物業買賣

【綠置居懶人包】申請流程、揀樓次序、按揭須知、置業開支、轉讓限制一文睇清!(2022年更新)

綠置居推出的主要目的是協助現時公屋租戶及合資格「綠表」人士踏上置業的階梯。由於綠置居計劃在2018年才恆常化,不少人士對綠置居概念陌生。有見及此,ROOTS上會為大家整理了綠置居懶人包希望可以幫各位了解更多關於綠置居計劃。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「綠置居」? 綠表置居計劃或簡稱「綠置居」,英稱 "Green Form Subsidised Home Ownership Scheme",是房委會於2015年推出的一個資助房屋計劃。綠置居主要選出指定發展中的公屋項目,將其發售給現時的公屋租戶或及合資格「綠表」人士。 由於房委會見到香港市民對綠置居的需求而且具備成效,房委會於2018年將綠置居計劃恆常化。綠置居計劃得到恆常化後就會變成每年推出,讓綠表申請者及公屋租戶可以更容易置業。政府推出的綠置居單位售價一般較居屋單位低,不過成功購入綠置居單位的合資格人士就要履行「一換一」的安排,將現時的公屋交出。一方面可以滿足綠表買家需求協助上車,另一方面可以騰出更多公屋讓有需要人士入住,減短公屋輪候的時間。 「綠置居」有什麼申請資格要求? 想申請綠置居的人士必須要滿足一下條件: 房委會轄下公共租住房屋住戶香港房屋協會轄下甲類出租屋邨或年長者居住單位的住戶持有由房屋署或市區重建局發出有效綠表資格證明書人士房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者受房委會石籬中轉房屋第 10 及 11 座清拆計劃影響並已獲核實編配公屋資格的綠表住戶 不過曾經受惠於資助自置居所計劃的人士(例如居屋)則不可以申請。 詳情可以參考:「出售綠表置居計劃單位 2022」 申請須知 「綠置居」有什麼入息及資產限制要求? 申請綠置居的人士不需要符合任何入息或資產限制,只要申請人符合綠表要求便可以申請。不過由於綠表人士一般都是公屋租戶或合資格公屋住戶,本身就需要符合公屋住戶的入息及資產限額要求,該等人士的資產及入息要求如下: 家庭人數每月入息限額資產淨值限額1人$12,940$273,0002人$19,550$369,0003人$24,410$481,0004人$30,950$562,0005人$37,180$624,0006人$40,840$675,0007人$46,770$721,0008人$52,310$755,0009人$57,710$835,00010人或以上$62,980$900,000 如何申請「綠置居 2022」? 如早前已遞交「出售居者有其屋計劃單位2022 (「居屋2022」) 及香港房屋協會「資助出售房屋項目」的綠表人士,於第七部份已選擇把申請保留至香港房屋委員會推出的下一個資助出售單位銷售計劃,下一個資助出售單位銷售計劃即是「出售綠表置居計劃單位2022」(「綠置居2022」),有關申請者無需重新遞交申請和繳付申請費。 如有關申請者再次遞交「綠置居2022」申請,其所有申請會被視作重複申請。如有重複申請,不論任何原因,所有申請一律作廢,已繳付的費用不會獲得退還,亦不能轉讓。 至於在「居屋 2022」已被取消的綠表申請,則不會獲保留至「綠置居 2022」,房委會會在申請期開始前以書面通知有關申請者。如有關申請者希望申請「綠置居 2022」並符合申請資格,請在申請期內重新遞交申請及繳付申請費。 親身申請日期2022年9月29日 – 10月12日(辦公時間)索取申請表地點綠置居銷售小組辦事處、房委會客務中心、房委會轄下各屋邨辦事處及分區租約事務管理處、房協轄下各出租屋邨辦事處、民政事務總署轄下各民政諮詢中心、房委會/房屋署網站親身遞交表格地址綠置居銷售小組辦事處地址:九龍觀塘開源道33號建生廣場一樓 (較接近港鐵觀塘站B3出口)辦公時間:星期一至五 上午8...

【物業拍賣】拍賣物業一定平?必知流程及中伏位避免買錯借唔到按揭!

每逢經濟環境轉差時,必定會有不少物業拍賣。物業遭到拍賣的原因一般是因為業主無法按時償還按揭被銀行、財務公司或債權人收樓,而收樓後銀主又無法即時在物業二手市場放賣。正因為物業拍賣的流程有別於一般二手買賣市場,ROOTS上會今文將會講解物業拍賣需知的事項,協助各位安心從拍賣公司拍賣心儀物業單位! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是物業拍賣? 顧名思義,物業拍賣代表業主或銀主透過拍賣行將物業賣出。一般的物業買賣是透過私人協商,過程需要買家提出要約以相應金額向賣方購入物業,而另需賣家接受賣家要約,只要雙方同意買賣便可促成。反之,拍賣是指於指定時間內公開競價的形式,將物業權利轉讓給最高應價者的買賣方式。 如何將物業拍賣? 無論是業主還是銀主,只要是物業的合法持有人,一般為業主或銀主,都可以委託拍賣行將物業拍賣。委託拍賣行將物業拍賣的流程如下: 業主或銀主向拍賣行提供物業資料拍賣行視察單位並進行估價業主或銀主與拍賣行議定拍賣細項(物業拍賣底價、拍賣日期、拍賣流程)拍賣行為拍賣物業刊登線上及線下的廣告(一般免費)為有興趣買家安排物業開放日進行拍賣將物業賣給最高應價者(約最高價低於底價,賣家可選擇收回物業流標待安排下一輪拍賣) 為什麼要透過拍賣行拍賣物業? 香港物業市場透明度高,引致一般二手市場裡面成交的物業價格較為貼緊市價。反之,透過拍賣行賣出的物業一般會以低底價作為招徠,讓投資者有一個機會以低價買入筍盤。不過,經拍賣行拍賣的物業有機會會有業權、遺失樓契、僭建、改建、為例建築、押記令、凶宅等不同問題,所以物業價格低於市價都實屬正常。 除了物業現狀問題引致物業以折讓價出售之外,銀主盤是另一情況吸引到投資者透過拍賣行拍賣物業。銀主盤是銀行或財務公司通過法庭強制收回斷供物業,並將物業拍賣出去以償還原業主的欠款。銀主盤之所以有可取之處是因為銀主只會希望盡快將物業賣出套現資金償還欠款,而非希望講物業賣到最高價。因此,只要拍賣價高於現時欠款便可。由於一般銀行都不會借足樓價的 100% 作為按揭貸款,變相樓價有較大的機會以低過市價賣出。當然,大家都不要以為就算價值一千萬的物業而欠款只有一百萬,銀主會以一百萬賣出。作為銀主都有責任不令業主蒙受損失,這種不合理又過於低價拍賣出物業有機會令銀主背負上法律責任。因此銀主盤就算以折扣價賣出,都必須是要合理地進行。 值得留意的是,在這個透明度極高的樓市裡面,大家都會知道物業的自身價值,假設物業現狀沒有問題而物業拍賣價是市價的 8 折,難保不會有其他競價者出手推高拍賣價。 如何找出拍賣盤? 不少資深投資者都希望可以透過拍賣行找出筍盤,所以經常會留意拍賣行的廣告。拍賣行一般除了會在自己的網站或社交平台宣傳之外,不時亦會透過傳統媒體例如報章、雜誌、單張宣傳。我們建議有興趣參與拍賣的投資者定時定候留意拍賣行的官方網站索取最新最全面的拍賣資訊。一般拍賣行都會將物業的地址、樓齡、實用面積及用途羅列出來。假設讀者有心儀的單位,可以直接聯絡拍賣行查詢詳情並預約參觀被拍賣的單位。 現時市面上有幾間規模較為大的物業拍賣行,詳情如下: 名稱網址忠誠拍賣行C S Property Group 忠誠地產集團 (chungsen.com.hk)環亞物業拍賣環亞物業拍賣有限公司 AA Property Auctioneers Ltd.黃開基拍賣行Memfus Wong Auctioneers Limited (mwal.com.hk) 透過物業拍賣買樓需要注意什麼? 投資者或買家拍賣物業的時候需要留意拍賣行的規矩及做法,因為只要買家於拍賣過程舉手並競投成功就會視為提出要約並不能反悔。與此同時,拍賣行拍賣的物業一般都會有些狀況,而狀況可以五花八門所以各位競價者必須要細心留意問清楚物業的情況先好舉手。一般而言,拍賣物業的時候競價者需要留意以下幾點: 拍賣物業一般會根據賣方代表律師行所核實之拍賣條款出售拍賣條款會根據拍賣行、業主及銀主而釐定,拍賣人士應事前自行查詢,另如有需要先向專業人士索取法律意見競投者可委託代表律師於拍賣前到賣方律師樓為物業契據及物業業權進行查察於拍賣過程中舉手競投物業人士會被視為接受競投物業之業權契據、拍賣條款及一切狀況(即使有非法改建、僭建、業主欠交管理費、建築命令、凶宅等),買家再成功拍賣後必須履行拍賣條款的責任並完成交易,並不得對上述作出任何質詢及反對成功拍下物業者必須及時支付約樓價...

【單位面積】睇樓要用實用面積?同建築面積可以差幾遠?

實用面積同建築面積兩個專業名詞大家都應該聽唔少,不過究竟當中有什麼分別?什麼時候需要用實用面積?什麼時候要用建築面積?ROOTS上會今次就會為大家講清講楚,睇完下文之後包保各位唔會再搞錯! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「實用面積」? 為打擊發展商透過「建築面積」誇大單位空間大小,以及將非單位內的空間納入單位空間計算,政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》,規定所有住宅物業必須要以「實用面積」計算。 實用面積(Saleable Area),是單位使用的樓面面積。根據《一手住宅物業銷售條例》(條例)下,實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積,但不包括單位以外的面積。單位以外的面積包括車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等。 可能讀者這個時候會問,牆身又如何計算使用面積呢?一般來講牆身有兩個計算方法,視乎牆身是用作分隔相鄰單位還是公用部分。假設牆身是分隔兩個單位,實用面積是由相鄰單位共有的分隔牆的中線起計單位以內的面積。另一邊廂,假設單位位於大單邊或牆身是用作分隔公用部分,實用面積需要由牆身外部開始量度,牆身的總厚度需要計入單位的實用面積。 值得留意的是,單位內的間隔牆及支柱亦應包括在實用面積內。同時,參觀示範單位時,發展商在售樓說明書都會列明露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 的面積。露台、工作平台或陽台的樓面面積,須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。 什麼是「建築面積」? 「建築面積」或「總樓面面積」,又稱 Gross Floor Area,主要是按照《建築物條例》用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展規管,「建築面積」會有不同的解釋。而在售樓書上的「建築面積」則沒有統一的計算標準。以往發展商無論起住宅、工廈或寫字樓都會將所有公共空間包括走廊、停車場、大堂、垃圾房計算在「建築面積」裡面。這個做法出現了「建築面積」大,但實際的單位「實用面積」低的情況,俗稱「發水樓」。 什麼是「發水樓」? 發展商在香港買地時是需要根據地積比率計算總樓面面積以及其價值,不過建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。因而,發展商買地的時候有機會可以不需要繳付獲寬免樓面的價值,但將獲寬免的面積範圍銷售給買家。換言之,發展商利用酌情權建造發水樓,建築面積通常包括會所、公用走廊、平台花園、垃圾房、電梯大堂等。發展商需然不需要為這些公用部分繳付地價,但可以將這些部分列入為建築面積然後賣給買家。 為限制各發展商建造發水樓,屋宇署於2011年4月1日推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考,可獲寬免樓面面積的設施(不包括停車場),上限比例由2至3成不等,統一降低至1成。 什麼時候會用建築面積? 根據現時規例,只有住宅單位需要用「實用面積」計算發售,其他物業種類例如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不受限制。換言之,買家需要留意買其他物業種類時需要留意單位的實用率,不要盲目跟從「建築面積」。 如何查詢單位的實用面積? 現時發售的一手單位都必須要以「實用面積」發售,因此想知道單位的實用面積可以透過發展項目的售樓說明書查閱。 至於購買二手樓的朋友可以透過差餉物業估價署的物業資訊網,找到二手樓的實用面積。 低層單位與高層單位的面積有什麼分別? 「實用面積」是根據單位外牆內的空間,但由於低層單位的牆身因結構承重需要而較高層厚,所以就算低層單位「實用面積」與高層一樣,可用的空間都會較小。 新樓與舊樓實用性有什麼分別? 有留意開樓的讀者應該聽過不少老人家講即使「實用面積」一樣,舊樓較新樓實用。主要是因為舊樓有機會少了露台或工作平台,開則較四方,而且舊樓牆身有機會較薄,新樓有機會用較厚的玻璃幕墻設計,所以感覺及實際上可用空間小了。 平面圖實用面積與真實情況有差距? 售樓說明書裡面所顯示的實用面積有機會比單位實際情況有差距,因為樓書裡面的尺寸不會將單位的裝修物料例如地板或批盪計算在內。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【私人貸款】私人貸款會影響按揭審批?循環貸款同卡數又有冇影響?準業主必睇FAQ!

今時今日在香港有關私人貸款的廣告多不勝數,可想而知私人貸款在香港有一定的市場。但作為準備買樓的人士必需要留意,私人貸款隨時會影響按揭批核的結果。因此,各位必須要事前計好數,做足準備功夫,以免到時候因銀行批唔足而失預算。今文就等ROOTS上會講解一下一啲私人貸款如何影響按揭的小知識供大家參考啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「私人貸款」? 「私人貸款」是銀行或金融機構提供的其中一種貸款產品。有別於按揭貸款,私人貸款是以個人名義申請的貸款,並不需要提供個人資產或物業作抵押。一般而言,申請人只需要遞交個人資料便可以取得貸款,最快可以即日申請即日取得貸款。貸款額便要視乎申請人的 TU 環聯信貸評級及收入狀況,最多可以取得月薪的20倍。 由於申請門檻較低而且不需要資產或通過壓力測試,私人貸款是一種較為熱門及常見的貸款產品。值得留意的是,由於私人貸款沒有資產抵押,利息會較一般物業按揭貸款高而且還款期較短。 「私人貸款」與「按揭貸款」有什麼分別? 私人貸款與按揭貸款的主要分別是一個只會以個人名義申請而另一個會以資產抵押作申請。一般而言,申請私人貸款的流程會較申請按揭貸款簡單,不過私人貸款的借貸額只有月薪的20倍而且還款年期一般只有60個月。相對之下,按揭貸款可以借最多樓價的9成而且還款年期可以有30年長。 私人貸款的申請較為簡單是因為銀行或財務公司一般只會審視申請人的收入狀況及外債情況,而過程不需要牽涉律師樓處理樓契及按揭契。再者,銀行一般都會需要為物業估價甚至乎到實地睇樓,整個銀行按揭批核流程快則一個月,慢則兩至三個月(財務公司按揭批核較銀行快,最快1日可以完成不過利息會較貴)。 私人貸款按揭貸款還款期最短3-6個月最長30年借貸金額數千元起無上限,以樓價計最多9成貸款利率較按揭貸款高,3%起較私人貸款低,以H+1.3%起審批時間24小時內最少2-3星期審批準則個人財務狀況個人財務狀況、物業、壓力測試 「私人貸款」會如何影響物業按揭? 有意準備買樓的讀者應該知道銀行在審批按揭申請的時候會計算供款與入息比率及壓力測試,而供款與入息比率及壓力測試會加入申請人所有的外債作計算。任何形式的外債只要在 TU 信貸報告裡面看見都會被納入計算而影響按揭最終批核所得出的按揭成數及貸款額。 舉例,準買家的月入為$50,000,有意購入一個500萬的單位借9成。假設現時按揭利率封定位為2.5%,借450萬及30年每個月要供$17,780。若準買家沒有任何其他私人貸款或外債在身,理應可以借足9成按揭,並順利通過供款與入息比率,因每月供款不超過月入的50%標準($17,780/$50,000=36%)。反之,假設準買家每月要供$10,000的私人貸款,業主並未能通過供款與入息比率,因爲比率已經超過50%($27,780/$50,000=56%)。 「私人貸款」會如何影響壓力測試? 除了供款與收入比率之外,金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例,供款與收入比率不但不能超過50%,亦要假設在現時按揭利息加多3%後,供款與收入比率不能超過60%。值得留意的是,壓力測試裡面加3%的操作是不適用於現有的私人貸款供款。 以上述例子計算壓力測試,$450萬的貸款額則以5.5%的壓力測試利率計算(2.5%+3%),得出的每月供款額為$25,551。計算壓力測試後的供款與收入比率就要再將供款額加上$10,000的每月私人貸款供款,供款總額為$35,551。若要通過壓力測試,每月收入需要有$59,252。當然,假設申請人沒有私人貸款的話,壓力測試後的供款與收入比率只有51%($25,551/$50,000)因而便能輕鬆通過壓力測試。 準買家買樓前應該清還「私人貸款」嗎? 一般而言,如果有足夠資金的話ROOTS上會都會建議各位先清還餘下的私人貸款再買樓申請按揭。主要原因是私人貸款的供款年期短,每月供款大,容易影響壓力測試計算,並拖低最大貸款額。只要清還按揭貸款後,便可以用盡自己的收入借盡按揭。我們都明白到清還私人貸款有機會減少首期預算,不過在沒有外債的情況下,申請人有機會可以借突之前清還的數額。另外一點就是,若申請人沒有私人貸款,銀行審批時都會較快令到過程更輕鬆。 反之,假設準買家不想自動自覺先清還私人貸款,可以考慮先申請按揭等銀行出offer之後再決定是否想清還私人貸款。銀行不時會出所謂的 conditional offer,意思列名一些批核貸款的要求。只要申請人遞交足夠證明滿足要求,便可以取得按揭批核。換言之,申請人可以先申請,等出 conditional offer 再清還。不過由於申請人需要時間找數,整個批核時間有機會拖長至2-3個月。 兩者主要的分別在於先清還還是後清還,不過講到最尾終究都是要還的,加上先清還的話有機會提升信貸評級,對於現時信貸評級不太好的客人而言,先清還有機會令按揭較易獲批。 什麼情況下申請按揭不需要清還「私人貸款」? 一般來講只有兩種情況下準業主可以考慮不清還「私人貸款」。第一,當私人貸款納入壓力測試計算後的最終貸款額足夠你買樓。第二,當私人貸款所剩下的期數不足3個月而銀行允許申請人不清還。一般來講,銀行是會將私人貸款計算入壓力測試。不過有些銀行可以在私人貸款的期數剩餘3期時從壓力測試計算裡面剔除。 清還「私人貸款」有什麼需要留意? 清還私人貸款有機會牽涉手續費或罰息,還款人最好了解清楚當中的費用。與此同時,TU報告需要一個月左右的時間更新。因此今日清還私人貸款,明天申請按揭時都有機會被銀行見到有私人貸款餘額未還清。這個情況下,某些銀行可以接受申請人遞交還款紀錄作還款證明文件。不過,為避免無謂的風險,ROOTS上會建議最好都是提早清還。 如何利用按揭清還「私人貸款」? 除了買樓時有機會被要求清還私人貸款之外,業主可以透過轉按套現清還私人貸款。由於不是所有人都會有一筆大額資金可以隨時用作清還私人貸款,有樓人士可以透過抵押個人資產或物業套現資金減輕私人貸款的負擔。詳情可以參考:https://hkroots.io/blog/轉按-流程/ 值得留意的是,新買賣的按揭是不能夠套現清數。有關人士需要另覓資金清還私人貸款。 申請「私人貸款」作首期會影響按揭嗎? 早期ROOTS上會有寫過一篇關於首期來源的文章,當中講過只要銀行或按揭保險公司有懷疑買樓人士的首期是由借貸所得都會拒批按揭。申請人可以考慮另覓銀行或按揭保險公司作申請,但結果未必會有太大分別。 什麼是循環貸款?循環貸款會否影響按揭? 循環貸款是指銀行或金融機構為客戶提供一個備用現金的透支限額(Credit Line/Credit Limit),與信用卡的簽帳額有點類同。而循環貸款的利息一般是按客人用了多少貸款額而決定,如沒有提取過貸款,是不用付利息的。循環貸款沒有設定還款期數或每月固定還款額,客人只要每月還最低還款額就可以。 由於循環貸款不提取的話就不需要付利息,循環貸款會否影響按揭審批會視乎銀行取態。有部分銀行會視乎客人如果沒有提取貸款的話,就不用計算在供款與收入比率內,亦有部分銀行會把循環貸款的可用透支限額部分計算在供款與收入比率內,即使並沒有提取過。如客人有提取貸款就會把實際供款計算在供款與收入比率內。如需申請高成數按揭的客人要特別小心,按揭保險公司審批會較為嚴謹,即使沒有提取貸款都需要計算在供款與收入比率內。 信用卡數會影響按揭嗎? 除了私人貸款需要留意之外,買樓人士都需要小心信用卡數。銀行在審批按揭時都會睇申請人的信用卡狀況,因為信用卡的還款紀錄都會影響TU信貸評級。一般來講,只要申請人每個月清還自己的卡數銀行是不會理會的。若申請人的卡數餘額較大或銀行有理由懷疑準買家每月只清還最低還款額,俗稱min pay,銀行有機會要求準買家取得按揭貸款前要清還剩下的卡數。 因「私人貸款」或信用卡數導致銀行唔批按揭應該怎麼辦? 假設銀行因申請人有過多的私人貸款或信用卡數導致拒批按揭的話,申請人可以考慮清還外債之外考慮可以多加一位擔保人。這個做法的前提是因原申請人的外債而未能夠過壓力測試。另一邊廂,假設申請人因TU信貸評級太低而被拒批按揭,唯一的解救辦法可能就是盡可能清還外債。唯有清還所有外債方可獲得銀行批出按揭貸款。 獲批按揭後可以申請「私人貸款」嗎? ROOTS上會不建議在取得按揭貸款,俗稱drawdown,前申請任何形式的貸款。因銀行是有權在drawdown前任何時候審查按揭借款人的TU,假設銀行發現申請人drawdown前借貸有機會會即時取消批核按揭。 申請人應完成整個按揭流程之後的6個月再作申請貸款。一般而言,假設申請人已經完成整個按揭程序而再去申請私人貸款,銀行會以按揭連同私人貸款每月供款不多於入息的75%-80%計算。至於確實的私人貸款額度亦會視乎申請人的信貸評級。TU信貸評級越高越容易借足入息的75%。假設TU信貸評級低,就算供款與入息比率有較大的空間,銀行都未必會批足私人貸款。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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