制度,理論上按揭年期越長初段的按揭供款大部分都為利息,只有小部分會撥落還本金。換言之,剛剛開始做按揭的新業主應該可以較容易享盡扣稅上限的$100,000。實則是否真的會超過 $100,000 就要視乎當期時的按揭利率及餘下的按揭貸款額。

最後值得一提的是,這個扣稅優惠只適用於購買該住宅時繳交的按揭利息。換言之,申請按揭套現而衍生的按揭利息就不能用作扣稅。不過假設本身業主買樓只借了$100萬按揭,而現在需要套現多$50萬,轉按套現後的貸款額為$150萬,業主是可以為原先的$100萬繼續申請扣稅。業主可以按利息支出的比例66%扣減($100萬/$150萬)。

概括而言,是否需要用居所貸款利息扣稅就要視乎應課稅年度(而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日)的利息支出及總收入(薪金+租金)是否較高而需要用累進稅較高的稅階,收入越多扣稅越划算,並謹記不能扣除入伙前的利息開支及加按多出的利息。

如果物業為出租物業並非自住,供樓利息可否扣稅?

上述的「居所貸款利息扣除」扣稅選項僅為自住住宅的供樓利息進行扣稅。如果物業是出租物業而且有繳交供樓利息同樣可以進行扣稅。不過,如果要用出租物業利息進行扣稅,納稅人必須要用個人入息課稅方式評稅,不能用物業稅基準扣減物業供樓利息。值得留意的是,個人入息課稅僅限於居住於香港人士,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日。若納稅人長時間居住於外地,就算有為香港物業收租都不能申請個人入息課稅,出租物業供樓利息就不能扣稅,只能以物業稅方式計算。

假如讀者持有的物業是出租用途收取租金,以個人入息課稅方法計稅,可從應評稅淨值中扣減利息(上限:物業應評稅淨值),而且沒有年期限制,與「居所貸款利息扣除」的20年上限不同。應評稅淨值是按租金收入減去差餉及20%的免稅額。

另外假設,業主有一單位自住另有一單位收租,業主可以為自住單位申請居所貸款利息安排扣稅,上限$100,000,最多20年。同時,業主亦可以為收租單位的按揭利息支出安排扣稅,沒有年期上限,扣稅額度上限則為應評稅淨值。

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長實與港鐵合作發展的BLUE COAST即使推售,市場關注長實會否如飛揚二期一樣,推出「深水炸彈價」?BLUE COAST為黃竹坑站港島南岸第3期的3B期項目,提供642伙,戶型包括兩房至四房,有興趣的話就要留意本文喇! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 BLUE COAST 基本資料 地址黃竹坑香葉道11號發展商長實、港鐵座數2座(1A、1B座及2A、2B座)伙數642伙實用面積452 - 1,267呎戶型兩房至四房預計關鍵日期2025年12月31日校網小學:18校網;中學:南區 BLUE COAST 分析 BLUE COAST 提供兩房至四房戶型,主打三房單位,佔全數單位超過7成。 房型實用面積伙數比例兩房452 - 454呎50伙8%兩房一套538呎60伙9%三房一套728 - 1,006呎474伙74%四房一套1,226 - 1,267呎58伙9%共642伙100% BLUE COAST 價單 BLUE COAST 價單尚未公布,待更新。 BLUE COAST 示範單位 BLUE COAST...

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日出康城為新盤供應重鎮,由會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城第12A期項目命名為「SEASONS PLACE」。SEASONS PLACE共提供650伙,主打戶型為一房及兩房。首批折實平均呎價$14,188,創近5年同區新盤首批折實平均呎價新低,貼近二手價開售,對SEASONS PLACE有興趣的話就要留意本文啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 SEASONS PLACE 基本資料 地址新界將軍澳康城路1號發展商會德豐地產、港鐵座數2座(3A、3B座)伙數650伙實用面積282 - 665呎戶型一房至三房,另有特色戶預計關鍵日期2025年10月31日校網小學: 95校網 ; 中學: 西貢區 https://www.youtube.com/watch?v=G9iSK4w14Fk SEASONS PLACE 戶型分析 SEASONS PLACE提供一房至三房戶型,主打一房及兩房單位,佔全盤近9成。 房型實用面積伙數比例一房322 - 338呎240伙37%兩房437 - 495呎337伙52%三房一套665呎48伙7%特色單位282 - 665呎25伙4%共650伙100% SEASONS PLACE 價單 於2024年3月14日(星期四),SEASONS PLACE公布首張價單,共涉及130伙,包括38伙一房、87伙兩房、5伙三房,實用面積由323至665呎,價單定價由508.1萬至1,112.8萬,呎價由$15,426至$16,768,以最高折扣12%計算,折實售價由447.2萬至979.3萬,折實呎價由$13,576至$14,757,折實平均呎價$14,188,比起早前「凱柏峰III」首張價單折實平均呎價$16,938低約16%。 於2024年3月17日(星期日),SEASONS...

【綠置居2023】市價52折 長沙灣麗玥苑7.7萬首期即可上車!鑽石山啟鑽苑/馬鞍山錦鞍苑/油塘高宏苑貨尾

https://youtube.com/shorts/Ry5C9-H3g4c 有消息指,房委會最快於今年首季接受新一期綠置居(綠置居2023)的申請,計劃以市價52折出售。綠置居2023當中包括市區盤長沙灣麗玥苑,合共提供2359個單位,預計於2027年入伙。此外,房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位。我們會於本文詳盡介紹綠置居2023的資料,有興趣的你不要錯過! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑資料 地址長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤座數3座伙數2359伙實用面積280呎 - 646呎折扣率48% (52折)售價154萬 - 461萬平均呎價6470元預計關鍵日期2027年4月30日 綠置居2023長沙灣麗玥苑位於長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤,鄰近深水埗公園、西九龍裁判法院及長沙灣蔬菜批發市場。長沙灣麗玥苑共有3座,可提供2539伙,實用面積介乎280呎至646呎,折扣率為48%,即市價52折(居屋2023為市價62折),售價為154萬至461萬,平均呎價6470元,預計關鍵日期為2027年4月。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑實用面積及伙數 實用面積伙數280 - 313呎850伙 (36%)317 - 425呎1084伙 (46%)452 - 614呎348伙 (15%)646呎77伙 (3%) 政府早前宣佈,於2026年至2027年起落成的資助出售房屋,一般實用面積至少需要有280呎,所以長沙灣麗玥苑的單位實用面積為280呎至646呎,當中77伙為646呎的大單位,可以間成三房,而面積317-425呎單位佔最多,合共提供1084伙,佔總數46%。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑交通、民生配套 綠置居2023難得推出市區盤,由長沙灣麗玥苑步行至港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘,步行5分鐘亦可到附近巴士站、小巴站。長沙灣麗玥苑鄰近麗翠商場,設有25個商舖,包括餐廳、超級市場、診所等,配套完善。 綠置居2023貨尾單位 屋苑伙數*實用面積鑽石山啟鑽苑100伙184至479呎油塘高宏苑7伙192至287呎馬鞍山錦柏苑108伙184至280呎 *啟鑽苑、錦柏苑及高宏苑可供出售的重售單位數目可能有所更改並可能多於上述數字,上述數字截至2024年1月31日。最終可供出售的重售單位資料,將於開始選購單位前公布。 該3個屋苑開售時以41折定價,現改為52折,即平均呎價比初售時高約一成。 綠置居2023租置計劃回收單位 綠置居2023亦會提供400個租置計劃回收單位,單位定價為14萬至123萬,為市價1.5折至2折。 綠置居2023時間表 綠置居2023申請日期:2024年3月28日至4月17日 綠置居2023攪珠日期:2024年第二季 (確實日期有待公布) 綠置居2023揀樓日期:2024年第三、第四季 (確實日期有待公布) 綠置居2023申請方法及費用 綠置居2023可透過網上申請、親身遞交或郵寄申請,綠置居2023申請費用為270元。 綠置居2023申請資格 房委會轄下公屋住戶; 房協甲類出租屋邨的住戶; 下列持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士:-...