村屋

香港樓價的升勢一浪接一浪，價格持續高企，引致越來越多首次置業或換樓人士開始考慮買村屋。村屋好處多多，包括尺價相宜、能夠提供較大活動空間、以及可以提供較好的居住環境。概括而言，除非豪宅，一般的市區私樓都比較難提供上述村屋好處。不過，對於很多住慣香港或者九龍的普羅大眾，對村屋感覺仍然非常陌生。相反住在新界的街坊，村屋的吸引力較一般發展商的私樓略勝一籌。今次ROOTS上會為大家解答村屋按揭常見問題，教大家輕鬆借盡8成半按揭！ https://youtu.be/Aq3jmHBKPfI 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 村屋種類 舊屋地村屋1905年政府批出的屋地，沒有轉讓限制，可申請按揭不過樓齡較舊有機會估價不足，借不足祖堂地村屋祖先留給村或者後入的村屋地，銀行均不會接受按揭新屋地村屋現時較常見的村屋，俗稱「丁屋」，規定最多3層每層700尺，補地價後可以申請按揭 丁屋買賣轉讓限制 現時的「丁屋」都是由政府批地予新界原居民的男丁所興建。丁屋一般有兩種轉讓限制： 私人地上興建村屋在村屋落成得到滿意紙後的5年內轉售，便需要補地價，5年後轉讓則沒有限制並不需要補地價政府認可官地興建的丁屋在任何時候轉讓都需要補地價，補地價後方可申請按揭 村屋環境好唔好？ 村屋一般位於新界鄉村，以元朗、西貢、大埔、沙田、東涌和梅窩地區數量最多。正正是這個原因村屋通常坐落於鄉郊野上，村屋住戶會比私樓住戶得到更多親近大自然的機會和新鮮空氣。村屋絕對是能夠提升身心健康的選擇。 相反，居住在城市私樓，大多數與馬路為鄰，人多車多，吸汽車廢氣機會有就，莫講新鮮空氣。同時，私樓密度一般較高，綠化環境較少，無論對於年輕業主自住，或者家庭培育孩子成長都不及村屋環境來得好。當然，由於興建村屋時本身受到政府限制，不論單棟村屋或者屋苑式村屋都比較少會有會所設施提供。需要經常做Gym或者使用康體設施的準買家就可能要出市區搵大型屋苑。 村屋居住性價比高嗎？ 以實用面積來比較，根據政府規定新興建的村屋，俗稱丁屋，最多起三層，每層700呎，總共2100呎。就算購買一層已經分契的村屋，一層700呎已經遠比很多新建私樓的面積大。 現時村屋平均每呎約1萬，對於景觀或者地段較好的村屋（如西貢）平均呎價可以去到2萬。相比之下，村屋比新建的私人住宅樓價低。再者，村屋一般都會連帶露台、天台、花園及車位。雖然有時租客需為附帶的車位繳交額外費用，但價格一定比私樓的車位和管理費廉價。 村屋交通方便嗎？ 交通便利度絕對是很多人抗拒選擇村屋的首要原因。不過近年很多交通網絡都因應需求開始擴展至新界村屋一帶。現時，大部份村屋都有小巴或村巴接載村民到附近輕鐵站、火車站或新界市中心。再者，很多村屋都有連帶私人車位，方便自駕人士。交通問題從此不再是抗拒入住村屋的原因了。當然，不同村有不同交通配套，落訂買村屋前一定要視察實況做好功課。 住村屋可以養寵物嗎？ 近年都有很多人喜愛飼養寵物。可惜的是，很多大型屋苑因為環境衛生起見都禁止住戶養寵物，所以許多寵物愛好者選擇入住村屋。村屋沒有大廈業主立案法團，自由度較大，不同大大小小的寵物都非常合適居住於村屋裡。再者，村屋的活動空間較市區私樓多，若寵物需要經常活動，村屋就最好不過。 村屋投資價值高嗎？ 現時的私樓主要有兩大弊處： 單位面積細需求銀碼大 基於這兩個原因，越來越多買家留意到村屋可能是更好的選擇。買家可以用一半的實用呎價購買一個面積較大的單位。同樣，租客亦可以用較相宜的租金承租一個面積較大的單位。 買村屋日常生活需知 通訊大部分村屋位於較偏遠地區，接收無線通訊訊號有機會受阻，睇樓時應睇清楚電視接收訊號、手機接收訊號、家居寬頻服務等有否出現問題。車位因交通問題，村屋住戶通常都會有私人車輛。因此，買村屋前一定要查清楚物業或物業附近有否適合泊車的地方。如果住戶選擇採用公共交通工具，購買物業前最好做足實地考察，避免入住後發現交通不方便影響日常生活。垃圾處理處理垃圾方面，村屋有別於私樓。一般村屋住戶需要自己親自到食環署負責管理的中央垃圾收集站處理垃圾。有部份大型屋苑會提供垃圾處理服務，但需要繳付垃圾處理費用。傢俬運送村屋新買家需要留意村屋沒有升降機，所以大型傢俬例如梳化、雪櫃、洗衣機等都需要在露台吊上去。在搬屋前，買家一定要與搬運公司商量好搬大型傢俬的額外收費。 村屋按揭7大中伏位 為了方便各位準村屋買家輕鬆上會，ROOTS上會列出7項最常見村屋按揭中伏位。喜歡村屋，而又需要借盡85%按揭的您就要謹記唔好買錯以下村屋啦！ 有僭建的村屋好多時候銀行拒絕客戶按揭申請因為單位涉及潛建問題。無論是因為銀行派人到現場視察發現有潛建物或者銀行經查冊後發現物業曾違反《建築物條例》而被「釘契」都會是銀行拒絕按揭申請的原因。所以客戶除了問清楚代理，選擇樓齡新一點或屋苑式發展的村屋可以增加按揭批核機會，因這些村屋通常較少潛建問題。村屋樓花銀行不會為村屋樓花做任何按揭，一定要待村屋起好後先可以做按揭，最緊要一定要有滿意紙先可以申請按揭！非法改建改建例如劏房村屋是不能夠做高成數按揭的，另外，只有個別銀行願意承做劏房村屋按揭。想確保村屋沒有被改建就要聘用合資格人士驗清楚物業沒有僭建先落訂！未補地價換句話講，仍然受到政府規定有轉讓限制的村屋均不能申請按揭。無滿意紙不論村屋是否已經落成，只要政府一日未批出滿意紙一日都不會有銀行接受該物業按揭申請。無路權如果業主購買沒有路權的村屋，業主都有機會入唔到屋，所以銀行基本上唔會接受申請。假設銀行批出按揭，而業主有一天要被銀行收樓，銀行根本都無法入屋收樓，所以在風險管理層面，銀行不會接受無路權的村屋。樓齡太久雖然市面上有好多俗稱舊屋地的村屋可以自由買賣，不過由於樓齡太久銀行係唔會借得足30年。 村屋按揭常見問題 村屋可以借幾多成按揭？ 樓價1,000萬或以下村屋最多可以借85%，樓價介乎1,000萬至1,125萬的村屋最多可以借85%（貸款上限900萬），樓價介乎1,125萬至1,920萬的村屋最多可以借80%（貸款上限960萬），樓價1,920萬以上村屋最多可以借50%。 村屋按揭幾多年利率？ 村屋按揭現時可以做最低H+1.3%。想定期update銀行按揭優惠可以參考：【按揭利率比較2021】各大銀行回贈及優惠一覽 村屋按揭最長做幾多年？ 村屋按揭年期一般最長為30年。銀行通常以65年減去村屋樓齡為上限（最長30年）；如有申請按揭保險，則以55年減去樓齡為上限（最長30年）。 村屋估價會到價嗎？ 另外你亦都需要了解你心儀的村屋銀行會估幾多。由於銀行在村屋估價方面偏向保守，估價不足的情況有機會發生。如有心儀村屋盤，建議先向銀行查詢是否能夠承按及先進行估價，再評估自己的負擔能力。估價若果比成交價低，客人便要準備更多資金用作首期。 如何選擇合適銀行為村屋做按揭？ 匯豐的按揭市場佔有率依然排在全港第一位。廣大市民申請按揭時都會第一時間想起匯豐。需然匯豐市佔率最多，它未必是申請村屋按揭的最好選擇。為求生意，個別中小型銀行（例如中信銀行、富邦銀行）開始主打村屋市場，這些銀行有豐富專門處理村屋按揭的經驗，其估價也較貼近成交價。希望各讀者自此了解清楚香港有超過20間銀行可以為客人提供按揭服務，而市佔率或名氣未必是置業人士衡量申請邊間銀行的重點。反之，諮詢你的銀行經理或按揭顧問，先評估心儀物業是否能承做按揭方為上策。除了村屋按揭之外，ROOTS上會亦為各位提供更多有關其他物業類型的按揭相關資訊，記得留意我們的每週樓市資訊，緊貼市場動向！如果你已經準備好申請按揭，但卻不知應該從何入手，立即使用ROOTS上會的簡易按揭申請及銀行配對服務吧！ 雖然城市人生活習慣方便發達以及完整配套，但村屋的抵住程度和自由度都是城市私樓較難比較的。如果你已經正準備買村屋，就要留意如何幫心儀村屋申請按揭。同時，如果都想了解更多不同類型物業的特色和比較，記得繼續留意上會 ROOTS的文章！ 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問，想了解更多，ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！

今年越來越多年輕一輩追求更寬敞的生活空間，因此越來越多準買家將目標轉移至村屋或丁屋。可是，村屋及丁屋的業權性質有別於一般私樓，置業人士應該要非常小心避免買錯物業浪費辛辛苦苦賺回來的積蓄。ROOTS上會今文將會為大家重點講解丁屋的大大小小事項，協助各位讀者了解應該如何安全購入丁屋。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是丁權？ 所謂丁權，是指年滿18歲的香港新界原居民的男性後人可以獲得一次在新界以免補地價方式興建村屋的權利。這個權利是源自於新界小型屋宇政策，俗稱「丁屋政策」。有了丁權，只需要配合土地就可以向地政總署申請興建丁屋。不過，近年可用新界土地已被開發得所剩無幾，現時出現了有丁沒有地的情況。 什麼是丁屋？ 新界小型屋宇政策，俗稱 「丁屋政策」 ，是香港新界原居民的男性後人（即「男丁」）獲准在私人土地興建的房屋，為香港殖民地時期沿用至今的一項政策。在這個政策下，擁有丁權的人士只要有合資格土地便可向地政總署申請興建丁屋。值得留意，村屋與丁屋並非一樣不能混為一談。一般而言，丁屋是村屋的一種，但村屋不一定全是丁屋。想知道間村屋是否屬於丁屋就首先要釐清間村屋所屬的土地屬於什麼類型。村屋土地一般來講分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」、及「私家農地」。 舊屋地 所謂舊屋地，是指政府於1905年批出的「集體政府租契」中的某些地段，主要土地用途為屋地，多為傳統鄉村的村屋。屋地大小沒有統一標準，一般亦無高度限制。不過一般舊屋地都是兩層高，每層面積不超過435尺。舊屋地業主可以以現況賣出物業或向地政處申請一份「重建批准書」申請重建，將重建後的舊屋地村屋賣出。舊屋地村屋即使有重建不需要補地價，因為土地沒有限制買賣轉讓條款。 舊批地 所謂舊批地，是指政府於1905年之後在新界各區的理民府（即現在的地政處）以拍賣方式出售的土地。同樣地，屋地大小沒有統一標準，但一般都會限制樓層不多於兩層，面積都只有約400呎左右。土地性質與舊屋地一樣沒有買賣轉讓條款，因此買賣不需要補地價。 新批地 所謂新批地，是指政府在60年代後，以獨立合約方式向合資格的新界原居民男丁批出新界官地。新批地上興建的丁屋是需要補地價後才可以買賣或轉讓，因為新批地上的土地合約會列明限制丁屋買賣及轉讓的條款。 私家農地 所謂私家農地，是指政府批准新界農地擁有人在其私人農地範圍內起村屋。一般而言，要得到允許在農地興建村屋，農地必須要在村界範圍內，而申請人必須是合資格香港新界原居民的男性後人（即「男丁」）。這類私家農地上興建的丁屋若在地政處發出滿意紙五年內轉售是需要按照土地合約條款補地價的，不過滿五年後再賣出就不需要補地價。 概括而言，一般來講丁屋只會出現於新批地或私家農地上，而獲批准興建的丁屋需要在合資格男丁所屬的鄉村。而當購入或賣出丁屋是否需要補地價就要視乎該物業的土地條款。不過筆者建議各位事前最好與相熟地產代理及律師樓溝通，避免買錯單位。 丁屋面積限制 有留意開村屋或丁屋的準買家可能會想為什麼每間村屋的大細都一樣。主要是因為興建丁屋時地政總署會限制丁屋的大細及樓面面積。一般而言，丁屋： 不得超過3層高 高度不超過8.23米（約27呎） 有蓋面積不超逾65.03平方米（約700平方呎） 露台深度不多於1米 如何興建丁屋？ 如欲申請興建新界小型屋宇，申請人需要填寫申請表格給分區地政總署。待獲批興建及完成興建後取得滿意紙，申請人方可入伙。一般而言，申請興建丁屋有三個方式： 免費建屋牌照：在本身持有私人農地上申請興建丁屋 換地方式批契：以本身持有的私人農地與政府換地獲得在別處批准興建丁屋 私人協約批契：若沒有私人農地，男丁向政府申請取得政府的興建丁屋 什麼是套丁？ 正如上述所講，現時丁權有好多，但是土地則有限所以擁有丁權的人士不一定能夠興建丁屋。因此，過去有村屋及丁屋發展商向原居民私下購入丁權，囤積大量鄉村式發展用地興建丁屋然後再轉售牟利，即所謂「套丁」。這種出售丁權的操作屬於違法行為。一般套丁流程如下： 私下簽訂買賣丁權協議：發展商購入農地及未行使丁權的男丁 分割地段：俗稱「鎅Lot」，發展商將持有的農地向分區地政總署申請分割成細小的地段（一般都會統一成為 1,500-2,000 呎的長方形地段），並根據第一點的丁權協議，將該等地段以低價方式轉讓給未行使丁權的男丁 申建丁屋：男丁並將手上剛剛用低價購入的土地向地政總署申請興建聲稱自住的丁屋，並申請豁免證明書（Certificate of Exemption，俗稱開工紙）以展開工程 完成工程：地政督察驗樓後，獲得完工證（Certificate of Compliance） 申請撤銷轉讓限制：男丁獲得由地政總署發出的完工證後，馬上向地政總署申請撤銷禁止轉讓丁屋的條款（俗稱補地價） 賣樓：完成上述流程後，發展商將所有完成興建的丁屋包裝成樓盤進行自由買賣，盈利根據秘密協議與男丁瓜分 值得留意，男丁在過程中所牽涉的費用包括補地價都會由發展商負責協助，直至整個套丁程序完成。與此同時，發展商在每個過程完成後都會向男丁繳付一筆報酬。 什麼是飛丁？ 所謂飛丁，是指地政總署容許合資格男丁在所屬村附近的 V-zone 地興建村屋，而不一定需要在認可鄉村範圍內興建。不過興建前，男丁需要向地政總署申請並得到該村的村民不反對才可。 上述，我們有提到獲批准興建的丁屋需要在合資格男丁所屬的鄉村，但由於現時全香港有 73 條新界鄉村沒有規劃村界，而根據現行政策丁屋需要建在「鄉村式發展」地帶（俗稱V-zone）及「認可鄉村範圍」（Village Environs，簡稱VE），這些村的原居民只能夠靠「飛丁」去興建居屋。 丁屋如何計算補地價？ 早前提及過轉讓丁屋有機會需要補地價，只要確實是否需要補或者要補多少就要視乎批地方式及滿意紙在什麼時候發出。一般來講用私家農地換取批准興建的丁屋在獲批滿意紙五年內賣出丁屋便需要補地價。五年後轉讓則不需要補地價。補地價的計算方法一般用申請轉讓同意書時市值價減去建屋時優惠價。 反之，若男丁用私人協約批契方式獲得興建丁屋的批准，男丁在任何時候轉讓丁屋都需要補地價。補地價的計算方法一般用申請轉讓同意書時市值價減去建屋時優惠價。 值得留意，舊屋地及舊批地村屋轉讓時不需要補地價，而補地價是以整座丁屋計算，不能分層補地價。 買賣丁屋時有什麼需要留意？ 購買丁屋時準業主有好多大小事項必須要留意，要小心的位置較購入私樓多。萬一不幸購入錯的丁屋，新買家有機會連屋都入唔到。一般來講，購買丁屋的時候有幾個重點位需要留意： 轉讓限制：丁屋根據地契會有轉讓限制，每個丁屋的限制都未必一樣。準業主應該確保購入的丁屋是可以合法地轉讓。 路權：丁屋一般都是興建在鄉村或私人土地上，因此丁屋位置可能坐落於有路權才可以達到的地方。不時新聞都有報道新丁屋業主由於沒有路權未能入屋。如果路面坐落於官地上，路面有機會被限制使用。反之若道路坐落於私人道路上，使用者有需要繳付過路費。 僭建：丁屋吸引不少人的地方在於可以僭建，不過僭建有機會影響建築物結構構成危險。若丁屋有僭建被政府發現，有機會被釘契，準買家便有機會背負僭建的風險及責任，而銀行有機會發現單位有僭建而拒批按揭。因此，買家應事先了解僭建風險。 按揭：丁屋與村屋一樣較私樓成交量低，不時影響單位估價導致銀行估不足，借不足按揭。另外，村屋按揭批核較一般私樓嚴謹，讀者不妨參考以下文章了解村屋按揭。 希望今次的分析可以幫大家深入了解丁屋各個大小事項，如果有其他問題本文未能解答你的話，歡迎按下方 WhatsApp 連結或 Email...