簡單來說，轉按就是將一個現有的按揭計劃由原先的銀行轉到另一間銀行處理。舉例說，原本你在中銀做了按揭，現在想轉去滙豐繼續做按揭，當中要做的手續就稱之為「轉按」。 進行轉按的程序，舉例來說，首先是要向目標銀行（例如滙豐）申請一個新的按揭，當銀行批核了按揭後，借款人就可以用此筆貸款去償還原先在中銀的按揭。其後，新的銀行，即滙豐會委託律師行出一份「按揭契」（律師可以由借款人選擇，只要是在銀行的列表上即可）。確定了原先的按揭還清之後，銀行就會將樓契移交到新的銀行中，完成整個轉按程序。

轉按的主要原因有四個。第一，是借款人希望借轉按賺回贈。這個概念可以聯想到電訊商會利用不同優惠吸引客戶轉台一樣。銀行在按揭方面同樣有競爭，為了吸引借款人在原有的按揭之下轉到其銀行，他們可能會提出向客人提供例如 1% 的轉按回贈。別少看這「百份一」，在樓價長期高企的情況之下，1%的回贈可能已經能夠協助客人抒解財政上的燃眉之急。

第二個原因，在於轉按後可能可以享受更低利息。舉例，假如按揭申請人本身現有的按揭是做P按，而現在的P按比起H按貴，借款人就可以選擇去找一家新銀行由P按轉做H按。所以，轉按的做法也可能是為了慳利息。

第三個原因是利用轉按進行套現。上面曾說過，套現的定義是在償還了部分按揭的基礎之下再向銀行借錢。然而，一般情況下，客戶很少會在同一間銀行進行套現的動作，原因在於轉按的時候，都很大機會可以賺取回贈或慳利息時變相套現，所以客戶沒有特別原因或需要的話都很少會在同一銀行做套現。

最後一個原因，在於利用轉按去整合現有按揭。假如，借款人在原先的銀行申請按揭後再借二按的話，原先的銀行有機會會因此 call loan，要求借款人在短時間內還清按揭。但對於一般借款人來說（特別是有二按在身的人），要一時間還清貸款是難過登天，此時，他們就可以選擇去另一間銀行，一次過將一按和二按進行轉按整合，既不怕原先銀行 call loan，又有機會能賺回贈，一舉兩得。

轉按和套現的分別在其原因和操作上。綜合上面的各個問題，可以理解到的是轉按是一種有目的的動作，當中的目的包括是賺回贈、慳利息等，而按揭會由一家銀行轉去另一間。但套現則是一種財技的運用，利用現有物業作抵押去借出更多現金周轉，當中可以牽涉兩間銀行，或者在同一銀行處理亦可。兩者的目標明確，操作也不盡相同，各位在考慮轉按或套現前要先搞清楚。

在由A銀行轉按到B銀行的前提下，由遞表申請轉按當日起計，到B銀行批核按揭的時間大約需時兩星期，接受銀行的按揭的話，就需要簽妥按揭信。完成之後，銀行就會要求客人自行找律師處理按揭契，此步驟大約需要一星期的時間。所以，整個過程大約需時三星期至一個月。

當然，不是每一個申請轉按套現的個案都做得順利。由於轉按套現和直接用資產做按揭審批不同，銀行有機會要求申請人提供更詳細的資產資料，例如是手上的股票及其他財產，讓銀行可以更全面地評估可批核的總額。同時，如果申請人經由 ROOTS 上會處理轉按套現申請時，我們亦會為你全面分析及比較哪一家銀行最適合你，務求為你做好最妥善的財務策劃。

做轉按套現時最需要注意的大原則，就是了解清楚自己按揭及物業的實況。當中包括新按揭的利率、物業價格、何種類型的物業等等。因為以上每一種因素都有可能會影響最終批核的成數，我們強烈建議在申請之前先做好估價，才能夠對於轉按及套現的成數有更全面、徹底的分析。

ROOTS 上會年中接觸不少希望套現現金周轉的客戶，在整個申請流程上遇上不少棘手位，例如是不懂得計算自己能夠套現的最大金額、不懂得選擇最低利率、不懂得比較哪一家銀行較適合自己等。

為此，我們特別推出一條龍式的服務，為你深入分析、比較不同銀行的套現方案，更會為你找尋最可靠的律師進行整個程序，務求協助你套現的流程更加輕鬆簡單、更加不費吹灰之力，做到最低利息、最高借款額的終極目標。

一般「套現」的概念大家可能聽得多，例如最近廣泛討論的消費券，有很多人都在打算將消費券套現做現金。不過，在物業、按揭層面上的套現意思則稍有不同。

在物業按揭層面所講的套現，所指的是在已償還的部分按揭之下再多做一次按揭去獲得更多流動資金。舉例說，如果你持有一個價值 $1,000 萬的物業，借 6 成按揭（上限 $500 萬），還剩 $100萬按揭餘額，你就可以最多套現到 $400 萬。

另外亦有一種稱為「現契套現」的做法，即代表物業是沒有做任何按揭的情況下做套現。

套現的原因主要是個人的財政需要。有別於轉按，套現的主要作用在於即時取得一份現金周轉，解決一些臨時的財務需要，例如生意周轉、投資、學費、醫療費用等。尤其在最近的經濟環境之下，套現的利息相當低，可低至約 1%，對於一些有財務需要的人士來說就有很大的誘因。

若果你真的決定了要套現的話，可以利用 ROOTS 上會的轉按套現計算機，簡單快捷地計算一下自己能做多少套現。

在計算機中，你只需要輸入幾個簡單項目：
– 物業種類：一般情況之下，私人物業可做到的套現成數會比商用物業高
– 物業用途：出租的物業成數會比起自用物業低一成
– 物業市值及剩餘貸款：兩者都是用作計算可套現成數金額的基礎數值
– 入息來源：固定入息、退休人士及各種不同的收入來源都會影響套現成數
– 其他擔保身份：如果本身已有其他按揭在身，或者本身是按揭擔保人的話，都有機會降低套現成數

另外，特別要留意是申請人的年紀也會影響還款年期，變相同時影響每月入息要求及供款額。例如，借款人50歲，一般以 75 減去年齡作還款年期，即是借款人需要在25年內還清款項。 假設你的私人物業價值 $1,000 萬，剩餘 $100 萬按揭貸款需還清，在有固定月薪及沒有持有其他物業的情況下，按揭成數最高六成，上限 $500萬，套現金額相等於最高貸款額（$500萬）減去剩餘貸款額（$400萬）。計算機會為你換算每日供款及最低所需入息等資訊，令你更清楚知道自己的處境狀況。

轉按套現當中涉及最主要的費用是律師費，而這筆費用通常都是可預期的範圍內，例如，套現一百萬現金，律師費通常都不會多於一萬。如果套現金額越高，律師費亦有可能會相應提高。

另外，銀行亦有可能會因為按揭的罰息期未過而額外向申請轉按人士徵收罰款，如果你的按揭才剛申請不久，就要特別留意自己的罰息期有多長，如果還剩不久就脫離罰息期的話，能等就不如等一下。

正如上面所說，套現資金的原因因人而異，有些人可能急需資金周轉做生意，亦有人可能要用作投資。近年，最常見的套現個案通常是在於一些已經有一定年紀的人，手上已有超過一個物業，有已經供斷的，亦有仍在供款的。我們認識的個案之中，多數是客人用已供完（或者正在出租）的物業去做套現，然後將資金投放到股票、基金、保險等等的地方作投資之用。

通常這些金融產品都會有 5~8%利率回報，並以此回報率去償還按揭的低利率（約 1%），這種做法就能夠讓申請人輕鬆賺取利率息差，連同本來的物業租金收入，成為現在相當流行的被動賺錢方法。

最簡單直接的方法當然是由 ROOTS 上會協助你！只需要簡單填寫物業資料、收入等等到我們的報表，就可以了解到不同銀行可以借到多少。另外，你亦可以直接聯落 ROOTS 上會，我們可以為你提供最個人化的方案，由開始申請到核，一條龍為你處理每個細節，做好最佳財務策劃。