財政司司長陳茂波於2024年2月28日發表2024/25年度的財政預算案，宣佈即日起撤銷住宅物業的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，即「撤辣」。此外，亦宣佈進一步放寬物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，並調整其他與物業貸款相關的監管政策，包括暫停壓力測試，本文為大家整合2024/25年度財政預算案內的樓市措施，一文睇清重點！
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2024/25年度財政預算案
- 即日起撤銷住宅物業的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅
- 進一步放寬物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，並調整其他與物業貸款相關的監管政策
| 印花稅類別 | 適用範圍 | 原有稅率 |
| 額外印花稅（SSD） | 在購入物業2年內轉售 | 7.5% |
| 買家印花稅（BSD） | 非香港永久性居民及公司名義買家 | 7.5% |
| 新住宅印花稅（NRSD） | 持有住宅物業的港人購買第二套房、非香港永久性居民及公司名義買家 | 10%至20% |
撤辣後，意味所有買家只需要繳交從價印花稅（AVD），即俗稱「打釐印」。
| 代價款額或價值 (以較高者為準) | 第二標準稅率 |
| $300萬或以下 | $100 |
| $300萬 – $3,528,240 | $100 + 超過300萬以外樓價的10% |
| $3,528,241 – $450萬 | 樓價的 1.50% |
| $4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 + 超過450萬以外樓價的10% |
| $4,935,481 – $600萬 | 樓價的 2.25% |
| $6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 + 超過600萬以外樓價的10% |
| $6,642,861 – $900萬 | 樓價的 3% |
| $9,000,001 – $10,080,000 | $270,000元 + 超過900萬以外樓價的10% |
| $10,080,001 – $2,000萬 | 樓價的 3.75% |
| $20,000,001 – $21,739,120 | $750,000元 + 超過2,000萬元樓價的10% |
| $21,739,121 或以上 | 樓價的 4.25% |
物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施
金管局於2024年2月28日向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。
| 第一： | 價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況，價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外，非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。 |
| 第二： | 非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的按揭成數上限由六成提升至七成。 |
| 第三： | 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由五成提升至六成。此項修訂適用於住宅和非住宅物業。 |
| 第四： | 美國聯邦儲備局近期表示，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認為適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。 |
以上所有修訂即日生效，適用於2024年2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。
在2024年2月28日開始適用的物業按揭貸款按揭成數及 「供款與入息比率」 上限
表 1：按揭成數上限
| 物業價值 | 住宅物業 | 工商物業及獨立車位 | |
| 自用1, 2 | 非自用或公司持有 | ||
| 適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保3 | |||
| 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款 | |||
| ≤ 3,000萬港元 | 70% | 60% | 60% |
| ˃ 3,000萬港元至≤ 3,500萬港元 | 60% – 70%(貸款額不得超過 2,100萬港元 ) | ||
| ˃ 3,500萬港元 | 60% | ||
| 以「資產水平」為基礎的新申請貸款 | |||
| 不論物業價值 | 60% | ||
| 適用於申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | |||
| 以「供款與入息比率」或「資產水平」為基礎的新申請貸款 | |||
| 以上適用的按揭成數上限調低10 個百分點。 | |||
表 2：「供款與入息比率」 上限
| 住宅物業、工商物業及獨立車位 | ||
| 自用1, 2 | 非自用 | |
| 適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保3 | ||
| 基本 「供款與入息比率」上限 | 50% | 40% |
| 適用於申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | ||
| 基本 「供款與入息比率」 | 40% | |
注釋:
1. 「自用」物業是指由業主或其直屬家庭成員(即父母、配偶、子女、兄弟姊妹、祖父母、孫子女及配偶的父母)佔用的物業，或由空殼公司持有並由這些公司的個人大股東或其直屬家庭成員佔用的物業。
2. 逆周期宏觀審慎監管措施原意是適用於物業買賣相關按揭貸款和現有物業再抵押按揭貸款，並不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資，這些信貸融資須符合一套全面的信貸審批標準，並受認可機構的定期審核。
3. 適用於已擁有一個按揭物業並為以下情況申請按揭的借款人（i）轉按或（ii）在賣出現有物業前已買入新物業。在後一種情況下，申請人必須在提取新物業按揭貸款後6個月內償還現有物業的未償還按揭貸款。
4. 就「供款與入息比率」上限假設利率上升200基點的壓力測試要求，於2024年2月28日起暫停實施。
按揭成數上限調整前後對比
| 物業類型 | 按揭成數上限 | |
| 調整前 | 調整後 | |
| 3,000萬或以下的自用住宅物業 | 60% | 70% |
| 3,000萬以上至3,500萬的自用住宅物業 | 50% – 60% | 60% – 70%（貸款上限2,100萬元） |
| 3,500萬或以上的自用住宅物業 | 50% | 60% |
| 非自用住宅物業 | 50% | 60% |
| 非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等） | 60% | 70% |
| 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款 | 50% | 60% |
暫停實施壓力測試要求
以貸款額100萬、還款年期30年、供款利率4.125%計算
| 暫停實施壓力測試要求前 | 暫停實施壓力測試要求後 | 變化 | |
| 月入要求 | $10,127 | $9,694 | 減少$433（4.3%） |
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