Home按揭資訊【買樓懶人包】10個買樓前必知的按揭術語解釋

【買樓懶人包】10個買樓前必知的按揭術語解釋

十個後生仔九個都希望它朝有一日成為業主。買樓除了要錢支付首期,更需要問銀行做按揭。申請按揭過程牽涉不少學問,只要明白箇中玩法便可以方便你精打細算省盡每一分每一毫。本篇文章為各位介紹幾個常用按揭術語,方便各位了解按揭市場的運作,務求為準業主們帶來一些基礎知識。

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樓宇按揭是什麼? (Mortgage

樓宇按揭是一種用物業作抵押的借貸。借款人須按雙方同意的利率及還款年期,按時向承按人支付本金及利息。現時銀行按揭利率屬於較低水平,一般人都會向銀行承造按揭,而且銀行提供的按揭有助準買家用最少的資金購入物業。

二按是什麼?(Second Mortgage

大家所熟悉在銀行申請的按揭屬於俗稱的一按或者頭按。就算大家採用按保公司的高成數按揭同屬一按。所謂「二按」是代表在「一按」仍生效的情況下,業主向金融機構再度申請按揭。當第二次按揭申請程序完成時,抵押物業就總共有兩項已註冊的按揭,後者為二按。

H按是什麼?(HIBOR Mortgage

H按」的「H」代表HIBOR。HIBOR是香港區內銀行互相借貸時採用的息率。若匯豐銀行需要向恆生銀行借錢營運業務,當中的借貸就會用HIBOR作這筆貸款的利率。HIBOR的高低完全視乎銀行業的資金需求。當銀行資金多唔需要借貸HIBOR便會下跌,相反就會升。HIBOR比Prime Rate浮動。

現今市場資金充裕,引致HIBOR下跌,所以暫時銀行提供的HIBOR按揭較Prime按揭吸引。不過,對比比較穩定的Prime Rate,HIBOR相對浮動。只要全球收緊銀根,HIBOR利率隨必定跟隨上升。

P按是什麼?(Prime Rate Mortgage

P按」的「P」代表Prime。Prime Rate 與美國利率走勢有非常大的關連,但息口的更改就全屬個別銀行內部決定。「P」有分「大P」和「細p」。本港三大行匯豐,中銀和恆生都採用「大P」(P = 5%)。對比比較浮動的HIBOR按揭,Prime Rate Mortgage相對穩定。

與此同時,銀行一般都會用P按做封頂位,所以業主或買家不用擔心按揭利率會不斷飆升而要承擔貴息。

供款與收入比率是什麼?(Debt-Service Ratio

供款與收入比率是一條銀行常用的公式計算借款人的還款能力。一般首次置業人士的供款與收入比率不能超過50%。若申請按揭人士手上有其他按揭,比率門檻會更嚴謹。供款與收入比率公式如下:

[所有每月外債支出+每月按揭供款]/月入

 

壓力測試是什麼?(Stress Test

除了供款與收入比率之外,金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例,供款與收入比率不但不能超過50%,亦要假設在現時按揭利息加多3%後,供款與收入比率不能超過60%。

 

按揭成數是什麼?(Loan-to-Value Ratio

按揭成數是銀行常用的風險管理措施。為了防止業主變成負資產,銀行一般只會提供樓價的一個百分比做按揭。現時銀行提供最多9成按揭,剩下的1成需要買家支付做首期。按揭成數上限由政府(金管局)規定,銀行實際批出的按揭成數多少,受到不同因素影響,當中包括樓價、物業估價、物業類型、用途以及壓力測試等。

話雖如此,2019年政府推出俗稱「林鄭plan」,宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。不過這項措施只適用於首次置業人士。

轉按是什麼?(Refinance

轉按意思是將現有按揭由一間銀行轉去另一間銀行。一般來講轉按有兩大功能:

  • 賺回贈 – 為求吸引新客戶,銀行都會提供現金回贈。現時轉按回贈由貸款額0.2%-1.4%不等。希望轉按賺回贈的客人要先確保銀行罰息期已過,以及要比較市場上新按揭計劃與現時計劃的利率及回贈。對於早兩三年前承按的客人,未必有好大誘因今日轉按因為回贈不算太吸引,而且今日的按揭利率較早年貴。值得留意的是,客人轉按換銀行時要自付律師費。視乎貸款銀碼,一般律師費由$5000起,所以不是每個人轉按都會有著數。
  • 套現 – 轉按套現是一種常見的財技,利用手上物業轉按賺回贈之外向銀行加大貸款額度。只要你有現金需要而且持有物業便可套現。一般轉按套現原因包括清卡數、生意週轉、緊急生活需要等等。

 

單邊按揭是什麼?(Half-Title Mortgage

單邊按揭又稱半邊按揭。顧名思義,單邊按揭代表聯名持有物業的其中一方業主將手上持有的業權作抵押品向財務公司申請貸款。由於銀行不提供單邊按揭,坊間只有財務公司提供單邊按揭。單邊按揭與普通按揭一樣,需要借款人在律師樓簽署按揭契並於田土廳註冊。

值得留意的是,申請單邊按揭較一般按揭方便,只要手持物業的客人都可以隨時申請,而且財務公司批核較銀行快,一般只需要幾個工作天,可是借貸利息會較一般銀行按揭高。

空中釘是什麼?(Mortgage Pending Registration

正常來講任何借款人做一份按揭貸款是需要同時簽一份按揭契,而律師樓會將這份按揭契登記於土地註冊處(田土廳)。不過坊間有一種做法就是當借款人簽署所有有關按揭文件後要求律師樓暫緩登記該按揭契上田土廳,亦稱空中釘。換句話講,若任何人對該物業進行土地查冊時都不會見到業主曾經抵押物業作貸款用途。

雖然業主是有簽署按揭契約,但在法律層面上這筆空中釘貸款一日未註上田土廳一日都屬於“私人貸款”性質。反之當律師樓某一日將按揭契註冊,這筆貸款就會變成一份按揭貸款。由於這種按揭金融產品風險較高,只有財務公司提供這種產品,而且利息有機會較私人貸款貴。

申請按揭是買樓人士必經的階段,而且申請過程非常繁複,希望本文可以給有需要人士深入了解按揭常用的專用名詞,繼而了解按揭市場的運作。

按揭產品非常繁複,未能一時三刻為大家盡錄,所以如果大家有任何關於樓市或者按揭的問題,歡迎留言或者WhatsApp聯絡我們!或者想了解更多其他術語可以點擊【買樓必讀2】9個買樓前必知的按揭術語解釋續集了解其他常用按揭術語。

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「屯馬開通真的很興奮~」自從屯馬線開通後,出入新界西真是方便了許多!繼早前錦上路站的柏瓏開賣後,即將又有新盤開賣了!不知大家之前有否聽過兆康54區呢?發展商新鴻基命名了這個項目稱為「NOVO LAND」,終於在7月開賣第一期!NOVO LAND 被稱為「2022最平新盤」,不知大家又有沒有興趣購買呢? 更新:於2023年2月推出NOVO LAND 2B期!將於2023年5月推出NOVO LAND 2A期! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! https://youtu.be/6BNQeE6eCRs https://www.youtube.com/watch?v=YTBg3l0KDpA NOVO LAND 基本資料 54區大概在整個屯門的西北面,整個區算是比較大,比較近港鐵兆康站那邊。這個區與原有的輕鐵網絡不算很近,而隨住發展,這一帶人口未來會增多,所以到時會增設其他巴士線出入這區,住在這裡的話就未必有需要乘坐輕鐵出入。不過,現在54區的樓盤還在興建當中,交通配套未完善,我們由輕鐵建生站出發,大概花了7分鐘到達NOVO LAND,整段路基本上都是全露天,幸好當天天氣不錯,如果落雨應該會比較麻煩。 NOVO LAND是屯門區歷來最大型的私人住宅項目,分六期發展,提供超過4,500伙,擁有40萬呎會所和公共花園,還會有約5萬呎的商場,希望可以打造成「屯門版YOHO」。即將開賣的1A期有2座,提供824伙,主打1房同2房中小型單位,預計關鍵日期是23年6月,樓花期大概14個月。 地址屯門欣寶路8號發展商新鴻基地產座數14座伙數4,585伙戶型開放式至四房預計關鍵日期2023年6月29日 (1A期)2023年6月30日 (1B期)2024年5月16日 (2A期)2024年5月17日 (2B期)2024年12月31日 (3A期)2025年3月31日 (3B期) 期數1A期1B期2A期2B期3A期3B期伙數824伙800伙929伙729伙534伙769伙 NOVO LAND 1A期基本資料和價單 NOVO LAND 1A期一共有兩座住宅大樓,提供824伙,有開放式至三房戶型,主打兩房單位,預計關鍵日期係23年6月底。NOVO LAND...

【滙都 HIGH PARK】1025伙 洪水橋新項目| 北部都會區

隨著北部都會區發展,有不少新項目在洪水橋一帶發展,經2021年同區新盤#LYOS推出後,由泛海國際集團發展的洪水橋住宅項目 — 滙都 HIGH PARK 即將推售第一期,我們ROOTS上會會定期跟進滙都最新資訊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 滙都 HIGH PARK 基本資料 地址洪水橋洪安里1號伙數1,025伙 (一期:623伙,二期:402伙)座數5座(一期:3座,二期:2座)實用面積約300至500呎層數12層樓底約3米車位數目約130個發展商泛海國際集團預計關鍵日期2025年3月31日校網小學:72校網;中學:元朗區 滙都 HIGH PARK 戶型資料 滙都涵蓋一房至三房戶型,主打兩房戶型,佔全盤7成。全數單位都是開放式廚房設計。 滙都I HIGH PARK I 住宅單位戶型分布 間隔實用面積單位數目1房321 - 345呎134伙2房398 - 453呎348伙3房491 - 522呎36伙特色單位105伙共623伙 滙都...