【買樓懶人包】10個買樓前必知的按揭術語解釋

April 8, 2021

十個後生仔九個都希望它朝有一日成為業主。買樓除了要錢支付首期,更需要問銀行做按揭。申請按揭過程牽涉不少學問,只要明白箇中玩法便可以方便你精打細算省盡每一分每一毫。本篇文章為各位介紹幾個常用按揭術語,方便各位了解按揭市場的運作,務求為準業主們帶來一些基礎知識。

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樓宇按揭是什麼? (Mortgage

樓宇按揭是一種用物業作抵押的借貸。借款人須按雙方同意的利率及還款年期,按時向承按人支付本金及利息。現時銀行按揭利率屬於較低水平,一般人都會向銀行承造按揭,而且銀行提供的按揭有助準買家用最少的資金購入物業。

二按是什麼?(Second Mortgage

大家所熟悉在銀行申請的按揭屬於俗稱的一按或者頭按。就算大家採用按保公司的高成數按揭同屬一按。所謂「二按」是代表在「一按」仍生效的情況下,業主向金融機構再度申請按揭。當第二次按揭申請程序完成時,抵押物業就總共有兩項已註冊的按揭,後者為二按。

H按是什麼?(HIBOR Mortgage

H按」的「H」代表HIBOR。HIBOR是香港區內銀行互相借貸時採用的息率。若匯豐銀行需要向恆生銀行借錢營運業務,當中的借貸就會用HIBOR作這筆貸款的利率。HIBOR的高低完全視乎銀行業的資金需求。當銀行資金多唔需要借貸HIBOR便會下跌,相反就會升。HIBOR比Prime Rate浮動。

現今市場資金充裕,引致HIBOR下跌,所以暫時銀行提供的HIBOR按揭較Prime按揭吸引。不過,對比比較穩定的Prime Rate,HIBOR相對浮動。只要全球收緊銀根,HIBOR利率隨必定跟隨上升。

P按是什麼?(Prime Rate Mortgage

P按」的「P」代表Prime。Prime Rate 與美國利率走勢有非常大的關連,但息口的更改就全屬個別銀行內部決定。「P」有分「大P」和「細p」。本港三大行匯豐,中銀和恆生都採用「大P」(P = 5%)。對比比較浮動的HIBOR按揭,Prime Rate Mortgage相對穩定。

與此同時,銀行一般都會用P按做封頂位,所以業主或買家不用擔心按揭利率會不斷飆升而要承擔貴息。

供款與收入比率是什麼?(Debt-Service Ratio

供款與收入比率是一條銀行常用的公式計算借款人的還款能力。一般首次置業人士的供款與收入比率不能超過50%。若申請按揭人士手上有其他按揭,比率門檻會更嚴謹。供款與收入比率公式如下:

[所有每月外債支出+每月按揭供款]/月入

 

壓力測試是什麼?(Stress Test

除了供款與收入比率之外,金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例,供款與收入比率不但不能超過50%,亦要假設在現時按揭利息加多3%後,供款與收入比率不能超過60%。

 

按揭成數是什麼?(Loan-to-Value Ratio

按揭成數是銀行常用的風險管理措施。為了防止業主變成負資產,銀行一般只會提供樓價的一個百分比做按揭。現時銀行提供最多9成按揭,剩下的1成需要買家支付做首期。按揭成數上限由政府(金管局)規定,銀行實際批出的按揭成數多少,受到不同因素影響,當中包括樓價、物業估價、物業類型、用途以及壓力測試等。

話雖如此,2019年政府推出俗稱「林鄭plan」,宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。不過這項措施只適用於首次置業人士。

轉按是什麼?(Refinance

轉按意思是將現有按揭由一間銀行轉去另一間銀行。一般來講轉按有兩大功能:

  • 賺回贈 – 為求吸引新客戶,銀行都會提供現金回贈。現時轉按回贈由貸款額0.2%-1.4%不等。希望轉按賺回贈的客人要先確保銀行罰息期已過,以及要比較市場上新按揭計劃與現時計劃的利率及回贈。對於早兩三年前承按的客人,未必有好大誘因今日轉按因為回贈不算太吸引,而且今日的按揭利率較早年貴。值得留意的是,客人轉按換銀行時要自付律師費。視乎貸款銀碼,一般律師費由$5000起,所以不是每個人轉按都會有著數。
  • 套現 – 轉按套現是一種常見的財技,利用手上物業轉按賺回贈之外向銀行加大貸款額度。只要你有現金需要而且持有物業便可套現。一般轉按套現原因包括清卡數、生意週轉、緊急生活需要等等。

 

單邊按揭是什麼?(Half-Title Mortgage

單邊按揭又稱半邊按揭。顧名思義,單邊按揭代表聯名持有物業的其中一方業主將手上持有的業權作抵押品向財務公司申請貸款。由於銀行不提供單邊按揭,坊間只有財務公司提供單邊按揭。單邊按揭與普通按揭一樣,需要借款人在律師樓簽署按揭契並於田土廳註冊。

值得留意的是,申請單邊按揭較一般按揭方便,只要手持物業的客人都可以隨時申請,而且財務公司批核較銀行快,一般只需要幾個工作天,可是借貸利息會較一般銀行按揭高。

空中釘是什麼?(Mortgage Pending Registration

正常來講任何借款人做一份按揭貸款是需要同時簽一份按揭契,而律師樓會將這份按揭契登記於土地註冊處(田土廳)。不過坊間有一種做法就是當借款人簽署所有有關按揭文件後要求律師樓暫緩登記該按揭契上田土廳,亦稱空中釘。換句話講,若任何人對該物業進行土地查冊時都不會見到業主曾經抵押物業作貸款用途。

雖然業主是有簽署按揭契約,但在法律層面上這筆空中釘貸款一日未註上田土廳一日都屬於“私人貸款”性質。反之當律師樓某一日將按揭契註冊,這筆貸款就會變成一份按揭貸款。由於這種按揭金融產品風險較高,只有財務公司提供這種產品,而且利息有機會較私人貸款貴。

申請按揭是買樓人士必經的階段,而且申請過程非常繁複,希望本文可以給有需要人士深入了解按揭常用的專用名詞,繼而了解按揭市場的運作。

按揭產品非常繁複,未能一時三刻為大家盡錄,所以如果大家有任何關於樓市或者按揭的問題,歡迎留言或者WhatsApp聯絡我們!或者想了解更多其他術語可以點擊【買樓必讀2】9個買樓前必知的按揭術語解釋續集了解其他常用按揭術語。

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