轉按

【轉按攻略】最詳盡轉按及加按套現教學,用按揭財技賺盡回贈拿至抵利率!

曾幾何時,為求吸納轉按新客,銀行曾推出過高達2%現金回贈。可惜,環球經濟未明朗,銀行的按揭服務變得保守,現時轉按回贈只有貸款額0.2%到1.4%不等。對於一向愛透過轉按賺回贈的客人,轉按可能已經失去吸引力。不過對於有週轉困難的客人,轉按或加按可能是一個出路。無論如何,不論想用轉按賺回贈,定加按套現週轉,ROOTS上會今次集中分析轉按奧妙,從中助你達到轉按目的! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是轉按? 轉按意思係將現有按揭由一間銀行轉去另一間銀行。一般來講轉按有兩大功能: 轉按賺回贈 – 為求吸引新客戶,銀行都會為轉按客戶提供現金回贈。現時轉按回贈由貸款額0.2%-1.4%不等。 加按套現 – 有需要客人選擇加按套現,同時亦會要求加按套現作週轉用途。 轉按有什麼好處? 賺回贈(經 ROOTS 上會網上遞交轉按申請就算沒有加按套現需要都可以即時賺回贈) 轉低利息 加按套現 債務整合 加 Mortgage-Link 戶口 甩發展商按揭或者二按(只要物業價值低過1000萬就可以轉按最多8成甩走發展商按揭,不過前提業主收入要夠通過壓力測試) 甩按揭保險 有關轉按或套現按揭的詳情可以瀏覽以下文章:【轉按流程】甚麼是轉按?轉按的流程如何做?一文睇清轉按需知事項! 轉按流程步驟 經 ROOTS上會 做 A.I.按揭評估計算自己可以借幾多及選擇心儀按揭計劃 透過 ROOTS上會 向銀行遞交轉按申請按揭 找律師樓處理按揭轉按文件 等待律師樓及銀行處理按揭及轉按手續 申請銀行轉按需要委託律師樓辦理文件,律師費一般不多過$5,000,而整個流程只需要兩星期左右,有關轉按流程的詳情可以瀏覽以下文章:【轉按流程】甚麼是轉按?轉按的流程如何做?一文睇清轉按需知事項! 轉按套現或加按套現成數上限有幾多? 樓價 最高按揭成數 樓價$600萬內 80% 樓價$600萬至$834萬 60%(上限$500萬) 樓價$834萬至$1000萬 上限$500萬 樓價$1000萬以上 50% 【注意:如果TU環聯信貸報告見到申請人有其他按揭,銀行有機會收緊按揭成數及壓力測試,同時提高入息要求。】 轉按可以甩按保(按揭保險)? 只要轉按時貸款額係樓價60%內並足夠清還現有按揭,就可以同時甩按保(按揭保險)。第一年申請保費退款的話可退回保費的 40%、第兩年...

【居屋轉按】一文了解未補地價居屋轉按流程及中伏位!

早前ROOTS上會有提及過關於房委會有機會推出居屋H按計劃引來不少居屋業主查詢有關事宜。不過居屋轉按除了需要了解按揭計劃裡面的利息變化之外,更重要的是要知道未補地價居屋轉按的流程及中伏位,皆因居屋轉按需要房委會的批准而且會影響居屋的擔保期。今文ROOTS上會就將會一次過講解居屋轉按大小事項,協助各位業主釐清居屋轉按利弊! 如果想了解更多關於有關居屋H按計劃的措施可以瀏覽:【居屋按揭】選擇H按真的有著數? 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 未補地價居屋在什麼情況下可以申請轉按/加按? 有別於私樓,未補地價居屋轉按是需要得到房屋署署長批准。反之,只要居屋已經補地價就可以隨時隨地轉按,與私樓一樣。一般而言,申請未補地價居屋轉按會有幾個可行原因,包括: 因業權轉變而需要轉變有關原有的按揭安排; 因各種原因,如獲得較優惠按揭利率,而轉換按揭銀行; 因轉職而不能繼續享用僱主所提供的僱員買樓貸款計劃; 因僱主設有優惠僱員貸款而不能使用特定的按揭安排。這包括單位買主可用第一次按揭方式,接受其僱主貸款以支付樓價餘款。 值得留意,上述的居屋轉按只限於非套現轉按。換言之在上述情況的轉按,業主是不能獲取更多的現金。如果業主需要為居屋轉按套現的話,便必須要符合以下原因: 繳付醫藥費 繳付殮葬費 還清債務 繳付子女出國讀書費用 另外溫馨提示,若業主申請居屋轉按套現是因為上述原因,房署是會根據資金實際需要的額度去批,要幾多就借幾多要講清講楚,更不能說要套多啲作備用現金。假設業主需要的醫藥費為$30萬便只能申請套現$30萬。 申請未補地價居屋轉按有什麼中伏位? 申請未補低價居屋轉按有幾個位置需要重點留意。首先假如房委會確實如期推出「同業拆息計劃」(H按),轉按後的利息是否真的會有著數呢?現時的經濟正進入加息周期,HIBOR 的利率已經上升至 1.03% (截至 26/7/2022),按一般按揭計劃 H+1.3%計算,按揭利率已經邁進「最優惠貸款利率計劃」(P按)的 2.5% 封頂位。在現階段進行轉按未必真的有好處。 再者,申請未補地價居屋轉按的時候,業主需要繳付律師費。假設居屋業主申請轉按不包含套現成分,就要衡量轉按後的現金回贈是否足夠抵消律師費及其他按揭費用,包括申請轉按的行政費 ($1950)。分分鐘表面上轉按可以賺回贈及節省利息,但是到最後可能都沒有太大差別。 第三點,亦都是最重要的一點,假設業主為未補地價居屋轉按套現,就算得到房署的批准單位都會損失政府擔保的資格。可能各位讀者會以為沒有政府擔保沒有什麼大不了,只要有足夠入息供樓便可。但政府擔保措施正是各位買居屋可以申請9成-9成半按揭,不需要通過壓力測試及可以用高齡業主申請按揭的原因。 假設業主進行居屋未補地價轉按套現,申請按揭的時候會較為繁複而且門檻會比較高,與私樓相約。在這個情況下,未補地價的居屋只能夠: 申請最多6成按揭 最多申請25年按揭(視乎人齡或樓齡用75年減) 需要收入證明用作計算壓力測試 就算未能通過壓力測試都不能加擔保人 換言之,申請未補地價居屋轉按困難重重,而且有不少位置需要衡量是否值得。 如何為未補地價居屋申請轉按/加按? 只要業主申請未補地價居屋轉按的原因符合上述房署的要求,一般都可以直接向房署取得同意書。業主只需要填寫一份轉變按揭安排申請須知便可。份申請書一共只有4頁紙,前幾頁都是列明一些申請細則,在最後一頁都是填寫一些簡單基本的個人資料。完成填寫後申請人需要連同一張已書明支付「香港房屋委員會」的劃線支票,面額為港幣 1,950元,用以繳付行政費,並寄回或送交所屬的租約事務管理處。請謹記,要繳交去正確的租約事物管理處。 若申請獲准,房委會會用掛號形式,將「轉變按揭安排同意書」寄給申請人,而該份轉變按揭安排同意書祗有半年期限,所以必須盡早辦理轉按手續。如未能於有效期內完成轉按,你便需要重新提交申請及繳付有關費用。即使申請轉按成功與否,行政費都是不可退回的。 如需為未補地價居屋申請重新按揭(加按),程序與申請轉按類似,手續費為港幣4,000元,詳情可參閱房委會網站 — 重新按揭(加按)。 完成居屋轉按套現後可以恢復政府擔保嗎? 只要居屋單位曾經完成轉按套現程序,就算業主還清所有按揭債務,單位都不能夠恢復取得政府擔保的身份。只要失去了政府擔保,居屋單位申請的轉按套現利率有機會繼而增加,較一般私樓按揭計劃利率高。就算往後業主因希望轉按至較平的利率而房署批准,都必須要通過銀行的壓力測試並繳交入息證明。 想了解更多有關申請按揭的問題,歡迎WhatsApp聯絡我們,為你分析按揭獲批機會。

【加按套現】物業按揭財技攻略,輕鬆利用按保周轉慳息!

各大銀行及財務公司都會提供各種理財產品吸納顧客,而物業按揭就成為市面上最普遍受用的其中一種產品。值得留意的是,物業按揭其實只是一個產品統稱,裡面包含不同種類的物業按揭產品包括一按、二按、單邊按揭、空中釘等等。不少新手業主可能覺得只在買樓時需要申請按揭,但其實業主可以隨時隨地利用手上持有的物業進行各類型的按揭財技實現自己的理財目標。除了新買賣按揭較多人熟悉之外,加按套現亦非常流行。今文ROOTS上會與大家深入討論加按套現,希望協助各位了解加按套現的用處。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是加按套現? 加按套現意思是業主利用手上持有的物業再次進行按揭申請,如果物業現時已有按揭在身新申請的加按按揭將會抵消現有按揭之餘並會加大借款額。加大借款額的部分就將會成為套現部分以現金方式給業主。一般來講,當業主遇上現金周轉困難或想以低息借貸投資,都可透過加按物業套現一筆資金。加按套現的金額視乎物業的價值及申請人的收入。 假設業主在五年前購入一個價值400萬的物業,承造8成按揭,按揭金額為320萬,供款利率為P-2.5%,供款年期為30年。在三年後未償還的物業按揭貸款額大概為297萬。同時假設業主現在需要一筆額外資金,而物業價值升至600萬,業主可以申請加按套現。在金管局的指引下,價值600萬的物業申請加按套現可以最多取得8成按揭即480萬,業主加按套現後可取得183萬。 不過業主在申請加按套現之前需要注意銀行會需要為申請進行審批。銀行會重新審批申請人的還款能力及能否通過壓力測試,而銀行不會因為業主已經供了按揭數年而將按揭審批門檻降低。銀行會查閱申請人的收入、信貸評級及還款能力。一般來講,新買樓的業主已經借盡按揭會較難在短短幾年內申請加按套現取得額外資金,除非申請人收入有所提高。 什麼時候可以進行加按套現? 無論物業現時是否有按揭在身都可以申請加按套現。換言之,有按揭或已供完按揭的現契物業都可以申請加按套現: 有按揭供款在身的物業假設業主有意花費100萬為自置居所進行大裝修,當年以450萬買入物業,承造5成按揭,現時貸款額尚餘100萬。若現時物業升值至500萬,向銀行申請加按6成,還款年期30年,貸款額可達300萬,扣除原有100萬按揭貸款額後可套現200萬,扣除100萬裝修費用之後剩餘加按套現資金可以用作其他投資用途。 現契套現現契套現代表為已供完按揭的物業或沒有按揭在身的物業申請加按套現。譬如業主希望買入價值400萬的英國物業,而手上持有價值1200萬的物業,可以透過現契套現加按套現4成借取480萬買樓。 什麼情況下可以申請加按套現? 一般來講,物業升值的時候會比較多人採用加按套現,因為物業估值會高於當時物業買入價從而製造了加按套現的空間。當然,就算物業估值高於當時物業買入價,加按套現按揭申請人的收入亦必須要足夠通過壓力測試才可以成功取得套現資金。 不過就算物業價值沒有太多升值,只需要當年業主購入物業時沒有借盡按揭,在符合金管局加按套現按揭成數上限的前提下,物業持有人亦可以重新申請加按套現借盡物業按揭取得資金。當然,申請人收入、負擔能力、及信貸評級等等都必須要達到銀行審批最低要求。 要注意的是,金管局一般不允許業主利用按揭保險加按套現(除非樓價低於600萬),所以一般超過600萬的物業而已經借了高成數按揭就會比較難取得加按套現,除非樓價升幅令本身按揭不再需要按揭保險。 申請加按套現有什麼條件? 加按套現不是什麼情況下都可以進行,申請人必須滿足幾個條件才有機會取得加按套現: 物業價值加按套現「再融資按揭保險計劃」最高按揭成數樓價$600萬內80%樓價$600萬至$834萬60%(上限$500萬)樓價$834萬至$1000萬上限$500萬樓價$1000萬以上50% 加按套現金額不能超過金管局訂立的加按套現成數上限在一般情況衡量加按套現可以申請多少按揭或套現多少現金的時候,第一件事就先要知道物業價值是多少。樓價價值$600萬內可以利用按保申請最高8成按揭。物業價值$600-$834萬可以申請最多6成按揭,貸款額上限$500萬。物業價值$834-$1000萬物業可以申請最多$500萬的加按套現按揭。最後,物業價值$1000萬以上的物業可以申請最多5成加按套現按揭。值得留意,上述的最高按揭成數與一般新買賣按揭的最高按揭成數不一樣。換言之,業主不能夠用林鄭plan或波叔plan申請按保加按套現。有需要了解最高成數可以參考以下文章:【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素大揭秘,按揭保險無難度!。收入入息需要足夠通過壓力測試正如上述,任何的按揭申請都需要進行審批,銀行不會因申請人已經供了數年按揭而減低按揭申請門檻。申請人的收入必須要足夠才可以加按套現。就算心儀按揭成數符合金管局要求,申請人個人入息收入必須要達到要求。讀者可以免費試用ROOTS上會獨家按揭批核評估了解自己的批核機會。TU信貸評級合格除了收入之外,銀行亦會審視申請人的TU信貸評級。申請人必須要要有不錯的環聯信貸評級才可以取得加按套現按揭批核。在一般情況下,ROOTS上會建議申請人的信貸評級有H級別或以上。 加按套現申請程序有什麼不同? 加按套現申請程序與一般買賣按揭申請程序一樣需要遞交多份按揭申請文件。遞交個人資料、收入證明等文件之後審批預計需要一星期,如果牽涉按揭保險「再融資按揭保險計劃」就可能需要約兩至三星期。與此同時,申請加按套現亦會牽涉律師樓。律師樓會協助業主及銀行先清還原先按揭(如有)然後再重新註冊新的加按按揭。加按流程如下: 先透過ROOTS上會為物業進行估價計算最高套現金額向銀行申請加按套現按揭銀行批核按揭申請後向律師樓發放貸款律師樓將款項清還原先按揭(如有)餘下資金作為套現金額 加按套現利率與一般買賣按揭一樣嗎? 一般來講,申請加按套現按揭的利率會與一般買賣按揭一樣。現時市場上提供 P 按(最優惠利率)或 H 按(同業拆息利率)。不過如果申請人用資產申請現契加按套現有機會需要繳付與一般買賣按揭較高的利率。想獲得最低按揭利率不妨與我們 ROOTS上會聯絡。 加按套現可以申請幾多年按揭? 加按套現可以申請長達30年按揭,實際年期視乎申請人年紀及樓齡。一般人齡及樓齡都會用75減,而實際按揭年期則會從兩個數裡面取低者。而「80%具套現之再融資按揭保險計劃」最長還款年期為25年。 加按套現與二按有什麼分別? 「加按」和「二按」都是物業按揭的一種,適合需要套現資金業主採用。不過在一般的情況下,在銀行申請的「加按」是屬於一按。如果物業本身有按揭在身,銀行會在成功批核加按套現按揭之後先將本身按揭清還然後再重新在土地註冊處註上按揭。 「二按」 反之比較多被財務公司應用。二按指在物業有按揭在身的情況下再加按揭。如果物業本身只有一按而沒有二按,取得的二按貸款就會全數成為套現資金。由於二按承按公司是財務公司,申請二按的需時較短而且所需文件較銀行少,不過利息會較銀行高。 加按套現有什麼好處? 加按套現除了可以獲得額外資金靈活調配周轉之外,亦有以下好處: 有機會可以選擇較低利率減輕利率負擔申請加按獲批後可獲得銀行的現金回贈,不過回贈超過貸款額1%的話會直接扣除貸款額而非直接以現金取得,希望取得現金的話就要選擇1%以內的現金回贈可以將取得的加按資金直接放在銀行提供的 Mortgage Link 戶口,就算套現資金後不需要馬上使用可以將資金放在 Mortgage Link 戶口抵消供樓利息開支。 加按套現有風險嗎? 加按套現好處多多,不過業主需要留意加按套現不是那麼簡單,業主必須要留意幾個要點: 樓價升幅多少影響加按套現的多少,如果物業估值沒有跟隨大市上升最終能夠套現的現金或不似預期申請加按套現等同重新申請按揭,而新按揭的利率有機會較原先現有按揭高導致業主要負擔更貴息口加按套現會增加貸款額變相會增加沒有按揭供款負擔,業主必須清楚衡量自己負擔能力,如果財政能力有壓力,加按套現未必是最好的辦法審批時間需時未必能夠及時解決燃眉之急樓市急跌時,有機會被call loan加按套現需要重新簽署按揭契並繳付額外律師費開支重新計算罰息期 加按套現概況來講不算過於複雜,不過我們都建議各位申請前都向我們先查詢物業估價因為一個估價可以影響加按套現整個計劃。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【現契套現】一文教識你現契重按、現契套現、現契翻按!

一般買樓借按揭的做法是利用現有收入計算壓力測試,在減去首期之後就知道可以借到多少。現契套現或現契重按則是利用已供完的物業作為抵押品,再向銀行借錢。這種操作背後的原因有很多,例如是生意周轉、子女出國留學、為子女出首期買樓等。現契重按或套現這類型做法由於需要已供完物業的業主才可以做,所以與首次買樓,又或者年輕人未有能力供斷物業的情況會有所不同。今次文章就和各位一起看看現契套現、現契重按等做法有甚麼要注意。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 甚麼是現契套現? 現契套現一詞,簡單可以分作「現契」及「套現」兩個部分去看。其實照字面的意思,合起來就是指「利用現有樓契去套現借錢」。現契的意思是指已經沒有按揭貸款在身,還清了債務的物業。由於物業在未供斷時,其樓契多數都會保管在銀行一方,變相正在供樓的業主都不會有現契在手。在供完樓之後,業主就可以去贖回樓契,變成「現契」。而套現,即是利用抵押品向銀行借錢套出現金。而在現契套現的情況之下,抵押品就自然是已經供完的物業了。 而要做現契套現,不外乎幾個較常見的原因。例如是生意周轉不靈,一時間需要大量資金支持;需要送子女出國讀書但流動資金不足;不幸染上疾病需要一大筆醫療費用等,這些都是常見的現契套現原因。 現契重按可以借多少錢? 現契重按與買入新物業的做法不一樣,不能用按揭保險最多借九成的做法。重按可以借到多少,某程度上也視乎借款人本身的個人情況而定。例如,本身已經是退休人士沒有收入的話,利用現契可向大部分銀行最多可以借4成按揭,而有些銀行更會收窄成數,縮減至最多借兩成半。 而假如借款人是仍然有收入的話(例如一些專業人士或生意人在退休前已經供完樓),有一些銀行甚至會願意借8成按揭給借款人(樓價上限為 600 萬,並視乎借款人收入多寡而定)。另一個情況要留意的是,如果你本身有一層已供完的物業和未供完的物業,如果以供完物業的現契作套現,但身上仍有按揭的話,套現同樣會被扣減一成。所以各位最好先因應自己的財務需要及個人收入狀況去了解清楚現契套現重按是否最適合的選項。 現契重按要注意還款年期 現契重按另一個要特別注意的地方是借款人的還款年期。一般來說,現契套現和其他按揭做法一樣,都是最長可以借足30年。不過,由於借款人在供完樓之後,通常年紀都不輕,甚至已經到了退休年齡,在以75年扣減人齡/樓齡計算還款年期的情況下,就多數無法做足30年按揭。例如是60歲人士以現契做按揭的話,就算樓齡不高,自己年齡也會影響到最多只能做15年按揭,變相每月還款額就變得很高。 如果還款年期真的是很重要的因素,我們建議各位可以去找不同銀行了解一下現契按揭的最長還款年期,因為有些銀行會有例外,可以做到以80減去人齡/樓齡做按揭,如果是60歲人士申請,也可以攤長20年去還,相比起以75減年齡就已經有足足五年的分別。 另外一個方法,就是以一位年紀較輕的人作為擔保人,共同去做現契套現。例如是60歲的人士想現契套現,又想借足30年,就可以加入年紀較輕的子女,例如35歲的子女作為擔保人一同去借,就可以更容易借得到。不過,前提必須要是樓齡是45或以下,如果樓齡超過45,即使擔保人很年輕,但銀行仍然會以較高者去扣減年期,變相也不會能夠借足30年。 同時,要留意的是,有不少人會以現契套現的方法去為子女籌首期資金買樓,但如果現契套現倒過來是要用子女名去借盡年期的話,子女買樓時由於已是父母的現有按揭擔保人,在他們以自己身份再借按揭的話,同樣會被扣減一成,這些數字就必須計清楚。 現契套現流程 用現契做按揭的流程其實和各位認識一般做按揭的流程相約。可以先在 ROOTS上會遞交按揭申請表(特別建議給身體狀況欠佳而不適合親自到銀行排隊的年長人士),ROOTS會將代為向銀行遞交申請。 銀行審核之後,會通知業主找他們指定的律師樓處理其後的手續,包括提交樓契、簽按揭信、按揭契等等。一般情況之下,銀行不會特別派員睇樓,除非是一些較舊的物業,例如是唐樓等。完成程序之後,銀行就會將錢透過律師樓過戶給借款人,完成整個套現手續,整個流程約需一個月左右。 整個流程中,申請人所需要準備的文件其實也是很基本,例如是樓契、收入證明(如有)、住址證明等。有時候,律師樓有機會要求業主補充一些樓契相關的文件,例如是需要一些由政府發出的證明等,稱之為「補契」,通常都不會影響整個申請流程。不過,如果是遺失了整份樓契的話,在申請現契套現的時候就有很大機會會被拒。 違法建築 雖然銀行對於新樓申請現樓按揭一般都較少會做驗樓程序,但如果在驗樓時發現用作申請現契套現的物業上有違法建築的話,銀行未必一定會立即拒絕申請,不過有幾重可能會發生的情況,各位也要注意一下。 首先,一些銀行可能會要求業主簽訂文件,以表示如果物業因違法建築而引起任何法律問題,皆需要由業主自己負責。第二個做常見做法,是如果發現物業有違法建築,銀行會估算將單位還原所需要的成本,並以本身樓價減去還原成本,以此作為真正的物業價值去計算借出多少按揭。 不過,不同銀行各有自己的做法,如果想清楚知道違例建築有可能牽涉的狀況的話,最好也是先向心水銀行了解清楚。 如果各位對於現契套現或其他按揭相關的情況有疑問,歡迎隨時聯絡 ROOTS上會了解更多!

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