【物業估價】物業價值如何「估」?估價對買樓計劃有幾重要?估價不足會如何影響買樓?網上估價準不準?一文和你睇盡物業估價大小事!

July 13, 2020

物業估價是買樓前重要一環!幾乎每一次客人聯絡我們關於買樓和樓按時,Roots上會會要求客人提供物業地址方便估價,估價不足可以令銀行批不足按揭貸款額,買家要撻訂收場,血汗錢無了。所謂 物業估價 ,是由一位測量師基於一個特定的目的(如買賣、租賃等等)而對物業作出的一個價值評估。銀行會利用物業估價作為提供按揭服務的風險管理措施,估價可以斷定客人究竟可以向銀行申請到幾多按揭貸款額。雖然物業估價可以輕易地向銀行職員索取,但大家千萬不要小看估價的重要性。

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港培育機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。
與此同時,ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。
另外,如欲了解

 

物業估價計算方式 | 如何獲取物業估價, 銀行估價, 獲取估價, 估價不足 | Roots 上會
如何獲取物業估價?

如何獲取物業估價?

客人可以透過銀行職員、按揭經紀、測量師行等渠道獲取物業估價。最方便一定是向按揭經紀查詢因為他們可以一次過為客戶獲取不同銀行的估價。客人直接向測量師行獲取估價報告的話有機會需要支付費用。

同時,匯豐、中銀、恆生及東亞按揭銀行有提供網上免費物業估價。要留意網上估價通常適用於大型住宅屋苑。小型單棟住宅、唐樓、村屋、寫字樓、工廈等其他的物業種類就未必能夠可以於網上獲得估價。

物業估價是如何計算出來?

一般來講測量師會用以下方式計算出 物業估價

  • 比較法 – 利用近期成交的類似物業作基準計算出市值
  • 投資估價法 – 根據物業可獲取的租金收入回報推算出估價

注意:因為物業估價用買賣合約作為準則所以今日得到的估價應該是反映一個月前的成交狀況。】

有讀者可能會好奇,那麼測量師在哪種情況下用哪種方式做物業估價呢?一般來說,如果物業附近多有單位成交個案的話就會會用比較法。而如果是酒店項目、地舖等的單位類型就會傾向用投資估價法。當然,這只是個簡單整理的結論,並不是100%必然,各位最好還是和測量師了解一下使用各種物業估價方法的標準。

影響物業估價的因素 | 為何會估價不足, 銀行估價, 獲取估價, 估價不足 | Roots 上會
什麼因素可以影響估價?

什麼因素可以影響物業估價?

  • 成交額 – 如果你單位所屬的屋苑有其他單位錄得成交而成交額額比過往上升你的單位估價亦應上升,反之亦然。
  • 成交量 – 如果你單位所屬的住宅大廈最近兩年沒有錄得成交,估價應會落後大市因為沒有最近成交反映市值。
  • 物業質素 – 單位的坐向、樓層、景觀、裝修等都會直接影響估價。
  • 事故單位 – 凶宅的估價都會比同層或上下單位低。

什麼是物業估價不足

估價不足意思係銀行為物業作出的估價低於物業成交價。這個現象意味著銀行批出的按揭貸款額會較買家預期低,導致買家需要提供更多資金用作首期完成該筆買賣。

不論升市或跌市都有機會遇上這個狀況。雖然銀行一向都會用成交價取代估價,但係Roots建議最好先向銀行或按揭經紀查詢避免成交時候遇上阻滯。對於一手樓買家而言,估價不足同樣地都會發生。

注意:本地發展商所推出的建築期付款買賣計劃正是眾多買家遇上的風險。由於買家可以等到物業入伙時先做按揭,如果遇上跌市而銀行估價作出相應調整,到時候買家需要準備額外資金做首期因為銀行估價不足比預期借得少。】

估價不足解決辦法

如何避免估價不足

  • 向按揭經紀獲取多個銀行估價
  • 用買賣合約向銀行拉高估價
  • 查冊避免購入有潛建或維修令物業

買賣價與估價不一樣有問題嗎

十居其九的買賣價會與估價不一樣。無論成交價到最後高或低,只要屬合理水平(兩成內)銀行一般都會估足價。

 

到最後,我們都希望再次叮囑所有客人無論買賣什麼類型的物業都要先估價因為一個估價可以影響買家整盤計劃。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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