在2020年期間本港經濟受到疫情考驗，個別企業的經營情況陷入困難，促使金管局推出「還息不還本」計劃希望舒緩業主面對的經濟壓力。金管局推出的「還息不還本」措施出發點實在不錯，不過對於業主是否真的有幫助？等ROOTS上會帶大家睇睇！
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什麼是「還息不還本」？
「還息不還本」是一種特別的按揭安排，在還息不還本期間，你只需要償還按揭貸款的利息而不需要償還本金。這個做法對於供息又供本的業主會較為輕鬆，因為業主每月的按揭供款不需要償還本金。不過，問題是在清還按揭的時候，業主始終都要償還未還的本金，可謂先甜後苦的按揭計劃。
什麼是銀行的「還息不還本」計劃？
礙於疫情影響，現時於受影響行業（如航空業、旅遊業、餐飲業等）工作的現有按揭客戶，在償還按揭貸款上可能遇到困難，可申請長達 24 個月的「還息不還本」計劃，以即時紓緩財政困難，此期間，客戶可享有償還本金假期並只需要償還按揭貸款的利息。
根據金管局指引，現時的按揭客戶可以申請最長 24 個月的「還息不還本」計劃。客戶一般可以申請6 個月或 12 個月「還息不還本」。在已申請的「還息不還本」期完結前的 2 個月，按揭客戶可以申請延長 6 或 12 個月的「還息不還本」計劃。如客戶提前終止「還息不還本」計劃，剩餘的「還息不還本」期仍然會計算在累計的「還息不還本」期。
在牌面上還息不換本這項措施確實能夠幫助有需要的顧客，但細心想想其實長遠看這個計劃有它的問題。
| 全期還息換本 | 第13期額外一年還息不換本 | |
| 樓價： | $1000萬 | $1000萬 |
| 借貸額： | 60% | 60% |
| 按息： | 2.50% | 2.50% |
| 年期： | 25年（300期） | 25年（300期） |
| 全期總利息： | 約207萬元 | 約222萬元* |
舉個例子，假設業主為一個價值 $1000 萬單位借 25 年 $600 萬按揭，業主於供款第2年（即第13期）申請「還息不還本」12個月，當時尚欠本金為 $582.5萬，每月「還息」$1.21萬，12 個月合共繳付了 $14.57 萬的利息開支，而由於期內不用「還本」（共約18萬元），因此12個月後，尚欠本金不變，仍為 $582.5 萬。到最後業主在整個按揭合約需要繳交的利息總共為207萬元+14.57萬元=222萬。
當然由於償還按揭貸款的初期，業主主要是先還較多利息，到後期才較多是償還本金。因此，如果業主於供款稍後的年期，申請「還息不還本」計劃，所額外多繳的利息則相應減少。
什麼物業可以申請銀行的「還息不還本」計劃？
一般來講，任何的住宅或工商舖物業都可以申請「還息不還本」計劃。值得留意，有些銀行不會接受公屋或居屋業主申請該項計劃，詳情客戶可以向承造按揭之銀行查詢。
什麼是發展商的「供息不供本」計劃？
發展商近年為了促銷手上未賣出的單位，推出了新的「供息不供本」建築期付款銷售安排。所謂「供息不供本」意思是買家在兩年樓花期間內向發展商每月供樓（只供利息不供本金），然後在兩年後物業落成之後若成功申請銀行按揭上會成交物業，兩年內的供息供款就會全數退還本金。
簡單舉個例子，假設單位以 $1000 萬賣出，每月供款為 $10000，兩年供款即 24萬。如果業主在兩年後成交物業，業主只需要繳付餘下的 $976 萬完成成交。值得留意，這個時候銀行會用 $976 萬計算按揭貸款而非用 $1000 萬。
什麼是財務公司的「淨息」計劃？
各大財務公司明白到不少申請財務公司按揭的客人只需要短期資金周轉，因此推出淨息計劃給業主選擇。財務公司的「淨息」計劃一般為期一年，而每月只需要繳交利息。在一年期限屆滿時，業主需要一次過償還按揭本金。這個做法可以協助面臨短期資金壓力的業主，在短時間內套現資金解決燃眉之急，而每月只需要繳交較低的利息供款，待資金回攏之後就可以償還按揭貸款。
舉例業主申請一個一年 $100 萬，利息 5% 的「淨息」按揭，每月供款為 $4166，全年利息為 $50000。這個做法，每月只需要供款 $4166。反之，如果業主用供息又供本的話，每月要供約 $85000。較「淨息」按揭多 20 倍。
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