物業管理公司是不少買樓人士會忽略的地方。資深物業投資者買樓除了會注重物業質素之外，亦會留意大廈的物業管理公司。一間好的物業管理公司不但可以為業主處理物業的大小事項之外，更可以保障各業主的安全。ROOTS上會今文將會講解物業管理公司的職責以致最新的發牌制度，協助各位深入了解物業管理公司的重要性。
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什麼是物業管理公司？
業主除了需要打理自己單位內的事情之外，亦需要處理物業其他方面的事項，例如大廈保養維修、清潔打理、保安工作等。為了幫輕各位業主，業主立案法團一般都會聘用物業管理公司代為處理。物業管理公司及物業管理從業員在管理物業方面擔當重要角色，因為其服務質素會直接影響物業的安全、衛生及用戶的生活環境。
一般而言，物業管理公司提供的管理服務包括：
- 保安
- 清潔（清理垃圾、除蚊蟲、植物修葺等）
- 保養（通風、排水、電梯、消防等）
- 會計（收支明細、資產負債、財政預算等）
- 設施管理（停車場、會所等）
- 人力資源（聘用及解僱管理人員及第三方服務提供者等）
- 籌備業主大會
由此可見，物業管理公司提供的服務範疇甚廣，而物業管理公司的質素對物業的價值及環境造成直接的影響。
物業管理公司權力範圍
只要大廈有設立業主立案法團，物業管理公司可以說是大廈各業主的政策執行人。照理業主立案法團是大廈的最高權力機關，負責為各業主處理大廈的事務，而物業管理公司是根據業主立案法團訂立的方向執行職責。換言之，物業管理公司沒有實際代表業主的權力。
反之，若大廈物業沒有設立業主立案法團，物業管理就可以成為大廈唯一有法定身份的組織為大廈業主處理事務。物業管理可以代各位業主進行招標、入稟法庭追討管理費等事項。假設物業管理公司在管理物業過程出錯，各業主可能需要背負所有法律責任。
換言之，一座大廈必須要有業主立案法團代業主行事再聘用物業管理公司方可保障各業主。否則，若大廈業主假手於人，直接繞過建立業主立案法團一步聘用物業管理公司代為處理物業事項，萬一遇上不良物業管理公司後果可能會非常嚴重。
什麼是《物業管理服務條例》？
過去多年，香港的物業管理公司沒有受到認可監管機構監管導致物業管理公司提供的質素參差。而近年香港社會越來越注重物業管理服務的重要性，因此通過了《物業管理服務條例》。物業管理服務條例旨在成立物業管理業監管局，為發牌照予經營提供物業管理服務業務的業務實體，以及就發牌照予從事提供物業管理服務業務的個人制定規管方向。
類似於地產代理牌照，物業管理監管局的發牌制度有兩種，包括「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。
物業管理公司牌照
任何物業管理公司在香港為有公契的物業提供多於一個服務類別的物業管理服務，須持有牌照。
物業管理人牌照
《物管條例》為物業管理人訂立了兩個級別的牌照，分別是物業管理人（第1級）牌照及物業管理人（第2級）牌照。只有在須持牌的物業管理公司中，就該公司提供於某一物業的物業管理服務，擔任管理或督導角色的人員，才須持牌。
第一級別牌照要求較第二級別高。兩者主要的分別在於物業管理公司須聘用至少一名對該物業管理公司提供物業管理服務一事有實際控制權的持牌物業管理人（第1級）以及物業管理公司須聘用一定數目的全職持牌物業管理人，而該數目符合監管局指明的最低人手比例：
- 每3,000個單位或以下聘用至少一名持牌物業管理人（第1級）
- 每1,500個單位或以下聘用至少一名持牌物業管理人（第2級）
物業管理人牌照合適人選
申領物業管理人牌照必須要符合以下條件：
- 是否屬《精神健康條例》（第136章）第2(1)條所指的精神紊亂的人
- 是否曾被裁定犯刑事罪行
- 是否曾被裁定犯違紀行為
- 是否曾遭拒絕申請牌照或遭撤銷或暫時吊銷牌照
如何知道物業管理公司質素？
正如上述所講，物業管理公司的質素隨時會影響物業的價值、保值能力及增值能力。想知道心儀物業的物業管理質素好不好的最好方法就是找出單位附近用同一個物業管理公司的屋苑或單棟樓作比對。買樓人士可以到類近單位作實地考察，看看大廈的清潔、管理人員質素、管理署公告欄資訊是否齊全等作參考。
不良物業管理公司的常見手法
物業管理公司現階段受到政府及市民監管，理應越來越難透過不良途徑謀利。但作為業主亦應該時刻保持警覺性了解不良物業管理公司慣性常用的謀利手法，方便避免將來碰見同類事件。
- 物業管理公司拒絕公開財政報表及狀況
- 物管將屋苑商場費用計入住宅管理費
- 物業管理公司聘用的第三方保安、清潔公司等為關聯公司影響服務及管理質素
- 物業管理公司將管理費或管理費按金全數放在管理公司戶口而非業主立案法團或基金戶口
- 招標項目偏袒給予物業管理關聯公司
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