【樓市展望2020】黃竹坑地鐵上蓋新發展項目

二月 24, 2020

過去幾年,全香港主要憧憬啟德發展計劃並且一度非常看好該區的樓盤。無論係發展中的交通配套或是政府將會在啟德建立的設施都係啟德樓價被炒作的原因。正當大家將目光聚焦於啟德上之時,其實港島南區也不失為一個具有住宅投資價值的區域。港島南,尤其是鴨脷洲一帶已經被發展商們完美無瑕地改頭換面。深灣軒,南灣,南區左岸等等都係南區發展的一步曲。鴨脷洲第一步發展完畢後,大家開始漸漸忘記南區尚有其他地理位置被開發中而開始將目光移去九龍新界。不過Roots 上會想同大家講黃竹坑2和4期的發展潛力絕對不比啟德遜色。

黃竹坑2

嘉里與信和於2017年合資投得港鐵黃竹坑站2期項目地皮,擊敗長實、新地、恒地及會德豐等大型發展商。是次投得的地皮位置較今年初批出的第1期項目享更開揚的景觀,地皮佔地面積92,570平方呎,可建樓面面積達492,991平方呎,預計可以興建550至600個單位,估算建築成本約$20多億,總投資成本達$100至$110億,日後推售實用呎價料達$2.8萬至$3.1萬,比較同區樓齡約5年的深灣9號,分層單位實用呎價目前約$3萬,地皮呎價與之相若。

嘉里發展執行董事朱葉培表示該地皮罕有港島區港鐵上蓋物業,交通便捷,加上將來區內有2間酒店落成,料黃竹坑區住屋需求會有所增強,管理層對項目的發展潛力深具信心,看好區內前景,又認為造價合理。

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黃竹坑4

另外黃竹坑站四期項目於2019年底由嘉里、信和和太古地產奪得。嘉里發展執行董事朱葉培稱,由於三家發展商均有發展高級住宅的經驗,預期項目將發展為區內指標豪宅,並由兩幢三十八層高的物業組成,提供約八百伙,主打兩房及三房戶型,針對換樓客及投資者,最快三年後以樓花形式推售。綜合市場資訊,黃竹坑站第四期的補地價約67.5774億元,折實每方呎樓面補地價(下稱樓面補價)約10587元。市場人士估計,該項目的地皮估值(已包括補地價金額)約95.7億至127.7億元,每方呎樓面地價約1.5萬至2萬元。

除此之外港鐵於2018年推出第2個鐵路上蓋項目黃竹坑站第3期,總樓面面積約151萬平方呎,另包含一個逾50萬平方呎的商場。最終由長實集團擊敗其他財團奪得地皮,市場估值約$250億,料落成後實用呎價達$3萬,預料挑戰歷來最貴鐵路上蓋項目。

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最後請大家不要遺忘黃竹坑附近的工商用配套,不論係One Island South等等的寫字樓還是工廈的活化,已經陸續成熟加上附近又有2017年新落成香港第12間全科私家醫院港怡醫院,黃竹坑具備的配套絕對支撐得起該區住宅的發展潛力。

綜合而言因以下幾點不論用家或投資者都值得開始留意黃竹坑2和4期:

  • 地鐵上蓋,交通方便
  • 首個該區50萬平方呎的大型高尚商場方便住戶
  • 工商用配套完整增加住宅租賃買賣需求
  • 醫療設備齊全
  • 現時嘉里和信和兩大發展商合力投得四塊地皮中的兩塊明顯表示對該區充滿信心
  • 新樓預期尺價與現時深灣9號尺價相約
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