【按揭放寬】分析林鄭Plan,慎防跌入陷阱

四月 27, 2020

自從2019年港府實施放寬按揭保險壓力測試計劃之後,ROOTS上會經常收到客戶查詢林鄭Plan。為了幫各位清楚了解林鄭plan,ROOTS上會今次會全面分析今次計劃放寬的精髓。

分析放寬計劃之前,我們首先要了解以下概念:

按揭保險(MIP)

一般來說,1,000萬以下私人住宅按揭,銀行只會最多借60%。如果想借超過 6成的話,便要申請按揭保險並支付保費,為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。按揭保險批核成功後,銀行可以加借至最高樓價的90%,為業主提供9成按揭。

供款與收入比率(Debt-Service Ratio

供款與收入比率是一條銀行常用的公式計算借款人的還款能力。一般首次置業人士的供款與收入比率不能超過50%。若申請按揭人士手上有其他按揭,比率門檻會更嚴謹。供款與收入比率公式:[所有每月外債支出+每月按揭供款]/月入

「供款與入息比率」上限 住宅物業、工商物業及獨立車位
自用 非自用
適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保
基本「供款與入息比率」上限 50% 40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限(假設利率上升 3 個百分點)  60% 50%
適用於申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保
基本「供款與入息比率」上限 40% 40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限(假設利率上升 3 個百分點)  50% 50%
適用於申請人在申請「高成數」按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保
基本「供款與入息比率」上限 35% 35%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限(假設利率上升 3 個百分點)  45% 45%

 

壓力測試(Stress Test

除了供款與收入比率之外,金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例,供款與收入比率不但不能超過50%,亦要假設在現時按揭利息加多3%後,供款與收入比率不能超過60%。話雖如此,2019年政府推出俗稱林鄭plan,宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。不過這項措施只適用於首次置業人士。

新按揭保險(林鄭plan)概念

在新的放寬按揭保險政策提到,首次置業借款人申請80%-90%按揭而未能通過按揭利息加3%的壓力測試的話,只要供款與入息比率上限不超過50%並且支付額外保費仍有機會獲批。例如月入$10萬的話,供款不超過$5萬(並非首次置業借款人必須通過壓測)就有可能借得高成數按揭。放寬政策主要是對入息要求降低,但是問題來了,究竟有幾大機會可以不通過壓力測試而成功申請高成數按揭呢?

新按揭保險(林鄭plan)例子

申請人陳先生為IT公司主管,固定月入$6萬,想買入單位價值$800萬及申請85%高成數按揭。壓力測試結果如下:

樓價 $8,000,000
按揭成數 85%
按揭借貸額 $6,800,000
按揭利息 (APR-2020) 2.50%
按揭年期 30年
壓力測試計算
壓力測試前 (利息2.5%) 壓力測試後 (利息5.5%)
月入 $60,000 月入 $60,000
每月供款 $26,868 每月供款 $38,610
供款與入息比率 45% 供款與入息比率 64%

 

放寬按揭成數以前,陳先生需要固定月入達到 $64,350方可通過按保壓力測試而獲批,因壓測後供款與入息比率才可以講到60%水平。但現在只需要固定月入至少有 $53,736(壓測前供款與入息比率50%)便有機會可以借足85%。

新按揭保險(林鄭plan)風險

根據以上例子,陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50%的要求,即使超過壓力測試門檻的60%,亦可申請高成數按揭。可惜,根據四大銀行提供的資訊,林鄭plan有一條不成文的規定。規定指出,一般申請者不能超過壓力測試上限的5%。換句話講,以陳生收入為例,是有很大機會借足85%因為壓測後的供款與入息比例低過65%。當然銀行亦會進行盡職審查確保申請人信貸評級合格以及沒有其他外債。在資料齊全及合理的情況下,林鄭plan是可行的。

當然,由於申請林鄭plan風險較高,而且超越一般銀行批核准則,申請人獲批不足額機會較一般申請高,嚴重的話有機會完全被拒批。ROOTS上會雖然幫過不少客人成功申請新按保計劃,但在可行的情況下建議不要冒這個風險。情願借少啲或者買平啲,萬一銀行拒批要撻訂損失更嚴重。

新按揭保險(林鄭plan)重點

由此可見,新計劃有利有弊而且非常複雜。申請人應謹記以下重點,慎防跌入陷阱,面臨撻訂和銀行按揭不獲批的風險。

  • 新按保計劃只適用於首次置業人士
  • 新按揭保險申請人不能超過壓力測試上限的5%左右,專業人士彈性較大
  • 雖然按保公司放寬壓測要求,不是每一間銀行都會願意跟隨,視乎個別銀行風險管理要求。ROOTS上會建議買樓前先向我們查詢,減低撻訂風險,或者可以使用按揭計算機了解自己負擔能力。
  • 銀行批核準則會因應市場變動而釐定。更何況現時買樓需求龐大,經濟大環境不明朗,各大銀行按揭批核較以前審慎。我們建議讀者先做好功課問清問楚再作行動。
  • 非固定收入人士最多只能申請8成按揭(包括按揭保險免壓測按揭)
  • 非首次置業客人供款與入息比率更嚴苛

概括而言,新按保計劃有優勝之處,更幫到不少準買家成功借足按揭置業,不過當中涉及銀行審批風險。ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會,可以填寫個人化A.I.按揭評估 | Roots 上會 | 智能顛覆置業按揭 (hkroots.io)了解自己負擔能力,預測按揭批核結果。根據按揭評估報告計劃置業需要,有助提升銀行批核機會。

希望今次的分析可以幫大家深入了解新按保計劃的利弊,如果有其他問題本文未能解答你的話,歡迎留言或者WhatsApp聯絡我們。

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