村屋

【丁屋懶人包】一文睇清買賣丁屋、丁權、套丁、補地價等重要事項

今年越來越多年輕一輩追求更寬敞的生活空間,因此越來越多準買家將目標轉移至村屋或丁屋。可是,村屋及丁屋的業權性質有別於一般私樓,置業人士應該要非常小心避免買錯物業浪費辛辛苦苦賺回來的積蓄。ROOTS上會今文將會為大家重點講解丁屋的大大小小事項,協助各位讀者了解應該如何安全購入丁屋。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是丁權? 所謂丁權,是指年滿18歲的香港新界原居民的男性後人可以獲得一次在新界以免補地價方式興建村屋的權利。這個權利是源自於新界小型屋宇政策,俗稱「丁屋政策」。有了丁權,只需要配合土地就可以向地政總署申請興建丁屋。不過,近年可用新界土地已被開發得所剩無幾,現時出現了有丁沒有地的情況。 什麼是丁屋? 新界小型屋宇政策,俗稱 「丁屋政策」 ,是香港新界原居民的男性後人(即「男丁」)獲准在私人土地興建的房屋,為香港殖民地時期沿用至今的一項政策。在這個政策下,擁有丁權的人士只要有合資格土地便可向地政總署申請興建丁屋。值得留意,村屋與丁屋並非一樣不能混為一談。一般而言,丁屋是村屋的一種,但村屋不一定全是丁屋。想知道間村屋是否屬於丁屋就首先要釐清間村屋所屬的土地屬於什麼類型。村屋土地一般來講分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」、及「私家農地」。 舊屋地 所謂舊屋地,是指政府於1905年批出的「集體政府租契」中的某些地段,主要土地用途為屋地,多為傳統鄉村的村屋。屋地大小沒有統一標準,一般亦無高度限制。不過一般舊屋地都是兩層高,每層面積不超過435尺。舊屋地業主可以以現況賣出物業或向地政處申請一份「重建批准書」申請重建,將重建後的舊屋地村屋賣出。舊屋地村屋即使有重建不需要補地價,因為土地沒有限制買賣轉讓條款。 舊批地 所謂舊批地,是指政府於1905年之後在新界各區的理民府(即現在的地政處)以拍賣方式出售的土地。同樣地,屋地大小沒有統一標準,但一般都會限制樓層不多於兩層,面積都只有約400呎左右。土地性質與舊屋地一樣沒有買賣轉讓條款,因此買賣不需要補地價。 新批地 所謂新批地,是指政府在60年代後,以獨立合約方式向合資格的新界原居民男丁批出新界官地。新批地上興建的丁屋是需要補地價後才可以買賣或轉讓,因為新批地上的土地合約會列明限制丁屋買賣及轉讓的條款。 私家農地 所謂私家農地,是指政府批准新界農地擁有人在其私人農地範圍內起村屋。一般而言,要得到允許在農地興建村屋,農地必須要在村界範圍內,而申請人必須是合資格香港新界原居民的男性後人(即「男丁」)。這類私家農地上興建的丁屋若在地政處發出滿意紙五年內轉售是需要按照土地合約條款補地價的,不過滿五年後再賣出就不需要補地價。 概括而言,一般來講丁屋只會出現於新批地或私家農地上,而獲批准興建的丁屋需要在合資格男丁所屬的鄉村。而當購入或賣出丁屋是否需要補地價就要視乎該物業的土地條款。不過筆者建議各位事前最好與相熟地產代理及律師樓溝通,避免買錯單位。 丁屋面積限制 有留意開村屋或丁屋的準買家可能會想為什麼每間村屋的大細都一樣。主要是因為興建丁屋時地政總署會限制丁屋的大細及樓面面積。一般而言,丁屋: 不得超過3層高高度不超過8.23米(約27呎)有蓋面積不超逾65.03平方米(約700平方呎)露台深度不多於1米 如何興建丁屋? 如欲申請興建新界小型屋宇,申請人需要填寫申請表格給分區地政總署。待獲批興建及完成興建後取得滿意紙,申請人方可入伙。一般而言,申請興建丁屋有三個方式: 免費建屋牌照:在本身持有私人農地上申請興建丁屋換地方式批契:以本身持有的私人農地與政府換地獲得在別處批准興建丁屋私人協約批契:若沒有私人農地,男丁向政府申請取得政府的興建丁屋 什麼是套丁? 正如上述所講,現時丁權有好多,但是土地則有限所以擁有丁權的人士不一定能夠興建丁屋。因此,過去有村屋及丁屋發展商向原居民私下購入丁權,囤積大量鄉村式發展用地興建丁屋然後再轉售牟利,即所謂「套丁」。這種出售丁權的操作屬於違法行為。一般套丁流程如下: 私下簽訂買賣丁權協議:發展商購入農地及未行使丁權的男丁分割地段:俗稱「鎅Lot」,發展商將持有的農地向分區地政總署申請分割成細小的地段(一般都會統一成為 1,500-2,000 呎的長方形地段),並根據第一點的丁權協議,將該等地段以低價方式轉讓給未行使丁權的男丁申建丁屋:男丁並將手上剛剛用低價購入的土地向地政總署申請興建聲稱自住的丁屋,並申請豁免證明書(Certificate of Exemption,俗稱開工紙)以展開工程完成工程:地政督察驗樓後,獲得完工證(Certificate of Compliance)申請撤銷轉讓限制:男丁獲得由地政總署發出的完工證後,馬上向地政總署申請撤銷禁止轉讓丁屋的條款(俗稱補地價)賣樓:完成上述流程後,發展商將所有完成興建的丁屋包裝成樓盤進行自由買賣,盈利根據秘密協議與男丁瓜分 值得留意,男丁在過程中所牽涉的費用包括補地價都會由發展商負責協助,直至整個套丁程序完成。與此同時,發展商在每個過程完成後都會向男丁繳付一筆報酬。 什麼是飛丁? 所謂飛丁,是指地政總署容許合資格男丁在所屬村附近的 V-zone 地興建村屋,而不一定需要在認可鄉村範圍內興建。不過興建前,男丁需要向地政總署申請並得到該村的村民不反對才可。 上述,我們有提到獲批准興建的丁屋需要在合資格男丁所屬的鄉村,但由於現時全香港有 73 條新界鄉村沒有規劃村界,而根據現行政策丁屋需要建在「鄉村式發展」地帶(俗稱V-zone)及「認可鄉村範圍」(Village Environs,簡稱VE),這些村的原居民只能夠靠「飛丁」去興建居屋。 丁屋如何計算補地價? 早前提及過轉讓丁屋有機會需要補地價,只要確實是否需要補或者要補多少就要視乎批地方式及滿意紙在什麼時候發出。一般來講用私家農地換取批准興建的丁屋在獲批滿意紙五年內賣出丁屋便需要補地價。五年後轉讓則不需要補地價。補地價的計算方法一般用申請轉讓同意書時市值價減去建屋時優惠價。 反之,若男丁用私人協約批契方式獲得興建丁屋的批准,男丁在任何時候轉讓丁屋都需要補地價。補地價的計算方法一般用申請轉讓同意書時市值價減去建屋時優惠價。 值得留意,舊屋地及舊批地村屋轉讓時不需要補地價,而補地價是以整座丁屋計算,不能分層補地價。 買賣丁屋時有什麼需要留意? 購買丁屋時準業主有好多大小事項必須要留意,要小心的位置較購入私樓多。萬一不幸購入錯的丁屋,新買家有機會連屋都入唔到。一般來講,購買丁屋的時候有幾個重點位需要留意: 轉讓限制:丁屋根據地契會有轉讓限制,每個丁屋的限制都未必一樣。準業主應該確保購入的丁屋是可以合法地轉讓。路權:丁屋一般都是興建在鄉村或私人土地上,因此丁屋位置可能坐落於有路權才可以達到的地方。不時新聞都有報道新丁屋業主由於沒有路權未能入屋。如果路面坐落於官地上,路面有機會被限制使用。反之若道路坐落於私人道路上,使用者有需要繳付過路費。僭建:丁屋吸引不少人的地方在於可以僭建,不過僭建有機會影響建築物結構構成危險。若丁屋有僭建被政府發現,有機會被釘契,準買家便有機會背負僭建的風險及責任,而銀行有機會發現單位有僭建而拒批按揭。因此,買家應事先了解僭建風險。按揭:丁屋與村屋一樣較私樓成交量低,不時影響單位估價導致銀行估不足,借不足按揭。另外,村屋按揭批核較一般私樓嚴謹,讀者不妨參考以下文章了解村屋按揭。 希望今次的分析可以幫大家深入了解丁屋各個大小事項,如果有其他問題本文未能解答你的話,歡迎按下方 WhatsApp 連結或 Email...

【村屋唐樓按揭】最高按揭成數?有甚麼要注意的事項?和你一文睇清!

村屋唐樓按揭你知幾多?之前在【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!一文當中,ROOTS上會有幫大家分析如何向銀行借盡按揭買樓。不過,如果你打算購買村屋或唐樓就需要留意以下細節。除了一般按揭要求之外,銀行和按揭保險公司對物業本身設有額外要求。事不宜遲,馬上睇! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 村屋按揭一覽 村屋可以借幾多成按揭? 村屋按揭與一般按揭準則相同,如果物業價格屬於港幣一千萬內非按揭保險的村屋按揭可以借60% (貸款額不得超過500 萬港元) ,超過港幣1000萬可借最多50%。 【溫馨提示:申請按揭保險的話,村屋按揭最多借85%,樓價要少於港幣1,920萬,確實按揭成數就要視乎物業價格,詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。】 村屋按揭可以借幾多年? 可以借盡30年不過要視乎樓齡,申請人年紀及成數。非按保申請的話,銀行會用75減或80減樓齡或年紀。只要樓齡係50年內或申請人50歲以下都有機會借盡30年。 【溫馨提示:申請按揭保險的話,年紀可以用80減不過樓齡最多55減。換言之,舊村屋比較難借盡30年高成數按揭。】 村屋按揭由申請到批核要幾耐? 由於這類物業的按揭申請牽涉睇樓及其他私樓按揭沒有的程序,買家或業主最好預留兩個月的審批時間。 申請村屋按揭時銀行會睇樓或驗樓嗎? 個別銀行有機會需要為單棟式村屋、老村屋、唐樓按揭申請安排到現場睇樓及估價。測量師或銀行職員主要視察單位有無進行僭建、結構性改動、劏房或改變地契用途,一般十多分鐘內就會完成程序。如果有上述違規動作的話,銀行會評估還原費用並有機會在按揭貸款額扣減還原費減低貸款額,又或者提高按揭利息。某些銀行指明唔做有違例建築、改建的物業,不過有個別銀行肯做。有興趣買上述單位的話建議先向專業按揭顧問查詢。 銀行會因什麼原因唔批村屋按揭? 銀行唔批村屋按揭可以有好多原因: 有僭建(天台加個玻璃屋) 有違例結構性改動(打通兩層變內複式單位) 有間劏房收租 未補地價村屋或者未住滿5年丁屋 沒有地政總署發出的滿意紙的村屋 沒有路權村屋(如心儀村屋得一條路出入而附近沒有政府街燈或公共交通設施就要額外小心) 沒有村屋平面圖 延伸閱讀:【村屋按揭天書】解答常見問題,輕鬆借盡8成半按揭! 唐樓按揭一覽 唐樓可以借幾多成按揭? 同村屋一樣,如果物業價格屬於港幣一千萬內非按揭保險的唐樓按揭可以借60%(貸款額不得超過500 萬港元) ,超過港幣1,920萬可借最多50%。 【溫馨提示:申請按揭保險的話,唐樓按揭最多90%,樓價要少於港幣1,920萬,確實按揭成數就要視乎物業價格,詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。】 唐樓按揭可以借幾多年? 規例上,唐樓可以借盡30年。不過由於唐樓一般比較舊,而銀行最多都係80減好多唐樓按揭都未必借到30年。 唐樓按揭由申請到批核要幾耐? 同村屋一樣,最好預留兩個月的審批時間。由於樓齡較舊,可能有改建或其他問題需要額外時間處理。 申請唐樓按揭時銀行會睇樓或驗樓嗎? 同村屋一樣,有興趣買上述單位的話建議先向專業按揭顧問查詢。 銀行會因什麼原因唔批唐樓按揭? 銀行唔批唐樓按揭可以有好多原因: 樓齡太舊 改變地契用途(商用單位改為住宅自住) 有僭建 有違例結構性改動 有間劏房收租 有屋宇處法定命令(俗稱ORDER) 唐樓和村屋算是今時今日買樓置業者較抵玩的選擇,雖然不是大眾所嚮往的有靚靚會所的新盤,但其實用性、間隔等都有其過人之處。當然,針無兩頭利,抵玩之餘亦要顧及申請按揭時要注意的事項。不同樓宇申請按揭都有不同注意事項,一不留神可能會出事!如果你都想了解更多有關申請按揭的事,立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

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