自從上次推出【買樓必讀】10個買樓前必知的按揭術語解釋之後，收到不少讀者回應，表示希望ROOTS上會推出續集解釋其他按揭術語。今次，再為大家介紹多9個按揭常用術語，讓各位即時升呢成為按揭達人！
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會
首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請
按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽
智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額
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按揭還款年期是什麼？
大部分客人申請按揭時都會著眼於按揭利率或回贈，但是按揭年期同樣非常重要。由於按揭年期的長短會影響每個月的按揭供款，則會影響貸款額，年期拉得越長便可以借得越多。
一般銀行用75年減樓齡計算按揭還款年期。如果申請人有額外備用資金存入按揭銀行成為尊貴戶口客戶，某些銀行可以用80減樓齡計算還款年期。與此同時，銀行亦會用人齡計算比較樓齡，取低者。人齡計算一般都會使用75減。值得留意，某些物業類型，例如居屋，最多可以申請25年按揭。另外，首次發售日期起超過20年的二手居屋更加難獲得25年按揭。
有意購入高樓齡物業人士最好向ROOTS上會查詢一下先啦！
按揭回贈是什麼？
為吸納客戶，銀行推出回贈優惠吸引客人申請按揭。根據金管局指引，任何按揭回贈低於1%都可以現金方式回贈給客人。若按揭回贈高於1%，回贈金額只可扣取貸款額，客人並不可用現金方式獲取回贈。同時，計算回贈金額時，只可用非按保貸款額乘以回贈比率。高成數貸款額部分是不能獲取回贈的。
按揭保險是什麼？
市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少少（最盡借9成按揭），就要購買「按揭保險」。按揭保險不單提供高成數按揭給業主，更保障銀行。按保會為超過6成的按揭部分提供保障。因此銀行唔需要為該貸款承受額外風險。因此，按保批核會較銀行更嚴格。市面上有3間公司提供按保：
- 香港按揭證券有限公司（The Hong Kong Mortgage Corporation Limited，HKMC）
- 昆士蘭保險（QBE）
- 美亞保險（AIG）
申請按揭時，銀行會幫借款人一同申請按揭保險。大部分銀行會選用HKMC提供的按保，而某些銀行只會採用HKMC按保。申請人有意申請其他按保公司，要預先通知銀行。而按揭保費由金管局決定所以三間公司的保費都一樣。價格取決於按揭成數和按揭年期。業主可以選擇每年支付保費或者一次性，一次過交保費通常會有高達6折的折扣。
保費主要取決於以下因素：
- 按揭種類 （浮息按揭或定息按揭）
- 保險範圍 （根據按揭成數）
- 按揭年期
- 一次付清或每年支付保費 （銀行通常會借足保費給客戶所以可以獲有6折優惠）
新按保計劃（林鄭plan）是什麼？
自從特首在2019年推出新按保計劃，80%按揭由樓價上限600萬推高至1000萬，90%按揭由樓價上限400萬推高至800萬。不過要留意在2022年2月23日，最新的財政預算案及按揭保險公司推出了重大更新，價值1,000萬內已落成物業可借最高9成按揭、價值1,000萬-1,125萬物業可借最高8-9成按揭（上限港幣900萬）、價值1,125萬-1,200萬物業可借最高8成按揭、價值1,200萬-1,920萬物業可借最高5-8成按揭（上限港幣960萬）、按保不適用於價值超過1,920萬已落成物業，最多只可借最高5成按揭。
新按保計劃只適用於已落成住宅物業，換言之樓花不能採用新按保計劃。想買樓花只可以選擇建築期付款，待物業落成後申請按揭。
特首宣布推出計劃時，亦提出過申請人只需交足保費可以免壓測審查獲得高成數按揭批核。雖然新按保計劃已經成為新常態，ROOTS上會希望各位有意申請新按保計劃人士留意以下幾點：
- 供款與入息比率上限為50%
- 壓力測試後供款比率上限最好不要超過65%，超過65%獲批機會會降低
- 信貸評級要良好
- 不是所有銀行接受新按保計劃按揭申請
- 專業人士、公務員獲批機率較高
罰息期是什麼？
按揭回贈的確非常著數，但是世上是沒有免費的午餐。任何新做按揭的客戶，不論是新買賣或轉按，都要承諾銀行在2-3年內不能換銀行。一般銀行罰息期為兩年，首年提前還款要罰貸款額之2%或全數現金回贈，次年提前還款要罰貸款額之1%或全數現金回贈。有意轉按賺回贈的新按揭客戶要等最少兩年。
Mortgage Link是什麼？
Mortgage Link是銀行提供給按揭客戶的高息戶口。簡單講，客人如果有額外資金可以存放於Mortgage Link戶口。這筆資金便可以收取與按揭利率一樣的利息。一般銀行可以接受按揭餘款的50%-60%存入Mortgage Link戶口。客戶可以利用Mortgage Link高息戶口獲得的超高利息回報，抵消按揭貸款的每月利息開支。
Mortgage Link戶口利息是每個月根據當月的按揭利率發放的。如果戶口存款超出銀行設定的50%-60%上限，超越上限的存款金額只會用普通存款利率計算。遇上這個情況的話，客人可以考慮提取超越上限的金額放在其他地方。由於Mortgage Link的另一個好處是其靈活彈性，客人可以根據需要隨意存款或提取資金。
如果大家現時未有Mortgage Link戶口，可以考慮申請轉按及同時拿Mortgage Link戶口。
發展商按揭是什麼？
發展商按揭是發展商提供的按揭服務。由於申請銀行按揭過程繁複，而且銀行批按揭越來越嚴謹，發展商近年提供發展商按揭務求方便買家上會。發展商按揭受到買家歡迎因為可以免壓力測試審查，最高獲批90%按揭。可是，發展商始終是發展商，不是銀行，所以按揭利率偏高。ROOTS上會希望藉此機會提醒各位，買樓落訂前最後計清楚數，確保可以足夠申請銀行按揭先好買。準買家們想知道自己獲批機會可以先填寫ROOTS上會獨有個人化A.I.按揭評估計清楚先。
呼吸plan是什麼？
俗語的「呼吸plan」其實與上述發展商按揭同為一體。發展商按揭之所以被稱為呼吸plan是因為，發展商為了推銷物業，提供的按揭服務不審查入息，免過壓測。審批過程容易猶如，只要申請人有呼吸便可獲批90%按揭。聽落感覺著數，不過實則風險多多。
呼吸plan一般提供免息期，免息期後利息會飆升，遠超一般人能夠負擔的水平。利息過高，負擔不起最終只能夠撻訂或者賣樓。所以如果有留意新聞的話，經常都會見到有報到指出無數撻訂個案涉及發展商按揭。
預先批核是什麼？
在歐美國家的銀行為了方便客戶，會提供按揭預先批核信給客戶。這封信會列明客戶在一個期限內可以在該銀行獲得的按揭貸款額。這封信有兩個好處：
- 方便客人了解自己可負擔的樓價
- 方便賣家分辨客人是否真的有能力成交物業
可是暫時在香港並沒有銀行提供預先批核服務，但如果通過ROOTS上會提供的A.I. 按揭預先審查報告，獲批率高達90%。
連同上次10個買樓必讀按揭術語，今次的9個必讀術語能讓各位更清楚了解按揭市場玩法，並對於如何設立買樓按揭策略有更清晰的方向。如果各位對於按揭相關的知識及其他樓市有關的範疇感興趣，記得留意ROOTS上會BLOG，我們會不斷為大家送上最緊貼市場的話題。
