出租物業

【放盤紙】賣樓必知伏位及常見問題!

根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》訂明,持牌地產代理受客人委託買賣或租賃住宅物業時,需要訂立出售或出租香港住宅物業用的地產代理協議,即「放盤紙」。但近日有客人提出因不想過早披露自己的個人私隱希望到最後真正賣出或租出單位一步先補簽。究竟放盤紙對賣家或房東有什麼影響?放盤紙又有什麼伏位必知?等ROOTS上會帶大家了解一下啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 在將物業放租或放售的過程裡面,地產代理一般都會要求業主或房東填寫各種類型的表格。這些表格主要用途是用以規管地產代理,防止並避免誤會及問題產生。另一方面,由於這些文件及表格都具有法律效力,因此亦可以同時保障業主、房東、買家及租客。換言之,為了保障各方面有關人士,都應該如實填寫並簽署相關文件。值得留意的是,若任何人士填寫虛假資料導致另一方有損失,當事人可以向法庭申請向有關人士索取賠償。 現時根據規定有6份不同類型的表格,包括: 表格1:物業資料表格(於住宅買賣時適用) 表格2:出租資料表格(於出租住宅時填寫) 表格3:出售住宅物業的地產代理協議 表格4:購買住宅物業的地產代理協議 表格5:出租住宅物業的地產代理協議 表格6:承租住宅物業的地產代理協議 作為賣家要簽署表格3的出售住宅物業的地產代理協議,而作為房東房租單位則要簽署表格5的出租住宅物業的地產代理協議。表格3及表格5都均被俗稱為「放盤紙」。 什麼是「放盤紙」? 所謂「放盤紙」即代表地產代理條例訂明的表格3或表格5。表格3是適合業主用的出售住宅物業的地產代理協議、表格5就適合房東用的出租住宅物業的地產代理協議。該表格主要釐清地產代理和客戶的責任,減低發生問題的機會。 放盤紙的內容會包含幾個要點: 代理的委任及協議的有效期任期一般約半年至一年(不要列出直至另行通知為止或同類型字句)而且必須要列明代理是否獨家代理。 代理關係及代理的責任說明代理是否只代表買賣其中一方還是代表雙方,但一般都會填寫「有可能代表雙方的代理」除非能夠確實是否只代表單邊或雙邊。 放盤價訂明代理可以在放盤價範圍內作廣告宣傳之用,並不是授權代理接受任何要約。 佣金訂明佣金銀碼及什麼時候要支付佣金。 視察物業業主或房東是否容許代理查看物業並會否將物業鑰匙提供於代理保管,以供查看物業之用。 分銷放盤列明賣方是否授權代理將物業分銷放盤,並將由賣方提供的關於賣方及物業的資料交予其他地產代理以供分銷放盤之用。 廣告宣傳列明賣方是否同意授權代理發出關於物業的廣告,如“同意”,則除協議另有指明外,廣告宣傳費將由代理承擔。 代理權益披露代表代理簽署放盤紙的人、其親屬或代名人,或代理的任何僱員/大股東/合夥人/董事對物業擁有金錢上的或其他實益的權益。若代理或代表代理的相關人士打算購入被委託放盤的物業,代理必須要向業主披露有關信息。 代理責任列明代理的責任。 僅限住宅用途物業如物業的佔用許可證所規定的用途並不包括住宅用途或不容許作住宅用途,放盤紙即屬無效。 一般而言,代理的責任主要: 代賣方推銷物業; 為賣方取得關於物業的資料; 安排買方視察物業; 進行商議,並向賣方提交所有關於物業的要約;及 協助賣方與買方訂立具約束力的買賣協議。 什麼是獨家代理? 如賣方同意代理成為獨家代理,並在放盤紙簽字,意思物業單位在列明的有效期內必須透過該一間地產代理出售或出租。換言之,即使物業在有效期內並非經由代理出售,賣方仍可能須向代理支付佣金,因此、當賣方與代理建立獨家代理關係時應謹慎考慮。值得留意的是,就算賣家直接與買家交易不經任何地產代理,都需要繳付佣金的。 除非有個別情況,現時大部分業主都不會讓一間地產代理成為獨家代理。如欲了解更多關於放盤紙,可以參考地產代理監管局提供的表格3或表格5模板,或歡迎WhatsApp聯絡我們的按揭專員查詢。

【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅

業主除了要為單位繳付差餉地租、管理費及水電煤等的雜費之外,每年都需要為物業收租得來的租金收入或按揭利息支出計算應繳稅項。作為收租業主又應該選擇申報「物業稅」還是「個人入息課稅」?自住業主又如何善用「居所貸款利息扣除」用盡免稅額以減低稅項開支?今文ROOTS上會將會與大家詳盡分析業主報稅必知事項! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 如何分辨「物業稅」、「個人入息課稅」及「居所貸款利息扣除」? 對於各位報稅初哥可能聽到不同的專業名詞都會感到十分混亂,但只要了解當中竅門,所有謎底都會自動解開。「物業稅」及「個人入息課稅」是兩個評稅基準。業主在為持有物業計算每年的應繳稅項可以二選一透過「物業稅」或「個人入息課稅」來做評稅基準。簡單講,兩個的計算方式都非常類似,其中分別在於物業稅不能扣除利息支出。至於兩個應該選擇哪一個,各位業主又不需要過於擔心,因為稅務局會自動協助你計算哪一個對你更優惠。 至於「居所貸款利息扣除」是在計算薪俸稅及個人入息課稅時的其中一項稅項扣除,這代表納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。換言之,只要業主持有的物業有按揭在身,並有為物業按揭貸款繳交利息就可以用所繳付的利息扣稅。 概括而言,上述的三個專業名詞當中,「物業稅」及「個人入息課稅」是評稅種類,而「居所貸款利息扣除」是扣稅優惠。 「物業稅」是什麼? 物業稅是向業主徵收的稅項。每個課稅年度的物業稅是按物業的應評稅淨值,以標準稅率計算。所有應收及已收的租金(整年度的租金收入)就是應評稅值,而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日。計算應評稅值後再扣減壞帳及已付差餉,總和再打8折(當為修葺和支出的標準免稅額),餘額就是應評稅淨值。計算應評稅淨值之後,稅局就會從中抽取15%作為要繳交的物業稅。 由於業主已享有20%的標準免稅額,便不能再提出扣減實際支出。因此地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭貸款利息一律不獲扣減。有資格並已選擇以個人入息課稅方法計稅的業主才可在計算個人入息課稅時,申索扣減他為購買物業而支付的按揭貸款利息(居所貸款利息扣稅)。 「個人入息課稅」是什麼? 個人入息課税並非一種税收項目,而是為適用人士提供一項税務寬減的安排。在一般情況下,適用人士包括經營業務的東主或股東,及出租物業業主。應課薪俸税的納税人如果沒有經營業務或租金收入,無需考慮個人入息課税。 出租物業以賺取租金的業主須按標準税率繳納物業税,不過在個人入息課税的稅務寬減的安排下,有關人士可透過選擇個人入息課税以申索下列扣除項目及按薪俸税的累進税率計算應繳税款: 為賺取物業收入而借款所須支付的利息(可扣除額不得超過該物業的應評税淨值), 認可慈善捐款, 長者住宿照顧開支, 居所貸款利息, 根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費, 合資格年金保費及可扣税強積金自願性供款, 住宅租金的税項扣除, 在有關課税年度內業務上的虧損, 按個人入息課税方式評税下承前各年度的虧損,及 個人免税額。 應選擇報「物業稅」還是「個人入息課稅」? 上述我們都有講過理論上稅局會自動幫你選擇較優惠的評稅基準,但為求安心各位業主都可以先了解一下兩者的計算方法哪個較為優惠,相信以下圖表會較為易明。首先業主需要將應收或已收的課稅年度租金收入扣取差餉開支及租金壞賬,其總和再打8折。如果你是計算物業稅,在得出這個數後就可以乘以稅率,即15%。假設你是報個人入息課稅,你可以再扣除供樓利息開支再乘以按薪俸税的累進税率計算應繳税款。 根據下述例子,由於個人入息課稅可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並且用累進稅率計算應繳稅款一般來講都會比用物業稅划算,不過並非必然。實際上哪一個比較划算都會視乎收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額。當然,如果有問題都可以問稅局或直接參考稅局的計算安排因為理論上它們會為各位採用最優惠的計算方法。就算分開薪俸稅及物業稅計較個人入息課稅優惠,政府部門都會用分開的方式計算。  物業稅物業稅例子個人入息課稅個人入息課稅例子評稅基準(1)課稅年度租金收入$360,000課稅年度租金收入$360,000扣減項目或開支(2)差餉及租金壞賬$12,000差餉及租金壞賬$12,000免稅額(3)評稅基準減去開支總和的20% x 20%$69,600評稅基準減去開支總和的20% x 20%$69,600供樓利息開支(4)不適用N/A供樓利息開支$120,000用稅率計算應繳税款扣除免稅額後的15% x 15%$41,760按薪俸税的累進税率計算應繳税款 x累進税率首$50,000 x 2% - $1,000 後$50,000 x...

【放租技巧】買樓出租最多可借幾成按揭?出租樓申請按揭伏位又有幾多?申請高成數按揭小心銀行CALL LOAN!

出租物業有多個要注意的伏位同技巧,按揭最多做到5成,甚至4成。想用租金當入息計算?原來會打折扣?!銀行對自住物業與放租物業標準大不同,想買樓賺取穩定租金回報前,一定要計好條數,以防誤中地雷,大失預算!

【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時中伏?買新樓想出租唔想犯法可以點做?

最近香港有一單關於地產代理偽稱自住於某物業並涉嫌詐騙銀行按揭的新聞,引來不少客人向 ROOTS上會查詢,了解有關高成數按揭和出租物業的處理方法及陷阱。今次就希望和各位了解一下出租物業和借按揭要小心的地方! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 高成數按揭出租不可,只可自住? 首先了解一下今次案件的始末,引述香港01的報導:「廉政公署昨日(26日)落案起訴一名地產代理,控告他涉嫌偽稱自住一個住宅物業,並就有關物業按揭貸款詐騙滙豐銀行、香港按揭證券有限公司及香港按證保險有限公司,涉案貸款金額約490萬元。」(如各位想了解完整新聞可以按此閱讀全文) 案件中的「詐騙」,所指的其實是有關高成數按揭的規定。根據金管局的高成數按揭指引中規定,凡借高成數按揭的業主均必須要自住於物業內,而不能夠出租。一般對於高成數按揭的定義,可以簡單理解為六成或以上按揭,而如果你向銀行申報了物業是主要作為出租用途,則最高只能借到大約五成按揭。 假如因違反《盜竊罪條例》第16A(1)條,一經定罪最高可判監14年。 ROOTS上會早前也有文章談及出租物業的注意事項,有興趣的讀者可以按此看全文:【放租技巧】買樓出租最多可借幾成按揭?出租樓申請按揭服位又有幾多?小心銀行CALL LOAN!立即睇文學做精明包租公! 按揭保險公司會如何知道你的物業是否出租? 一般來說,業主在申請按揭的時候,都需要向銀行申報物業是否自住用途,抑或是打算出租用。如果是出租的話,自然就不會成功申請到高成數按揭。 先旨聲明,ROOTS上會絕不支持知法犯法的行為,但在理論上來說,按揭保險公司在批出按揭之後會抽查物業是否自住,假如業主在收到按揭保險公司的信件之後,能夠提供有關自住的證明文件並作出聲明,確認單位是自住的話,就可以通過抽查。 不過,假如業主無辦法提供證明文件而又作出了自住的聲明,按揭保險公司又查得到的話,輕則就會立即call loan,業主要即時清還按揭貸款,無法還款的話就要賣樓填數。而重則,就和上述案件的事主一樣觸犯了法例,銀行或按揭保險公司可以告上法庭,業主更可能要面對刑責。 出租物業在抽查時申報了自住物業有何後果? 當然,不是所有業主都會了解到高成數按揭當中的規定。如果按揭保險公司向你發信,你才驚覺原來自己用高成數按揭買來的物業正在出租是違法行為,又是否一定無得救要坐監?又未必。 這時候,你可以做的最簡單就是老實地向按揭保險公司申報自己的物業正在出租。這樣做的話,按揭保險公司就會要求你補償按揭借款的差額。例如,在高成數按揭之下你借了8成按揭,但申報物業出租後實際你最多只可借5成,當中的3成差價就是你要清還的部分。 只要將按揭成數差距還清的話,一般來說按揭保險公司都會「既往不究」,不再特別追究業主的責任。當然,我們還是建議各位不要嘗試「踩線」挑戰按揭保險公司的底線。畢竟銀行有絕對的理由call loan,讓業主補償差價只是人情,call loan是道理,如果不幸中招要賣樓填數就真的是得不償失。 出租物業時轉按是唯一出路? 在一些情況下,例如是業主本來申請了高成數按揭,但因為準備買新樓的關係,想將本來自住用的單位改為出租,可以如何做而不觸犯法例呢? 和上面所說的相同,其中一個方法就是主動向銀行申報有出租物業的打算,銀行就會計算本身的高成數按揭和出租物業的最高按揭之間的差額,並要求業主支付當中的金額,令物業可以由自住改為出租。 以ROOTS 上會推介的更好做法,就是進行轉按的手續。做轉按的最大好處,在於轉去其他銀行時可以賺回贈。假如本身都已經要多買一層樓而要支付按揭差額的話,不如去了解一下有沒有其他銀行正在做更抵玩的offer,幫補一下。 特別一提,樓價在買入時及想出租的時候可能會有大幅變動,甚至會影響到轉按時候的差價,ROOTS 上會特別建議各位想做轉按之前先估價,了解轉按後要補多少,盡量賺到盡。 如果各位對於出租物業、高成數按揭或者估價等有相關疑問,歡迎隨時聯絡 ROOTS 上會了解更多!

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