為了配合日益提升的買樓需求，新世界及政府分別在去年年底及今年年初推出「漸進式按揭」的做法，去協助準業主們買樓上車。漸進式按揭的做法和一般按揭買樓，以及白表居屋的操作有相異及相同的地方，今次文章就和各位一同認識一下漸進式按揭是甚麼，以及是否能夠幫到你。
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從「新世界建好生活」說起
所謂「漸進式按揭」，其起源是於上年（2021年）年尾的時候，新世界成立了名為「新世界建好生活」（New World Build for Good）的房屋非牟利社企。其目的在於興建類似居屋的房屋，並以市價5-6折低價發售，讓市民更容易上車買樓。
計劃旗下的單位大小、購買資格、價錢等基本上都與白表居屋類似，在此不作特別詳述。而與以往居屋最大的分別，在於計劃中所用到的「漸進式按揭」。漸進式按揭的最大特色，簡單理解就是在置業時候只需要承造樓價一半的按揭，而其後所剩餘的按揭餘額可以在後十年一次過或分階段支付。
在新世界推出計劃之後，政府在本年（2022年）初則推出了相類似的計劃，同樣是以漸進式去計算按揭，令整個計劃的做法有如是由私人市場帶動公營房屋。假如次計劃實行順利，相信會為有意上車置業的人士帶來相當大的便利。
漸進式按揭是甚麼？
講完漸進式按揭的起源，可以來了解一下整個按揭是如何運作，先看看下表：
| 單位大小 | 300呎 |
| 市價 | $6,000,000 |
| 私人資助房屋售價 | $3,000,000 （假設為市價一半） |
| 首期 | $150,000 (樓價 5%) |
| 第一階段按揭（樓價一半扣除首期） | $1,350,000（$3,000,000 / 2 – $150,000） |
| 每月供款 | $5,334 |
| 第二階段按揭（折後樓價一半） | $1,500,000 |
由於本身樓價已經是市場價格的一半，再加上將按揭拆一半去還，令每月供款相對變得很低，對於收入較低的人士來說，看上去是一個相當不錯的選擇。
不過，所謂「魔鬼在細節」（雖然也不應說此安排是魔鬼…），細心了解一下的話，就會明白其實所謂平價供樓當中也有風險。第一階段的供款是樓價折後一半減去首期後攤分最長30年清還，所以看上去價錢非常便宜。不過，第二階段按揭在還款首十年後就開始計算，屆時你則要連同第二階段的按揭每月供款，以及第一階段所剩餘的按揭款項一起清還，變相每月供款數目突然變大。
細看漸進式按揭計算
上面簡單提及了在供款第十一年起計業主可能承受的壓力，以下我們可以將上文例子在拆細去計算實際情況。
| 貸款本金 | $1,350,000 |
| 還款年期 | 30年 |
| 利息 | 2.5% |
| 第一階段還款總利息（十年） | $296,680.64 |
| 第一階段完結後尚餘需清還的貸款額 | $1,006,584.78 |
由此可見，在首十年後，業主總共還了大約三十多萬的貸款，坦白說在首十年期間還款尚算輕鬆。不過，在第十一年開始，除非業主有能力一下子清還 $1,500,000的貸款，否則就要將剩下的大約 100 萬連同 150萬統一計算，即是以約250萬除以餘下二十年還款，計算如下表：
| 第二階段貸款本金 | $2,506,584.78 |
| 還款年期 | 20年 |
| 利息 | 2.5% |
| 第二階段還款總利息（二十年） | $680,981.85 |
| 三十年總年期的利息合計 | $977,662.49 |
| 第十一年開始到還款完結的每月供款 | $13,282.46 |
一拆開整筆數去看的話，就會見到每月供款由原本首十年的每月 $5,334一下子躍升到每月 $13,282.46，是以倍數的增加。可能你會認為，即使是倍數的提升，也相對現時很多物業的月供為平，一萬三千多元的每月供款是可接受範圍。
不過，考慮到這類房屋是為收入較低的人而設（購買資格也與居屋白表申請資格類似），一下子將供款跳升至一萬三千元，可能確會為想置業的人士帶來相當壓力。如果真的考慮用漸進式按揭買樓的話，就必先想清楚自己的供款能力。
誰適合使用漸進式按揭？
單方面評價漸進式按揭的壞處不是最公平的做法，漸進式按揭同樣有其好處。這種供款方式的原意在於希望能夠以超低首期及每月供款的優惠助剛出身社會不久的年輕人先上車，並且在其後－即十年後能夠以較高的收入去應付每月供款。
照一般假想去計算，今時今日剛畢業學生月收入大約是 $12,000 – $16,000的水平，工作經驗累積到十年左右的話，收入去到$30,000或更高相信也不算太困難。如果在十年之後供款額提高到$13,000左右的水平，實際上也算是符合到他們的收入升幅。最重要的，是此計劃能夠協助到一眾原本收入水平不高的社會新鮮人上車，原則上是絕對有助抒緩房屋問題。
從另一角度看，如果你本身已經是有相當年紀的人士，收入水平可能已經是非常穩定，在未來十年二十年未必能有大加幅，雖然入市要求相當吸引，但同時也要考慮自己是否有能力在十年之後供得起樓。
漸進式按揭的未明朗因素
漸進式按揭剛剛才對外公佈，在實際操作上仍然有很多未知之數。由於不想特別將整個計劃負面化，所以以下分享幾個「未」明朗因素，而非「不」明朗因素，讓各位有意申請的朋友自行判斷一下。
首先是業權的問題。由於物業在一開始的時候只以一半的樓價做按揭給買家，變相存在「業主是否只有一半業權」的疑問。業權的問題表面上能夠在十年之後開始供的後半部分按揭輕鬆解決，但衍生出來的另一個問題，就是如果業主只有一半業權，或者未完成頭半部分供款時，能夠直接買賣物業的問題。
如果我未供完物業就直接放售，就能夠當成是在頭十年間享用極低租金租樓然後再樓換樓，這種超筍做法是否可行？還是對於賣樓有一定的條件限制呢？
另外，由於實際計劃的詳情還未公佈，我們對於是否真的在十年之後可以將餘下按揭部分連同前部份的按揭一同計算，亦存在疑問。雖然機會較小，但假如按揭的要求是在首十年的供款期過後，業主需要一砲過清還後半部分樓價，亦即業主有十年時間儲錢還按揭的話，又是否真的划算呢？這些都是我們暫時未清楚而需要再觀察的部分。
不過，說到底，本計劃的原意及做法大致上都能夠幫到年輕買家置業上樓。首先最簡單的利息部分，以漸進式按揭的方法供款比起普通分三十年供款要便宜約二十多萬，光是慳利息就慳到好一筆錢。加上在首期及首十年供款的要求上都相當user-friendly，如果你是剛出身不久，又有意在港買樓置業的話，也不妨留意一下此計劃的發展。如果有其他買樓相關的疑問，亦歡迎隨時聯絡 ROOTS上會了解更多！
