Home按揭資訊【補地價】甚麼是「補地價」?一文睇清居屋補地價流程

【補地價】甚麼是「補地價」?一文睇清居屋補地價流程

在香港買樓置業,常常會聽到一個名為「補地價」的概念。補地價顧名思義,就是去「補償」一塊地的價錢。在香港買樓時,物業本身在買完後屬於買家,但物業所屬的那一塊地是屬於政府的,所以所謂的「補地價」概念,實際上是將地價補給政府。至於補地價的角色由誰來做?應該要補幾多?本篇將為你解答一些常見的疑問。

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甚麼是補地價?

在香港,無論物業是屬於私人還是政府,物業所在的那幅地皮都是屬於政府所擁有。補地價的意思是指如果你想在該塊地皮上面做一些建設,例如是建私人物業出售等,都要先補一筆錢給政府,當作買起該地的使用權。

私人市場物業及公營房屋的補地價

在一般的私人樓宇買賣市場中,地價是由發展商去補,即是在他們想起樓之際,其實已經補好了地價給政府。所以在將物業單位賣給你的時候,樓價是已經包括了要補的地價,所以買私樓時,買家基本上是無需要理會太多有關補地價的問題。

而真正會跟買家相關的補地價問題,通常都是牽涉一些政府公營房屋,例如公屋和居屋。政府出售公屋居屋之所以能夠做到市場價錢的6折或更低的價格,主要就是因為政府本身沒有給自己補地價的需要。換句話說,居屋價錢和私人市場樓價的差距就能被理解為地價的價錢。

在甚麼情況下需要補地價?

正如上面所說,買私人住宅並不需要補地價。或者應該說,買家在樓價中已經支付了地價的部份。而講到一些較「明顯」的補地價情況,通常都是跟公營房屋相關。

第一個情況,就是如果你打算將公營房屋出租,就必需要補地價。由於本身公營房屋的出現是向市民提供自住單位為目的,如果擁有公營房屋而想出租的話,就要向政府先補地價。

另一個情況,則與出售公營房屋有關。剛才提及到公營房屋的目的主要是自住作用,如果想要出售的話,就要視乎買家的身分決定是否要補地價。假如買家是合資格的綠表/白表人士(公屋租戶或合資格買居屋的人士),即符合公營房屋業主的要求的話,賣家就不需要在這次買賣中補地價。相反,如果買家本身是不合資格購買公營房屋的話,賣家則要補地價才可以出售。

補地價如何計算?

假如你真的有需要出售手上的公營房屋予不合資格買居屋的人士,補地價的價錢又應該如何計算?

首先,政府會找公證行、測量行等公司為你的單位作出估價,再乘以當初買入單位時所享有的折扣。例如,估價後你的單位值500萬,而當初買入的時候是以6折買入(40%折扣),你要補的地價就是500萬 x 40% = 200萬。

雖然,筆者相信要去到補地價賣樓的一步,賣家應該都沒太多選擇的空間,但如果可行的話,建議各位最好等到樓價低位的時候才賣。由於補地價的動作是去到賣樓一刻才要做,如果賣樓時樓價低位的話,變相你要補的地價也相對較少。當然,各位也應該要留意一下買入和賣出的差價,蝕住走可能少不免,但輸少當贏,蝕少一點也未嘗不是好事。

加按或轉按補地價可行嗎?

有些賣家可能會在想,如果我先向銀行申請加按或轉按,然後套現一筆現金去補地價的做法是否可行?答案是不行的。

首先講講此做法的動機。由於業主可以選擇先趁樓價低時補地價,並在之後樓市再升時以已補好地價的樓價出售物業意圖賺錢,有業主可以能會選擇這種操作。

但是,要留意的是銀行不會借按揭讓你去補地價,而你只能夠自己掏荷包先補地價,然後再向銀行申請轉按或加按。在這種情況之下,如果補完地價的樓價高過600萬的話,就算想加按也做不到八成以上,變相也不會有著數。所以如果你想現在先補地價並在其後樓價升後再賣樓並加按/轉按,就要計清楚樓價水平以及你的需要。

假如你的物業未完成補地價程序,而想向銀行申請加按的話,要先向房署申請獲批才可。房署對於未補地價的公營房屋加按只有幾種情況下會批准,例如是需要醫藥費、家庭成員教育經費、殮葬費、因離婚或分居而需要償還樓價或需支付膳養費、或生意出現困難需資金周轉等。當然,這些情況也需要給予房署足夠的證明才可。而加按可以加幾多,則是由銀行去進行一般加按程序上的入息審查、壓力測試等步驟去決定。

已補地價居屋加按流程

承上述,如果業主需要申請加按的話,首先要取得申請表,連同申請費用 $4,000 的支票並遞交及香港房屋委員會。其後,業主需要向房署遞交所需文件,並等候房署會覆批准。獲得批准通知書之後,業主就可以向銀行申請加按,並交由律師去處理按揭契,最後簽署文件完成正式加按流程。

特別注意,房署批出的加按批准有效期為六個月,假如獲批之後六個月仍未申請加按的話,就要重申向房署申請批准。而如果首次申請已經不獲批核,業主其實也可以申請上訴,並向房署提交更多更全面的資料去證明自己有加按需要,並由房署再次審批。

補地價賣居屋的限制

雖然公營房屋在補地價可以買賣,但卻不是在毫無限制的情況下任你賣。政府對於何時可以補地價、有哪些單位可以自由定價買賣等都有要求和限制。如果想了解更多的話可以到以下政府網頁查詢:https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-an-hos-flat/index.html

補地價的流程

決定了要為單位補地價後,首先業主要向房委會取得評估補價申請書(當中再細分為五年轉讓限制內及五年轉讓限制後)。填妥並提交之後,房署就會回信表示已經收到業主的申請,並且會派測量師到單位進行估價,並在之後交由房屋署作出後續的補價估算。

收到補價單之後,業主就要於兩個月內完成補地價,並且要支付一次成約 $6,000多元的手續費。完成補地價而房署收到錢後,就會向業主發出「解除轉讓限制證明書」。其後,業主可以找律師樓協助將資料登記到土地註冊處,在其後的買賣中以此去證明物業已經補了地價。

補地價應由買/賣家負責?

另一個很多人會問的問題,就是要補的地價應該是由哪一方負責?其實由於買賣已經屬於私人市場的處理,由誰人去補地價沒有官方明文規定,也沒有所謂的約定俗成。

換個角度去看,假如買家想出售一層已經補了地價的物業,斷估也不會以補價錢的樓價去賣,而是以補價後的樓價去賣。雖然賣家在賣樓前已補了地價,但物業連補地價賣,變相將地價轉嫁到買家身上,倒頭來也是一樣。

例如,補地價物業價值為500萬,補了200萬,總價為700萬,賣家一般都會以相約價錢出售。當然,以700萬去賣樓有沒有人接貨就是後話。

除了以上所說最直接的做法之外,市場上也有一些其他做法由買賣雙方自訂。例如,在臨約上可能會寫明以500萬樓價加上房署評估後的補價去賣樓,而沒有寫明金額,變相補地價就由買家去負擔,也是一種比較公平的做法。

不過,在買家的立場來說,沒有寫明補地價價錢的買賣可能會影響他們本身的預算。例如本身可能只預了150萬作補地價之用,但房署最後評估出200萬地價,假如買家已經簽好了臨約的話,就只可以「硬食」額外50萬地價。

另外,上面亦有提過由於補地價需要在房署出信後2個月內完成,如果在得知道補地價價錢之後才去申請按揭,隨時有趕不及做按揭的風險。所以,各位在買補地價樓之前也要小心留意。

倒過來說,在賣家角度去看,如果在房署估價報告發出之前,賣家已經根據其他方法(例如銀行估價)定好了物業賣價,但最終房署估價較高的話,亦會影響賣家的預算,需要由賣家自行補錢賣樓。

由於補地價的做法及所牽涉到的物業狀況頗為複雜繁多,如果各位真的有需要,建議詳細閱讀政府相關刊物,或者直接聯絡ROOTS上會了解清楚,切忌胡亂自行補地價或自行買賣物業,以致得不償失!

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日出康城為新盤供應重鎮,由會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城第12A期項目命名為「SEASONS PLACE」。SEASONS PLACE共提供650伙,主打戶型為一房及兩房。首批折實平均呎價$14,188,創近5年同區新盤首批折實平均呎價新低,貼近二手價開售,對SEASONS PLACE有興趣的話就要留意本文啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 SEASONS PLACE 基本資料 地址新界將軍澳康城路1號發展商會德豐地產、港鐵座數2座(3A、3B座)伙數650伙實用面積282 - 665呎戶型一房至三房,另有特色戶預計關鍵日期2025年10月31日校網小學: 95校網 ; 中學: 西貢區 https://www.youtube.com/watch?v=G9iSK4w14Fk SEASONS PLACE 戶型分析 SEASONS PLACE提供一房至三房戶型,主打一房及兩房單位,佔全盤近9成。 房型實用面積伙數比例一房322 - 338呎240伙37%兩房437 - 495呎337伙52%三房一套665呎48伙7%特色單位282 - 665呎25伙4%共650伙100% SEASONS PLACE 價單 於2024年3月14日(星期四),SEASONS PLACE公布首張價單,共涉及130伙,包括38伙一房、87伙兩房、5伙三房,實用面積由323至665呎,價單定價由508.1萬至1,112.8萬,呎價由$15,426至$16,768,以最高折扣12%計算,折實售價由447.2萬至979.3萬,折實呎價由$13,576至$14,757,折實平均呎價$14,188,比起早前「凱柏峰III」首張價單折實平均呎價$16,938低約16%。 於2024年3月17日(星期日),SEASONS...

【綠置居2023】市價52折 長沙灣麗玥苑7.7萬首期即可上車!鑽石山啟鑽苑/馬鞍山錦鞍苑/油塘高宏苑貨尾

https://youtube.com/shorts/Ry5C9-H3g4c 有消息指,房委會最快於今年首季接受新一期綠置居(綠置居2023)的申請,計劃以市價52折出售。綠置居2023當中包括市區盤長沙灣麗玥苑,合共提供2359個單位,預計於2027年入伙。此外,房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位。我們會於本文詳盡介紹綠置居2023的資料,有興趣的你不要錯過! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑資料 地址長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤座數3座伙數2359伙實用面積280呎 - 646呎折扣率48% (52折)售價154萬 - 461萬平均呎價6470元預計關鍵日期2027年4月30日 綠置居2023長沙灣麗玥苑位於長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤,鄰近深水埗公園、西九龍裁判法院及長沙灣蔬菜批發市場。長沙灣麗玥苑共有3座,可提供2539伙,實用面積介乎280呎至646呎,折扣率為48%,即市價52折(居屋2023為市價62折),售價為154萬至461萬,平均呎價6470元,預計關鍵日期為2027年4月。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑實用面積及伙數 實用面積伙數280 - 313呎850伙 (36%)317 - 425呎1084伙 (46%)452 - 614呎348伙 (15%)646呎77伙 (3%) 政府早前宣佈,於2026年至2027年起落成的資助出售房屋,一般實用面積至少需要有280呎,所以長沙灣麗玥苑的單位實用面積為280呎至646呎,當中77伙為646呎的大單位,可以間成三房,而面積317-425呎單位佔最多,合共提供1084伙,佔總數46%。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑交通、民生配套 綠置居2023難得推出市區盤,由長沙灣麗玥苑步行至港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘,步行5分鐘亦可到附近巴士站、小巴站。長沙灣麗玥苑鄰近麗翠商場,設有25個商舖,包括餐廳、超級市場、診所等,配套完善。 綠置居2023貨尾單位 屋苑伙數*實用面積鑽石山啟鑽苑100伙184至479呎油塘高宏苑7伙192至287呎馬鞍山錦柏苑108伙184至280呎 *啟鑽苑、錦柏苑及高宏苑可供出售的重售單位數目可能有所更改並可能多於上述數字,上述數字截至2024年1月31日。最終可供出售的重售單位資料,將於開始選購單位前公布。 該3個屋苑開售時以41折定價,現改為52折,即平均呎價比初售時高約一成。 綠置居2023租置計劃回收單位 綠置居2023亦會提供400個租置計劃回收單位,單位定價為14萬至123萬,為市價1.5折至2折。 綠置居2023時間表 綠置居2023申請日期:2024年3月28日至4月17日 綠置居2023攪珠日期:2024年第二季 (確實日期有待公布) 綠置居2023揀樓日期:2024年第三、第四季 (確實日期有待公布) 綠置居2023申請方法及費用 綠置居2023可透過網上申請、親身遞交或郵寄申請,綠置居2023申請費用為270元。 綠置居2023申請資格 房委會轄下公屋住戶; 房協甲類出租屋邨的住戶; 下列持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士:-...