Home物業買賣【如何驗二手樓】一文和你睇清二手樓驗樓必知項目!

【如何驗二手樓】一文和你睇清二手樓驗樓必知項目!

買新樓時驗樓就當然重要,但原來二手樓驗樓亦有很多不同的細節要留意,確保入住時樓宇是最佳質素!特別是因為二手樓有上手住客住過,單位多多少少會有些「歷史的痕跡」,如果不細心睇清楚,簽好約入住後才發現的話隨時要自己出錢買買執,欲哭無淚!

今次文章就和各位睇睇買二手樓在收樓時有甚麼驗樓項目要注意,及時發現可要求業主先執好後交樓!

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水喉

收二手樓時,無論是來去水喉都必須好好檢查。如果業主沒有特別因賣樓或出租而更換全屋水喉的話,就要檢查一下水喉有沒有裂縫、爆開導致漏水等情況。同時,亦要留意出水有沒有鏽跡等問題,大約就可以了解到水喉的使用狀況。

假如業主已經做過全屋更換水喉,就要留意一下出水時的水壓有沒有問題,例如阻塞出水等。另外,水喉的接駁位都要特別小心,因為同樣都是漏水的常見源頭。

如果遇上水喉有滲漏情況,或者是家中發現有其他地方漏水,包括牆身、天花和地板等,各位不一定要心急關掉,反而更應該留意漏水的源頭及原因是甚麼,並盡快通知業主在收樓前解決。

大電箱

講完水,當然要講電。買二手樓的時候,檢查電箱是非常重要的環節。如果大廈樓齡有十年或以上,大電箱的制式好有可能已有所轉變,而各位業主要留意一下當時的標準是否和現用的標準或制式一樣,假如不是的話,買家亦可以嘗試和業主溝通更換事宜。

另外,買家亦可以在驗樓時測試一下電箱是否能正常跳掣、漏電斷路器是否在正常操作等。如果有時間,更可以逐個在家的插蘇位都試一試是否能正常運作,確保買入單位後不需要自行更換新插蘇。在測試插蘇的同時,亦可留意一下插蘇有沒有薰黑的情況,從而了解得到插蘇在日常使用之下是否一切正常。

如果只是插頭有問題, 可能簡單更換掣盒已可以,但如整組電線都要更換的話,就會有可能涉及泥水打行重新藏喉然後批灰油油的工序,一闊三大。

冷氣機

香港天氣在夏季時相當炎熱,買二手樓時測試冷氣可說是必備項目。各位買家在測試冷氣時可以先考慮自己是否會為單位添置新機。如果打算沿用業主原先的冷氣機,第一件事當然就是入屋後開冷氣約10-15分鐘,感受一下冷氣強度是否適合自己。如果太冷還好,可以調低強度配合衡溫,假如冷氣太熱的話,可能是本來機身已經老化,或者需要更換雪種。

另外,亦要視察一下窗外冷氣機滴水的情況是否有妥善處理,例如有沒有做好疏水。有些歷史悠久的冷氣機亦可能會有機件老化問題導致嘈音,特別是睡房冷氣,太嘈可能會影響睡眠,這些細節也要注意。

如果打算自己新添置冷氣的話,最好先清楚知道自己想買的冷氣機型號尺寸,然後入屋量度一下冷氣機位是否放得下。如果打算裝分體式,更要留意外牆是否夠位另外建立支架,而平台空間是否夠大容得下分體機。如果一定要裝分體式冷氣機就要先留意大廈的管理和大廈公契是否批准在外牆加支撐。以前容許的不代表現在容許。

地板

二手樓單位地板是最「惡搞」的項目之一,皆因要將全部舊地板鏟起重裝的時間和成本實在很高。不過,如果買家不想重新起過再砌,就要先檢查清楚,了解一下地板打磨後是否能夠重用,而自己又是不是接受得到舊地板的狀況和美感?

如果不想鏟起舊地板,買家的另一個做法可以是檢查一下地板是否夠平,而可以在舊地板上面直接鋪上新地板。當然,如果想鋪新地板的話,就要留意鋪地板之後單位地面感覺上可能會向上升,如果本來單位樓底已經不高,就可能要再三考慮在舊地板上鋪新地板的做法。

其他二手樓驗樓細節

除了以上一些比較關鍵或大工程的修葺之外,都要留意單位內其他常用而容易忽視的細節,當中包括:

窗:單位的每一個窗戶都要試一試開關。要測試的是窗鉸郁動時是否暢順,有否太緊或太鬆的問題,關閉窗戶口會否被吹開?另外,窗戶的膠邊亦要留意有沒有漏水問題,因為香港位於熱帶地區,夏季下大雨的時間可能會滲水,如有此問題就要盡快修復。

另外同時要注意窗的校位是否用最好的,因為有些部件如螺絲雖然法例上合格,但質素沒這麼好,一些驗窗的公司是不肯簽的。因為建築物條例上的改變,換窗有可能涉及小型工程,要找合資格的承建商或認可人士負責,造價亦會較以前貴。

門:房門、大門亦要檢查清楚。每一道門都要試試開關,觀察一下門框有否刮花地板,特別是有些單位的洗手間和廚房都會安裝趟門,開關時可能會刮到地面,已趟軌是否流暢易用也是要檢查的地方。亦要注意一下門鎖是否全部能夠正常開關、門鎖會否太鬆動等。

煤氣及熱水:檢查煤氣的開口是否能夠配合將來所選用的煤氣爐,而熱水爐等等都應該測試一下是否能夠正常運作,並試試熱水溫度會否不足夠或者太熱等等。一些排氣造口並不適合最高階如超薄的煤氣爐,要有預算重新做好排氣口;有些屋遠近因為這個工序涉及外牆和大廈公契並不會容許,所以買之前亦要留意。

大廈維修:超過一定樓齡的物業需要完成政府規定的大廈維修計劃。當中視乎要維修的項目和承辦商等因素,業主要花上的維修費會有所不同,當中由幾萬元至過十萬元不等。買二手樓時,應該主動和業主了解清楚大廈是否已經做了維修,如果未做而樓齡差不多到,就要有心理準備可能在買入物業後要自己夾錢。

其實不論是買二手樓還是新樓也好,驗樓時工夫真的不能夠慳。有很多細節位即使你再細心都有可能會忽視,而住落才感覺到有問題的話就真的太遲。所以我們強烈建議驗樓還是要找驗樓師一起,以上所講的幾個大原則或要驗樓的項目,如果各位會找驗樓師的話都可以一起留意,或者在驗樓師沒有驗的時候特別查詢一下,避免驗漏,入住後才發現並再修葺就麻煩。

除了驗樓師,也可找一些建築的專業人士比如是測量師,結構工程師,建築師,認可人士一起去看看,有些時候不能百分百在單位內裝未拆,回復清水房已能看出情況,但最少能避免走漏眼一些很明顯的失修問題。

如果各位想了解更多關於買二手樓或一手樓的貼士,或者驗樓資訊、按揭資訊等,歡迎聯絡 ROOTS上會了解更多!

作者 – 建築師K

喜歡周遊列國設計出不同文化的建築和規劃, 旨在性價比高仍能實踐建築美學。閒時會為貧困地區建慈善建築,在極少預算的情況下與技術原始的工匠合作,找尋新靈感。

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香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...