【CALL LOAN】可能係業主最怕聽到的一個字

December 13, 2021

借按揭貸款的小業主們,最怕聽到的消息可能就是銀行突然「call loan」。Call loan 的意思是指銀行要求收回借出的貸款,亦即代表業主要立即還清貸款。正常情況之下,銀行不會貿貿然call loan要求還錢,但在甚麼情形之下,銀行會要求收回貸款?業主又可以如何避免被call loan?如果遇上銀行call loan又應該如何佈署?今次文章和你一起看看!

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甚麼是 Call Loan?

Call loan 是一個貸款相關的用語,意思是銀行要求借款人即時償還所借出的貸款。Call loan雖然可以指任何貸款,但一般常見的call loan都是發生在物業相關的按揭貸款上。根據合約所列明,銀行是有權在任何時刻向貸款借款人call loan 要求即時還款。然而,call loan的權利通常都只是為了保障銀行一方,正常情況下銀行並不會無故call loan,畢竟銀行也要做生意,如果經常突發要求借款人還錢的話,對於在行業內的聲譽也會有所影響。

Call Loan 有甚麼原因?

正如上面所講銀行不會無緣無故地call loan,反過來說,call loan的理由也是最直接不過。其中一個很大機會令銀行call loan的理由就是將物業作出租用途。而因物業出租而被call loan的情況也可以分為兩種。

第一種就是業主本身是用按揭保險借了高成數按揭而將物業出租。由於借高成數按揭只能夠作為自住用途,如果被發現了物業原來用作了出租的話,就有很大機會被call loan,並且同時要償還高成數按揭與非高成數按揭之間的貸款差額。

另一種情況也類似,按揭高過5成而出租被銀行發現當然有機會被call loan。如果想借按揭貸款買樓出租,首先貸款額要低過50%,並且需要得到由銀行發出的同意出租通知書才可。

如果只做4成按揭但在沒有通知銀行的情況下出租單位,同樣也要面對被call loan的風險。但即使被銀行發現了的話後果也相對沒有太嚴重,有時候可能只需要簡單補簽一些文件就可,未必會去到call loan一步。

二按的Call Loan 風險

除了上述出租的情況會引來call loan之外,財務公司二按同樣也有風險。首先要注意的是,如果你是借發展商二按的話,call loan 風險會相對地低,因為在借的時候就已經要先得到銀行同意,過了壓測收齊文件才會借到,變相可以視銀行默許了這種做法。

不過,如果你是借財務公司二按的話,銀行、土地註冊處就會收到通知知道你借了二按。這是候,銀行也不是一定會立即call loan,而是會審視借款人的各種狀況,例如二按借了多少金額?借款人本來還款是否準時?以及銀行本身對於二按的風險管理條款是否嚴謹?這些不同因素都會影響到銀行 call loan 的機會,所以如果你想向財務公司借二按又怕被call loan的話,最好先向一按的銀行了解清楚條款。

不尋常交易或犯法行為導致戶口關閉

以上所講到的情況都是一些直接導致call loan的原因,有些是不合按揭貸款使用條例而直接被call loan的原因,也有些是會導致被call loan的風險。不過,也有一些情況是比較間接,雖然一般人應該不會犯上,但也要特別注意。

例如,借款人的銀行戶口被發現有一些不尋常交易,例如一些非恆常而相當大額的交易,如銀行認為有涉及洗黑錢的嫌疑,或者戶口持有人被證實有洗黑錢行為,都會導致戶口直接被關閉。如果戶口同時有借按揭貸款的記錄,同樣也會被銀行call loan追回貸款。

假如無償還貸款會發生甚麼事?

銀行借得按揭貸款給業主,一般來說都反映了壓力測試、借款人收入等各方面的狀態都是良好。不過,如果業主真的遇上公司裁員,或賭錢輸身家的嚴重情況,可能會導致無法如期償還每期貸款,而拖欠貸款亦理所當然地會成為被call loan的一個重要原因。

通常,如果只是忘了還款而拖欠幾天且不是常犯的話,銀行一般都不會去到call loan如此嚴重。不過,如果是開始拖足幾星期,甚至幾個月都沒還款的話,銀行就有機會會出手call loan。當然,假如幾個月沒有還貸款的話,相信也不見得借款人是有能力償還的了。在這種情況之下,為了保障自身利益,銀行就有可能會啟動收樓的機制,向法庭申請收樓再拍賣以填補借款人所欠下的貸款,也就是各位耳熟能詳的「銀主盤」。

較罕見但必須有心理準備的情況-負資產

香港在多年前金融風暴發生時曾經引發過負資產的危機,而負資產也會成為銀行call loan 的原因。負資產即是指在樓市大跌的情況下,業主向銀行所借的貸款額比起樓價還要高,例如樓價原本600萬,按揭借了300萬,而現在樓價卻跌至200萬,即使業主以200萬賣出物業都無法還清貸款,物業就會成為負資產。

負資產的出現通常不會與業主個人情況有關,而是整體樓價有大跌的情況,整個樓市崩塌令大量物業變成負資產樓。而一般來說,如果樓價有微調,例如下跌3-5%左右的水位,或者跌勢未足以令銀行響起警號的話,call loan的情況一般都不會發生。而且,今時今日樓市暢旺,市場亦有了一定心理準備應對突如其來的樓市動蕩,變相因為負資產而引發的call loan情況更少有。

如何避免被call loan?

如果是上面提及到樓市大跌引致的負資產問題,對小業主來說是無可避免的。不過,在個人層面來說,避免被call loan的最直接方法就是準時乖乖還款,不要做違法行為,不要在無通知銀行的情況下隨意出租物業等。雖然借高成數按揭也不代表會直接導致被call loan的風險增加,但由於高成數按揭會令還款壓力相對變大,在另一角度去看,業主因市場動蕩而被牽連導致call loan的機會,也比起較低成數按揭的機會高。

面對call loan業主可如何部署?

坦白講,雖然被call loan的情況不是很常見,但每年也總有類似case出現,而作為小業主,仍是先有心理準備較好。萬一真的被call loan的話,最簡單直接的做法就是賣樓還債。例如,欠銀行的款項是200萬,賣樓賣到300萬,現在被call loan賣樓的話不單夠錢填數,更可以有100萬流動資金落袋。而如果物業像上面所說變成負資產,賣完樓都不夠還錢的話,銀行亦會在追討款項之後繼續向借款人追債,最嚴重後果就是各位睇電視劇常聽到的「告到你破產」。

當然,在負資產已經不常見的大前提下,除了要賣樓還錢之外,你可以做到的其實還有轉按的做法。假如你不是按揭成數借到盡或者有其他不良原因導致無法還款導致被call loan的話,你也可以考慮做轉按手續,將按揭轉到其他銀行去做,並還清原銀行的貸款。轉按亦是被call loan的時候主要會考慮的做法,原因在於轉按對於業主的影響最小,而且有些銀行更會為轉按業主提供回贈優惠,甚至可以當作是財務重整的一個方法。

最後,最重要的是各位自己有心態上的建設:call loan的情況雖不常發生,但確有機會發生。盡好借款人的責任之後,如果仍被call loan的話也沒法子。但被call loan也不是絕路,仍可選擇賣樓、轉按等方法解救。心臟夠強大,才有能力面對變幻莫測的樓市!

如你還有其他樓市相關的疑問或關於借按揭、call loan的問題,歡迎隨時聯絡ROOTS上會了解更多。

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