Home按揭資訊【CALL LOAN】可能係業主最怕聽到的一個字

【CALL LOAN】可能係業主最怕聽到的一個字

借按揭貸款的小業主們,最怕聽到的消息可能就是銀行突然「call loan」。Call loan 的意思是指銀行要求收回借出的貸款,亦即代表業主要立即還清貸款。正常情況之下,銀行不會貿貿然call loan要求還錢,但在甚麼情形之下,銀行會要求收回貸款?業主又可以如何避免被call loan?如果遇上銀行call loan又應該如何佈署?今次文章和你一起看看!

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甚麼是 Call Loan?

Call loan 是一個貸款相關的用語,意思是銀行要求借款人即時償還所借出的貸款。Call loan雖然可以指任何貸款,但一般常見的call loan都是發生在物業相關的按揭貸款上。根據合約所列明,銀行是有權在任何時刻向貸款借款人call loan 要求即時還款。然而,call loan的權利通常都只是為了保障銀行一方,正常情況下銀行並不會無故call loan,畢竟銀行也要做生意,如果經常突發要求借款人還錢的話,對於在行業內的聲譽也會有所影響。

Call Loan 有甚麼原因?

正如上面所講銀行不會無緣無故地call loan,反過來說,call loan的理由也是最直接不過。其中一個很大機會令銀行call loan的理由就是將物業作出租用途。而因物業出租而被call loan的情況也可以分為兩種。

第一種就是業主本身是用按揭保險借了高成數按揭而將物業出租。由於借高成數按揭只能夠作為自住用途,如果被發現了物業原來用作了出租的話,就有很大機會被call loan,並且同時要償還高成數按揭與非高成數按揭之間的貸款差額。

另一種情況也類似,按揭高過5成而出租被銀行發現當然有機會被call loan。如果想借按揭貸款買樓出租,首先貸款額要低過50%,並且需要得到由銀行發出的同意出租通知書才可。

如果只做4成按揭但在沒有通知銀行的情況下出租單位,同樣也要面對被call loan的風險。但即使被銀行發現了的話後果也相對沒有太嚴重,有時候可能只需要簡單補簽一些文件就可,未必會去到call loan一步。

二按的Call Loan 風險

除了上述出租的情況會引來call loan之外,財務公司二按同樣也有風險。首先要注意的是,如果你是借發展商二按的話,call loan 風險會相對地低,因為在借的時候就已經要先得到銀行同意,過了壓測收齊文件才會借到,變相可以視銀行默許了這種做法。

不過,如果你是借財務公司二按的話,銀行、土地註冊處就會收到通知知道你借了二按。這是候,銀行也不是一定會立即call loan,而是會審視借款人的各種狀況,例如二按借了多少金額?借款人本來還款是否準時?以及銀行本身對於二按的風險管理條款是否嚴謹?這些不同因素都會影響到銀行 call loan 的機會,所以如果你想向財務公司借二按又怕被call loan的話,最好先向一按的銀行了解清楚條款。

不尋常交易或犯法行為導致戶口關閉

以上所講到的情況都是一些直接導致call loan的原因,有些是不合按揭貸款使用條例而直接被call loan的原因,也有些是會導致被call loan的風險。不過,也有一些情況是比較間接,雖然一般人應該不會犯上,但也要特別注意。

例如,借款人的銀行戶口被發現有一些不尋常交易,例如一些非恆常而相當大額的交易,如銀行認為有涉及洗黑錢的嫌疑,或者戶口持有人被證實有洗黑錢行為,都會導致戶口直接被關閉。如果戶口同時有借按揭貸款的記錄,同樣也會被銀行call loan追回貸款。

假如無償還貸款會發生甚麼事?

銀行借得按揭貸款給業主,一般來說都反映了壓力測試、借款人收入等各方面的狀態都是良好。不過,如果業主真的遇上公司裁員,或賭錢輸身家的嚴重情況,可能會導致無法如期償還每期貸款,而拖欠貸款亦理所當然地會成為被call loan的一個重要原因。

通常,如果只是忘了還款而拖欠幾天且不是常犯的話,銀行一般都不會去到call loan如此嚴重。不過,如果是開始拖足幾星期,甚至幾個月都沒還款的話,銀行就有機會會出手call loan。當然,假如幾個月沒有還貸款的話,相信也不見得借款人是有能力償還的了。在這種情況之下,為了保障自身利益,銀行就有可能會啟動收樓的機制,向法庭申請收樓再拍賣以填補借款人所欠下的貸款,也就是各位耳熟能詳的「銀主盤」。

較罕見但必須有心理準備的情況-負資產

香港在多年前金融風暴發生時曾經引發過負資產的危機,而負資產也會成為銀行call loan 的原因。負資產即是指在樓市大跌的情況下,業主向銀行所借的貸款額比起樓價還要高,例如樓價原本600萬,按揭借了300萬,而現在樓價卻跌至200萬,即使業主以200萬賣出物業都無法還清貸款,物業就會成為負資產。

負資產的出現通常不會與業主個人情況有關,而是整體樓價有大跌的情況,整個樓市崩塌令大量物業變成負資產樓。而一般來說,如果樓價有微調,例如下跌3-5%左右的水位,或者跌勢未足以令銀行響起警號的話,call loan的情況一般都不會發生。而且,今時今日樓市暢旺,市場亦有了一定心理準備應對突如其來的樓市動蕩,變相因為負資產而引發的call loan情況更少有。

如何避免被call loan?

如果是上面提及到樓市大跌引致的負資產問題,對小業主來說是無可避免的。不過,在個人層面來說,避免被call loan的最直接方法就是準時乖乖還款,不要做違法行為,不要在無通知銀行的情況下隨意出租物業等。雖然借高成數按揭也不代表會直接導致被call loan的風險增加,但由於高成數按揭會令還款壓力相對變大,在另一角度去看,業主因市場動蕩而被牽連導致call loan的機會,也比起較低成數按揭的機會高。

面對call loan業主可如何部署?

坦白講,雖然被call loan的情況不是很常見,但每年也總有類似case出現,而作為小業主,仍是先有心理準備較好。萬一真的被call loan的話,最簡單直接的做法就是賣樓還債。例如,欠銀行的款項是200萬,賣樓賣到300萬,現在被call loan賣樓的話不單夠錢填數,更可以有100萬流動資金落袋。而如果物業像上面所說變成負資產,賣完樓都不夠還錢的話,銀行亦會在追討款項之後繼續向借款人追債,最嚴重後果就是各位睇電視劇常聽到的「告到你破產」。

當然,在負資產已經不常見的大前提下,除了要賣樓還錢之外,你可以做到的其實還有轉按的做法。假如你不是按揭成數借到盡或者有其他不良原因導致無法還款導致被call loan的話,你也可以考慮做轉按手續,將按揭轉到其他銀行去做,並還清原銀行的貸款。轉按亦是被call loan的時候主要會考慮的做法,原因在於轉按對於業主的影響最小,而且有些銀行更會為轉按業主提供回贈優惠,甚至可以當作是財務重整的一個方法。

最後,最重要的是各位自己有心態上的建設:call loan的情況雖不常發生,但確有機會發生。盡好借款人的責任之後,如果仍被call loan的話也沒法子。但被call loan也不是絕路,仍可選擇賣樓、轉按等方法解救。心臟夠強大,才有能力面對變幻莫測的樓市!

如你還有其他樓市相關的疑問或關於借按揭、call loan的問題,歡迎隨時聯絡ROOTS上會了解更多。

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【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽)

房協興建的樓宇與房委會的居屋一樣是未補地價政府資助房屋,不過在銀行申請房協樓按揭角度他們會遭受不同的待遇。 例如房協樓可以借幾多成按揭?借按揭的年期有多長?按揭利率如何計算?以及壓力測試、信貸評級等問題,本文為你一一解答! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 房協是什麼? 根據房協官方網站,「香港房屋協會(房協)成立於1948年,是一個獨立的非政府及非牟利機構,為香港市民提供優質居所,並於1951年成為法定機構。大半世紀以來,房協發展了不同的房屋計劃,配合市場的特別需要。房協由委員管治,而監事會及執行委員會的成員均來自社會不同的專業界別,我們一直秉承社會使命服務社群。」 可是,由於對上一次有房協樓抽已經是2017年,加上每次推出的伙數都極少都不會有太多人留意房協樓。反而,更多人會留意居屋。因為居屋基本上恆常化之後可以期待每年都會有一次抽居屋機會。以下是預計未來房協新樓的供應: 新項目預計落成年份單位數量簡介粉嶺馬會道20256402座~24層高觀塘安達臣道石礦場2025-2026R2-2項目:1400R2-3項目:420R2-4項目:960R2-2 - 6座~16至23層高;R2-3 - 3座~13層高 ;R2-4 - 4座~10至28層高啟德2B區1號202617902座~41層高 如何申請購入房協居屋? 白表或綠表人士都可以申請購入房協樓居屋。如果你不是公屋租戶,只要符合白表資產限額內就可以用白表申請。白表申請資格資產限額將會每次調整,詳情有待下一輪房協居屋推售。 房協樓可以借幾多成按揭? 理論上,一手的房協樓宇可借至9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。ROOTS上會最近亦有幫助準業主向銀行申請綠怡雅苑的9成按揭。 而購買二手房協樓借高成數按揭需要購買按揭保險,與房委會居屋有30年政府擔保期不同。 另一邊廂,「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」內的二手未補地價物業最多只能夠借6成。值得留意的是指定「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按揭保險,所以業主可向銀行申請高成數按揭。 房協樓可以借幾多年按揭? 一般房協樓可以借最多30年。想知道實際數字,可以用75年減去您的物業樓齡。換句話講樓齡45年,亦可以借30年。 房協樓按揭利率? 與一般私樓一樣,房協樓按揭利率可用H按或P按。現時大部分銀行提供的利率封頂位為2.5%,而最低的利率可以達到H+1.3%。 買房協樓需要壓力測試嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓按揭需要通過供款與入息比率(DSR)和壓力測試。 申請房協樓按揭要睇信貸評級(TU)嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓時銀行會檢查申請人的信貸評級。ROOTS上會曾經有客戶因信貸評級不達標導致未能成功申請按揭,故此與申請房署居屋按揭不一樣,Roots上會僅此再次提醒各位讀者買樓前或申請按揭時務必了解自己的信貸評級。 房協樓可以轉按或加按嗎? 未經補地價的房協樓是不可以加按,不過可以轉按。需要加按的朋友需要經過房委會同意而申請原因與居屋加按一樣(例如出現財務困難,紅白事和家人出國讀書),故不能隨意加按套現。 經過以上幾個房協樓按揭的快問快答,希望各位對於申請方面有所了解。實際上,房協樓申請按揭有不少是跟一般私樓的做法類同,例如是壓力測試和申請人的信貸評級等。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

【居屋開支】管理費過千蚊同私樓睇齊?買樓前記住留意雜費!

如果大家有細心留意,ROOTS上會每隔一排就會叮囑各位讀者記住買樓唔係剩係要睇樓價、按揭或首期。做業主當中牽涉好多不同的雜費例如印花稅、律師費等等。雖然好多雜費都係屬於一次性,但係管理費就唔同,個個月都要俾,所以居屋開支管理費都係一項不能忽視的日常開支。 【延伸閱讀:【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等】 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 私人樓宇管理費 私人樓宇的管理費昂貴已經街知巷聞,早期有新聞報導位於香港島的全新小型單位單幢樓雖然被譽為上車盤,不過由於大廈伙數太少每呎管理費要超過$8。大型屋苑嘉亨灣都只不過係$4左右。不過最值得令人留意的係,政府推出的居屋當中涉及的管理費有機會同私人屋苑睇齊。 根據房委會居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月營運開支總額。每個單位的管理費是根據首名買家簽立公契所分配的管理份數,按比例把屋苑開支總額分攤的方式釐定。這套計算方法乃遵照地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引制定。換句話講,同私人樓宇一樣,越少伙數管理費越貴。 以下例子見到,一般來講規模越大的屋苑,管理費越平。消息指尚文苑平均每呎管理費差不多要4元。 2020居屋開支管理費估算表 屋苑名稱 大廈/單位數目 建議的管理費(單位/每月) 尚文苑 1/494 1,163元至 1,876元 裕泰苑 2/1,226 638元至 1,324元 旭禾苑 1/830 800 元 至 1,265 元 凱德苑 1/814 627 元 至 1,175 元 錦暉苑 1/735 637 元 至 1,056 元 雍明苑 2/1,395 (第一期) 520元至 1,054元(第一期) 凱樂苑 4 /1,698 (第二期) 565元至 935元 *資料來源:房委會 雖然官方未有公佈即將推出的居屋涉及的管理費,不過以目前所得的資料,火炭彩禾苑和鑽石山啟翔苑因伙數只得約800伙和900伙管理費如無意外應該過千元。同時,管理費應該比馬鞍山錦駿苑(約2,000伙)和粉嶺山麗苑(約3,000伙)貴。所以,各位千萬不要看輕居屋管理費,不要以為既然不是私樓就不會好肉赤!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【二手居屋】解答常見問題,避開中伏位!

居屋確實是不少港人的心水。只要合資格,都一定會想買二手居屋。居屋不單較私樓廉價,間隔實用。最重要是首期可向銀行借高達95%按揭,但注意事項亦較多,一不留意隨時錯過買入好時機。ROOTS上會今期就為大家講講二手居屋! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 邊間銀行會做居屋按揭? 現時只有4,5間大銀行會積極願意做居屋按揭。當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守,按揭年期會用25年減樓齡。所以基本上二手居屋好難借盡25年。建議各位採用其他幾間銀行。 二手居屋借唔借到30年? 根據政府規定,未補地價二手居屋綠表白表可以最長借25年。要留意一點就係每間銀行都會有一張「對數表」,這個「對數表」可以根據二手居屋之首置出售日期來計算可以借幾多年及幾多成,二手居屋並非以樓齡而是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡25年,超過20年的話就未必可以。 二手居屋點借盡9成半按揭? 不論一手或二手,綠表可以借95%按揭,白表可以借90%按揭。同還款年期一樣,銀行會根據目標單位的首次發售日期(並非樓齡)計算按揭成數。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半,超過20年的話就只可以借樓價6成。 關於按揭成數或年期詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。 申請居屋按揭時銀行會睇收入證明嗎? 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明,但係有機會查閱信貸評級。只要信貸評級唔太差,沒有收入都好大機會獲批。 田土廳顯示上手居屋業主欠債會否影響新業主按揭? 答案是「睇情況同銀行」。首先準業主要知道不論係買私樓定居屋,任何新買賣都要確保上手業主解除所有田土廳上的法庭命令、「釘」等等。一日未解除上手業主遺留的問題,新業主有機會要承擔額外風險,另外銀行都不會批按揭給你。 假設準業主打算購入二手居屋而在田土廳發現上手業主曾經有「釘」,即使已被解除,邊間銀行願意為新買家做按揭就要視乎情況。當你遇上這種情況,最好先WhatsApp ROOTS上會問一問先,待我們確保銀行肯做該單位的按揭先落訂。 居屋按揭利息可否用H按? 根據現時規定一手或二手居屋按揭只能用P按,不能選用私樓常用的H按。現時年利率大概2.5%。 居屋業主可否轉按套現? 需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因: 醫療開支 家庭成員教育開支 殮葬費 贍養費開支 面臨財政困難 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!