【買樓按揭貸款選擇】甚麼是二按?發展商二按?按揭保險?借財務公司好不好?一文分析按揭貸款種類!

September 2, 2019

因為首期不足,大部分置業人士都要考慮市場上提供的不同按揭產品減低首期負擔,而「 二按 」及「按揭保險」是相對比較常用的產品。

什麼是二按?

根據金管局規定,銀行普遍只能對置業用作自住之人士借六成按揭,如要借至八九成,就要另外符合一些條件。若屬首次置業,買家可透過按揭保險計劃,借超過六成按揭(視乎樓價而定)。這種銀行加按揭保險做法進行的按揭部份,稱為「一按」。只不過市面上仍然有好多置業人士因欠缺首期及不獲銀行或按揭保險批核借高成數按揭,需要向發展商或財務公司借二按,以補足買家未能負擔的首期。二按乃業主申請一按後再追加申請按揭之抵押貸款。

申請二按前業主要留意,他須得到一按銀行同意,否則銀行有權取消一按合約導致客戶要即時清還所有欠款或在現有貸款協議上提高利息。如果加上二按之後的收入仍能通過壓力測試,業主有可能獲得銀行同意而無需附上被「call loan」之風險。另外由於二按的借款人並非第一債權人(第一債權人為一按承按人)二按部份的利率一般較一按為高。所以在考慮二按前,第一件事要深思熟慮的就是自己的按揭還款能力,如果根本沒有信心可以清還的話,借上借可是相當有風險的行為。

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另外,如欲了解

什麼是發展商二按?

簡單講,只要物業現時已經抵押俾銀行做按揭,之後再次做按揭就屬於二按。正如上述所講,要申請二按原因離不開因銀行借唔足按揭導致首期不足或者需要資金週轉。因應前者的問題,近年發展商提供俗稱發展商按揭計劃給準買家使用。發展商二按不但可以解決買家首期不足或銀行借唔足問題,更有助推銷樓盤,一舉兩得。

當然,所有事情有利亦有弊。發展商二按比較沒有批核准則。今日發展商可以話批,到時候齊文件申請的時候可以反口令買家大失預算。就算獲批,利息都較銀行按揭貴。ROOTS上會建議客人如非必要都唔好依賴或考慮發展商二按。最好就一次過向銀行申請高成數按揭,咁就最划算了!想知如何提高按揭申請批核機率?ROOTS上會現時提供全港首個個人化A.I.按揭評估方便大家了解自己狀況,了解獲批機會,減低批唔到、批唔足及撻訂風險。 

什麼是財務公司二按?

發展商二按可以講話係提供俾唔夠首期買樓的準買家使用。另一方面,財務公司二按係提供俾需要急錢做週轉的客人,通常中小企老闆們或者家裡突然有一筆大開支需要找清的客人比較常用。向財務公司申請二按通常可以幾天內就有錢,唔同銀行要起碼以月計先可以有錢到手。當然聰明的讀者一定會知道,財務公司二按利息非常昂貴。

ROOTS上會明白好多客人都會抗拒或者害怕向財務公司申請按揭,不過它們存在係有一定的原因。千萬不要誤會,ROOTS上會不是力推大家去申請財務公司按揭,而是在有需要的時候可以考慮這個方案。當然,申請前要想清楚後路,如何申請二按後部署整合上銀行會。因為連李超人都唔會申請財務公司按揭挨貴息,我們又如何頂得順呢。所以您的部署非常重要,如果沒有計清楚,要長時間挨貴息就不值得了。正所謂「借定唔借,還得到先好借」,有財務需要的你一定要先評估自己的還款能力再作決定。

什麼是按揭保險

根據由香港金融管理局發佈的指引,銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候,須遵守按揭成數上限的規定。而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下,只要申請個案符合相關條件(例如樓價上限及貸款額上限等),銀行可以提供最高達九成按揭貸款。換言之,置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之十,大大減輕置業人士的首期負擔。

保險費,一次付清保險費的話,普遍由超過六成的部分貸款額的1.15%至4.35%不等。當然,亦可選擇每年支付保費。保險費其實不是一筆小數目,幸好保險費可用按揭貸款支付,不過這樣會影響按揭成數,或會令你繳付較高的保險費。

到最後讀者應該選擇那一樣產品減輕其買樓負擔?首選必定是按揭保險!需然按揭保費是一筆額外費用,但是借款人可以用銀行低息攤還。而要獲得按揭保險批核會附帶一些條件所以客人最好事先詢問自己相熟的銀行經理或按揭經紀。至於什麼時候採取二按策略便要視乎發展商或財務公司提供的二按條件是否能讓業主負擔得起及按揭證券公司是否已經拒批按揭保險。讀者如果非常緊急地需要買樓而又未能提供足夠首期的話二按是唯一沒辦法之中的辦法。

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