Home按揭資訊【罰息期】罰息期對於業主的影響又有多大?

【罰息期】罰息期對於業主的影響又有多大?

買樓借按揭有所謂的「罰息期」,即使指在借了按揭的頭幾年內,如果業主轉按去其他銀行的話,將會有相應的罰款措施。至於為何要罰息?罰息期有又多長?業主又要有甚麼準備?今次文章會為各位詳細講解。

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罰息期定義

罰息期簡單來說就是一個業主在申請按揭之後不能轉按的指定年期,通常為兩至三年。罰息期的主要目的在於銀行方面確保自己做按揭時不是「白做」。

今時今日很多銀行都會推出超低息按揭甚至「零息」按揭及現金回贈去吸引新業主,亦有銀行會用超低息優惠去吸引一些原有按揭的業主做轉按,類似電訊商優惠搶客的做法。這些超抵玩優惠通常只會是按揭首年可享有,如果你是業主而又想享有超級低息按揭,最理想的做法當然就是每一次利息蜜月期結束後就立即轉去另一家銀行,就可以不停賺盡。

不過,從銀行的角度考慮,如果現金回贈大於或相等於按揭利息,而業主又在蜜月期後立即轉走,豈不是會令銀行白做?有見及此,銀行通常都會指定業主不能在申請按揭的一定年期內轉走,否則會有罰款機制,亦即是罰息期的概念。

罰息期條款

罰息期的「玩法」有分好多種,要視乎本身銀行做的回贈金額、低息程度等。一般而言,罰息期通常都是兩年,如果優惠更「靚仔」,可能會令罰息期長達三年。

假如業主在三年之內轉走到其他銀行做按揭的話,就要支付當初銀行提供的現金回贈金額,另外銀行亦有機會要求業主支付原貸款額的1~2%作為罰款。

當然,罰息期也有程度之分,如果罰息期有三年之長,通常首年的罰款會是最高,而其後逐年遞減。例如第一年轉按的話罰款現金回贈以及貸款額3%,第二年則是2%,第三年1%等。所以,也有些業主會在計算過現金回贈罰款以及貸款額罰款之後仍然選擇在罰息期期間轉按,有機會是因為新銀行的優惠更為吸引,甚至可以彌補到罰息期的賠償。

如何知道罰息期長短及罰款額?

一般來說,如果在申請按揭之前有做好事前調查,例如用ROOTS上會的網上按揭申請,都可以比較到不同銀行的按揭offer,並知道最終出爐是有多長罰息期,以及罰款額是多少。當然,這只是一個參考的資訊,如果想要知道實際上罰息期的資料,可以看看按揭貸款確認信以及按揭合約上的內容作準。

而罰息期的內容之中,亦有一點要留意的,就是在不同年期轉走的時候,罰款金額的計算方法。例如,按揭貸款為600萬,轉按罰息為1%貸款總額,第一年轉走即是6萬。假如第三年還了部份貸款而剩餘貸款額為590萬,當想轉按去其他銀行時,有些銀行會照原定的600萬的1%作罰款而非以590萬計算,這就要視乎個別銀行的不同做法。

額外印花稅開支

上面曾經提及有些業主可能眼見按揭優惠吸引,即使要面對罰息都照樣去做轉按,隨時轉完仍然有賺。這種情況對於想樓換樓的人士來說更是常見,因為新舊物業的樓價差別以及按揭金額可能會令業主在從中不蝕反賺。

不過,要注意的是在罰息期期間轉按除了要準備好現金回贈金額退還以及按揭貸款罰款之外,也有機會因為在買新樓後短時間內再賣,而要承擔15%的額外印花稅。如果能夠在換樓後12個月內出售舊物業,則能夠申請退回印花稅。有關印花稅的詳細資訊,可以參考我們的另一篇文章:【買樓印花稅】最詳盡首次置業印花稅計算攻略!一文睇清買賣、租賃印花稅流程!

如何在罰息期賺到盡?

上文提及一些情況下,罰息期間轉按可能也會有賺,因為新銀行的優惠比起現有銀行更高,其實也是有可能的。不過,轉按時各位必須考慮一下當中牽涉到的律師費用。首先,你需要在現有銀行贖回樓契並再去新銀行處理新契做轉按,當中的手續加上罰款有可能令本來有賺的轉按回贈倒蝕,弄巧反拙。

如果真的想在罰息期間盡賺,我們建議不要太心急,等到大約罰息期前的三個月再開始搞轉按。一般來說銀行做轉按時間大約需要三個月左右去處理所有文件及過渡,如果能夠在罰息期結束前三個月開始處理,很大機會可以在罰息期剛結束之後無縫接到新銀行做按揭,變相可以完美避開罰息期,同時在不用付新利率的情況之下轉到新銀行做按揭。

沒有罰息期的按揭存在嗎?

看到這裡,可能有讀者會問:如果我找一家沒有罰息期的銀行做按揭不就可以避開罰息了嗎?理論上當然是對的,但實際上,今時今日找銀行做按揭,每家都會各出奇謀去爭客,而罰息期可說是免不了的。

不過,如果你想銀行為你縮短罰息期,也不是沒可能。但為個別客戶縮短罰息期的做法比較罕見,如果真的要縮短罰息期的話,首先你本身要是銀行的大客戶,或者有很多物業都是透過同一銀行借按揭而全部都有準時還款,或者已經清還部份物業的全部按揭,才有機會讓銀行為你開特例。

其他罰息期相關事宜

有關罰息期還有其他重點要留意,包括樓花未落成前是不能做轉按的,無論是否有罰息期牽涉在內,均不能在未有落成物業時就轉按。

如果有業主需要做加按,例如先借了300萬覺得未夠,要再借多100萬的話,要視乎銀行制度才知道是否會需要罰息,未必是所有銀行都會罰。

而最後一點,在於並不是只有在罰息期內轉按才會被罰。有些業主可能會提早還款,希望減輕後來的經濟負擔,但有些銀行同樣也會在這些情況下罰息。至於如何罰,就要先跟銀行了解清楚。

銀行罰息期資訊

銀行罰息期第一年第二年第三年
滙豐銀行2年貸款額 2%貸款額 1%/
恒生銀行2年貸款餘額 1% + 現金回贈貸款餘額 1%/
中國銀行2年貸款額 2% /
貸款額 1% + 現金回贈
貸款額 1% / 現金回贈/
渣打銀行2年貸款餘額 1% + 現金回贈貸款餘額 1% / 現金回贈
(較高者為準)
/
花旗銀行2年貸款額 2% / 現金回贈貸款額 1% / 現金回贈/
東亞銀行2年貸款額 2%貸款額 1%/
工商銀行2年貸款額 2.1% -2.3%
(視乎貸款額)
貸款額 1.1% -1.3%
(視乎貸款額)
/
中信銀行2年貸款額 2% + 現金回贈貸款額 1% + 現金回贈/
交通銀行3年貸款餘額 3%貸款餘額 1.5%貸款餘額 1%
富邦銀行2年貸款額 2.5%貸款額 2%/

罰息期最終也是基於業主和銀行之間訂立的一種合約,想知道你的按揭罰息期有多長,罰多少,有沒有彈性空間,最終也是要和銀行了解清楚才知道。如果有意想了解更多關於銀行罰息期及如何處理,歡迎與ROOTS上會聯絡!

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日出康城為新盤供應重鎮,由會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城第12A期項目命名為「SEASONS PLACE」。SEASONS PLACE共提供650伙,主打戶型為一房及兩房。首批折實平均呎價$14,188,創近5年同區新盤首批折實平均呎價新低,貼近二手價開售,對SEASONS PLACE有興趣的話就要留意本文啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 SEASONS PLACE 基本資料 地址新界將軍澳康城路1號發展商會德豐地產、港鐵座數2座(3A、3B座)伙數650伙實用面積282 - 665呎戶型一房至三房,另有特色戶預計關鍵日期2025年10月31日校網小學: 95校網 ; 中學: 西貢區 https://www.youtube.com/watch?v=G9iSK4w14Fk SEASONS PLACE 戶型分析 SEASONS PLACE提供一房至三房戶型,主打一房及兩房單位,佔全盤近9成。 房型實用面積伙數比例一房322 - 338呎240伙37%兩房437 - 495呎337伙52%三房一套665呎48伙7%特色單位282 - 665呎25伙4%共650伙100% SEASONS PLACE 價單 於2024年3月14日(星期四),SEASONS PLACE公布首張價單,共涉及130伙,包括38伙一房、87伙兩房、5伙三房,實用面積由323至665呎,價單定價由508.1萬至1,112.8萬,呎價由$15,426至$16,768,以最高折扣12%計算,折實售價由447.2萬至979.3萬,折實呎價由$13,576至$14,757,折實平均呎價$14,188,比起早前「凱柏峰III」首張價單折實平均呎價$16,938低約16%。 於2024年3月17日(星期日),SEASONS...

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https://youtube.com/shorts/Ry5C9-H3g4c 有消息指,房委會最快於今年首季接受新一期綠置居(綠置居2023)的申請,計劃以市價52折出售。綠置居2023當中包括市區盤長沙灣麗玥苑,合共提供2359個單位,預計於2027年入伙。此外,房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位。我們會於本文詳盡介紹綠置居2023的資料,有興趣的你不要錯過! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑資料 地址長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤座數3座伙數2359伙實用面積280呎 - 646呎折扣率48% (52折)售價154萬 - 461萬平均呎價6470元預計關鍵日期2027年4月30日 綠置居2023長沙灣麗玥苑位於長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤,鄰近深水埗公園、西九龍裁判法院及長沙灣蔬菜批發市場。長沙灣麗玥苑共有3座,可提供2539伙,實用面積介乎280呎至646呎,折扣率為48%,即市價52折(居屋2023為市價62折),售價為154萬至461萬,平均呎價6470元,預計關鍵日期為2027年4月。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑實用面積及伙數 實用面積伙數280 - 313呎850伙 (36%)317 - 425呎1084伙 (46%)452 - 614呎348伙 (15%)646呎77伙 (3%) 政府早前宣佈,於2026年至2027年起落成的資助出售房屋,一般實用面積至少需要有280呎,所以長沙灣麗玥苑的單位實用面積為280呎至646呎,當中77伙為646呎的大單位,可以間成三房,而面積317-425呎單位佔最多,合共提供1084伙,佔總數46%。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑交通、民生配套 綠置居2023難得推出市區盤,由長沙灣麗玥苑步行至港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘,步行5分鐘亦可到附近巴士站、小巴站。長沙灣麗玥苑鄰近麗翠商場,設有25個商舖,包括餐廳、超級市場、診所等,配套完善。 綠置居2023貨尾單位 屋苑伙數*實用面積鑽石山啟鑽苑100伙184至479呎油塘高宏苑7伙192至287呎馬鞍山錦柏苑108伙184至280呎 *啟鑽苑、錦柏苑及高宏苑可供出售的重售單位數目可能有所更改並可能多於上述數字,上述數字截至2024年1月31日。最終可供出售的重售單位資料,將於開始選購單位前公布。 該3個屋苑開售時以41折定價,現改為52折,即平均呎價比初售時高約一成。 綠置居2023租置計劃回收單位 綠置居2023亦會提供400個租置計劃回收單位,單位定價為14萬至123萬,為市價1.5折至2折。 綠置居2023時間表 綠置居2023申請日期:2024年3月28日至4月17日 綠置居2023攪珠日期:2024年第二季 (確實日期有待公布) 綠置居2023揀樓日期:2024年第三、第四季 (確實日期有待公布) 綠置居2023申請方法及費用 綠置居2023可透過網上申請、親身遞交或郵寄申請,綠置居2023申請費用為270元。 綠置居2023申請資格 房委會轄下公屋住戶; 房協甲類出租屋邨的住戶; 下列持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士:-...