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【定息按揭計劃】一文睇清是什麼,供貴息究竟有無好處?

有留意的朋友,政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。根據按揭證券公司定息按揭計劃"為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。目的是希望透過額外的財務選擇,讓有意置業的人士減低面對利率波動的風險,並促進銀行體系的長遠穩定發展。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是「定息按揭計劃」? 現時利率位於低處,展望張來按揭利率只會有增無減,因此財政司司長在2020年推出定息按揭實驗計劃。這個定息按揭計劃主要為業主或買樓人士提供一個保險方案,萬一按揭利率上升都不會影響這個按揭計劃的用家。換言之,就算按揭利率倍升,定息按揭計劃用家的每月供款都不會有所變動。 定息按揭計劃年利率幾多? 不同按揭年期會有不同年利率: 10年 4.50% 15年 4.65% 20年 4.80% 【注意:定息年期不代表按揭年期,定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率的浮息利率】 定息按揭計劃適合什麼人申請? 定息按揭計劃最大好處就是申請人不需要通過壓力測試。一般的按揭需要通過加三利息的壓力測試,變相減低按揭申請人的借貸能力。不過用定息按揭計劃的人可以直接免過壓力測試因為按揭計劃已經定息,不再存在加息風險。定係按揭計劃申請人的供款只需要不超過入息的50%便可。換言之,如果一般按揭的壓力測試差少少就通過就可以考慮轉換至定息按揭計劃。 另外,預測未來息率將會飆升的業主適合申請定係按揭計劃。 定息計劃能減輕買樓負擔嗎? 從一個利息支出角度,在當刻使用定息計劃係沒有太大好處,因為現時銀行按揭息率普遍都封頂於3.625%,而有提供H按計劃的銀行利率就更低。不過從一個申請按揭角度,買樓負擔一定減輕因為申請人不需要再通過壓力測試。在加3%的計算情況下,壓測大大提高申請人入息要求。正正因為現在不需要通過壓測,申請負擔要求大大減低。 定息按揭計劃有什麼好處? 不會受將來加息影響 無需通過壓力測試(仍須通過供款與收入比率50%測試) 可配合港幣$1000萬內高成數按揭物業借最多9成按揭(新按保計劃) 定息按揭計劃有什麼壞處? 無法享受低息週期 這個實驗計劃只有$10億,會否加碼仍然有待觀察 什麼銀行提供定息按揭計劃? 中國銀行 創興銀行 大新銀行 工商銀行 上海商業銀行 渣打銀行 東亞銀行 什麼時候可以申請定息按揭計劃? 由現在開始申請人可以向銀行申請定息按揭計劃,該計劃申請程序有別於一般按揭申請,有意者可聯絡我們查詢。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【買樓懶人包】9個買樓前必知的按揭術語解釋續集

自從上次推出【買樓必讀】10個買樓前必知的按揭術語解釋之後,收到不少讀者回應,表示希望ROOTS上會推出續集解釋其他按揭術語。今次,再為大家介紹多9個按揭常用術語,讓各位即時升呢成為按揭達人! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項!   按揭還款年期是什麼? 大部分客人申請按揭時都會著眼於按揭利率或回贈,但是按揭年期同樣非常重要。由於按揭年期的長短會影響每個月的按揭供款,則會影響貸款額,年期拉得越長便可以借得越多。 一般銀行用75年減樓齡計算按揭還款年期。如果申請人有額外備用資金存入按揭銀行成為尊貴戶口客戶,某些銀行可以用80減樓齡計算還款年期。與此同時,銀行亦會用人齡計算比較樓齡,取低者。人齡計算一般都會使用75減。值得留意,某些物業類型,例如居屋,最多可以申請25年按揭。另外,首次發售日期起超過20年的二手居屋更加難獲得25年按揭。 有意購入高樓齡物業人士最好向ROOTS上會查詢一下先啦! 按揭回贈是什麼? 為吸納客戶,銀行推出回贈優惠吸引客人申請按揭。根據金管局指引,任何按揭回贈低於1%都可以現金方式回贈給客人。若按揭回贈高於1%,回贈金額只可扣取貸款額,客人並不可用現金方式獲取回贈。同時,計算回贈金額時,只可用非按保貸款額乘以回贈比率。高成數貸款額部分是不能獲取回贈的。   按揭保險是什麼? 市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少少(最盡借9成按揭),就要購買「按揭保險」。按揭保險不單提供高成數按揭給業主,更保障銀行。按保會為超過6成的按揭部分提供保障。因此銀行唔需要為該貸款承受額外風險。因此,按保批核會較銀行更嚴格。市面上有3間公司提供按保: 香港按揭證券有限公司(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited,HKMC) 昆士蘭保險(QBE) 美亞保險(AIG) 申請按揭時,銀行會幫借款人一同申請按揭保險。大部分銀行會選用HKMC提供的按保,而某些銀行只會採用HKMC按保。申請人有意申請其他按保公司,要預先通知銀行。而按揭保費由金管局決定所以三間公司的保費都一樣。價格取決於按揭成數和按揭年期。業主可以選擇每年支付保費或者一次性,一次過交保費通常會有高達6折的折扣。 保費主要取決於以下因素: 按揭種類 (浮息按揭或定息按揭) 保險範圍 (根據按揭成數) 按揭年期 一次付清或每年支付保費 (銀行通常會借足保費給客戶所以可以獲有6折優惠) 新按保計劃(林鄭plan)是什麼? 自從特首在2019年推出新按保計劃,80%按揭由樓價上限600萬推高至1000萬,90%按揭由樓價上限400萬推高至800萬。不過要留意在2022年2月23日,最新的財政預算案及按揭保險公司推出了重大更新,價值1,000萬內已落成物業可借最高9成按揭、價值1,000萬-1,125萬物業可借最高8-9成按揭(上限港幣900萬)、價值1,125萬-1,200萬物業可借最高8成按揭、價值1,200萬-1,920萬物業可借最高5-8成按揭(上限港幣960萬)、按保不適用於價值超過1,920萬已落成物業,最多只可借最高5成按揭。 新按保計劃只適用於已落成住宅物業,換言之樓花不能採用新按保計劃。想買樓花只可以選擇建築期付款,待物業落成後申請按揭。 特首宣布推出計劃時,亦提出過申請人只需交足保費可以免壓測審查獲得高成數按揭批核。雖然新按保計劃已經成為新常態,ROOTS上會希望各位有意申請新按保計劃人士留意以下幾點: 供款與入息比率上限為50% 壓力測試後供款比率上限最好不要超過65%,超過65%獲批機會會降低 信貸評級要良好 不是所有銀行接受新按保計劃按揭申請 專業人士、公務員獲批機率較高 罰息期是什麼? 按揭回贈的確非常著數,但是世上是沒有免費的午餐。任何新做按揭的客戶,不論是新買賣或轉按,都要承諾銀行在2-3年內不能換銀行。一般銀行罰息期為兩年,首年提前還款要罰貸款額之2%或全數現金回贈,次年提前還款要罰貸款額之1%或全數現金回贈。有意轉按賺回贈的新按揭客戶要等最少兩年。 Mortgage Link是什麼? Mortgage Link是銀行提供給按揭客戶的高息戶口。簡單講,客人如果有額外資金可以存放於Mortgage Link戶口。這筆資金便可以收取與按揭利率一樣的利息。一般銀行可以接受按揭餘款的50%-60%存入Mortgage Link戶口。客戶可以利用Mortgage Link高息戶口獲得的超高利息回報,抵消按揭貸款的每月利息開支。 Mortgage Link戶口利息是每個月根據當月的按揭利率發放的。如果戶口存款超出銀行設定的50%-60%上限,超越上限的存款金額只會用普通存款利率計算。遇上這個情況的話,客人可以考慮提取超越上限的金額放在其他地方。由於Mortgage...

【遺失樓契】話你知無契樓3大伏位及解救辦法

ROOTS上會不時都會收到客人查詢關於購入無契物業或者想為無契物業申請按揭。可是無契物業在法律層面屬於不完整或者有瑕疵,因此有機會會影響業主業權。在這個情況下,無契物業要買賣或者按揭都會有難度。ROOTS上會今次會帶大家了解無契樓,以及教大家應該如何著手處理無契問題。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是樓契? 「樓契」簡單啲講是單位的身份證。這份「樓契」會說明單位的細節並且會作為業權的證明。一個業主最有效證明一個物業單位是屬於自己的方法就是憑這份「樓契」。 什麼是無契樓? 在開始講解伏位之前,大家首先要了解無契樓的意思。顧名思義,無契樓代表該物業的原裝樓契已經被業主遺失。這個情況唯一解決辦法便是,業主透過律師樓宣誓申請補契。聽起來好似好容易解決,不過補齊帶來的影響頗為深遠,所以希望大家謹記以下伏位,避免及減少將來補齊帶來的麻煩。 無契樓有3大仲伏位要小心: 無契樓或補契樓影響樓價 無契樓或補契樓影響按揭 不是所有樓契都可以宣誓補回 中伏位1:無契樓或補契樓影響樓價 由於無契樓或者補契樓的業權有瑕疵,樓價都會較同類型物業平3成。今時今日香港樓價高企,平3成對相當多業主來說影響可大可小。特別對於之後要再做物業買賣,影響就更大。 中伏位2:無契樓或補契樓影響按揭 根據ROOTS上會經驗所得,只要律師樓願意為物業契出 Good Title(Good Title 意思物業業權妥善), 市面上也是有少量銀行願意做補契樓按揭的。可是,無契樓會影響本身樓價,銀行一來未必承做補契物業,二來就算做都會縮減貸款額及提高利息。所以準買家們一定要留意,有意申請按揭的話要承擔當中風險。如果銀行拒絕批核按揭就變相要買家 full pay 物業。 中伏位3:不是所有樓契都可以宣誓補回 雖然我們剛剛講到萬一業主唔見契都可以去律師樓宣誓補回,但是對於一些樓齡較舊如村屋,或者土地註冊處沒有樓契記錄的物業,業主想補都補唔到。換言之,如果你住的是舊樓,對於保管好樓契就更加要重視,因為遺失樓契隨時是一去不返。 如何宣誓補契? 如果原裝契約在土地註冊處有備份,業主可以透過律師樓陳述遺失樓契原因並宣誓補回樓契。不過,就算補回這份不能取代原裝樓契,對日後買賣價格帶來影響。 如何保管樓契? 一般來講,保管樓契有幾個做法: 存放私人地方(費用免費) 存放律師樓(費用每年約HK$3,000) 存放保險箱(價錢因保險箱尺寸而異,費用每年約HK$1,500) 存放於銀行(費用每年約HK$3,000) 按揭期間,樓契一般都會存放於銀行代為保管。供完按揭時,業主可以透過律師樓贖回樓契存放於私人地方,而這個時候亦都係遺失樓契的高峰時期。因此,我們建議客人如果可以的話委託律師樓代為保管或租用保險箱。兩者比較之下,放在保險箱這個做法較為安全因為律師樓亦會將不常用的文件存倉,帶來放在倉庫的風險。另一邊廂,保險箱一般都由銀行管理而且防火防盜。 另一個做法就是將沒有按揭的樓契存放於銀行,雖然銀行有機會收取費用,不過這個做法都相對安全。而萬一銀行不慎遺失了你的樓契,也相較於自己遺失樓契更有保障。 銀行拒批無契樓可以怎麼辦?財務公司按揭幫到你? 如果全港銀行都拒絕批核無契樓或補契樓的按揭申請,坊間有不少財務公司願意為無契樓承做按揭。當然要留意就係,這個情況利息一定非常高。所以除非有辦法清還無契樓按揭貸款,ROOTS不建議大家行這條路。 法律伏位:宣假誓 ROOTS上會也有遇過一種較為複雜的情況,在此奉勸各位讀者要特別小心。有些情況下,物業業主可能會將樓契借放於身邊親朋好友的保險箱,但業主本人因財政問題想加按物業或者做其他財政手續去集資周轉。由於想直接取契去做按揭借錢會驚動家人,為避免「打草驚蛇」,會去律師樓訛稱樓契已遺失而去申請補契,而事實卻是業主本人相當清楚樓契所在地。 這種做法稱之為「宣假誓」,其實是有法律責任的。除了刑責,業主亦會即時面對上述所講及的「中伏位」,並且令到自己和家人的關係大受影響。所以,ROOTS上會特別一提,奉勸各位如果真的有財務困難和需要,可以考慮其他更「正路」的方法。 正所謂預防勝於治療,與其要找方法補救無契樓,ROOTS上會借今次機會提醒各位要好好保存屋契防止遺失樓契。一個唔小心,唔見契就唔見3成樓價幾咁唔底呢。如果你也有其他相關疑問,無論是樓契相關、按揭或新樓,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!

對於大部分香港人,物業投資一直以來係在眾多投資產品裡面屬最受歡迎之一。除了買樓用作收租之外,好多新婚夫婦都會夾份聯名買樓用作建立家庭。亦正正係因為這個原因,當時機成熟好多夫婦都會選擇將其中一方在現有物業的業權轉讓給另一方(夫妻轉名),俗稱甩名、內部轉讓或近親轉讓。這樣可以讓業權賣方重獲首次置業身份再買多一層樓同時避免繳交辣招稅項。 https://www.youtube.com/watch?v=nisph7_SMRI 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 近親是什麼? 在聯名物業買賣或甩名的情況下近親定義包括父母、兄弟姐妹、配偶及子女。 甩名(內部轉讓/近親轉讓)是什麼? 聯名物業持有人經過律師樓進行買賣程序,又稱內部轉讓,將聯名其中一方業權轉賣給另一方。手續完成後業權賣家重獲首次置業身份。而甩名的最大好處,主要在於二人聯名買樓時可以以雙份糧過壓力測試,借按揭亦會更容易。當擁有一層物業之後,時機成熟時,業主就可能會打算再次入市作投資,而甩名就是最快可以重獲首置身份的方法。 例如,夫妻轉名的話可以由丈夫的一般業權轉給妻子。完成後,丈夫不會有再持有物業,而只有妻子會有算持有物業。 如何為物業甩名? 轉讓雙方先簽買賣合約,之後再到銀行申請按揭。 待獲得按揭批核後,甩名程序可委託律師樓辦理。 律師樓同時會安排繳交印花稅等等(臨約日期內一個月支付)。 先等銀行批出按揭再委託律師樓處理程序可以避免先交律師費但銀行唔批按揭風險。這樣可以保留彈性隨時取消甩名節省無謂開支。一般買賣律師費視乎樓價,不過費用平均約$7000-$15000。 甩名(內部轉讓/近親轉讓)程序要幾耐? 完成上述所提及的每個步驟,再等待按揭批核及各種文件處理等,整個甩名程序需要1-2個月時間。 甩名(內部轉讓/近親轉讓)要交幾多印花稅? 如果轉讓雙方屬於夫婦、父母、子女或兄弟姐妹的近親關係可以選用較低的第2標準稅率而不是劃一15%印花稅計算。甩名印花稅公式如下: 【買入業權比例x樓價x印花稅率】 以夫婦聯名各以一半業權持有價值港幣800萬物業為例,如男方想轉讓一半業權給女方的話,女方需要將【港幣800萬樓價x 50%】x 2.25% = 姐係話要女方要俾港幣9萬印花稅。 內部轉讓時可將樓價降低慳甩名印花稅嗎? 不時有客人以為可以自行訂立偏低樓價意圖避稅,不過稅局有權重新評估物業價值再重新徵收印花稅。 另外,轉名例如夫妻轉名後有需要為買方申請銀行按揭的話亦不能將轉讓價壓得太低因為銀行有機會拒絕該按揭申請。我們建議先向相熟按揭顧問幫你為物業向銀行估價。找出估價最低的銀行後以該價訂立為買賣價後再向該行申請按揭。也有些銀行接受以市價8-9折作為內部轉讓買賣價,不過同樣建議先問清楚顧問避免撞板。如果各位讀者們需要找按揭顧問,不妨直接聯絡上會ROOTS了解更多! 近親轉讓甩名要交辣稅嗎? 除了一般的第二標準印花稅率(即舊稅率)其他稅項一律不需要繳交。即使近親轉讓買方已有其他物業,買方只需要用舊稅率計算印花稅。就算係3年內甩名都不需要繳交額外印花稅。不過甩名後3年內變賣物業便需要y交額外印花稅。 非近親轉讓甩名要交辣稅嗎? 若內部轉讓買方手上已持有其他物業,從非近親賣方購買物業業權時需要繳交15%印花稅。 可以一直聯名買然後甩名避稅嗎? 如果稅局追查可以「不代表自己行事」為原因追收15%印花稅差額。 內部轉讓同時甩名可以用送贈名義慳印花稅嗎? 不可,因為銀行不會做送贈契物業按揭,另外賣樓都不容易。甩名必須以買賣方式進行。就算送契,稅局都有機會以市價追回印花稅。 甩名後可以回復首次置業身份嗎? 如果物業現時為聯名二人持有,將由聯名一方賣給另一方,第一方的原物業持有人可以回復首次置業身份。有了首次置業身份就可以用較平的第二標準稅率買新的物業。 近親轉讓可以做幾多成按揭? 雖然係近親轉讓,但係就算是夫妻轉名銀行會視作一般買賣去做。換言之,近親轉讓係可以做高成數按揭和用2022年按揭保險計劃新例,即樓價1000萬以下可以最多申請90%按揭,樓價1000萬-1125萬借最多900萬。1125萬-1200萬物業最多借80%。樓價1200萬-1920萬借最多960萬。 想了解更多關於按揭成數可以瀏覽一下網址:【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期! 近親轉讓有什麼地方需要留意? 透過近親轉讓獲得另一邊業權的一方需要重新通過壓力測試做按揭,如果未能通過整個近親轉讓就會不成功。 銀行會設有罰息期,在罰息期內近親轉讓都要繳付額外罰息 近親轉讓買賣價前不能低於市價太多,如果被發現,稅局有機會討回差價 一手樓花未落成前不可以作任何轉售或轉讓 “樓換樓“要等幾耐? 如果可以的話,我們建議在律師樓完成以下步驟後先好落訂買另一個物業。 買賣雙方簽署買賣合約 銀行批出內部轉讓買家按揭申請 買方完成繳交印花稅 律師樓將買賣程序於土地註冊處完成登記 這樣不但確保轉讓方回復首次置業身份而不需要繳交15%印花稅,並方便銀行認可首置身份。若程序未完成而銀行不認可首次置業身份,銀行有機會批較少按揭成數而且需要客人通過更辣的壓力測試。 另外如果想了解其他關於轉按或加按套現的事項可以瀏覽以下文章:【轉按攻略】最詳盡轉按及加按套現教學,用按揭財技賺盡回贈拿至抵利率! 聯名物業甩名是一個對於物業投資操作有所計劃和審慎的業主的好方法,但請勿誤會這個做法可以讓你用來避稅或者不斷重覆使用以達至慳稅的效果,畢竟稅局、銀行都會有你的物業買賣和印花稅等記錄,並會嚴格執行相關的稅務查核。如果各位對於聯名物業甩名,或者其他買樓相關的資訊有所疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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