近年在香港買新樓，好多時都會聽到「發展商按揭」（呼吸plan）一詞。所謂發展商按揭，簡單理解就是按揭由發展商旗下的財務公司批出，而非銀行本身。至於為何會有發展商按揭的出現？發展商按揭的種類又有多少？今次文章就和大家一起了解一下發展商按揭是甚麼。
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發展商按揭是什麼？
發展商按揭說穿了其實也是一種新樓谷銷售的方法。今時今日在香港買新樓，多數都是買樓花為主，而如果買家想向銀行申請按揭做即供plan的話，樓價則不可以超過 600 萬。但老實講，今時今日在香港買新樓，還要是樓花的話，低於 600 萬的選擇少之有少，除了一些無房的studio flat 或一房之外也不是很多。所以，對於新晉業主來說，要向銀行申請按揭做即供plan買樓花是有一定難度。
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在這種情況下，發展商按揭就是最能幫助業主的選項之一。發展商按揭簡單來就是由發展商旗下的財務公司所批出的按揭貸款。這種按揭貸款的彈性通常都會比起銀行按揭來得高，無論是按揭成數還是即供／建期的選擇上，都更能配合不同業主的需要，而且申請門檻低，市場上亦會將發展商按揭簡稱為「呼吸Plan」，代表「有呼吸就能申請到」。
而發展商提供這種按揭服務的原因也很簡單：谷銷售。
由於不是所有業主買家都能夠隨時掏出一大筆首期買樓上會，而能否借得足按揭就成為他們會否入市的最大因素，所以由發展商推出彈性高的按揭貸款，就更能為小業主們提供入市的猶因。反正借完錢給業主，他們最後也能收回，但樓就賣多一層，更可以賺利息，何樂而不為？
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發展商按揭一按及二按分別？
為求讓業主更有彈性借按揭買樓，發展商按揭的玩法通常都會有好多種，而選擇多寡就多數視乎發展商規模而定。例如，最基本的會有發展商一按，即是各位最常見的按揭呼吸Plan做法，最高可以借高達樓價九成的按揭貸款。
另外，除了一按之外，發展商也可以自行承造一按加二按，或者讓業主在銀行先做一按，再到發展商做二按。二按的意思是在第一次申請按揭的情況之下，再向金融機構多申請一個按揭，俗稱二按。值得留意的是申請發展商二按時候是需要想一按銀行申報。首先要銀行接受客人申請二按，其次要客人的收入在納入發展商二按之後通過壓力測試。在一般情況底下要通過發展商二按壓力測試非常困難因為發展商二按利率較高。在可行情況之下都建議各位不要申請發展商二按，如需要就直接申請發展商高成數一按。
以往申請二按的時候，銀行只會接受透過本行申請一按的業主申請二按。但今時今日也不是所有銀行都會接受二按申請，變相財務公司和發展商按揭成為了二按的唯一選擇。
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發展商按揭與財務公司按揭有什麼不同？
名義上他們是不一樣的按揭產品提供者，但實際上他們都是持有財務公司牌照的公司。唯一的分別就是發展商旗下提供的發展商按揭一般利率較財務公司按揭低，而且買樓用發展商按揭偶然會有優惠。不過講到底，都是財務公司提供的按揭產品。
發展商按揭對業主有什麼好處？
講到發展商按揭的好處，對業主來說當然是彈性夠大。發展商按揭之所以被稱為「有呼吸都能夠申請到」，主要原因是其申請門檻夠低。和銀行按揭有所不同，發展商按揭通常都不會有入息審查、收入供款比例要求、信貸評級要求等，而且成數夠高，批核夠快，基本上只要你肯申請就會批，對於本身有特殊需要或者背景較為複雜的買家來說也不用擔心太多。
在這種彈性之下，業主就更能夠輕鬆借到高成數按揭買六百萬以上樓花而同是賺盡折扣。如果大家有留意之前ROOTS上會的幾個新盤文章，都會知道現在很多新盤樓花推出一系列的折扣優惠，例如能以越短時間內付清樓價的話，折扣優惠會越高。同樣道理，如果業主心頭較高，想買過千萬的大單位的話，銀行反正也不會借超過五成按揭，透過發展商呼吸 Plan借高成數，可讓業主只抬幾百萬就能買入幾千萬的單位，對於手頭較鬆的投資者（畢竟一次抬幾百萬入市都不簡單）來說也是十分著數。
- 審批較彈性
- 免壓力測試下借足按揭成數（過千萬物業亦可借超過5成）
發展商按揭對業主有什麼壞處？
當然，世事有辣有唔辣，輕鬆借到九成按上會無伏位的話，住屋問題就輕鬆解決了。呼吸 Plan在表面上當然吸引，但也有業主必須注意及好好計劃的地方。首先，呼吸 Plan在頭幾年通常都是以超低息口吸引業主入市，有時候甚至可以低至0息，老實講又真的很難不被吸引到。不過，在蜜月期之後，呼吸Plan的利息就會不斷提升，例如密月期後的三年由0息升到3-4厘，幾年之後再升至5-6厘。而相較之下，銀行的按揭利息通常都是維持在1-2厘之間，加上發展商按揭的貸款額大，息口高，對於業主的負擔就會幾何級數地提升。
第二，雖說發展商按揭門檻低易批核，但由於發展商按揭是不受金管局監管，整個批核過程透明度低，全程由發展商自己話事，變相批與不批背後的原因都是無法掌握。雖然在表面上發展商按揭不用過壓力測試，也沒有收入供款比例要求等，但假如最終不獲批，可能也與你的入息有關，而你卻不會知道當中的原因。如果發展商最終拒批按揭，而你又沒有Plan B 的話，就只好撻訂，乖乖送訂金給發展商。
- 蜜月期後利息昂貴
- 借高成數按揭有機會難轉按
- 批核準則不透明
銀行一按加發展商二按是否可行？
看完以上的優點缺點之後，可能你會問：如果我玩銀行一按加發展商二按又是否可行呢？先向銀行借盡樓花按揭，在向發展商借二按，就算蜜月期之後要捱貴息也無咁肉呎。不過，如果你想申請發展商二按，銀行是會同時將一按二按計算到壓力測試之中，代表你的收入要夠高才通過。而由於發展商按揭的利息高，同樣地會影響供款與入息比率，變相減低了批核的金額。所以銀行一按加發展商二按的做法雖然在理論上可行，但實際操作上對於業主的收入要求也相應提高。
發展商按揭轉按至銀行按揭方法 – 最緊要有PLAN！
說到尾，呼吸plan確是有好有壞，能否妥善運用其實很視乎業主自己的計劃是否夠周詳。使用呼吸 Plan 最著數的玩法，一般都認為是首先借發展商按揭並還到蜜月期完結，之後再轉按到其他銀行享受低息按揭。不過，這種做法對於業主來說要考慮的因素有很多，因為畢竟轉按是幾年後的事，市場上的變動難以估計，轉按也未必一定順利。
物業落成影響發展商按揭轉按策略
首先，業主要考慮到的是填差價的問題。舉例說，假如樓價是800萬，你向發展商借了720萬，還了首三年蜜月期貸款之後想轉去銀行做按揭，如果物業尚未落成，你就只能夠借到原本銀行批核的按揭金額，而當中的差額就需要即時填補。向發展商借得越多按揭，你要填的氹就越大，所以假如你沒有充裕的資金準備好去做轉按的話，可能倒頭來也是要捱貴息。
收入狀況影響將來發展商按揭轉按機會
另一個情況下，假如在供完蜜月期之後物業已經落成，可以借到林鄭 Plan 更高貸款額時，要留意的就是你的入息是否能夠過壓力測試。即使此刻的入息是足夠過壓測，你也要預計在幾年後蜜月期結束時自己是否還有穩定夠過壓測的收入，並且將外債／信貸評級控制在安全範圍。換句話說，即是今天已經揹了發展商按揭在身，就已經要再次計算數年之後的收入及信貸狀況，當中的不穩定性及安全感都未必是所有業主能承受。
樓價大跌大大影響發展商按揭轉按機會
另一個因素，雖然在香港發生的機會較少，但如果發生的話就會好「大鑊」的，就是樓價跌。假設物業買入時價錢為七百萬，在幾年之後突然大瀉到四百萬，而你又已經借了發展商按揭，並想做轉按向銀行做按揭時，就和上面所說的一樣，要先齊備資金填氹。雖然這種機會比較低，但業主也適宜先做好詳細的財務計劃以策安全。
發展商按揭蜜月期就完可以怎麼辦？
- 轉按 – 無論發展商話呼吸plan利息有幾平，點都唔會平過銀行按揭。所以如果想減輕負擔，最實際就係將按揭轉按。要留意一點就係申請銀行按揭的話，申請人需要有齊備入息證明並通過壓測。除此之外，如果銀行估價不足有意轉按者有機會要抬錢上會。
- 定息按揭計劃 – 定息按揭計劃批核準則有別一般按揭，最重要是不需要通過壓力測試，入息門檻較低有機會是給發展商按揭用家的一個好的後備方案。
- 放租 – 業主可以利用租金收入幫補貴息按揭。雖然這個方法治標不治本而且仍有機會需要補貼每月供款，不過可以解決燃眉之急。當然選擇放租的話就會引起另一個問題就係本身自住業主就要另覓地方暫住。出租物業亦不可以使用按揭保險計劃申請銀行高成數按揭。
- 放售物業 – 如果業主到最後真係無辦法負擔貴息而且未能成功轉按到銀行，我們建議業主放售物業無謂辛苦自己。如果時間允許的話當然最好於購買三年後先放賣因為可以避免支付昂貴的額外印花稅。將這個方法放到最後，當然是不希望業主們要走到放售物業這一步。不過無論你是自住還是投資，我們都建議要量力而為，特別在經濟下行的環境之下，先顧好自己的生活及經濟狀況比較重要。
講到最後，想再一次提醒各位，呼吸plan的做法確實是對於業主來說好吸引，但無論是發展商方面還是業主方面，做呼吸plan都有一定程度的風險。業主雖然可以借盡九成賺折扣買樓上會，但我們建議假如一心想做轉按享受平息的話，還是不要借得太盡，以免轉按時自己又要掏幾百萬填數，最終也是辛苦自己。而發展商方面，面對早前恆大爆煲的事件，各大地產商近年來也不敢過於放鬆呼吸plan門檻，防止爆煲情況再次發生。
呼吸 Plan 不是萬惡，也不是毫無瑕疵的按揭做法，講到尾都要睇業主自己的財政能力及財務計劃。如果你最近心郁想上會，但又有按揭相關的問題，歡迎隨時聯絡ROOTS上會，讓我們幫幫你！
