上次和大家討論過大圍站上蓋物業柏傲莊及其他新樓樓花按揭相關資訊，今次和大家更深入討論樓花按揭的情況。買樓花，揀建期還是即供好？由新世界發展(00017)旗下的沙田大圍站發展項目－柏傲莊即將發售，可謂全城矚目，是區內近年比較大型的屋苑，涉及3,090伙。屋苑位於地鐵上蓋，加上市場消息指區內二手交投大跌，預計該項目將會吸引不少用家及投資者青睞。
選擇即供或建期計劃會影響買家付款時間，同時影響申請按揭的安排。不少客人因揀錯plan，,而大失影響預算，最終撻訂。Roots上會今次為大家分析即供與建期，方便大家買樓時清晰知道揀邊個按揭計劃。
即供期計劃的定價都會比建築期付款計劃低（樓花期越長折扣率越高）
什麼是即供期付款計劃？
即供期顧名思義代表買家若要買入現樓或樓花便要立即繳交整筆樓價。換句話講，除非有能力”full pay”，需要按揭人士便要於買賣成交日期前獲得銀行批核按揭貸款，將該筆貸款連同首期交付給發展商然後馬上開始供款。由於該計劃會衍生額外供樓開支即供期計劃適合首次置業人士。
即供期有什麼好處？
- 市面上即供期計劃的定價都會比建築期付款計劃低（樓花期越長折扣率越高）
- 樓花600萬內物業可用舊按揭計劃借8成上按揭保險
即供期有什麼壞處？
- 樓花不能用林鄭plan高成數按揭
- 未入伙要先供樓，對於正在供樓中的換樓客這筆額外開支必定加重生活負擔
- 需要問銀行借錢的買家宜先確保銀行可批核按揭貸款再落訂買樓免除撻訂風險，尤其是手上已有物業買家因為壓力測試會因此收緊
即供期按揭成數
| 樓價 | 即供計劃非按揭保險最高成數 | 即供計劃按揭保險最高成數 |
| 400萬港元或以下 | 60% | 90% |
| 400萬港元或以上至450萬港元或以下 | 60% | 80%-90%（貸款上限為360萬港元） |
| 450萬港元或以上至600萬港元或以下 | 60% | 80% |
| 600萬港元或以上至800萬港元或以下 | 60% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 800萬港元或以上至900萬港元或以下 | 60%或500萬港元取低者 | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 900萬港元或以上至1000萬港元或以下 | 500萬港元 | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
請謹記，任何超過樓價600萬港元的樓花不能申請高成數按揭，換句話準買家需要準備大量首期然後即刻供樓。明顯看出為何大部分人會選擇即供plan或發展商按揭計劃。想了解更多關於發展商按揭計劃可以參考以下文章【發展商按揭】呼吸plan 真係咁好？小心有陷阱！ (hkroots.io)。
入伙後可使用林鄭plan高成數按揭計劃做9成按揭
何為建築期付款計劃？
建築期付款計劃指買家可先落訂，直至發展商通知物業可以入伙時，再搵銀行申請按揭。由於發展商會入伙後先收到錢，所以折扣一定會比即供計劃少。
建築期有什麼好處？
- 入伙後可使用林鄭plan高成數按揭計劃做9成按揭
- 換樓客可以待物業可入伙後先開始供樓，避免同時供兩層樓
- 更多時間調配資金交易
建築期有什麼壞處？
- 樓價比即供貴因折扣較少
- 等物業入伙時先申請按揭會衍生銀行估唔足買賣價風險，萬一樓價調整銀行估唔足並借唔足按揭給買家，買家需要支付額外首期以完成交易（買家萬一首期唔夠就要撻訂）
- 發展商有機會通知提早交樓促使換樓客毫無準備底下要馬上申請按揭成交，只要買家準備不足因要同時供兩層樓而過唔到壓力測試便有機會撻訂
建築期按揭成數（現樓按揭）
時下大部分買家都會採用建築期付款計劃買一手樓，一來可以俾準買家多啲時間籌備收入證明申請按揭，二來可以等入伙後先開始供樓。ROOTS上會另外提提您，雖然建築期付款計劃係入伙先交尾數俾發展商，但是都要在樓花期內俾足首期，千其唔好以為建築期付款係到收樓日先繳交100%樓價啦。
| 樓價 | 建築期付款計劃非按揭保險最高成數 | 建築期付款計劃按揭保險最高成數 |
| 400萬港元或以下 | 60% | 90% |
| 400萬港元或以上至450萬港元或以下 | 60% | 90% |
| 450萬港元或以上至600萬港元或以下 | 60% | 90% |
| 600萬港元或以上至800萬港元或以下 | 60% | 90% |
| 800萬港元或以上至900萬港元或以下 | 60%或500萬港元取低者 | 80%-90%（貸款上限為720萬港元） |
| 900萬港元或以上至1000萬港元或以下 | 500萬港元 | 80% |
概括來講，即供計劃及建期計劃各有好處，不過兩者都需要準買家清楚了解自己的財務狀況才可以選擇合適自己的方案。如果各位有不明之處需要諮詢一下專人，不妨WhatsApp ROOTS上會了解更多！
