【按揭擔保人】咩人都可以當樓宇按揭擔保人?

四月 20, 2020

按揭vs借款人vs擔保人 

香港樓價昂貴眾所周知,無可否認帶給很多廣大市民一種無可避免的壓力。再加上銀行按揭批核規範眾多,普羅大眾要單憑一己之力獲得按揭批核並非易事。

今時今日大部分的香港人買樓都是因為有了另一半希望組織家庭,而這另一半更成為很多香港人買樓必備的先要條件。簡單地說,合二人之收入計算要通過銀行供款與收入比率和壓力測試的機會總比自己一個扛著整筆貸款輕鬆得多。

那到底這另一半是在這上車買樓的過程中擔當著什麼重要的角色呢?其實無論您買的物業是下誰的名字,支撐著您的另一半可以當您的按揭人、借款人或者按揭擔保人,而只要有穩定收入,這另一半可以是您的父母、伴侶、甚至兄弟姐妹。

 

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按揭人,借款人和擔保人之分別

按揭人

憑業主的身份取得按揭貸款為按揭人(可為單人/聯名按揭)。

例子1:何生與何太打算買入物業A作結婚後自住之用,如果買賣合約上只由何生簽署,按揭人會是何生一人,何太可以作為擔保人;如果買賣合約上由何生及何太共同簽署,按揭人將會是何生何太聯名申請。

 

借款人

有責任還按揭貸款的人(而並非必要為業主)。

例子2:已退休的陳生與陳太聯名持有物業B並希望利用物業B套現資金幫助兒子周轉生意。因只有兒子能夠證明有穩定收入,貸款將會有陳生與陳太作為按揭人和兒子作為借款人。兒子應負責每月供款,陳生陳太並沒有償還貸款的責任。

 

按揭擔保人

當按揭人或借款人收入不夠計算壓力測試時可以加入第三方作按揭擔保人(若借款人未能履行貸款精神準時還款,擔保人必須背負該合約責任)。

例子3:黃先生打算購入物業C作為自己首次置業的投資,價值500萬。只有150萬作為首期的他需要貸款350萬,但因為自己月入2.2萬不夠通過壓力測試,需要加上哥哥月入2萬作擔保人方可達標。在這個例子,黃先生會是按揭人和借款人,哥哥則為樓按擔保人。

 

聯名按揭

例子4:借款人vs擔保人 – 邊個方法最好?

如果承做按揭時另一半是聯名申請按揭,就一直要背負著這個責任直到按揭被清還為止。

如果承做按揭時另一半是借款人,亦都一直要背負著這個責任直到按揭被清還為止,但必要時可以用轉按方式清還現有銀行按揭同時剔除另一半的借款人身份。

如果可以選擇的話我們建議另一半作為擔保人。擔保人好處是如果主申請者收入提高後足夠通過壓力測試,可以隨時(包括罰息期內)向銀行申請剔除擔保人,之後擔保人便可以回復自由身,亦可以減少了的壓測比率作自置物業。

 

擔保人年齡

例子5: 父母為子女作樓宇按揭擔保人時,如果父母年紀較大(超過60歲),對按揭申請有什麼影響?

高成數按揭申請(有按揭保險)的話,較年輕的申請者月入一定要大於每月供款才可批准。

如過不需經由按揭保險申請,銀行多數可接受申請,亦可以最長借足30年還款期。

按揭擔保四大注意重點:

1)不管您是哪一個身份您的按揭貸款會記錄於您的個人信貸報告。萬一貸款有遲繳款的情況,在這個按揭裡的所有人的信貸評級均會受到影響。(詳情可參考上一篇:信貸評級重要性

2)借款人或按揭擔保人本身已擁有或擔保另一物業的話,按揭成數、供款與入息比率及壓力測試則要削減10%。

3)借款人或按揭擔保人本身擁有其他的外債將會計算在其供款與入息比率等等。

4)按揭擔保人數量上沒有限制,但如果太多銀行會質疑申請者的還款能力。

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