按揭保險

在香港，想借高成數按揭買樓，例如八至九成按的話，都要先買按揭保險。按揭保險金額通常以貸款額的一定比例計算，由於業主借的是高成數按揭，變相按揭保險價錢平極有譜，動輒數萬元。所以，不少業主會計劃在不再需要按保的時候做所謂「甩按保」或「退保」的動作，以退回一定金額的保費。今次文章就和各位了解一下有關甩按保和退保的操作。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！ 甚麼是「甩按保」？ 有關按揭保險的文章，ROOTS上會早前有討論過，可以到此文章了解：【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到。簡單而言，按保就是在業主申請高成數按揭的時候需要繳付的保險費，而按保保費通常都會以按揭貸款額的一定比例去計算。由於按保是在申請高成數按揭的時候才需要，所以通常保費都不會平得去哪裡，一般都需要數萬元的價錢。對於手頭較緊張的業主來說確是有一定程度的負擔。當然，如果有留意我們的文章就應該知道銀行一般都會借出按保保費，所以業主不需要額外支付保費。 了解到甚麼是按揭保險之後，就要解釋甚麼是退保了。退保簡單直接地理解，就是因為業主不再需要按揭保險的保障而退出。正如上面所說，由於按揭保險主要是在申請高成數按揭是需要使用，假如業主已經不再需要高成數按揭的話，自然會考慮退保取回部份保費。 「退保」有什麼好處？ 按揭保險退保的好處，相信對於很多人來說最重要的就是「保費退款回贈」。業主如果在首三年內退回按揭保險的話，可以獲得一定金額的退款，首年退總保費的40%；第二年25%；第三年15%。對於本身借巨額按揭貸款的業主來說，退還的款項有一定吸引力。 不過，業主亦要留意有關銀行本身罰息期的年期。有些銀行有三年的罰息期，如果業主在首三年搞退保的話同樣要罰息，變相就要計一計是否真的有著數。而如果罰息期只有兩年的話，當罰息期過了之後再退保，則可以享有15%退款，實際上也算是不錯。 另一個退保的好處就是在於如果業主想在買第二層樓又想借高成數按揭的情況。例如，兩夫婦一起同居，以丈夫名義借高成數按揭買了第一層樓，而接下來太太又想以個人名義置業的話，假如同樣是申請高成數按揭的話就多數不會獲批。 對於按保公司來說，兩夫婦一人買一層樓而分別都借高成數按揭的話，整個故事是有點不合理也講不通，因為按保公司只會為自住物業按揭提供按揭保險，但如果其中一方已經先甩保，並且「聲稱」單位是出租的話，老婆就更容易可以借到高成數按揭買第二層樓，這種操作也是常見的退保原因之一。順帶一提，申請了高成數按揭是不能將單位出租的，如果想要出租的話就必需先甩保，並降低按揭成數才可。 為物業按揭「退保」有什麼條件？ 講到退保的首要條件，壟統地說就是將原本的高成數按揭降低至非高成數。至於實際的操作及可行性有哪些呢？ 首先，亦是最容易聯想到的，就是業主清還一大部分的按揭貸款。假設樓價原本為800萬，業主借足九成720萬（高成數），而800萬樓的六成按揭（非高成數）則是480萬。如果業主能夠在三年內還到240萬按揭（80萬一年）就可以將按揭成數壓到六成並且甩保。不過要留意的是，如果業主改變原先的還款做法，突然在首三年還款期內加高還款額，同樣有機會被銀行罰息，這點也需要注意。所以，最理想的做法是在兩年的罰息期後一次過還一筆較大的款額，令成數降低至非高成數的範圍並申請退保，就能夠賺到盡。 第二個退保的條件，就是樓價上升到令你原本借的按揭變成非高成數。以上面的樓價作例子，原本800萬的樓，借足九成720萬，如果樓價大升去到1440萬，變相 720 萬就變了五成按，就可以立即甩按保（未計算三年間你所還了的按揭貸款）。當然，買了樓的朋友都會希望樓價升（或者是自己的單位升），但這種狀況則比較罕見。 第三個條件，聰明的你，就應該估到是首兩個條件同時發生。如果樓價一邊大升，另一邊你又還得多，三年內要退保也不是不可能的。這種條件某程度上比起光坐著等樓價升反而來得更實際，今時今日香港樓市熾熱，升市不是夢，而再加額外還款的話有機會令原本的按揭成數變相減低。 業主申請「退保」需要符合什麼要求？ 有關退保批核的要求其實相當簡單直接，就是業主本身必須要有良好還款記錄，不能夠有遲還款的情況。如果有遲還款的話就可以不用妄想退保了（雖然準時還款也算是業主的責任之一）。 另外如果退保想同時甩擔保人的話，業主本身必須可以負擔得起的壓力測試。引用以上例子，樓價800萬借足九成720萬，業主現還款240萬，餘下6成按揭，業主就必須要有足夠的月薪通過壓力測試去申請轉按退保。 坊間有說指出要退保必須要借九成按揭或以下，但實際上，除非樓價大跌導致原本按揭成數再次提升，或者甚至去到負資產的地步，否則的話按保根本一開始就不會批，所以業主也不必太擔心有這種情況的出現。 其次，亦有人特別提到退保必需要是自住單位，但正如上面所說，本身用按保借按揭就不能夠將單位出租，亦代表想出租單位必須先行退保，否則被查出的話就觸犯了法律，早前 ROOTS上會亦有討論過：【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時中伏？買新樓想出租唔想犯法可以點做？退保後，如果單位仍然用來自住的話，最高可以借到六成按揭，出租則最多借到五成。 所以，講到尾，業主想退保時最主要看看自己的還款記錄是否良好就足夠，如果你不是刻意做一些犯法的操作的話，基本上不會太易中伏。 申請「退保」有什麼程序？ 一般退保的程序其實很簡單，業主可以找當初借按揭的銀行協助處理整個程序，或者是找按揭經紀代為處理。多數業主退保之後都順道做轉按，畢竟轉按有機會能夠賺回贈，這樣一個簡單操作就隨時賺錢。不過，退保轉按的話業主也要留意當中牽涉的律師費是多少。假如律師費總價 $8000，而轉按後回贈只有 $5000，那倒不如干脆只做個退保並留在原銀行繼續還按揭。 如果各位對於按保或退保有更多疑問，或者想了解更多有關借按揭的資訊，歡迎隨時聯絡 ROOTS上會！

https://www.youtube.com/watch?v=95g1Eq5Fc9M 今時今日準備買樓的打工仔，十居其九都需要申請按揭保險借高成數按揭。任何按揭需要借超過樓價的6成都需要俾按揭保費。現時大部分銀行都會提供按揭保險方案借埋按揭保費俾業主，不過你又知唔知按揭保費係幾多？要俾幾多錢？點樣先可以最著數？雖然保費不需要業主額外用現金支付，但是怎麼說還是需要業主給利息。講到尾，保費啲錢都是出自自己荷包，點都睇清楚好啲。ROOTS上會今次就教大家睇清應該如何計算按揭保險計劃的按揭保費！ 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！ 什麼是按揭保險？ 現時當銀行在批核按揭貸款的時候，需要根據香港金管局的指引，遵守按揭成數上限的規定。若銀行批核的按揭貸款成數超過一般規定的上限，銀行會要求按揭申請人繳付按揭保費購買按揭保險。唯獨購買按揭保險之後，銀行可以提供最高9成按揭，買家只需要繳付物業價格的1成做首期。這樣使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。 什麼是舊按揭保險計劃？ 一個只適用於任何樓花或現樓價值低於港幣600萬及需要高成數按揭的按揭計劃。400萬以下物業可以做到最高90%按揭。400至450萬的物業可以做80-90%按揭，貸款額上限是360萬元。價值450-600萬的物業最高可做80%按揭。而它只可以用按揭保險公司的按揭保費表1或表2作按揭保費計算。有擔保按揭或其他物業只能夠用表2。 什麼是新按揭保險計劃？ 一個只適用於現樓價值低於港幣1000萬及需要高成數按揭的按揭計劃。1000萬以下物業可以做到最高90%按揭；1000至1125萬的物業可以做80-90%按揭，貸款額上限是900萬元；價值1125-1200萬的物業最高可做80%按揭。而它只可以用按揭保險公司的按揭保費表3或表4作按揭保費計算。有擔保按揭或其他物業只能夠用表4。樓價1200至1920萬的物業可以做50-90%按揭，貸款額上限是960萬元 ，這個情況就用表5計算。 按揭保險費用幾多錢？ 計算按揭保費之前要首先知道你的按揭情況。不同貸款額，年期，按揭計劃有不同的按揭保費計算方法。選擇不同的按揭保險公司亦會影響最終的按揭保費。現時一般的按揭保費提供最高6-7折優惠，更可以借埋按揭保險費。換言之，業主不需要額外準備一筆資金繳付按揭保險費用。 按揭保險費用一般視乎幾個因素： 按揭類型（浮息按揭或定息按揭）按揭成數按揭年期保費繳付方式（一次付清保險費或每年支付保險費）舊按揭保險計劃或新按揭保險計劃（林鄭plan）/ （波叔plan）有否按揭在身（包括住宅、車位或工商鋪按揭）擔保人有否按揭在身（包括住宅、車位或工商鋪按揭） 關於保費繳付方式，ROOTS上會建議各位一次過繳付因為可以有折扣優惠而且將來可以退回保費。如果業主選擇每年支付保險費就未必有6-7折的折扣優惠或退保優惠。 下一步按揭申請人就需要根據自身按揭情況選擇用哪一個保費表計算按揭保費： 表一：只限於自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃表二：只限於自住物業、5成-9成按揭、舊按保計劃、有按揭在身/擔保人有按揭表三：只限於自住物業、6成-9成按揭、新按保計劃表四：只限於自住物業、4成/5成-9成按揭、新按保計劃、有按揭在身/擔保人有按揭表五：只限於自住物業、4成/5成-8成按揭、新按保計劃、適用於$1,200萬元至$1,920萬物業 正如上述所講，每個不同情況都會影響最終按揭保費。 「表1」按揭保險計算例子: 自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃 如果打算購買價值400萬內單位並且選用舊按保計劃就可以用「表1」計算按揭保費。假設你需要借85%按揭借30年就需要繳交貸款額的3.05%作保費，相當於10.37萬元 (400萬元 x 85% x 3.05% = 10.37萬元)。 按揭保險計劃按揭保費（表 1）按揭保險費（只限於：自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃） 按揭種類按揭年期一次付清保險費 ( 佔貸款額百分比）每年支付保險費的首年^ (...

對於想借高成數按揭買樓的朋友來說，按揭保險計劃相信不會太過陌生。按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司所提供，根據網站的解說，按揭保險的定義為：「​​根據由香港金融管理局發佈的指引，銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候，須遵守按揭成數上限的規定。而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。」 然而，計劃介紹看上去雖然簡單，但按揭保險對於申請人的物業價格、收入、是否首次置業等等都有相關規定。而按揭保險計劃更於 2019 年 10 月 16 日起有「新版本」（俗稱林鄭Plan），在新的按揭保險計劃之下，可以適用的買家亦有所不同。今次文章就和各位簡介一下到底按揭保險計劃是甚麼，以及如何選擇最適合你使用的計劃。 https://youtu.be/dgJP5iqbGIc 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！ 最高按揭成數和物業價格 不論是新舊按揭保險計劃也好，最高按揭成數一律都是借足九成，不過當中涉及的條件則有所不同。當中最相關的就是物業價格。 舊按保計劃最高按揭成數 以舊按揭保險計劃作解釋，樓價對於最高按揭成數的影響，主要分為：400萬以下物業、400 - 450 萬物業，以及600萬以下物業三種（第三種亦可以視之為450 - 600萬物業）。400萬以下物業最多可以借足9成，即 360 萬按揭，買家只需要 40...

搜尋器上查詢最多的必定是如何計算按揭成數，用盡按揭成數。借阿Gill一句話：個個借盡9成，唔通個個都借盡咩。 按揭成數上限有各項規管，銀行實際批出的按揭成數受到不同因素影響，當中包括樓價、物業估價、物業類型、用途以及壓力測試等，都會影響實際批出的按揭成數及金額。ROOTS上會今次為你逐一拆解每個因素，讓你更了解自己以及心儀的物業的按揭狀況。預先計算好按揭成數，為上會做好準備。 https://youtu.be/uSs8-6O82Yo 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！ 什麼是高按揭成數？ 金管局為物業按揭定下的風險管理措施，當中列明於不同樓價、物業情況之下，銀行可以借出樓價的成數作按揭貸款。除了銀行職員有機會申請100% 按揭之外，一般銀行最多借6成按揭，申請人如果想申請更高成數按揭，就需要經由按揭保險公司申請高成數按揭，1,000萬以下住宅物業最多可以借9成按揭，但居屋不需按保都可以申請最高95%按揭。 銀行提供最高幾多成按揭？ 只要你是首次置業身份及沒有按揭在身，都有機會可以獲得最高9成按揭成數。影響按揭成數有4主要大因素，包括：樓價／類型／用途／持有方法／收入來源。 樓價如何影響高成數按揭？ 根據2022年最新的財政預算案及按揭保險公司的資料，價值1,000萬內已落成物業可借最高9成按揭、價值1,000萬-1,125萬物業可借最高8-9成按揭（上限港幣900萬）、價值1,125萬-1,200萬物業可借最高8成按揭、價值1,200萬-1,920萬物業可借最高5-8成按揭（上限港幣960萬）、按保不適用於價值超過1,920萬已落成物業，最多只可借最高5成按揭。 一手樓花即供或者未落成物業需要高成數按揭的話，價值400萬內樓花可借最高9成按揭、價值400萬-450萬可借最高8-9成按揭（貸款上限為360萬）、450萬-600萬物業可借最高8成按揭，600萬以上一手樓花就不可申請高成數按揭。 樓價 最高按揭成數 ≤400萬 90% 401萬至1,000萬 90% 1,000萬至1,125萬 80％ – 90% (上限＄900萬） 1,125萬至1,200萬 80％  1,200萬至1,920萬 50％ – 80% (上限＄960萬） >1,920萬 50%   收入來源如何影響按揭成數？ 申請人的收入因為壓力測試會直接影響按揭成數。有關壓力測試的計算方法可以參考這裡。正常固定月薪職業最高可以借足9成按揭，非固定收入人士最多只能夠借8成按揭，自僱人士理論上都可以借8成按揭，但實際上都較難批出高成數按揭。 若申請人只有物業沒有收入，需要利用物業作資產抵押向銀行申請按揭，銀行只會最多借4成按揭，而且利息有機會較一般新買賣按揭高。 值得留意的是，收入並非來自於香港的申請人按揭亦能夠借50%，如果可以將按揭加入居住於香港的近親更有機會借盡9成按揭。 物業類型如何影響按揭成數？ 銀行對於私人樓宇以外的其他物業種類相對保守，例如村屋最多只可以做85%按揭，對樓齡較舊（50年以上）／唐樓的按揭申請亦非常挑剔，會遂一案例決定審批按揭成數。 另外如果物業買入價與銀行估價相差太多，例如超過+/- 10%，有機會「借唔足」按揭需要補貼首期。 二手居屋都要注意，借足95%按揭都並非易事，千萬不要以為政府擔保期內申請按揭就一定借得足。如該單位自首次發售日期起計超過20年樓齡，都好大機會借不足。 物業用途如何影響按揭成數？ 高成數按揭大前題是高成數按揭必需用作自住，代表一位申請人基本上不可能同時持有2個或以上高成數物業，亦有例子試過被銀行發現後即時call loan。 如果物業用作出租，最多只能申請5成按揭，租金亦有機會以5-7折計算。 物業持有方法如何影響按揭成數？ 唯一以個人名義持有可以申請高成數按揭，用空殼公司名義購入單位，不論物業價值多少，銀行最多只能夠借50%。 如果營運公司有穩定現金流及收入，銀行有機會可以額外批出30%中小企貸款借至80%。與此同時，要留意利用公司名義購入物業需要額外繳付30%印花稅，所以這個方法並不太可取。 如何提高申請9成按揭成功機會？ ROOTS上會明白大家都希望可以利用最少的支出買樓，不過你精銀行都不笨，要成功申請9成按揭需要全面配合銀行審批要求。綜合上述幾項要點，需要有足夠的固定收入、沒有外債、物業價值為800萬內，為自住用途、以及申請人年齡最好不超過45歲。 申請前亦最好先準備必須證明文件，包括：香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、糧單／入息證明、銀行月結單、有MPF供款及最近年度稅單就更好。 最後亦提醒一句，不少申請人都會要加按揭擔保人，而9成按揭擔保人亦必須為直系親戚，即父母、子女或配偶，如果是未婚夫婦／ 兄弟姊妹亦有機會接受。 由此可見， 按揭成數指引變幻莫測，申請前不如先向我們查詢睇睇如何獲批最高按揭成數啦！如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問，想了解更多，ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！