Home物業買賣【財政預算案2024】撤辣 暫停壓測 樓市懶人包!

【財政預算案2024】撤辣 暫停壓測 樓市懶人包!

財政司司長陳茂波於2024年2月28日發表2024/25年度的財政預算案,宣佈即日起撤銷住宅物業的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅,即「撤辣」。此外,亦宣佈進一步放寬物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,並調整其他與物業貸款相關的監管政策,包括暫停壓力測試,本文為大家整合2024/25年度財政預算案內的樓市措施,一文睇清重點!

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2024/25年度財政預算案

  • 即日起撤銷住宅物業的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅
  • 進一步放寬物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,並調整其他與物業貸款相關的監管政策
印花稅類別適用範圍原有稅率
額外印花稅(SSD)在購入物業2年內轉售7.5%
買家印花稅(BSD)非香港永久性居民及公司名義買家7.5%
新住宅印花稅(NRSD)持有住宅物業的港人購買第二套房、非香港永久性居民及公司名義買家10%至20%

撤辣後,意味所有買家只需要繳交從價印花稅(AVD),即俗稱「打釐印」。

代價款額或價值 (以較高者為準)第二標準稅率
$300萬或以下$100
$300萬 – $3,528,240$100 + 超過300萬以外樓價的10%
$3,528,241 – $450萬樓價的 1.50%
$4,500,001 – $4,935,480$67,500 + 超過450萬以外樓價的10%
$4,935,481 – $600萬樓價的 2.25%
$6,000,001 – $6,642,860$135,000 + 超過600萬以外樓價的10%
$6,642,861 – $900萬樓價的 3%
$9,000,001 – $10,080,000$270,000元 + 超過900萬以外樓價的10%
$10,080,001 – $2,000萬樓價的 3.75%
$20,000,001 – $21,739,120$750,000元 + 超過2,000萬元樓價的10%
$21,739,121 或以上樓價的 4.25%

物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施

金管局於2024年2月28日向銀行發出指引,修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。

第一:價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成;價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況,價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外,非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。
第二:非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈等)的按揭成數上限由六成提升至七成。
第三:以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由五成提升至六成。此項修訂適用於住宅和非住宅物業。
第四:美國聯邦儲備局近期表示,美國加息周期可能步入尾聲,未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此,金管局認為適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。

以上所有修訂即日生效,適用於2024年2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。

在2024年2月28日開始適用的物業按揭貸款按揭成數及 「供款與入息比率」 上限

表 1:按揭成數上限

物業價值住宅物業工商物業及獨立車位
自用1, 2非自用或公司持有
適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保3
以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款
≤ 3,000萬港元70%60%60%
˃ 3,000萬港元至≤ 3,500萬港元60% – 70%(貸款額不得超過 2,100萬港元 )
˃ 3,500萬港元60%
以「資產水平」為基礎的新申請貸款
不論物業價值60%
適用於申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保
以「供款與入息比率」或「資產水平」為基礎的新申請貸款
以上適用的按揭成數上限調低10 個百分點。

表 2:「供款與入息比率」 上限

住宅物業、工商物業及獨立車位
自用1, 2非自用
適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保3
基本 「供款與入息比率」上限50%40%
適用於申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保
基本 「供款與入息比率」40%

注釋:

1. 「自用」物業是指由業主或其直屬家庭成員(即父母、配偶、子女、兄弟姊妹、祖父母、孫子女及配偶的父母)佔用的物業,或由空殼公司持有並由這些公司的個人大股東或其直屬家庭成員佔用的物業。

2. 逆周期宏觀審慎監管措施原意是適用於物業買賣相關按揭貸款和現有物業再抵押按揭貸款,並不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資,這些信貸融資須符合一套全面的信貸審批標準,並受認可機構的定期審核。

3. 適用於已擁有一個按揭物業並為以下情況申請按揭的借款人(i)轉按或(ii)在賣出現有物業前已買入新物業。在後一種情況下,申請人必須在提取新物業按揭貸款後6個月內償還現有物業的未償還按揭貸款。

4. 就「供款與入息比率」上限假設利率上升200基點的壓力測試要求,於2024年2月28日起暫停實施。

按揭成數上限調整前後對比

物業類型按揭成數上限
調整前調整後
3,000萬或以下的自用住宅物業60%70%
3,000萬以上至3,500萬的自用住宅物業50% – 60%60% – 70%(貸款上限2,100萬元)
3,500萬或以上的自用住宅物業50%60%
非自用住宅物業50%60%
非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈等)60%70%
以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款50%60%

暫停實施壓力測試要求

以貸款額100萬、還款年期30年、供款利率4.125%計算

暫停實施壓力測試要求前暫停實施壓力測試要求後變化
月入要求$10,127$9,694減少$433(4.3%)

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【按揭利率比較2024】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (4月10日更新)

ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 私人物業轉按按揭 H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 居屋、車位及工商舖按揭 物業種類H按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)居屋H+1.3% / P-1.75%4.125%0.8%車位H+1.8%4.225%0.2%工商舖H+1.8%4.225%0.2% 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank)最優惠利率(Prime Rate)P按年利率 (Prime Offer)H按年利率 (HIBOR Offer)高息戶口 (Mortgage Link)罰息期 (Penalty Period)中國銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年匯豐銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年恆生銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年東亞銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年工銀亞洲6.125%P-2%H+1.3%有2年花旗銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年交通銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年渣打銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年創興銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年集友銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年中信銀行6.125%P-1.5%H+1.3%有2年富邦銀行6.25%P%H+1.3%沒有2年 如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 想知道邊間銀行最高回贈?立即聯絡按揭專員為你提供最新銀行按揭優惠! 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行綠色按揭回贈中國銀行高達 $14,888匯豐銀行高達 $14,888恒生銀行高達 $14,888東亞銀行高達 $12,000渣打銀行高達 $6,888 銀行按揭回贈及按揭利率常見問題FAQ ROOTS上會有什麼好處? ROOTS上會提供5大服務: 網上按揭申請服務 個人化A.I.按揭評估 按揭利率回贈比較 智能按揭計算機 每週按揭教室 以上的每項按揭服務都是從客人角度研發,確保服務能夠幫助每一位想置業的客人。 ROOTS上會按揭回贈好嗎? ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫,務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。換言之,ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 ROOTS上會與其他按揭平台有何不同? 有別於其他按揭服務提供者,ROOTS上會提供網上按揭申請服務。傳統按揭轉介只會提供銀行按揭部職員聯絡資料給客戶。之後客戶要親身去銀行排隊及手填申請表,得不到全面性的服務,而ROOTS上會則包括網上按揭申請服務及個人化A.I.按揭評估。 應該申請邊間銀行按揭? 客人申請按揭時,當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。不過,除了利息及回贈外,銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。若不了解,輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請,嚴重則影響按揭審批時間,導致趕不上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行利息低回贈高,但不接受村屋或居屋按揭申請。 因此,向任何一間銀行申請按揭前,ROOTS團隊建議先WhatsApp我們查詢了解,或者填寫個人化A.I.按揭評估,預先評估自己的獲批按揭機率及得到各大銀行更即時更準確的接按揭利率及優惠,讓你更輕鬆揀出心水銀行,拎盡回贈優惠! 銀行按揭回贈越高一定越好?過高要扣貸款額? 根據金管局,當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈,並不能夠給客人現金回贈。 例如:若貸款額為港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。根據金管局指引,銀行需要將回贈在貸款額扣除,變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了,相等於要供得利息都少了。回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主,而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。換言之,高按揭回贈優惠未必個個適合。急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 到底揀「H按」定「P按」好? 一般而言,除了居屋只能用P按之外,銀行按揭利率offer都會同時提供「H按」及「P按」。 例如:H+1.3% / P-2.25%...