Home按揭資訊【加息影響】拆解美國加息對香港樓市影響及按揭利率變化

【加息影響】拆解美國加息對香港樓市影響及按揭利率變化

隨著美國的通脹持續升溫,美國聯儲局實施收緊貨幣政策,並宣佈展開加息周期。美國聯儲局於7月28日公佈加息0.75厘的消息,是今年第四次加息,利率提高至介乎2.25至2.5厘。面對美國加息,加上香港聯繫匯率與美國掛鉤,香港金管局亦有跟隨美國宣佈加息,把基本利率上調0.75厘至2.75厘。接下來這篇文章將會為大家分析美國聯儲局宣佈加息後對香港的按揭樓宇有甚麼影響,以及按揭利率有甚麼的變化。

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美國加息如何影響香港利率?

基於聯繫匯率制度,美國加息或減息也會直接影響香港樓市。不過香港銀行體系內的貨幣供應多或少,同樣會影響香港的利率計算(細銀行和大銀行利率也有差別)。

根據以往的數據,由90年代開始,美國聯儲局加息對於香港樓市的價格並不存在決定性的因素。在2004至2007年,美國聯儲局把P按上升400bps(bps:基點 = 0.01%),香港金管局亦把P按上升300bps,期間樓價上升12.6%。相反,在2015至2019年,美國聯儲局把P按上升150bps,香港金管局竟把P按僅上升13bps,期間樓價下跌4%。因此,美國聯儲局加息是不一定會讓樓價上升,還有其他因素所影響。

P按聯邦基金利率變化
最低位%最高位%最低位%最高位%P聯邦基金
1993年1月6.51995年11月91993年1月31995年7月6250300
1996年2月8.51998年1月10.251997年3月5.251998年9月5.517525
1999年5月8.252000年12月9.51999年6月4.752001年01月6.5125175
2004年11月52006年10月82004年6月1.252007年9月5.25300400
2018年8月52019年10月5.132015年12月0.52019年10月213150

美國加息對香港會造成什麼大影響?

美國加息亦導致香港利息增加,這會造成三大影響:

  1. 香港利息增加有機會對業主造成壓力。銀行調整按揭封頂利率,令每月按揭供款額上升,可能對於一些剛好通過壓力測試的業主來說加息會令他們的負擔加重,如果因疫情而導致收入減少或失業,沒有足夠能力供款就有機會要選擇賣樓,如市場上過多供應有機會導致樓市崩潰。
  2. 投資者有機會抽離資金離開香港市場,這有機會影響聯繫匯率制度和銀行業的穩定性。
  3. 香港加息,令借貸成本上升,增加經營成本,有機會拖慢企業發展,而外國企業有機會選擇其他地方發展,令香港勞動力減低,經濟衰退。

香港跟隨美國加息,會否影響香港物業按揭?

香港銀行會為物業按揭提供H按(HIBOR)和P按(Prime Rate)的服務,「H按」是以銀行同業拆息利率計算出來的按揭計劃,而P按則是以最優惠利率計算出來的按揭計劃。

現時樓宇按揭H按的參考率是以一個月拆息作為參考,直接影響樓宇按揭供款金額的多少。若然1個月拆息增加,H按的供款隨之而增加。雖然一般銀行按揭計劃利用P按設定封頂上限,但當銀行的資金因美國加息而導致持續出現短缺的問題時,P有機會相對調升,變相到了最後銀行還是同樣地加息。因此,大家不要誤信銀行按揭利率到了封頂後,加息就不會有影響。

香港按揭加息會令買樓更加難嗎?

答案是不一定。要因應不同情況而定。香港加息會否提升置業門口一般取決於銀行的按揭審批門檻有沒有收緊,壓力測試要求有否提高和樓市升跌實際情況等等因素。舉一個小例子,如香港跟隨美國加息至高位,導致樓價下跌,買樓人士可用更低的價格購入單位變相香港市民更容易入市買樓。反之,正如上述根據過往經驗香港就算隨美國減息,樓價亦有機會不斷上升,買樓人士可能需要用較高的價格購入單位,則令入市要求提高。另外,在加息的時候,銀行會根據情況調整最優惠利率(P按)或香港銀行同業拆息(H按),壓力測試很有可能比以往相對較難。因而,導致買樓人士在申請按揭的時候,只能借到比過去低息週期較少的貸款額,惟改選其他稍為平價的單位。

概括而言,香港加息會否令入市難度增加就要視乎實際樓市變動的情況及銀行審批按揭的情況。哪怕加息令壓力測試要求提高,導致準買家在銀行借少了按揭,若樓市有大跌的情況都可能可以讓入市門檻降低,平衡按揭審批收緊的情況。

加息如何影響壓力測試?

現時的壓力測試是以現時利率加3厘計算,例如現時利率是2.5%,通過壓力測試要求即5.5%,以樓價500萬借9成,還款年期30年計算:

利率2.5%
每月按揭還款額$17,780
最低月入要求$42,585


假設上調利率0.5%至3%:

利率2.5%3%+0.5%
每月按揭還款額$17,780$18,972+$1,192
最低月入要求$42,585$44,967+$2,382

可見利率上調後,每月按揭還款額及最低月入要求都會上升,準業主有機會需要準備更多首期資金或加擔保人以通過壓力測試。

業主應如何抗衡加息週期?

美國加息來襲,讓買樓人士壓力大增。為抗衡加息帶來衝擊,買樓人士可透過以下四種的方法來應對:

  1. 選取即供付款計劃。在加息週期下,選取即供付款計劃會較建期付款計劃為划算。由於建期付款計劃,物業需要在兩三年後才落成,才會安排按揭「上會」。這時,息口有機會上升不少,壓力測試下的入息要求也定必會提高。如果買樓人士的薪金追不上加息,可能需要另找擔保人才可通過銀行的要求。有見及此,選取即供付款計劃可以儘早獲取銀行批核按揭鎖定封頂利率避免將來不確定因素,較佳來應對加息的情況。
  2. 可利用轉按賺取現金回贈以抵銷對加息的影響。現時多間銀行有提供轉按現金回贈,如果買樓人士善用這些按揭優惠,可以抵銷或減低對加息的影響。
  3. 將供款年期拉長,以減少加息帶來供款負擔。雖然現時按揭年期最長只有30年,但如果買樓人士有供款壓力,可以轉按再自製拉長30年的按揭年期,把剩餘按揭年期拉長,讓每月的供款金額減少。值得留意的是,如果為按揭餘額重新轉按並拉長至30年,業主供樓時總共要支付的按揭利息亦會相對提高,因按揭計劃在開始的部分都是先供利息後供本金。
  4. 善用存款掛鈎按揭戶口(mortgage link)賺取利息以減低加息的影響。一般存款掛鈎按揭戶口的存款上限為50%,如按揭利率為2.5%,即存款在存款掛鈎按揭戶口當中亦可以獲得2.5%的利率回報。有部分銀行提供的存款掛鈎按揭戶口可以與親友共用,這可抵銷一部分的按揭利息。

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每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   私人物業轉按按揭 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 N/A H+1.3% / P-2.5% 3.375% 2.35% 車位 N/A H+1.65% 3.375% 0.20% 工商舖 N/A H+1.65% 3.375% 0.20%   雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率最低 ? 邊間銀行提供最多按揭回贈 ?...

【2023 新盤】最齊全港預計發售一手樓名單

一手樓新盤一向是香港人重點留意的投資產品。自從香港與內地通關消息一出,不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤,引發不少市民矚目。根據資料報告,本港預計有過百個新盤推售,合共提供超過4萬伙,較去年增加接近20%,有機會創下2005年以來新高。今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 2023 新界區預計可供發售一手新盤住宅項目(28個項目) 新界區為近年一手樓盤的重點區,今年亦不例外將會預計有 15,000 伙推出。元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 伙將會是今年的重頭戲。 當然,講到新界不能不講北部都會區。具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目,接近10,000伙。當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至...

【定息按揭計劃】一文睇清是什麼,供貴息究竟有無好處?

有留意的朋友,政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。根據按揭證券公司定息按揭計劃"為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。目的是希望透過額外的財務選擇,讓有意置業的人士減低面對利率波動的風險,並促進銀行體系的長遠穩定發展。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是「定息按揭計劃」? 現時利率位於低處,展望張來按揭利率只會有增無減,因此財政司司長在2020年推出定息按揭實驗計劃。這個定息按揭計劃主要為業主或買樓人士提供一個保險方案,萬一按揭利率上升都不會影響這個按揭計劃的用家。換言之,就算按揭利率倍升,定息按揭計劃用家的每月供款都不會有所變動。 定息按揭計劃年利率幾多? 不同按揭年期會有不同年利率: 10年 4.50% 15年 4.65% 20年 4.80% 【注意:定息年期不代表按揭年期,定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率的浮息利率】 定息按揭計劃適合什麼人申請? 定息按揭計劃最大好處就是申請人不需要通過壓力測試。一般的按揭需要通過加三利息的壓力測試,變相減低按揭申請人的借貸能力。不過用定息按揭計劃的人可以直接免過壓力測試因為按揭計劃已經定息,不再存在加息風險。定係按揭計劃申請人的供款只需要不超過入息的50%便可。換言之,如果一般按揭的壓力測試差少少就通過就可以考慮轉換至定息按揭計劃。 另外,預測未來息率將會飆升的業主適合申請定係按揭計劃。 定息計劃能減輕買樓負擔嗎? 從一個利息支出角度,在當刻使用定息計劃係沒有太大好處,因為現時銀行按揭息率普遍都封頂於3.625%,而有提供H按計劃的銀行利率就更低。不過從一個申請按揭角度,買樓負擔一定減輕因為申請人不需要再通過壓力測試。在加3%的計算情況下,壓測大大提高申請人入息要求。正正因為現在不需要通過壓測,申請負擔要求大大減低。 定息按揭計劃有什麼好處? 不會受將來加息影響 無需通過壓力測試(仍須通過供款與收入比率50%測試) 可配合港幣$1000萬內高成數按揭物業借最多9成按揭(新按保計劃) 定息按揭計劃有什麼壞處? 無法享受低息週期 這個實驗計劃只有$10億,會否加碼仍然有待觀察 什麼銀行提供定息按揭計劃? 中國銀行 創興銀行 大新銀行 工商銀行 上海商業銀行 渣打銀行 東亞銀行 什麼時候可以申請定息按揭計劃? 由現在開始申請人可以向銀行申請定息按揭計劃,該計劃申請程序有別於一般按揭申請,有意者可聯絡我們查詢。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!