物業買賣

【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅是什麼!

業主除了要為單位繳付差餉地租、管理費及水電煤等的雜費之外,每年都需要為物業收租得來的租金收入或按揭利息支出計算應繳稅項。作為收租業主又應該選擇申報「物業稅」還是「個人入息課稅」?自住業主又如何善用「居所貸款利息扣除」用盡免稅額以減低稅項開支?今文ROOTS上會將會與大家詳盡分析業主報稅必知事項! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 如何分辨「物業稅」、「個人入息課稅」及「居所貸款利息扣除」? 對於各位報稅初哥可能聽到不同的專業名詞都會感到十分混亂,但只要了解當中竅門,所有謎底都會自動解開。「物業稅」及「個人入息課稅」是兩個評稅基準。業主在為持有物業計算每年的應繳稅項可以二選一透過「物業稅」或「個人入息課稅」來做評稅基準。簡單講,兩個的計算方式都非常類似,其中分別在於物業稅不能扣除利息支出。至於兩個應該選擇哪一個,各位業主又不需要過於擔心,因為稅務局會自動協助你計算哪一個對你更優惠。 至於「居所貸款利息扣除」是在計算薪俸稅及個人入息課稅時的其中一項稅項扣除,這代表納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。換言之,只要業主持有的物業有按揭在身,並有為物業按揭貸款繳交利息就可以用所繳付的利息扣稅。 概括而言,上述的三個專業名詞當中,「物業稅」及「個人入息課稅」是評稅種類,而「居所貸款利息扣除」是扣稅優惠。 「物業稅」是什麼? 物業稅是向業主徵收的稅項。每個課稅年度的物業稅是按物業的應評稅淨值,以標準稅率計算。所有應收及已收的租金(整年度的租金收入)就是應評稅值,而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日。計算應評稅值後再扣減壞帳及已付差餉,總和再打8折(當為修葺和支出的標準免稅額),餘額就是應評稅淨值。計算應評稅淨值之後,稅局就會從中抽取15%作為要繳交的物業稅。 由於業主已享有20%的標準免稅額,便不能再提出扣減實際支出。因此地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭貸款利息一律不獲扣減。有資格並已選擇以個人入息課稅方法計稅的業主才可在計算個人入息課稅時,申索扣減他為購買物業而支付的按揭貸款利息(居所貸款利息扣稅)。 「個人入息課稅」是什麼? 個人入息課税並非一種税收項目,而是為適用人士提供一項税務寬減的安排。在一般情況下,適用人士包括經營業務的東主或股東,及出租物業業主。應課薪俸税的納税人如果沒有經營業務或租金收入,無需考慮個人入息課税。 出租物業以賺取租金的業主須按標準税率繳納物業税,不過在個人入息課税的稅務寬減的安排下,有關人士可透過選擇個人入息課税以申索下列扣除項目及按薪俸税的累進税率計算應繳税款: 為賺取物業收入而借款所須支付的利息(可扣除額不得超過該物業的應評税淨值),認可慈善捐款,長者住宿照顧開支,居所貸款利息,根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費,合資格年金保費及可扣税強積金自願性供款,住宅租金的税項扣除,在有關課税年度內業務上的虧損,按個人入息課税方式評税下承前各年度的虧損,及個人免税額。 應選擇報「物業稅」還是「個人入息課稅」? 上述我們都有講過理論上稅局會自動幫你選擇較優惠的評稅基準,但為求安心各位業主都可以先了解一下兩者的計算方法哪個較為優惠,相信以下圖表會較為易明。首先業主需要將應收或已收的課稅年度租金收入扣取差餉開支及租金壞賬,其總和再打8折。如果你是計算物業稅,在得出這個數後就可以乘以稅率,即15%。假設你是報個人入息課稅,你可以再扣除供樓利息開支再乘以按薪俸税的累進税率計算應繳税款。 根據下述例子,由於個人入息課稅可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並且用累進稅率計算應繳稅款一般來講都會比用物業稅划算,不過並非必然。實際上哪一個比較划算都會視乎收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額。當然,如果有問題都可以問稅局或直接參考稅局的計算安排因為理論上它們會為各位採用最優惠的計算方法。就算分開薪俸稅及物業稅計較個人入息課稅優惠,政府部門都會用分開的方式計算。  物業稅物業稅例子個人入息課稅個人入息課稅例子評稅基準(1)課稅年度租金收入$360,000課稅年度租金收入$360,000扣減項目或開支(2)差餉及租金壞賬$12,000差餉及租金壞賬$12,000免稅額(3)評稅基準減去開支總和的20% x 20%$69,600評稅基準減去開支總和的20% x 20%$69,600供樓利息開支(4)不適用N/A供樓利息開支$120,000用稅率計算應繳税款扣除免稅額後的15% x 15%$41,760按薪俸税的累進税率計算應繳税款 x累進税率首$50,000 x 2% - $1,000 後$50,000 x...

【一手樓攻略】解讀新盤售樓說明書!一眼睇清樓書資訊!

根據一手住宅物業銷售監管局,發展商賣樓前需要最少7日前上載售樓說明書於一手住宅物業銷售資訊網及發展商項目網站。話雖如此,樓書當中涵蓋的細節繁多,准買家又應該如何消化當中的細節找出重點?今文ROOTS上會帶大家了解應該如何解讀售樓說明書! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是售樓說明書? 買一手樓與街市買餸一樣都需要做足功課睇清睇楚,而准買家可以利用售樓說明書,簡稱「樓書」,了解一手樓盤的各個資訊。根據一手住宅物業銷售條例,一手住宅物業的賣家需要在賣樓前不少於7日提供售樓說明書供公眾查閱,並上載於一手住宅物業銷售資訊網及發展商項目網站。 售樓說明書必須根據條例訂明而列出項目的相關內容,官方訂明的內容包括: 在決定購置住宅物業前為保障自己而採取的步驟(一手住宅物業買家須知)由差餉物業估價署署長為識別發展項目而編配的門牌號數住宅物業的面積批地文件的摘要橫截面圖項目有關資料申請建築物總樓面面積寬免的資料 一手住宅物業買家須知 在售樓說明書的頭端,准買家第一件事應該會見到一手住宅物業買家須知。這個一手住宅物業買家須知由一手住宅物業條例訂明必須要列出給各位買家查閱。當中的資訊主要圍繞各項購買已落成或未落成一手樓盤的資訊,不過要留意當中的細節只是一個概覽想查閱有關項目的細則就要繼續讀下去。一手住宅物業買家須知內容包括: 重要資訊費用、按揭貸款和樓價價單、支付條款,以及其他財務優惠物業的面積及四周環境售樓說明書政府批地文件和公契售樓處內有關可供揀選住宅物業的資料成交紀錄冊買賣合約表達購樓意向委託地產代理委聘律師預售樓花同意書示範單位預計關鍵日期及收樓日期 樓盤項目資料 閱過條例訂明的基本資訊之後,准買家就可以開始查閱與項目相關的資料了。一開始發展商都會列出樓盤的街道名稱及門牌號數、樓層總數、樓層號數、被略去的樓層號數、有否庇護層、及預計關鍵日期。預計關鍵日期代表預計物業落成買家可以收樓的日期,但買家要有心理準備樓盤的預計關鍵日期是可以延期的。 賣方及有參與發展項目的其他人的資料 賣方及有參與發展項目的其他人的資料會列明發展商(賣方)、建築師、承建商、賣方代表律師、及發展項目建造提供貸款的人。 新盤發展項目的設計資料 縮水樓相信大部分讀者都聽過,而一個項目是否縮水主要取決於牆身的厚度因為實用面積是計算圍封牆的厚度。這一欄就可以看清每個住宅物業的幕牆的總面積 (平方米)及每個住宅物業的非結構的預製外牆的總面積 (平方米)。 物業管理資料 想知道那間公司會成為該項目的管理公司可以在這部分查閱。 發展項目的所在位置圖 該項發展項目的所在位置圖會顯示項目附近的設施配套包括發電廠、公眾停車場、公廁、墳場、宗教場所、學校、公園、油氈、污水處理廠等等。 關乎發展項目的分區計劃大綱圖 購買一手樓盤的准買家不少都會希望項目附近未來會有發展空間,想知道項目附近會否有重建、新設施、或其他發展項目可以參考這個部分。這個分區計劃大綱圖會列明項目附近的地皮屬於什麼類型,例如: 商業地(C)住宅甲類(R(A))住宅乙類(R(B))政府、機構或社區(G/IC)休憩用地(O)綜合發展區(CDA) 住宅類別越高例如甲類的密度就會越高,Comprehensive Development Area (CDA) 的發展會較為大型一般牽涉住宅及商用兩用,需要城規會審批才可以發展。這個大綱圖最適合想知道將來附近環境會演變成如何,或者將來單位景色會否有機會被擋封的准買家。 發展項目的布局圖 這個部分會列出樓盤項目的資訊包括單位坐向方向、露台位置、工作平台位置、冷氣機平台位置、電梯位置、通風槽等。 發展項目的住宅物業的樓面平面圖 想知道項目每層的伙數、升降機數量、單位間隔、廁所浴室的擺位、層與層之間的高度、樓板 ( 不包括灰泥 ) 的厚度都可以在這部分查閱。 發展項目中的住宅物業的面積 這一欄會列出每個單位的實用面積 (包括露台、工作平台及陽台 (如有)) 平方米 (平方呎)。另外如果單位有其他不計算入實用面積的位置都會列出,包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭、庭院等。 發展項目中的停車位的樓面平面圖 不少家庭客買樓都會希望會連車位,這個部分可以解答買家心中對車位的疑問。這個平面圖會列出: 住宅上落貨停車位位置及數量商戶上落貨停車位位置及數量垃圾車停車位位置及數量住宅電單車停車位位置及數量訪客停車位位置及數量商戶停車位位置及數量商戶電單車停車位位置及數量住戶停車位位置及數量 臨時買賣合約的摘要 想知道落訂、臨時買賣合約及買樓流程可以參考這部分。一般會列明買方落訂時要支付多少臨時訂金,以及簽訂正式買賣合約條款。 公契的摘要 每個物業都會有訂明的公契,而公契會列明公用設施涵蓋哪裡、屋苑公用地方屬於什麼、單位業權份數、可否飼養寵物、管理公司任期、管理開支計算基準、計算管理費按金的基準、及約滿酬金等等。 批地文件的摘要 公契用作管理單位,而批地文件用作管理土地。由於香港大部分土地有政府擁有,香港政府會在土地上加設條款規範土地用途。一般來講,想知道項目的租契年期、租契條款、用地條件都可以在這 部分 參考。 公共設施及公眾休憩用地的資料 這個部分會列明批地文件有沒有規定須由發展項目中的住宅物業的擁有人出資管理、營運或維持以供公眾使用的設施或休憩用地。如有,管理費必定會較貴。 發展項目中的建築物的橫截面圖 發展項目中的建築物的橫截面圖會用水平線角度展示項目每一層的位置分佈。 發展項目中的公用設施的資料 列出住客會所、花園、遊樂地方的位置、有蓋及無蓋面積。 裝置、裝修物料及設備 這 部分...

【先住後付】新盤先租後買plan是否值得考慮?3分鐘講解好壞及隱藏費用伏位!

近年越來越多地產發展商為了加速銷售,逐漸推出先住後付或先租後買置業計劃。所謂先住後付可以減輕買家首期負擔,先入住邊租邊供,等幾年之後再辦理物業成交手續。聽起來這個計劃感覺不錯,但是是否真的那麼著數?ROOTS上會帶大家了解當中利弊及拆解所有中伏位! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 先住後付是什麼? 簡單講,先住後付是近年發展商常見的銷售手法,主要目的是希望吸引買家用小量資金就可以入住一手樓。一般來講,發展商會要求買家先付樓價的 5% 作為入住訂金。以一個 $800 萬單位為例,只需要 $40 萬就可以入住新單位。入住一個指定日期之後,一般約 3 個月內發展商會再要求買家繳付額外的 5% 訂金。然後去到數年之後發展商才會要求買家繳付餘下的 90% 樓價。換言之,買家只需要 1 成首期便可以入住幾年的新一手樓。 心水清的讀者可能在這個時候會想,在現今金管局規定的按揭成數指引,價值 $800 萬的單位最多能夠借...

【賣樓懶人包】不可不知的賣樓細節及常見問題!

近年筆者聽見身邊越來越多朋友或客人對香港前景有所憂慮所以打算賣樓。不過賣樓其實與買樓一樣都不是那麼的簡單直接,業主應該要事前留意清楚賣樓的流程及牽涉的費用。ROOTS上會今文將會帶大家睇清賣樓各項必知注意事項,務求幫助各位業主輕鬆賣樓,賣得出一個好價錢! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 賣樓流程及步驟 一般來講,賣樓的流程與買樓的流程非常類似,主要都是牽涉放盤及搵律師樓代辦文件等 5 個主要步驟: 自行或透過地產經紀放盤 有興趣賣樓的業主首先第一件事就是要放盤。業主可以選擇自行放盤或尋找地產代理經紀協助放盤。近年坊間越來越多渠道給業主自行放盤,主要分為線上放盤或線下放盤。現時網上有幾個較為有規模的地產平台供業主放盤賣樓例如 28hse 或千居,及有近年掀起的買賣平台 Carousell 開始越來越多業主在平台上自行放盤賣樓。對於網上世界較為陌生的業主可以考慮線下運作例如登報紙、等雜誌、貼街招讓有興趣買家直接聯絡業主。 自行放盤雖然可以節省地產代理佣金,不過所有放盤事宜包括約睇樓、洽談條款及傾價錢等程序都需要自己親自處理。就算業主已經順利地找到相應買家,業主都需要與律師樓接洽安排處理合約及文件註冊等事宜。除非業主本身對放盤事宜非常熟手,筆者都是建議找地產代理代為安排。 另外,各業主如果打算找地產代理放盤,一定要記得與代理簽訂「地產代理協議」。這份協議會列明賣方如果透過地產經紀賣出單位時需要繳付的佣金、繳付佣金的時間、是否「獨家代理」或「雙邊代理」。雙邊代理同時代表賣方及買方。最後謹記要委託持牌地產代理,想知道地產經紀是否持牌可以參考地產代理監管局的網站:Licence list (eaa.org.hk)。 讓買方視察物業及議價 若要將單位放盤的話,自自然然就會有買家提出睇樓要求。一般業主都會檢查單位物業狀況及有沒有漏水等重要問題。值得留意,如果放盤單位本身在放租的話,租客有權不讓有興趣買家視察單位。 如果單位合心意的話,買家就會開價與賣家議價。正如上述,如果單位是自行放盤的話議價方面就要由業主親自操刀。業主應該在放盤之前查詢物業估價,了解單位市值,在進行議價。 簽署臨時買賣合約 完成議價之後,賣家和買家可以簽署臨時買賣合約並收取約 3%-5% 的訂金,俗稱「細訂」。臨時買賣合約是一份具約束力的協議,列明買賣雙方同意根據列明條款進行交易。一般臨約會說明以下事項: 買賣雙方名字,地址,身份證號碼物業地址及詳細描述包含的範圍,例如車位或天台等等樓價支付樓價方式(細訂、大訂及餘款繳付方式)物業產權負擔(列明現有產權負擔並由哪一方承擔責任)會否交吉出售(如買賣包括現有租約、家具必須列明)買賣雙方律師樓名稱律師費和印花稅負責方買賣雙方違約責任佣金其他責任(違約責任及大廈維修費用負責方) 臨約包含的內容非常廣泛,買家簽約前應該與經紀和賣家釐清所有細則避免誤會。買家亦可考慮將單位拍照記錄。另外要留意的是,臨時買賣合約具有法律效力,如果其中一方想取消合約就需要履行合約精神及合約責任向另一方作出賠償。 委託律師樓準備簽署買賣合約及樓契 簽完臨時買賣合約之後,賣家可以委託律師樓準備正式買賣合約。正式買賣合約的條款可以由雙方提議加入,只要不觸犯法例都可以列入合約。賣方律師樓準備好正式買賣合約後就會由買方的律師審查。當雙方同意簽署正式買賣合約之後,買方需要根據臨時買賣合約要求交付餘下訂金,俗稱「大訂」。一般大訂加上細訂的金額應該為樓價的 10%。買方律師樓會將簽好的正式買賣合約及大訂轉交給賣方律師樓。賣家律師樓亦要將物業樓契轉交給買家律師樓進行檢查。如果物業樓契有問題的話,買家有權進行踢契取消交易。 交鑰匙並收取餘下尾數 去到最後成交日期或交樓一日,賣家應該將單位鑰匙透過律師樓轉交給買方律師樓,而買方應該通過律師樓繳付買賣的餘款。在這個日子,賣方有需要處理好所有欠交的管理費等等,而買家有權在最後一日到單位驗樓確保買家沒有對單位進行改動。驗收後,當雙方簽署簽訂轉讓契後交易便完成。 賣樓有什麼開支費用? ROOTS上會在過去都經常叮囑各位買家買樓之前必須要了解各個買樓開支做好預算。同樣地,賣樓都要承擔些少費用: 地產代理佣金 除非自行放盤賣樓,如果業主委託地產代理進行賣樓就需要繳付地產代理佣金。視乎樓價,地產代理佣金一般為物業買賣價的 0.5% - 1% 。 律師費 正如上述,賣樓的時候業主需要委託律師樓處理正式買賣合約及轉讓契等流程。一般律師費用為 $10,000。 賠償費用 當業主在簽署臨時買賣合約之後改變主意終止買賣,業主有機會需要根據合約條款作出賠償。一般來講,賠償需要賣家付出雙倍訂金、代理佣金費用及律師費。 印花稅 一般來講,賣樓不需要繳付印花稅,但如果業主在購入單位三年內賣出單位就需要繳付額外印花稅。計法以物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準) x適用稅率。 持有年期額外印花稅稅率6個月或以內20%6個月至12個月15%12個月至36個月10% 賣樓前有什麼需要準備及注意? 物業買賣是一門學問,當中準備賣樓的業主應該事前做好準備功夫先將單位放盤。一般來講,業主有幾樣事情可以先做: 為單位進行估價了解物業市值 如果想單位賣出,業主必須要了解單位市值然後再作出價。如果業主不提前為單位進行估價會有機會叫價太高或太低。叫價太高會導致無人問津,叫價太低又會影響自己受益。如果有需要的話,業主可以聯絡...

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