Home按揭資訊【買樓懶人包】9個買樓前必知的按揭術語解釋續集

【買樓懶人包】9個買樓前必知的按揭術語解釋續集

自從上次推出【買樓必讀】10個買樓前必知的按揭術語解釋之後,收到不少讀者回應,表示希望ROOTS上會推出續集解釋其他按揭術語。今次,再為大家介紹多9個按揭常用術語,讓各位即時升呢成為按揭達人!

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。

獨家A.I.按揭評估:A.I.按揭評估】預測按揭批核機會
首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請
按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽
智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額
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按揭還款年期是什麼?

大部分客人申請按揭時都會著眼於按揭利率或回贈,但是按揭年期同樣非常重要。由於按揭年期的長短會影響每個月的按揭供款,則會影響貸款額,年期拉得越長便可以借得越多。

一般銀行用75年減樓齡計算按揭還款年期。如果申請人有額外備用資金存入按揭銀行成為尊貴戶口客戶,某些銀行可以用80減樓齡計算還款年期。與此同時,銀行亦會用人齡計算比較樓齡,取低者。人齡計算一般都會使用75減。值得留意,某些物業類型,例如居屋,最多可以申請25年按揭。另外,首次發售日期起超過20年的二手居屋更加難獲得25年按揭。

有意購入高樓齡物業人士最好向ROOTS上會查詢一下先啦!

按揭回贈是什麼?

為吸納客戶,銀行推出回贈優惠吸引客人申請按揭。根據金管局指引,任何按揭回贈低於1%都可以現金方式回贈給客人。若按揭回贈高於1%,回贈金額只可扣取貸款額,客人並不可用現金方式獲取回贈。同時,計算回贈金額時,只可用非按保貸款額乘以回贈比率。高成數貸款額部分是不能獲取回贈的。

 

按揭保險是什麼?

市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少少(最盡借9成按揭),就要購買「按揭保險」。按揭保險不單提供高成數按揭給業主,更保障銀行。按保會為超過6成的按揭部分提供保障。因此銀行唔需要為該貸款承受額外風險。因此,按保批核會較銀行更嚴格。市面上有3間公司提供按保:

  1. 香港按揭證券有限公司(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited,HKMC)
  2. 昆士蘭保險(QBE)
  3. 美亞保險(AIG)

申請按揭時,銀行會幫借款人一同申請按揭保險。大部分銀行會選用HKMC提供的按保,而某些銀行只會採用HKMC按保。申請人有意申請其他按保公司,要預先通知銀行。而按揭保費由金管局決定所以三間公司的保費都一樣。價格取決於按揭成數和按揭年期。業主可以選擇每年支付保費或者一次性,一次過交保費通常會有高達6折的折扣。

保費主要取決於以下因素:

  1. 按揭種類 (浮息按揭或定息按揭)
  2. 保險範圍 (根據按揭成數)
  3. 按揭年期
  4. 一次付清或每年支付保費 (銀行通常會借足保費給客戶所以可以獲有6折優惠)

新按保計劃(林鄭plan)是什麼?

自從特首在2019年推出新按保計劃,80%按揭由樓價上限600萬推高至1000萬,90%按揭由樓價上限400萬推高至800萬。不過要留意在2022年2月23日,最新的財政預算案及按揭保險公司推出了重大更新,價值1,000萬內已落成物業可借最高9成按揭、價值1,000萬-1,125萬物業可借最高8-9成按揭(上限港幣900萬)、價值1,125萬-1,200萬物業可借最高8成按揭、價值1,200萬-1,920萬物業可借最高5-8成按揭(上限港幣960萬)、按保不適用於價值超過1,920萬已落成物業,最多只可借最高5成按揭。

新按保計劃只適用於已落成住宅物業,換言之樓花不能採用新按保計劃。想買樓花只可以選擇建築期付款,待物業落成後申請按揭。

特首宣布推出計劃時,亦提出過申請人只需交足保費可以免壓測審查獲得高成數按揭批核。雖然新按保計劃已經成為新常態,ROOTS上會希望各位有意申請新按保計劃人士留意以下幾點:

  • 供款與入息比率上限為50%
  • 壓力測試後供款比率上限最好不要超過65%,超過65%獲批機會會降低
  • 信貸評級要良好
  • 不是所有銀行接受新按保計劃按揭申請
  • 專業人士、公務員獲批機率較高

罰息期是什麼?

按揭回贈的確非常著數,但是世上是沒有免費的午餐。任何新做按揭的客戶,不論是新買賣或轉按,都要承諾銀行在2-3年內不能換銀行。一般銀行罰息期為兩年,首年提前還款要罰貸款額之2%或全數現金回贈,次年提前還款要罰貸款額之1%或全數現金回贈。有意轉按賺回贈的新按揭客戶要等最少兩年。

Mortgage Link是什麼?

Mortgage Link是銀行提供給按揭客戶的高息戶口。簡單講,客人如果有額外資金可以存放於Mortgage Link戶口。這筆資金便可以收取與按揭利率一樣的利息。一般銀行可以接受按揭餘款的50%-60%存入Mortgage Link戶口。客戶可以利用Mortgage Link高息戶口獲得的超高利息回報,抵消按揭貸款的每月利息開支。

Mortgage Link戶口利息是每個月根據當月的按揭利率發放的。如果戶口存款超出銀行設定的50%-60%上限,超越上限的存款金額只會用普通存款利率計算。遇上這個情況的話,客人可以考慮提取超越上限的金額放在其他地方。由於Mortgage Link的另一個好處是其靈活彈性,客人可以根據需要隨意存款或提取資金。

如果大家現時未有Mortgage Link戶口,可以考慮申請轉按及同時拿Mortgage Link戶口。

發展商按揭是什麼?

發展商按揭是發展商提供的按揭服務。由於申請銀行按揭過程繁複,而且銀行批按揭越來越嚴謹,發展商近年提供發展商按揭務求方便買家上會。發展商按揭受到買家歡迎因為可以免壓力測試審查,最高獲批90%按揭。可是,發展商始終是發展商,不是銀行,所以按揭利率偏高。ROOTS上會希望藉此機會提醒各位,買樓落訂前最後計清楚數,確保可以足夠申請銀行按揭先好買。準買家們想知道自己獲批機會可以先填寫ROOTS上會獨有個人化A.I.按揭評估計清楚先。

呼吸plan是什麼?

俗語的「呼吸plan」其實與上述發展商按揭同為一體。發展商按揭之所以被稱為呼吸plan是因為,發展商為了推銷物業,提供的按揭服務不審查入息,免過壓測。審批過程容易猶如,只要申請人有呼吸便可獲批90%按揭。聽落感覺著數,不過實則風險多多。

呼吸plan一般提供免息期,免息期後利息會飆升,遠超一般人能夠負擔的水平。利息過高,負擔不起最終只能夠撻訂或者賣樓。所以如果有留意新聞的話,經常都會見到有報到指出無數撻訂個案涉及發展商按揭。

 

預先批核是什麼?

在歐美國家的銀行為了方便客戶,會提供按揭預先批核信給客戶。這封信會列明客戶在一個期限內可以在該銀行獲得的按揭貸款額。這封信有兩個好處:

  • 方便客人了解自己可負擔的樓價
  • 方便賣家分辨客人是否真的有能力成交物業

可是暫時在香港並沒有銀行提供預先批核服務,但如果通過ROOTS上會提供的A.I. 按揭預先審查報告,獲批率高達90%。

連同上次10個買樓必讀按揭術語,今次的9個必讀術語能讓各位更清楚了解按揭市場玩法,並對於如何設立買樓按揭策略有更清晰的方向。如果各位對於按揭相關的知識及其他樓市有關的範疇感興趣,記得留意ROOTS上會BLOG,我們會不斷為大家送上最緊貼市場的話題。

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【啟德海灣 KT Marina】|主打兩房單位|啟德跑道區

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【按揭成數】最新2023按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!

ROOTS上會經常收到客人搵究竟自己買樓可以借最多幾多成按揭,因此我們特意為各位准業主整合最新的按揭成數懶人包,方便各位了解自己可以借最高幾多按揭成數及需要幾多首期。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是按揭成數? 金管局因應不同樓價、物業、情況等而制定銀行最多可以為物業借出幾多錢,一般都會用一個百分比去計算。換句話講,金管局有明文規定銀行最多可以為一份按揭申請借幾多錢,銀行可以借少過規定的上限,但不能借超過列明上限。知道銀行最高按揭成數就代表你會知道你需要幾多首期。 按揭成數上限(非按揭保險申請) 按揭成數一般來講都會用按揭保險或者非按揭保險來劃分。盤古初開的時候,銀行或者按揭世界都沒有所謂的按揭保險,只有每間銀行訂立願意借最多幾多按揭成數。現今階段,在沒有按揭保險的情況下,樓價1000萬或以下的按揭申請只能夠批最多60%按揭,而貸款額上限為港幣500萬。如果收入非源自於香港的話最高按揭成數只能夠是樓價的50%,而貸款額上限為港幣400萬。同時,樓價1000萬以上的物業一律只能夠借樓價50%作為按揭。若收入非源自於香港,成數就會減低一成,最多只能夠借4成。最後根據金管局指引,用資產淨值借按揭而非用收入借按揭的話,銀行的最高按揭成數為之40%。 申請人於香港未持有任何形式按揭   最高按揭成數(收入源自香港) 最高按揭成數(收入非源自香港) HKD$1000萬或以下 60% (上限500萬) 50%(上限400萬) HKD$1000萬以上 50% 40% 資產淨值批核 (不論物業價值) 40% 40% 適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約: 物業價格 最高按揭成數 1500 萬港元或以下 70% 1500 萬港元以上至1750 萬港元或以下 60% - 70% (貸款上限為1,050 萬港元) 1750 萬港元以上至3000 萬港元或以下 60% 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 50% - 60% (貸款上限為1,800 萬港元) 3600萬港幣以上 50% 新按揭保險最高按揭成數上限 看到這裡的讀者心裡可能會想,怎麼可能每個香港人都能夠負擔四成或五成首期去買樓,借五成-六成按揭。所以香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)於1999年3月推出按揭保險計劃,至此買樓人士可以通過按揭保險借更高的按揭成數。透過按揭保險推高按揭成數上限能夠大大幫助香港人置業,減輕置業壓力。 在最新的 2022財政預算案,財政司司長陳茂波宣佈推出放寬按揭保險限制(新按保計劃/波叔plan),意思將按揭成數門檻進一步減低,比2019年特首林鄭月娥(林鄭plan)更為放寬。現階段樓價介乎400萬至1000萬的物業都可以借最高90%按揭;樓價1000萬至1125萬可以借80%按揭至90%按揭,而貸款額上限為900萬港元;樓價1125萬港元以上至1200萬港元以下可以借最多80%按揭;樓價1200萬港元以上至1920萬港元以下可以借最多50%至80%按揭,而貸款額上限為960萬港元。 值得留意的是,如果要申請按揭保險借高成數按揭提供按揭成數上限,所有申請人及擔保人都必須將物業用作自住用途。 物業價格 最高按揭成數 400萬港元以上至1000萬港元 90%* 1000萬港元以上至1125萬港元以下 80%-90%(貸款上限為900萬港元)* 1125萬港元以上至1200萬港元以下 80%# 1200萬港元以上至1920萬港元以下 50%-80%(貸款上限為960萬港元)* *申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%#申請人不需要為首次置業人士及固定收入 適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約: 物業價格 最高按揭成數 400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 90%* 1,000...

【啟德海灣 KT Marina】|主打兩房單位|啟德跑道區

啟德海灣 KT Marina位於啟德跑道區,分兩期發展,合共提供2,138伙,將會先推出第一期—啟德海灣1,提供一房至三房戶型,主打兩房單位。啟德海灣 KT Marina 第一期最快於十月推售,不知道開價會不會有驚喜呢? 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 啟德海灣 KT Marina 基本資料 地址啟德承豐道15號發展商嘉華國際、會德豐地產、中國海外座數2座第一期:一幢住宅大廈,分為2A、2B、2C座層數暫未公佈伙數2,138伙 (第一期:1,017伙,第二期:1,121伙)實用面積暫未公佈戶型一房至三房戶型預計關鍵日期第一期:2024年12月31日第二期:2025年12月31日校網小學:34校網;中學:九龍城區 啟德海灣 KT Marina 戶型分析 啟德海灣 KT Marina 第一期提供一房至三房戶型,主打兩房單位。 房型實用面積伙數一房280呎起38%兩房480呎起55%三房580呎起7%合共1,017伙 啟德海灣 KT Marina 價單 暫未公佈,稍後更新。 啟德海灣 KT Marina 示範單位 暫未公佈,稍後更新。 啟德海灣 KT...

【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊,兩種計劃如何影響按揭?

買樓花,揀建期還是即供好?選擇即供或建期計劃會影響買家付款時間,同時影響申請按揭的安排。不少客人因揀錯plan,而大失影響預算,最終撻訂。ROOTS上會今次為大家分析即供與建期,方便大家買樓時清晰知道揀邊個按揭計劃。 已更新金管局於2023年7月7日向銀行發出指引,修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施! 已更新按證保險公司於2023年9月22日宣布,修訂樓花住宅物業使適用的合資格準則與已落成住宅物業看齊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! https://youtu.be/8-UQ-dvDlC8 什麼是即供期付款計劃? 即供期顧名思義代表買家若要買入現樓或樓花便要立即繳交整筆樓價。換句話講,除非有能力”full pay”,需要按揭人士便要於買賣成交日期前獲得銀行批核按揭貸款,將該筆貸款連同首期交付給發展商然後馬上開始供款。由於該計劃會衍生額外供樓開支即供期計劃適合首次置業人士。如果你已經有樓有按揭,你要再借上借就更難,因為壓力測試會收緊,變相你需要更多收入才能應付。 即供期付款計劃有什麼好處? 市面上即供期計劃的定價都會比建築期付款計劃低(樓花期越長折扣率越高) 樓花600萬內物業可用舊按揭計劃借8成上按揭保險 即供期付款計劃有什麼壞處? 樓花不能用林鄭plan高成數按揭 未入伙要先供樓,對於正在供樓中的換樓客這筆額外開支必定加重生活負擔 需要問銀行借錢的買家宜先確保銀行可批核按揭貸款再落訂買樓免除撻訂風險,尤其是手上已有物業買家因為壓力測試會因此收緊 即供期付款計劃按揭成數 樓價 即供計劃非按揭保險最高成數 即供計劃按揭保險最高成數 400 萬港元或以下 60% 90% 400 萬港元以上至450 萬港元或以下 60% 80% - 90% (貸款上限為360 萬港元) 450 萬港元或以上至600 萬港元以下 60% 80% (貸款上限為480 萬港元) 600 萬港元以上至800 萬港元或以下  60% 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 800萬港元以上至900萬港元或以下  60%或500萬港元取低者 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 900 萬港元以上至1000 萬港元或以下 500萬港元 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 1000 萬港幣以上 50% 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 根據金管局於2023年7月7日向銀行發出指引,修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,更新如下: 樓價即供計劃非按揭保險最高成數即供計劃按揭保險最高成數400 萬港元或以下70%90%400 萬港元以上至450 萬港元以下70%80%...