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物業管理公司是不少買樓人士會忽略的地方。資深物業投資者買樓除了會注重物業質素之外，亦會留意大廈的物業管理公司。一間好的物業管理公司不但可以為業主處理物業的大小事項之外，更可以保障各業主的安全。ROOTS上會今文將會講解物業管理公司的職責以致最新的發牌制度，協助各位深入了解物業管理公司的重要性。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是物業管理公司？ 業主除了需要打理自己單位內的事情之外，亦需要處理物業其他方面的事項，例如大廈保養維修、清潔打理、保安工作等。為了幫輕各位業主，業主立案法團一般都會聘用物業管理公司代為處理。物業管理公司及物業管理從業員在管理物業方面擔當重要角色，因為其服務質素會直接影響物業的安全、衛生及用戶的生活環境。 一般而言，物業管理公司提供的管理服務包括： 保安 清潔（清理垃圾、除蚊蟲、植物修葺等） 保養（通風、排水、電梯、消防等） 會計（收支明細、資產負債、財政預算等） 設施管理（停車場、會所等） 人力資源（聘用及解僱管理人員及第三方服務提供者等） 籌備業主大會 由此可見，物業管理公司提供的服務範疇甚廣，而物業管理公司的質素對物業的價值及環境造成直接的影響。 物業管理公司權力範圍 只要大廈有設立業主立案法團，物業管理公司可以說是大廈各業主的政策執行人。照理業主立案法團是大廈的最高權力機關，負責為各業主處理大廈的事務，而物業管理公司是根據業主立案法團訂立的方向執行職責。換言之，物業管理公司沒有實際代表業主的權力。 反之，若大廈物業沒有設立業主立案法團，物業管理就可以成為大廈唯一有法定身份的組織為大廈業主處理事務。物業管理可以代各位業主進行招標、入稟法庭追討管理費等事項。假設物業管理公司在管理物業過程出錯，各業主可能需要背負所有法律責任。 換言之，一座大廈必須要有業主立案法團代業主行事再聘用物業管理公司方可保障各業主。否則，若大廈業主假手於人，直接繞過建立業主立案法團一步聘用物業管理公司代為處理物業事項，萬一遇上不良物業管理公司後果可能會非常嚴重。 什麼是《物業管理服務條例》？ 過去多年，香港的物業管理公司沒有受到認可監管機構監管導致物業管理公司提供的質素參差。而近年香港社會越來越注重物業管理服務的重要性，因此通過了《物業管理服務條例》。物業管理服務條例旨在成立物業管理業監管局，為發牌照予經營提供物業管理服務業務的業務實體，以及就發牌照予從事提供物業管理服務業務的個人制定規管方向。 類似於地產代理牌照，物業管理監管局的發牌制度有兩種，包括「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。 物業管理公司牌照 任何物業管理公司在香港為有公契的物業提供多於一個服務類別的物業管理服務，須持有牌照。 物業管理人牌照 《物管條例》為物業管理人訂立了兩個級別的牌照，分別是物業管理人（第1級）牌照及物業管理人（第2級）牌照。只有在須持牌的物業管理公司中，就該公司提供於某一物業的物業管理服務，擔任管理或督導角色的人員，才須持牌。 第一級別牌照要求較第二級別高。兩者主要的分別在於物業管理公司須聘用至少一名對該物業管理公司提供物業管理服務一事有實際控制權的持牌物業管理人（第1級）以及物業管理公司須聘用一定數目的全職持牌物業管理人，而該數目符合監管局指明的最低人手比例： 每3,000個單位或以下聘用至少一名持牌物業管理人（第1級） 每1,500個單位或以下聘用至少一名持牌物業管理人（第2級） 物業管理人牌照合適人選 申領物業管理人牌照必須要符合以下條件： 是否屬《精神健康條例》（第136章）第2(1)條所指的精神紊亂的人 是否曾被裁定犯刑事罪行 是否曾被裁定犯違紀行為 是否曾遭拒絕申請牌照或遭撤銷或暫時吊銷牌照 如何知道物業管理公司質素？ 正如上述所講，物業管理公司的質素隨時會影響物業的價值、保值能力及增值能力。想知道心儀物業的物業管理質素好不好的最好方法就是找出單位附近用同一個物業管理公司的屋苑或單棟樓作比對。買樓人士可以到類近單位作實地考察，看看大廈的清潔、管理人員質素、管理署公告欄資訊是否齊全等作參考。 不良物業管理公司的常見手法 物業管理公司現階段受到政府及市民監管，理應越來越難透過不良途徑謀利。但作為業主亦應該時刻保持警覺性了解不良物業管理公司慣性常用的謀利手法，方便避免將來碰見同類事件。 物業管理公司拒絕公開財政報表及狀況 物管將屋苑商場費用計入住宅管理費 物業管理公司聘用的第三方保安、清潔公司等為關聯公司影響服務及管理質素 物業管理公司將管理費或管理費按金全數放在管理公司戶口而非業主立案法團或基金戶口 招標項目偏袒給予物業管理關聯公司 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問，想了解更多，ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！

睇樓人士未必第一時間關心心儀物業的「業主立案法團」，但一個好的「業主立案法團」隨時會影響你將來入住單位後的日子，有些大廈甚至乎連法團都沒有成立。因此，ROOTS上會建議各位必須要先了解「業主立案法團」的功能及職責，免得買錯了沒有成立法團的物業就後悔莫及。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「業主立案法團」？ 大部分香港人一生打拼都是為了可以買樓上車早日安居樂業，所以磚頭對於香港人來講是非常重要的。但由於不少香港物業屬於私人物業，政府難以插手管理物業，因而鼓勵和協助各位大廈的業主根據《建築物管理條例》(第344章) 成立「業主立案法團」，以便各位業主有效地管理大廈。 為什麼要成立「業主立案法團」？ 香港大部分物業為分層住宅，單位數目由幾十個至幾千個不等，而每位業主都有責任共同管理及維修所屬大廈或屋苑。若大廈因管理出問題而導致任何意外的發生，業主們有機會需要共同附上法律責任。另外，每座大廈需要管理的範圍廣泛，包括清潔、保安、處理垃圾、消防、保險、收管理費等，如果沒有「業主立案法團」代表，每次需要每位業主全部共同決定便會太過費時失事，而且人多必定會有不同的意見。因此根據《建築物管理條例》(第344章) 成立的「業主立案法團」是其中一個更為有效的方式處理大廈的日常大小事務。一般情況下，業主立案法團通過公用部分的決議均被視為對全部業主有約束力。 概括而言，業主立案法團最主要是有責任及能夠代表所有業主管理及維修建築物的公用部分，行使和執行有關的權利、權力、特權和職責，並有權委任物業管理公司及監督其工作。萬一不幸遇上不良物業管理公司，業主可以透過業主立案法團要求物業管理公司交代、解僱甚至乎起訴該物業管理公司。 除此之外，較為常見的住戶拖欠管理費或違反大廈公契都可以透過業主立案法團經法律途徑追討欠款。 「業主立案法團」的架構及職能 業主立案法團猶如一間公司一樣，理論上所有業主都該間「公司」的股權人。一個法團的架構裡面一般都會有幾個職位，包括法團主席、副主席（視乎大廈公契是否列有此職位）、管委會秘書及管委會司庫（如公契無載有職位，秘書及司庫可無須由管委會委員或業主出任）。法團的這幾個職位主要是為業主立案法團及單位業主處理大廈管理及行政事宜，包括召開業主大會、處理對外事務、主持法團及管委會會議、制定會議議程、保存會議記錄、妥善管理大廈開支及財政、保管入賬記錄等。值得留意的是業主立案法團本身是沒有權力，決議都要經過管委會完成，所以就算業主立案法團主席打算自行為業主做決定都不可能，因為會違反建築物管理條例。 管委會猶如公司的董事局一樣，在成立業主立案法團的時候需要先委任管理委員會，由管理委員會向民政事務局進行法團登記。管委會是透過業主大會投票選出，委員會成員也是業主，主要處理物業管理日常小事務並為此進行決定。至於聘用物業管理公司、核數師、物業進行大維修工程招標等重大事項，管委會亦須提出建議方案，並將建議放上業主大會中投票表決。 根據建築物管理條例，管委會的委員人數是根據屋苑或大廈單位的數目而定，不多於50個單位的管委會委員人數不可少於3人；50個單位但不多於100個的委員人數不可少於7人；超過100個單位的委員人數不可少於9人。 建築物單位數目委員人數不多於50個不少於3人多於50個但不多於100個不少於7人多於100個不少於9人 「業主立案法團」與「業主委員會」有什麼分別？ 簡單講，好大分別！「業主立案法團」的職能上遠超於「業主委員會」。正如上述所講，「業主立案法團」是一個由法人身份根據條例成立的組織。「業主立案法團」除了有義務及職責之外可以通過法律途徑入稟法庭、委任物業管理公司、監察管理公司工作等。 反之，「業主委員會」只是一個諮詢人的角色，所做的一切都沒有法律效力。沒有業主立案法團，只有「業主委員會」的大廈的管理人就是物業管理公司。物業管理公司可以代表業主訂立、簽署大廈維修、管理等相關的工程或採購合約。換言之，就算物業管理公司做不好職責，業主委員會都不能夠插手管理，只能夠反映意見。哪怕管理公司最終損害了業主們的利益，業主委員會不能入稟法庭，只能夠以個人身份處理。 如何成立「業主立案法團」？ 成立業主立案法團可以根據條例第3、第3A或第4條召開業主會議，以委出管委會和成立法團。 《建築物管理條例》第3條 由公契訂明管理建築物的人(公契經理人)、公契授權召開有關會議的人(公契授權人)或總共擁有不少於5%業權份數的業主所委任的一名業主召開委出管委會的業主會議。而委出管委會的決議，必須以過半數票(包括業主親自或授權代表投的票)通過，以及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。 業主若未能成功根據條例第3條成立法團和委出管委會，可經第3A或第4條委出管委會和成立法團。 《建築物管理條例》第3A條 由不少於20%業權份數的業主向民政及青年事務局局長申請召開業主會議。局長接納申請後會發出命令指定某一位業主召開業主會議。大廈的業主可以親身或授權代表投票，並必須以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。 民政及青年事務局局長根據第3A條發出命令後，如在會議日期不少於7天前，接獲由總共擁有不少於20%業權份數的業主送達的反對通知，則其先前發出的命令即屬無效，申請人不得根據該命令召開業主會議委出管委會和成立法團。 《建築物管理條例》第4條 土地審裁處可在總共擁有不少於10%業權份數的業主或民政及青年事務局局長申請下，命令由土地審裁處指定的業主召開業主會議。業主可親自或授權代表出席會議投票，並藉以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。 成立業主立案法團的程序及工作 由擁有不少於5% 業權份數的業主委任一名業主作為召集人 召集人寫好業主會議通知並清楚列出會議日期、時間、地點及議程 召集人須在業主會議日期至少14天前將業主會議通知送達每一名業主及在建築物的當眼位置顯示 清楚紀錄出席會議的業主資料及確定出席人數超過業主人數的10% 進行投票，一般每擁有一份業權份數的業主就有一票 確定業主通過委出管委會和成立法團的決議獲過半數票通過，以及獲總共擁有不少於30% 業權份數的業主支持 委任管委會委員、主席、副主席(如設立的話)、秘書和司庫 管委會委員須在獲委任後的21天內把已簽妥陳述書送交管委會秘書 新委出的管委會須在有關業主會議舉行後的28天內向土地註冊處處長申請註冊成為法團 詳情可參考政府官方成立業主立案法團程序：民政事務總署 ─ 大廈管理 ─ 成立業主立案法團 「業主立案法團」如何影響樓價？ 業主立案法團作用非常多而且任重道遠。一個沒有業主立案法團的大廈猶如「無皇管」，大廈管理公司可以隻手遮天，隨時導致業主造成損失。這個情況下的物業試問又點會有人想要呢？無人想要的物業又點會有利樓價？雖然根據政府資料現時已經有接近一萬個業主立案法團成立，但是各位都要謹記買樓前要睇清楚避免買錯樓！ 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多，ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！

過去好多香港人都會受到傳統思想影響覺得成家立室是需要買樓置業，買了樓個人才會踏實。但對於新世代的年青人，租樓能夠給他們自由及彈性，最主要不需要擔心首期的問題。雖然作為租客當單位出現問題都可以直接找業主處理，但是租樓過程並非這麼直接簡單。今文ROOTS上會將會與大家一一拆解各種租樓注意事項！ 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 租樓有什麼好處？ 大部分人一聽見要租樓就會覺得租樓就等如幫人供樓，但其實租樓亦有各種的好處。首先租樓需要的開支較買樓低。買樓除了要俾首期之外要交裝修費、管理費、差餉地租、印花稅等等。對於剛剛入行的打工仔一開始未必會有足夠的資金負擔。然而，租樓人士每月繳交的租金一般已經包含差餉及管理費。租客只需要自行處理水電煤及繳交一個月上期租金及兩個月按金就可以開始租樓。另外，對於不太確定自己將來的人士，租樓是一個不錯的選擇因為一般只需要提早一個月通知就可以終止租約，可以有較大的彈性。相反，業主如果想即時賣樓都需要時間放盤，而且等成交至少都要兩個月時間處理。 與此同時，請大家不要誤以為沒有足夠首期資金的人士才會選擇租樓。其實，現時有不少有能力的人士情願選擇租樓，然後將原本可以當作首期的資金投資在其他地方獲取更佳回報。有留意開香港市場的人士都知道一般物業的回報相對保守穩定，對於希望有更佳回報的投資者買樓未必是一個最好的選擇。因此，租樓絕對有它吸引之處。 租樓有什麼壞處？ 正所謂刀沒有兩頭利，租樓有好處自然亦有壞處。首先，決定租樓就要有心理準備租金水平會隨著市場環境影響而浮動。經濟好的時候租金當然會較為昂貴，經濟差時租金自然會下滑。另外上述有提到租客只需要一個月通知其就可以終止租約，同時間只要過了「死約」期後，業主可以要求加租或終止租約。在這個情況，租客只能夠忍痛接受或者另覓居所。最值得留意的是，作為租客租樓是不能夠隨意改動單位間隔。換言之，一般業主不會讓租客對單位進行裝修欠缺彈性。對於較有個性，對單位裝修有要求的租客，租樓未必是最好的選擇。 最後，站立於理財角度，交租是一項沒有投資價值或儲蓄價值的支出，每月的租金更是變相為業主「供樓」。再者，當政府每次推出紓困措施都會圍繞協助業主提供差餉寬免，比較少會為租客提供補助。 租樓時有什麼需要注意？ 第一次租樓，少不免會感到無助而且會擔心被代理或業主呃。不過租客只需要留意以下要點就可以大大減低中伏機會！ 親身搵樓及睇樓 - 租樓同買樓一樣都不能走捷徑，租客需要用心找出適合自己的樓盤。租客可以找相熟地產代理帶睇睇不同類型的單位，感受一下自己最喜歡什麼，最適合什麼。值得留意，如果租客找到心儀單位之後應該要驗樓。不要以為驗樓師買樓專利，租樓都需要驗樓。租客可以檢查單位窗身滲水、甩灰、去水位、冷氣力度等等。如果可以的話，建議各位睇樓人士選擇兩個不同時段（例如早晚各一次）睇樓，了解一下單位在不同時段會否有不同的感覺出現。 了解代理盤及自讓盤 - 現時坊間有兩種盤類，包括代理盤及自讓盤。代理盤意思透過地產代理放租的單位，自讓盤就是業主自己在放盤網放盤的單位。一般合資格及有擔當的地產代理會協助安排整個租樓流程，包括處理租約、按金、查冊、及打釐印等等，不過租客及業主要繳付地產代理佣金。如果租客想節省開支可以自行處理，不過首先必須要了解整個租樓流程，而且要有心理準備代理盤選擇會較自讓盤多。 了解業主 - 租客可以要求地產代理或自行到土地註冊處查冊確認單位業主與本人相符，以及業權完整，提防有人冒認業主，收取訂金之後消失的情況。 租樓開支 - 一般來講租樓都會需要準備俗稱的「兩按一上」，即兩個月按金，一個月上期（即第一個月的租金）。另外，如果單位屬於代理盤最好準備多半個至一個月的租金作為代理佣金。租客總共預計需要 3.5-4 個月租金的資金作為租樓開支。 提早安排交租 - 如果租客想為業主留下一個好印象爭取承租心儀單位，不妨可以考慮與業主討論有關租金安排。筆者建議最低限度提出安排自動轉賬交租，這個做法有機會可以為租金爭取折扣。再進一步，如果租客能力許可可以考慮一次過繳交半年或一年租金。當業主提早收取租金，可以排除租霸風險，引致願意減租。 留意租約租期及通知期 - 簽署租約前租客應該帶齊身份證及工作證明文件證明有穩定收入。最緊要是談好租約的租期是否「一年生約，一年死約」或其他。當其中一方在死約期間終止租約，另一方有機會需要賠償死約期間餘下未繳交的租金。在生約期間，終止合約時只需要在訂立的通知期後終止租約便可，之後便可退回按金，通知期一般為一個月。 了解免租期 - 一般租約都有機會設有免租期。租樓過程牽涉搬屋、搬傢俬等，而簽約後可能需要安排時間搬入，因此租客可以要與業主訂立起租日。在起租日之前一般可以爭取約3日至一星期不等的免租期。不時會有些業主希望在特定時間起租，所以若以盡早決定，可以爭取的免租期就更長。 看清單位費用誰負責 -...

近年筆者聽見身邊越來越多朋友或客人對香港前景有所憂慮所以打算賣樓。不過賣樓其實與買樓一樣都不是那麼的簡單直接，業主應該要事前留意清楚賣樓的流程及牽涉的費用。ROOTS上會今文將會帶大家睇清賣樓各項必知注意事項，務求幫助各位業主輕鬆賣樓，賣得出一個好價錢！ 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 賣樓流程及步驟 一般來講，賣樓的流程與買樓的流程非常類似，主要都是牽涉放盤及搵律師樓代辦文件等 5 個主要步驟： 自行或透過地產經紀放盤 有興趣賣樓的業主首先第一件事就是要放盤。業主可以選擇自行放盤或尋找地產代理經紀協助放盤。近年坊間越來越多渠道給業主自行放盤，主要分為線上放盤或線下放盤。現時網上有幾個較為有規模的地產平台供業主放盤賣樓例如 28hse 或千居，及有近年掀起的買賣平台 Carousell 開始越來越多業主在平台上自行放盤賣樓。對於網上世界較為陌生的業主可以考慮線下運作例如登報紙、等雜誌、貼街招讓有興趣買家直接聯絡業主。 自行放盤雖然可以節省地產代理佣金，不過所有放盤事宜包括約睇樓、洽談條款及傾價錢等程序都需要自己親自處理。就算業主已經順利地找到相應買家，業主都需要與律師樓接洽安排處理合約及文件註冊等事宜。除非業主本身對放盤事宜非常熟手，筆者都是建議找地產代理代為安排。 另外，各業主如果打算找地產代理放盤，一定要記得與代理簽訂「地產代理協議」。這份協議會列明賣方如果透過地產經紀賣出單位時需要繳付的佣金、繳付佣金的時間、是否「獨家代理」或「雙邊代理」。雙邊代理同時代表賣方及買方。最後謹記要委託持牌地產代理，想知道地產經紀是否持牌可以參考地產代理監管局的網站：Licence list (eaa.org.hk)。 讓買方視察物業及議價 若要將單位放盤的話，自自然然就會有買家提出睇樓要求。一般業主都會檢查單位物業狀況及有沒有漏水等重要問題。值得留意，如果放盤單位本身在放租的話，租客有權不讓有興趣買家視察單位。 如果單位合心意的話，買家就會開價與賣家議價。正如上述，如果單位是自行放盤的話議價方面就要由業主親自操刀。業主應該在放盤之前查詢物業估價，了解單位市值，在進行議價。 簽署臨時買賣合約 完成議價之後，賣家和買家可以簽署臨時買賣合約並收取約 3%-5% 的訂金，俗稱「細訂」。臨時買賣合約是一份具約束力的協議，列明買賣雙方同意根據列明條款進行交易。一般臨約會說明以下事項： 買賣雙方名字，地址，身份證號碼 物業地址及詳細描述包含的範圍，例如車位或天台等等 樓價 支付樓價方式（細訂、大訂及餘款繳付方式） 物業產權負擔（列明現有產權負擔並由哪一方承擔責任） 會否交吉出售（如買賣包括現有租約、家具必須列明） 買賣雙方律師樓名稱 律師費和印花稅負責方 買賣雙方違約責任 佣金 其他責任（違約責任及大廈維修費用負責方） 臨約包含的內容非常廣泛，買家簽約前應該與經紀和賣家釐清所有細則避免誤會。買家亦可考慮將單位拍照記錄。另外要留意的是，臨時買賣合約具有法律效力，如果其中一方想取消合約就需要履行合約精神及合約責任向另一方作出賠償。 委託律師樓準備簽署買賣合約及樓契 簽完臨時買賣合約之後，賣家可以委託律師樓準備正式買賣合約。正式買賣合約的條款可以由雙方提議加入，只要不觸犯法例都可以列入合約。賣方律師樓準備好正式買賣合約後就會由買方的律師審查。當雙方同意簽署正式買賣合約之後，買方需要根據臨時買賣合約要求交付餘下訂金，俗稱「大訂」。一般大訂加上細訂的金額應該為樓價的 10%。買方律師樓會將簽好的正式買賣合約及大訂轉交給賣方律師樓。賣家律師樓亦要將物業樓契轉交給買家律師樓進行檢查。如果物業樓契有問題的話，買家有權進行踢契取消交易。 交鑰匙並收取餘下尾數 去到最後成交日期或交樓一日，賣家應該將單位鑰匙透過律師樓轉交給買方律師樓，而買方應該通過律師樓繳付買賣的餘款。在這個日子，賣方有需要處理好所有欠交的管理費等等，而買家有權在最後一日到單位驗樓確保買家沒有對單位進行改動。驗收後，當雙方簽署簽訂轉讓契後交易便完成。 賣樓有什麼開支費用？ ROOTS上會在過去都經常叮囑各位買家買樓之前必須要了解各個買樓開支做好預算。同樣地，賣樓都要承擔些少費用： 地產代理佣金 除非自行放盤賣樓，如果業主委託地產代理進行賣樓就需要繳付地產代理佣金。視乎樓價，地產代理佣金一般為物業買賣價的 0.5% - 1% 。 律師費 正如上述，賣樓的時候業主需要委託律師樓處理正式買賣合約及轉讓契等流程。一般律師費用為 $10,000。 賠償費用 當業主在簽署臨時買賣合約之後改變主意終止買賣，業主有機會需要根據合約條款作出賠償。一般來講，賠償需要賣家付出雙倍訂金、代理佣金費用及律師費。 印花稅 一般來講，賣樓不需要繳付印花稅，但如果業主在購入單位三年內賣出單位就需要繳付額外印花稅。計法以物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準) x適用稅率。 持有年期額外印花稅稅率6個月或以內20%6個月至12個月15%12個月至36個月10% 賣樓前有什麼需要準備及注意？ 物業買賣是一門學問，當中準備賣樓的業主應該事前做好準備功夫先將單位放盤。一般來講，業主有幾樣事情可以先做： 為單位進行估價了解物業市值 如果想單位賣出，業主必須要了解單位市值然後再作出價。如果業主不提前為單位進行估價會有機會叫價太高或太低。叫價太高會導致無人問津，叫價太低又會影響自己受益。如果有需要的話，業主可以聯絡...