財務公司按揭資訊

香港地雖然百物騰貴，不過借錢的方法也五花百門，大家最熟悉的借按揭買樓我們都寫過不少，亦曾經有提及過有關現契套現的做法及注意事項等。今次文章再為大家介紹多一個借錢玩法，名為「業主貸款」，實際上和私人貸款的做法相似。如果你手上有物業或正在供樓，而又有財務需要的話，就可以留意一下！ 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】財務公司按揭貸款懶人包【財務公司按揭】什麼是財務公司？財務公司有何服務？【財務公司天書】按揭產品介紹 一按／二按／單邊按揭／空中釘【財務公司按揭】 全港財仔利率比較及申請注意事項（不斷更新）【財務公司】全港主流財務公司超全面分析邊間最好！【單邊按揭】單邊按揭伏位逐個數，一不小心輸埋層樓！【空中釘按揭】大師級財技話你知什麼是空中釘，為你全面拆解！【業主貸款】業主貸款跟一般按揭及套現有何分別？【財務公司手續費】財務中介手續費屬犯法要留神！【財務公司按揭】財務公司按揭與銀行按揭不同之處？【銀行收樓程序】還唔起按揭被追數後果及解決辦法！ 甚麼是「業主貸款」？ 業主貸款的意思，故名思義就是「為業主而設的貸款」。其貸款的形式和我們認識的按揭貸款不一樣，反而是類似私人貸款的做法。而這種「私人貸款」，是只會向業主提供，可當作是以物業作為貸款的條件。 業主貸款和一般按揭做法的最大分別，在於借款人不需經過任何按揭貸款的程序，有些亦不必經過律師樓處理文件，無論在過程需時速度、成本等方面都比起借按揭來得快及便宜。另外，業主貸款無需要做壓力測試，有些甚至連信貸評級都不需要，令整個流程對於想借錢的業主來說變得更簡單。 心水清的朋友，可能就會知道這種超易批、門檻超低超快批的貸款，並非由銀行所提供。業主貸款和按揭另一個不同的地方，就是業主貸款不會由銀行提供，而只會由財務公司提供。所以，上面所說的批核簡單、速度快等等的優點，實際上都要視乎不同財務公司的處理方法，有些甚至能夠做到一兩日即批貸款。 將貸款登記到田土廳（土地註冊處） 一般向銀行借按揭，是需要在土地註冊處（簡稱田土廳）登記。而如果借的是業主貸款的話，田土廳登記的動作則不是強制。以一個假設性的例子去解釋，如果業主在借了按揭貸款之後在借業主貸款，而當有一天業主還款有困難時，無論如何都是銀行能夠先獲得賠償而非財務公司。 所以，即使在田土廳做了登記，都不等於對於財務公司有保障，畢竟借款人有機會在法庭命令業主還清銀行按揭之後就無力再償還財務公司的債務，最終財務公司也是淨蝕離場。所以，登記田土廳的最大作用是在於對借款人留下一筆借貸記錄，如果借款人其後再打算向其他公司借錢的話，之前的無法還款問題也蓋不住，變相令他們的記錄變差，相對也有一定阻嚇作用。 業主貸款的操作及特色 上面提及到業主貸款是一個很容易就能夠獲批的貸款方式，當中最大的原因就是因為借業主貸款不必過壓力測試。話雖如此，但相對上業主貸款的利息亦會較高，年期也較短（約3-5年需還清），不會做到像銀行借按揭借足三十年的情況。 而雖然不必過壓力測試，也不等於你想借多少就借多少。業主貸款的借款額通常是以借款人在按揭以外的最大借款額度計算。所謂最大的借款額度，通常是指一般人收入的20倍作為上限。例如，借款人月收入 $30,000，業主貸款最多可以借到$600,000。另外要留意，如果借款人本身有外債在身，例如是信用卡數、私人貸款等，也會被計算到最高借款的額度當中，代表借款人不一定能夠借足收入的二十倍。 同時，業主貸款能夠借多少，也取決於業主本身的物業狀況等外在因素。縱觀以上各種條件，我們認為業主貸款比較適合一些本身已借了按揭但還需小額的額外資金周轉的朋友，並且有信心能夠在短期內還清貸款的人去借。由於利息高昂，我們不建議借太大筆業主貸款，以免要捱貴息，得不償失。 業主貸款受歡迎的原因 上面講過一些有樓的業主可能會想透過業主貸款借多少少錢作周轉之用，另外，其實業主貸款也是深受公屋及居屋業主歡迎。公、居屋業主借業主貸款的原因，是因為他們要用手上物業作加按是非常麻煩複雜的一件事。 首先，公、居屋本身要做加按必須先獲得房署批准，而且加按次數有限，未必能夠滿足所有業主的需求。再者，政府處理加按批核需時，如果業主有緊急的財務需要，等政府的話未必是一個理想的選擇。 所以，不少公、居屋業主在有財務需要時會考慮做業主貸款，批核快、不用壓測等優勢能助他們解決燃眉之急。不過，針無兩頭利，借業主貸款亦有另一個要小心的地方，就是如果財務公司將貸款登記到田土廳的話，有機會影響到物業將來買賣。銀行有機會不批核按揭給已經登記田土廳的公、居屋，變相他們就無法輕鬆買賣物業。 貸款協議 借業主貸款的程序可以很簡單，只要簽訂好貸款協議就可。然而，由於業主貸款並非按揭，而且公、居屋是不能夠再借按揭的緣故，借業主貸款時所簽訂的貸款協議是一個必需有清晰理解的概念。 特別留意，有一些財務公司可能會在協議上訂明此筆貸款將會登記田土廳，或者會寫明借款人以自己的物業作抵押品去借錢，但這些條款在實際上是沒有法律效力的。由於公、居屋本身已經不可以再做財務公司按揭，即使是雙方簽字作實，政府亦不會予以承認。 可能有人會問，既然沒有法律效力，那借款人豈不是好著數？可以不停向財務公司借業主貸款而不還錢也沒後果？實際上也並非如此。雖然財務公司無法以討按揭的方式向借款人追債，但由於貸款協議仍有一定法律效力，他們仍然可以向法庭入稟，嚴重的話亦可以逼業主賣樓還錢，甚至申請破產，只是時間相對較長。所以，在貸款協議的特殊性質影響之下，建議如果各位公、居屋業主要借業主貸款，必需先了解清楚條文內容。 加按按揭 VS 業主貸款 VS 私人貸款 為了讓各位對於不同貸款方式有更清楚的了解，以下總結了一個簡表： 加按套現業主貸款私人貸款壓力測試需要不需要不需要物業抵押需要不需要（即使登記田土廳亦不代表以物業作抵押品）不需要律師費需要不需要（手續費視乎不同財務公司而定）不需要（手續費視乎不同財務公司而定）貸款額視乎物業價格、收入、壓力測試等等因素決定一般為收入二十倍扣除其他外債並以物業估價等因素決定一般為收入二十倍扣除其他外債而定批核時間約三星期至一個月最快一天最快一天還款期最長三十年最長約六年最長約五年利息較低（H按最低1.55厘）較高最高 所以，講到最後，在借業主貸款之前，各位必需先了解清楚自己的還款能力、財務需要、風險承受能力等，千萬不要以為在踩界的借錢做法之下就不用擔心不還錢都無後果。如果各位對於借業主貸款、按揭或其他相關情況有任何疑問，歡迎隨時聯絡 ROOTS上會了解更多！

ROOTS上會上幾集有提及過各種財務公司的概要、分析、申請流程及產品種類。如果你已經睇完上幾集而覺得自己需要借財務公司，你就必須要知道申請財仔的手續費用。市面上有超過兩千間註冊財務公司，可想而知手續費上的安排可以話層出不窮。如果唔事先了解清楚，分分鐘有機會被不法分子有機可乘。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】財務公司按揭貸款懶人包【財務公司按揭】什麼是財務公司？財務公司有何服務？【財務公司天書】按揭產品介紹 一按／二按／單邊按揭／空中釘【財務公司按揭】 全港財仔利率比較及申請注意事項（不斷更新）【財務公司】全港主流財務公司超全面分析邊間最好！【單邊按揭】單邊按揭伏位逐個數，一不小心輸埋層樓！【空中釘按揭】大師級財技話你知什麼是空中釘，為你全面拆解！【業主貸款】業主貸款跟一般按揭及套現有何分別？【財務公司手續費】財務中介手續費屬犯法要留神！【財務公司按揭】財務公司按揭與銀行按揭不同之處？【銀行收樓程序】還唔起按揭被追數後果及解決辦法！ 申請財務公司貸款收手續費嗎？ 早十年八年前，在財務公司行業未算最蓬勃的時候，有好多大大小小的財務公司都會收取服務費或者手續費。可是在早幾年，香港發生越來越多財務公司騙案，引致財務公司行業受到嚴厲監控。去到後期，政府連同警察部門及其他執法機關一致監管財務公司，防止財務公司再收取貸款申請的手續費。因此，一般而言，任何貸款申請人向財務公司借貸與申請銀行貸款一樣都不需要繳付手續費。 話雖如此，坊間仍有一些財務公司採取舊有制度照樣收取手續費。 財務公司點解要收取手續費？ 正如剛剛上述，一般正規財務公司都不會再收取手續費。而今時今日要收取手續費的財仔不礙乎幾個原因： 貸款申請人急需要資金週轉但沒有其他財仔願意借 – 雖然財務公司有過千間，不過活躍財仔只有幾百間，而且由於行業運作極度不透明，對於急需現金週轉的申請人未必能夠一時三刻找到另一間財務公司願意借。因此，財務公司藉此為由向申請人要求繳交手續費。而變相借款人除了硬食之外亦別無他選－因已無其他財務公司肯出手相助。貸款申請人要求沒有其他選擇 – 雖然財務公司提供的產品較銀行具彈性，但它們都有自己一套的風控措施，更不會亂借。如果申請人有一些獨特要求，分分鐘過千間的財務公司得幾間願意借。例如：空中釘、三按、以及過億的按揭貸款等等都唔會有太多財務公司選擇。所以，財仔有機會仗著自己有「牙力」而要求申請人繳交手續費。 總括來說，如果客人有特別需要而只有為數極少的財務公司能夠協助，就有可能會向你收取手續費。否則，一般的財務公司產品和服務都不會有手續費。 財務公司如何收取手續費？ 根據《放債人條例》，財務公司不可向借款人收取任何費用。不過世事無絕對，現時財仔行業裡面遺留幾種屬於比較普遍做法用作收取手續費。不在帳面收手續費，仍然有很多方法可以收，而是法律面前無法看得見的。 大頭息 – 倘若申請人每個月供款要供港幣$1萬，有財務公司會將第一個月的供款額加大或者倍增。加大額度的供款額扣除原本供款額就是申請人的手續費。這個做法在《放債人條例》角度屬於灰色地帶，雖然沒有明文規定大頭息做法觸及法律，但如果他朝有一日財務公司與客人要鬧上法庭，法官有機會質問大頭息的原因。曾經有法官要求財務公司退還大頭息，可想而知大頭息就算不犯法亦有機會不獲法官接受。ROOTS上會不是建議大家如果遇上這種情況就要鬧上法庭，只是希望透過各種案例好讓大家借鑒，避免繳交無謂的手續費。而如果各位向財務公司借錢時發現首期供款是不正常的昂貴，就要留神可能自己是在供大頭息。現金手續費 – 根據《放債人條例》，財務公司不可向借款人收取任何費用，因此任何形式的手續費都可以話不合法。不過，有財仔用枱底形式收費確保費用無跡可尋，避開法律視線。一般來講，財務公司會要求借款人以現金方式在貸款取出日前或後的指定日期及地點交收，十足電影交贖金的橋段。這種做法雖然常見，但有機會觸及《放債人條例》，所以申請人盡可能可免則免。貸款額折扣 – 最後這種手續費收費模式比較常見於四線財務公司或以下的私人貸款申請。做法非常簡單，假若申請人打算申請HKD100私人貸款，財務公司只會放出HKD80現金給借款人，HKD20便會扣起當作手續費，而每月供款額依舊用HKD100計算。換句話講，實際上申請人只會落袋HKD80，但是總借款額是HKD100。雖然這種做法不合法，但是由於程序上全部都以現金交收，同時財務公司會做足文件準備功夫，另到執法機關難以舉證。 申請財務公司貸款有其他費用嗎？ 除了手續費需要留意之外，財務公司貸款申請人需要留意律師費及估價費。申請按揭貸款一般都需要繳交律師費及估價費，這是一貫的做法，而且並非不合法。一般的財務公司為了防止惹上收手續費嫌疑都會要求客人自備支票，然後將費用直接繳交給律師樓及測量師行。如果財務公司要求申請人直接將費用交給財仔代為處理，按揭貸款申請人應該要求取回收據以作證明。 若財務中介要求顧問費應該如何處理？ 過去幾年洗腦式的「忠告：借錢梗要還、咪俾錢中介」口號，是政府強制所有財仔廣告都需要加上的口號。原意是希望敦促所有申請財務公司貸款的借款人都不要繳付顧問費用。財務中介除了顧問費之外，不法中介更會以其他名義例如信貸評估費、或保證金等等遊說借款人用貸款得出的資金或私己錢繳付給顧問。 若申請人遇上這些不良中介應該馬上停止與中介的對話並且改用不收費的中介避免墮入騙徒陷阱。 財務公司中介費合法嗎？ 正如大家每日在不同渠道聽到或見到的「忠告：借錢梗要還、咪俾錢中介」口號，說明任何財務中介公司都不能夠為提供的服務收取任何費用。因此，申請財務公司貸款時應該盡量避免委託收費財務中介。 講到底，財務公司的收入來源主要是貸款的利息，但如果能夠用不同的手段，或者走灰色地帶收手續費，過河濕腳的做法當然也很多人會去做。而作為借款人，或財務公司的「消費者」，如何避免被濫收款項，責任就在於你自己了。如果有更多有關按揭貸款、財務公司等問題想了解更多，歡迎和ROOTS上會聯絡！

財務公司除了有大家熟悉、較常聽到的私人貸款之外，另一項主力產品就是樓宇相關的借貸服務。一般想借錢買樓的朋友，首選當然是向銀行做按揭，但不同的借款人可能有著不同的獨特情況，例如現金出糧人士、遺失樓契人士、夫妻中只有一人想申請按揭等等，導致平常的銀行按揭服務未必能夠協助，而需要找來財務公司。今次文章就和各位簡單介紹一下幾種常見的樓宇相關財務公司服務，協助你解決特殊的財務需要！ 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】財務公司按揭貸款懶人包【財務公司按揭】什麼是財務公司？財務公司有何服務？【財務公司天書】按揭產品介紹 一按／二按／單邊按揭／空中釘【財務公司按揭】 全港財仔利率比較及申請注意事項（不斷更新）【財務公司】全港主流財務公司超全面分析邊間最好！【單邊按揭】單邊按揭伏位逐個數，一不小心輸埋層樓！【空中釘按揭】大師級財技話你知什麼是空中釘，為你全面拆解！【業主貸款】業主貸款跟一般按揭及套現有何分別？【財務公司手續費】財務中介手續費屬犯法要留神！【財務公司按揭】財務公司按揭與銀行按揭不同之處？【銀行收樓程序】還唔起按揭被追數後果及解決辦法！ 財務公司按揭產品概覽  一按/二按單邊按揭業主貸款空中釘私人貸款貸款種類按揭（Mortgage）按揭（Mortgage）私人貸款（Loan Agreement）私人貸款（逾期還款後會變按揭）私人貸款（Personal Loan）註冊田土廳需要需要需要不需要（逾期還款後會即時註冊）不需要 財務公司私人貸款 私人貸款是財務公司最常見的產品，其特色在於快速批核，容易批核，但相對息口也會較高。借貸金額、批核速度、所需文件等各項，都是相對的因素，假如你借的是金額較細的貸款，所需文件較少，批核也較快較容易；如果是借大額貸款，財務公司為了保障自己的權益，利率就會相對較高，同時也會要求借款人提供更多資料證明自己有能力還款及會準時還款等。 一般銀行都會提供貸款服務給借款人，不過銀行的批核會比起財務公司更嚴格，例如有借按揭在身，或是其他類型貸款的人想再借銀行錢，可能未必容易，而且同時會影響自己的個人信貸評級，如果借款人長遠有其他投資或財務計劃的話，可能就會被信貸評級所影響。 所以，不同財務公司的私人貸款計劃有辣有唔辣，也是百貨應百客，有些人可能很需要用到，但說到底，借款人還是要好好了解自己的還款能力和還款期，以免無法還款導致破產等嚴重後果。 一按／二按或多重按揭 最普遍的財務公司樓宇服務之一就是銀行也會做的按揭。通常財務公司都會有提供和銀行相約的按揭服務，而最大分別就在於銀行的息口理所當然地比起財務公司要低，但批核速度方面則比起銀行快很多。以下是一個簡表簡單區分兩種按揭：  銀行按揭財務公司按揭利息分為 H按和P按利率，一般約為 H+1.3%及P-2.5%，最優惠利率則約為5%一般為6~15%，二按約為15~24%所需文件糧單、月結單、收入證明、住址證明、稅單、強積金記錄等收入證明、住址證明等批核時間兩至五星期不等最快一日內壓力測試必須視乎財務公司，不一定需要 那麼為何會有借貸人向財務公司而不是向銀行借按揭呢？主要原因在於有些借款人未必能夠符合銀行的要求，例如是因負債與收入比率已經達致上限、使用現金出糧而沒有稅單／強積金記錄的人，或者是已經有按揭在身而要再申請二按或加按，而入息未必能夠通過壓力測試的借款人，都可能有需要向財務公司借按揭。 由於財務公司對於貸款申請人的入息、按揭狀況等比起銀行較鬆手，因有特殊需要而無法向銀行申請按揭的人，通常也會視財務公司為另一選擇。 在一按仍然生效的情況下，若業主向財務公司再度申請按揭便是二按。當抵押物業總共有兩項已註冊的按揭，先註冊的按揭為之一按，後者為二按。排於二按後面的按揭為之三按與此類推。這個時候你可能在想，二按、三按利息昂貴，點解仲有人要借。其實個答案非常簡單，因為銀行提供的按揭服務不完善。 受到金管局的規範下，銀行能夠提供的按揭服務非常有限，而且審批過程需要通過重重難關，由申請至收簽都起碼需要3-4星期。對於一班要急錢的客戶，等到銀行批出貸款已經太遲。銀行按揭雖然利息平，但不是每個客戶都願意等。就著這個銀行漏洞，財務公司提供的二按服務可以堵塞漏洞，幫助有需要客人解決短期資金問題。 財仔呼吸 plan 呼吸 plan 簡單一句拆解就是「有呼吸都能夠申請的按揭計劃」。近年來新樓樓價不斷攀升，在收入追不上樓價的情況下，開始有發展商以旗下財務公司的身份為業主推出高成數一按，特別是樓價超過一千萬的單位，對比起只做5成的銀行按揭，發展商按揭能夠做到8成甚至更高，對業主來說就很吸引。一眾想入市的朋友假如首期彈藥不多，但又想買新樓，都可以借到高成數按揭買樓。而即使樓價不過千萬，銀行也不會為600~1000萬的樓花物業做高成數按揭，因此，有不少業主都會走向發展商旗下財務公司的即供按揭計劃。 呼吸plan 對於很多新業主來說有一定程度的吸引力，特別是在按揭初期的利息通常都會和市場相約，大約是 2~3厘。然而，所謂魔鬼在細節，在開始的蜜月期完結之後，呼吸plan的利息就會以幾何級數跳升，約是 P-1至P+1 的水平。由於當初首期較低所以貸款額較高，加上高息口的緣故，對於業主的還款壓力也會倍增。 為了調整財政狀況，有些業主會選擇在罰息期過後將物業轉按到銀行以享受較優惠的利息繼續供樓。不過，要轉按到銀行也要符合一定門檻。假設樓價在買入時 1100 萬，而你借了發展商呼吸plan按揭做8成（即借了880萬），物業就要升到超過1760萬才可以轉按到銀行（因880萬貸款額變成了50%按）。另一個情況，就是買入時樓價1100萬，樓價跌到900萬，由於樓價不足1000萬，就有機會可以向銀行轉按做8成按揭貸款，不過業主轉按時亦要補回貸款差額。由於轉按機會很大程度受樓價影響，如果無法轉按到銀行，業主就無奈要繼續供貴樓。 延伸閱讀：【發展商按揭】呼吸PLAN 是甚麼？有呼吸都申請到，真係咁好？小心有陷阱！一文睇清呼吸PLAN利弊，ROOTS上會幫你作出精明決擇！ 單邊按揭 單邊按揭的意思，是指聯名擁有的物業其中一位業主申請按揭。這種按揭做法是沒有銀行會提供，而只有財務公司會提供。借款人需要做單邊按揭的原因有很多，例如是兩夫婦聯名買了樓，其中一人需要套現現金做生意周轉，或者急需資金作投資買樓之類，都會應用到單邊按揭的做法。 單邊按揭的最大好處，是申請人不需要知會另一業權的擁有人，即是只要借款人處理得好，先借完單邊按揭再完成還款都可以不驚動身邊人。同時，申請單邊按揭甚至不一定需要提供樓契正本，變相假如屋契並不是借款人擁有的話，都不用擔心無法申請單邊按揭。 不過，想借單邊按揭的朋友也要特別注意，財務公司本來的利息已經高，而單邊按揭這種比較特殊的按揭更加會再高一點，約是18%...

一講起「還唔起錢」，好多人都會聯想起電視劇中銀行和財務公司委派兇神惡煞的大隻佬追數、淋紅油逼人還錢、出動黑社會要脅家人等可怕情節。但實際上，銀行和財務公司都是合法的金融機構，先撇開最傳統的銀行業務，今時今日香港人對財務公司有也相當需求，業界亦越做越大，當然不可能是靠「撈偏」手法做大。 財務公司和銀行一樣都是靠收利息賺錢，眼見財務公司越做越大，代表準時還款的借款人是佔絕大多數。不過，無法還款的人還是有的，面對無法償還按揭貸款的困局，一般銀行或財務公司會如何追數呢？對借款人來說最嚴重的後果又時甚麼？無法還款又可以有何解決方法？今次文章一次和各位睇清！ 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！ 銀行及財務公司按揭追數流程 假如借款人是借按揭貸款，無論是財務公司還是銀行，你都已經將物業拿了出來作抵押品，對方是完全有合理的法律基礎去追討。假如借款人無法準時還款，一般情況之下財務公司或銀行是會分三步曲去追討： 書面警告透過律師樓起訴欠款人收樓 首先，財務公司或銀行本身自己會出信作第一次警告，去提醒借款人已經逾期還款，假如遲過某特定日子還款，他們就會交由律師發送警告信。在這階段借款人其實還不算在一個危險的狀態，因為只是第一封信件，還有時間讓借款人及時補救，而借款人一時間忘記了還款也不無可能。當然，這不是叫各位可以輕視財務公司或銀行的警告而肆意遲還款，在收到這封信件之後應要立即清還款項。 如果借款人還未履行還款責任，約三至四星期之後，律師樓就會出信正式起訴借款人，並向法庭提告，徵求法官同意及批准財務公司或銀行去進行收樓程序。 此時，借款人就會收到法庭信件要求上庭打官司。當然，借款人仍然是可以選擇不出庭，但由於去到上庭這一步，銀行或財務公司多數已有足夠證據證明借款人欠交供款，所以即使借款人上不上庭也影響不大。法庭批准收樓之後，銀行或財務公司就會委託執達吏去執行收樓程序。如果上門收樓而業主／借款人不願離開，執達吏亦有權報警處理。 完成收樓程序之後，銀行或財務公司就可以委託地產代理賣樓或是直接將單位拍賣，完成整個程序。由財務公司或銀行開始出信，直到完成所有收樓程序的流程平均約需九個月，快則半年，慢則一年也有可能。 還唔起錢可以怎麼辦？轉按或賣樓可能幫到你 假如借款人真的無財政能力可以還按揭貸款，也不代表只可以撬埋雙手坐以待斃。如果無力還款，首先可以考慮向其他公司轉按。轉按的意思就是將手頭上現有的按揭轉到其他公司繼續供款。這樣做的最大原因在於原有公司的按揭利息太貴，而借款人因無力償還高息貸款而作出的行動。 不過，一般來說轉按也不是容易做得到。首先，如果借款人已經去到無力還款的地步，即使轉按到較低息的公司也不代表有能力可以償還。第二，如果第二間公司知道借款人是因無力還款才轉按，也會對借款人的申請變得審慎，不是話轉就轉到。所以借款人在做按揭前必須先計劃好自己的還款計劃，特別在於潛在無力還款的情況要有心理準備，並同時在心裡有個底，在真的無力還款前及早申請轉按，才有保住層樓的轉機。因此，呼吸Plan的申請人不少也早有轉按的打算，意圖在過了罰息期之後立即將高息按揭轉到銀行繼續供樓。當然，即使是呼吸plan也不容易轉按，買樓人士始終要先了解清楚自己還款能力才申請按揭方為上策。 供不起樓的第二個解決方案就是賣樓套現還錢。香港有很多人，特別是家庭都好怕要搬屋走來走去，不過如果去到供不起樓的極端情況之下，賣樓套現反而是最實際最易解決財政問題的方法。賣樓之後可以選擇租住平價單位解決住屋及財政困局的燃眉之急，按揭供款甩身後也會壓力大減。 假如真的要選擇賣樓套現，做法也有兩個。第一就是由業主自己找地產賣樓現後還清按揭貸款。這種做法最合理，而且也對業主影響最小。假如樓市整體大環境在升，物業賣價比起買價還高，賣樓之後還清按揭貸款可能還有錢賺可以幫補一下，減低經濟壓力。 另一種較消極的做法，就是上面提過的坐以待斃，甚麼都不做，任由財務公司或銀行出信告上法庭然後拱手將物業交給銀行或財務公司變賣。這種做法 ROOTS 上會是極不建議的。主要原因在於，假如已經去到告上法庭這一步，業主要承擔的不單只是被收樓的後果，更要有心理準備付出因敗訴而壓在身上的法庭堂費、律師費等。對於本來已經無法還按揭的業主來說絕對是雪上加霜。 第二，銀行或財務公司收樓之後，其實並沒有任何理由要持有該物業。他們的主要目的是盡快將物業甩手套現當初借給借款人的現金。為求盡快賣樓，財務公司或銀行可能會以低市價一至兩成的樓價放盤，只求討回當初所借出的金額。但假如由業主自行賣樓填數，反而有機會有賺。所以，如果真的要走到賣樓套現這一步，我們還是建議由業主自己來賣而非拱手由財務公司或銀行處理。 如果賣樓都無法還清債務可以怎麼辦？ 假如連賣樓都無法還清債務，銀行或財務公司就很大機會會申請借款人破產。坦白說，正常財務公司或銀行都不會主動走到申請債務人破產的一步，因為財務公司或銀行本身都要承擔處理破產個案的律師費，而且亦牽涉不少人力物力，並不如電視劇所說一句「告到你破產」那麼簡單。 然而，有一些特殊情況下銀行或財務公司還是很大機會會告債務人破產。舉例說，你向銀行借了 800 萬按揭貸款，而你的物業樓價跌到低於 800 萬（假設是700萬，即負資產），而同時你現在已經無能力償還貸款，但即使賣樓，你也尚會欠銀行一百萬。在這種情況之下，首先銀行已經不會允許你賣樓（因物業已變負資產）除非你能夠補回差價，而若果此刻你已經無力還按揭，銀行就必定會call loan 並向法庭申請借款人破產。 破產一字聽就聽得多，但實際上操作以及對債務人的影響是甚麼？根據破產管理署的資料，「破產是一項法律程序，是當一名債務人無能力償還債務時，別無選擇下的出路。破產的主要目的是確保你的資產公平並有序地由你的破產案受託人攤分給你的債權人。」即是將破產人士的所有資產分給債權人。破產令一般是四年，除非債權人向法庭申請延長，或者債務人已非第一次破產，則會影響到破產令的年期。破產對債務人的影響在此我們不深入解釋，不過不難聯想到當破產後的資產全都要交由債權人控制，而且財務活動也處處受限，期間的心理壓力會有多大。如果想了解更多有關破產的資料，可以直接到破產管理署網頁查詢：https://www.oro.gov.hk/cht/faq/faq_b.htm 除了破產，欠款人亦可考慮用債務重組方式處理債務。詳情可以瀏覽以下文章：【債務重組】IVA債務重組可以申請按揭嗎？ 借錢唔還錢屬於犯法嗎？ 理論上如果借錢不還錢不屬於犯法，不過債主可以透過法庭處理債務，申請追討。欠款HK$75,000或以下可以入稟小額錢債審裁處向對方追討，過程不一定要透過律師處理，節省律師費。不過如果金額上升就有機會需要委託律師樓處理，因為要在法團處理。欠債HK$75,000-HK$100萬或以下就會在區域法院處理，欠債HK$100萬以上就會在高等法院處理。另一邊廂，如果借款人借完錢就即刻潛逃沒有供樓就有機會構成欺詐罪。 遇上追數公司或收數佬應該如何處理？ 追數公司及收數佬質素參差不全，合規的追數公司一般只會定期致電給欠款人提醒每月要還款或者寄信提醒。嚴重的話追數公司有機會上門敲門提醒欠款人還款。合規格的追數公司一般態度比較好，而且上述做法不算犯法。另一邊廂，市面上亦有追數公司會用觸犯形事法律的方式追討欠款，例如恐嚇或淋紅油。這個時候遇上這種情況的話就要報警求助。 最後，還是要奉勸各位，在借錢或做按揭之前，必先清楚了解自己的還款能力和財務狀況，並且有長遠的還款計劃，不要等到無力供款的一刻才「叫救命」，當泥足深陷時要抽身就不再容易。ROOTS 上會年中也遇過不少按揭無力還款個案，除了以上的轉按和賣樓之外，我們亦會為有不同特殊需要的朋友提供個別意見，希望協助各位上會買樓的同時可以好好掌握自己的財務！如果想了解更多按揭、買樓等資訊，就記得繼續看我們的網頁文章啦！