Home按揭資訊【加息影響】拆解美國加息對香港樓市影響及按揭利率變化

【加息影響】拆解美國加息對香港樓市影響及按揭利率變化

隨著美國的通脹持續升溫,美國聯儲局實施收緊貨幣政策,並宣佈展開加息周期。美國聯儲局於7月28日公佈加息0.75厘的消息,是今年第四次加息,利率提高至介乎2.25至2.5厘。面對美國加息,加上香港聯繫匯率與美國掛鉤,香港金管局亦有跟隨美國宣佈加息,把基本利率上調0.75厘至2.75厘。接下來這篇文章將會為大家分析美國聯儲局宣佈加息後對香港的按揭樓宇有甚麼影響,以及按揭利率有甚麼的變化。

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美國加息如何影響香港利率?

基於聯繫匯率制度,美國加息或減息也會直接影響香港樓市。不過香港銀行體系內的貨幣供應多或少,同樣會影響香港的利率計算(細銀行和大銀行利率也有差別)。

根據以往的數據,由90年代開始,美國聯儲局加息對於香港樓市的價格並不存在決定性的因素。在2004至2007年,美國聯儲局把P按上升400bps(bps:基點 = 0.01%),香港金管局亦把P按上升300bps,期間樓價上升12.6%。相反,在2015至2019年,美國聯儲局把P按上升150bps,香港金管局竟把P按僅上升13bps,期間樓價下跌4%。因此,美國聯儲局加息是不一定會讓樓價上升,還有其他因素所影響。

P按聯邦基金利率變化
最低位%最高位%最低位%最高位%P聯邦基金
1993年1月6.51995年11月91993年1月31995年7月6250300
1996年2月8.51998年1月10.251997年3月5.251998年9月5.517525
1999年5月8.252000年12月9.51999年6月4.752001年01月6.5125175
2004年11月52006年10月82004年6月1.252007年9月5.25300400
2018年8月52019年10月5.132015年12月0.52019年10月213150

美國加息對香港會造成什麼大影響?

美國加息亦導致香港利息增加,這會造成三大影響:

  1. 香港利息增加有機會對業主造成壓力。銀行調整按揭封頂利率,令每月按揭供款額上升,可能對於一些剛好通過壓力測試的業主來說加息會令他們的負擔加重,如果因疫情而導致收入減少或失業,沒有足夠能力供款就有機會要選擇賣樓,如市場上過多供應有機會導致樓市崩潰。
  2. 投資者有機會抽離資金離開香港市場,這有機會影響聯繫匯率制度和銀行業的穩定性。
  3. 香港加息,令借貸成本上升,增加經營成本,有機會拖慢企業發展,而外國企業有機會選擇其他地方發展,令香港勞動力減低,經濟衰退。

香港跟隨美國加息,會否影響香港物業按揭?

香港銀行會為物業按揭提供H按(HIBOR)和P按(Prime Rate)的服務,「H按」是以銀行同業拆息利率計算出來的按揭計劃,而P按則是以最優惠利率計算出來的按揭計劃。

現時樓宇按揭H按的參考率是以一個月拆息作為參考,直接影響樓宇按揭供款金額的多少。若然1個月拆息增加,H按的供款隨之而增加。雖然一般銀行按揭計劃利用P按設定封頂上限,但當銀行的資金因美國加息而導致持續出現短缺的問題時,P有機會相對調升,變相到了最後銀行還是同樣地加息。因此,大家不要誤信銀行按揭利率到了封頂後,加息就不會有影響。

香港按揭加息會令買樓更加難嗎?

答案是不一定。要因應不同情況而定。香港加息會否提升置業門口一般取決於銀行的按揭審批門檻有沒有收緊,壓力測試要求有否提高和樓市升跌實際情況等等因素。舉一個小例子,如香港跟隨美國加息至高位,導致樓價下跌,買樓人士可用更低的價格購入單位變相香港市民更容易入市買樓。反之,正如上述根據過往經驗香港就算隨美國減息,樓價亦有機會不斷上升,買樓人士可能需要用較高的價格購入單位,則令入市要求提高。另外,在加息的時候,銀行會根據情況調整最優惠利率(P按)或香港銀行同業拆息(H按),壓力測試很有可能比以往相對較難。因而,導致買樓人士在申請按揭的時候,只能借到比過去低息週期較少的貸款額,惟改選其他稍為平價的單位。

概括而言,香港加息會否令入市難度增加就要視乎實際樓市變動的情況及銀行審批按揭的情況。哪怕加息令壓力測試要求提高,導致準買家在銀行借少了按揭,若樓市有大跌的情況都可能可以讓入市門檻降低,平衡按揭審批收緊的情況。

加息如何影響壓力測試?

現時的壓力測試是以現時利率加3厘計算,例如現時利率是2.5%,通過壓力測試要求即5.5%,以樓價500萬借9成,還款年期30年計算:

利率2.5%
每月按揭還款額$17,780
最低月入要求$42,585


假設上調利率0.5%至3%:

利率2.5%3%+0.5%
每月按揭還款額$17,780$18,972+$1,192
最低月入要求$42,585$44,967+$2,382

可見利率上調後,每月按揭還款額及最低月入要求都會上升,準業主有機會需要準備更多首期資金或加擔保人以通過壓力測試。

業主應如何抗衡加息週期?

美國加息來襲,讓買樓人士壓力大增。為抗衡加息帶來衝擊,買樓人士可透過以下四種的方法來應對:

  1. 選取即供付款計劃。在加息週期下,選取即供付款計劃會較建期付款計劃為划算。由於建期付款計劃,物業需要在兩三年後才落成,才會安排按揭「上會」。這時,息口有機會上升不少,壓力測試下的入息要求也定必會提高。如果買樓人士的薪金追不上加息,可能需要另找擔保人才可通過銀行的要求。有見及此,選取即供付款計劃可以儘早獲取銀行批核按揭鎖定封頂利率避免將來不確定因素,較佳來應對加息的情況。
  2. 可利用轉按賺取現金回贈以抵銷對加息的影響。現時多間銀行有提供轉按現金回贈,如果買樓人士善用這些按揭優惠,可以抵銷或減低對加息的影響。
  3. 將供款年期拉長,以減少加息帶來供款負擔。雖然現時按揭年期最長只有30年,但如果買樓人士有供款壓力,可以轉按再自製拉長30年的按揭年期,把剩餘按揭年期拉長,讓每月的供款金額減少。值得留意的是,如果為按揭餘額重新轉按並拉長至30年,業主供樓時總共要支付的按揭利息亦會相對提高,因按揭計劃在開始的部分都是先供利息後供本金。
  4. 善用存款掛鈎按揭戶口(mortgage link)賺取利息以減低加息的影響。一般存款掛鈎按揭戶口的存款上限為50%,如按揭利率為2.5%,即存款在存款掛鈎按揭戶口當中亦可以獲得2.5%的利率回報。有部分銀行提供的存款掛鈎按揭戶口可以與親友共用,這可抵銷一部分的按揭利息。

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【NOVO LAND 3B期】屯門版YOHO?! 14座4,585伙 成屯門區最大私人項目 |附按揭資訊

https://youtu.be/6BNQeE6eCRs 「屯馬開通真的很興奮~」自從屯馬線開通後,出入新界西真是方便了許多!繼早前錦上路站的柏瓏開賣後,即將又有新盤開賣了!不知大家之前有否聽過兆康54區呢?發展商新鴻基命名了這個項目稱為「NOVO LAND」,終於在7月開賣第一期!NOVO LAND 被稱為「2022最平新盤」,不知大家又有沒有興趣購買呢? 更新:於2023年2月推出NOVO LAND 2B期、於2023年5月推出NOVO LAND 2A期、於2024年6月推出NOVO LAND 3B期! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! https://www.youtube.com/watch?v=YTBg3l0KDpA NOVO LAND 基本資料 54區大概在整個屯門的西北面,整個區算是比較大,比較近港鐵兆康站那邊。這個區與原有的輕鐵網絡不算很近,而隨住發展,這一帶人口未來會增多,所以到時會增設其他巴士線出入這區,住在這裡的話就未必有需要乘坐輕鐵出入。不過,現在54區的樓盤還在興建當中,交通配套未完善,我們由輕鐵建生站出發,大概花了7分鐘到達NOVO LAND,整段路基本上都是全露天,幸好當天天氣不錯,如果落雨應該會比較麻煩。 NOVO LAND是屯門區歷來最大型的私人住宅項目,分六期發展,提供超過4,500伙,擁有40萬呎會所和公共花園,還會有約5萬呎的商場,希望可以打造成「屯門版YOHO」。即將開賣的1A期有2座,提供824伙,主打1房同2房中小型單位,預計關鍵日期是23年6月,樓花期大概14個月。 地址屯門欣寶路8號發展商新鴻基地產座數14座伙數4,585伙戶型開放式至四房預計關鍵日期2023年6月29日 (1A期)2023年6月30日 (1B期)2024年5月16日 (2A期)2024年5月17日 (2B期)2024年12月31日 (3A期)2025年3月31日 (3B期) 期數1A期1B期2A期2B期3A期3B期伙數824伙800伙929伙729伙534伙769伙 NOVO LAND 1A期基本資料和價單 NOVO LAND...

【MIDTOWN SOUTH】推出第四期THE HADDON|必嘉坊 BAKER CIRCLE|附按揭資訊

https://youtu.be/d0kT66RYdiY 東鐵綫過海段開通後,由紅磡站到會展站只需要5分鐘車程,過海真的很方便!聽聞紅磡多美食,不知大家又是否認同呢?我們會帶大家到紅磡區實地考察,還會帶大家睇區內新盤 — 必嘉坊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 必嘉坊基本資料 必嘉坊收樓歷時超過20年,是近30年來私人發展商最大型的市區重建項目。必嘉坊橫跨四條街道,分別是機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。 必嘉坊涉及總樓面面積超過100萬呎,分3期發展,一共有9座住宅大樓,提供大約2,800伙。還會設有近1公里的商業步行街,提供大約16.8萬呎的商業零售樓面,預計全面落成要到2027年。 地址紅磡機利士南路30至44號發展商恒基地產座數9座伙數約2800伙 必嘉坊首階段推出Baker Circle One,位於機利士南路和寶其利街一帶,由3座住宅大樓所組成,提供大約1,000伙,主打1房和2房戶型,首先開賣的第一期命名為必嘉坊.㬢匯,提供324伙,實用面積由180至569呎,包括開放式至三房戶型,當中一房戶型是主打,佔了大約6成。 必嘉坊.㬢匯 預計於2024年首季落成,樓花期大約20個月。 單位面積180 - 569呎戶型開放式至3房伙數開放式單位:84伙一房單位:194伙兩房單位:42伙特色頂層單位:4伙預計關鍵日期2024年3月31日 必嘉坊.迎匯價單 於2022年11月3日(星期四)公布必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯首張價單,合共56伙,包括開放至三房戶型,實用面積222呎至514呎,折實平均呎價$21,238,較2022年6月首張必嘉坊.㬢匯價單低10%,折實價為458.82萬起。56伙定價為509.8萬至1,250.6萬,呎價為$22,515 - $25,011,以最高折扣10%計算,折實售價為458.82萬至1,125.54萬,折實呎價$20,263 - $22,510。 於2023年3月23日(星期四)加推必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯2號價單,合共56伙,包括開放式及一房戶型,實用面積214呎至374呎,折實平均呎價$19,218,較2022年11月首張價單平約10%,折實價為399.78萬起。56伙定價為444.2萬至841萬,呎價為$19,898 - $22,487,以最高折扣10%計算,折實售價為399.78萬至756.9萬,折實呎價$17,908 - $20,238。 於2023年3月27日(星期一)加推必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯3號價單,合共28伙,都是一房戶型,實用面積270呎至374呎,折實平均呎價$19,888,折實價為512.82萬起。28伙定價為569.8萬至873.9萬,呎價為$21,104 - $23,366,以最高折扣10%計算,折實售價為512.82萬至786.51萬,折實呎價$18,993 - $21,029。 將於3月31日(星期五)展開新一輪銷售,合共84伙,包括15伙開放式及69伙一房戶型。 必嘉坊三期GREENWICH資料 必嘉坊三期BAKER CIRCLE.GREENWICH提供278伙,實用面積197至749呎,主打一房單位,共154伙,佔約六成。 戶型實用面積伙數開放式212...

【將軍澳昭明苑】一文睇清樓盤資料、按揭申請事宜!|居屋2022

居屋2022推出了將軍澳昭明苑,單位數目有594伙。屋苑預計關鍵日期為2024年11月30日,年尾就準備收樓!今文ROOTS上會為你介紹將軍澳昭明苑,更會為大家提供申請按揭的資訊,等你清楚了解按揭申請詳情! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 居屋2022 — 將軍澳昭明苑 Chiu Ming Court資料 地址昭信路11號座數1座層數42層單位數目594伙實用面積283至461呎售價169萬至335萬平均呎價6,920元預計關鍵日期2024年11月30日校網小學:95校網,中學:西貢區 https://youtube.com/shorts/PajhUI4q1Qk 實用面積伙數283 – 297呎228伙383 – 404呎328伙461呎38伙共594伙 實用資料: 房委會昭明苑網站 昭明苑售樓說明書 昭明苑價單 昭明苑成交紀錄冊 將軍澳昭明苑何時能向銀行申請按揭? 將軍澳昭明苑關鍵日期為2024年11月30日,已可向銀行申請按揭。 現時為將軍澳昭明苑申請按揭是否合適時機?會否愈遲申請愈好? 一般私人住宅建議於關鍵日期前三個月向銀行申請按揭,因按揭保險公司審批有效期為3個月。而一手居屋按揭有政府擔保,即使申請高成數按揭(七成以上)都不需要經按揭保險公司審批,加上現時銀行按揭計劃比較浮動,愈早申請有機會利率會較低,我們建議客人盡早申請以保留現時較佳的按揭計劃。 將軍澳昭明苑按揭最高可以做幾多成按揭?還款年期可以做幾長? 綠表買家最高可以申請95%按揭,白表買家最高可以申請90%按揭。還款年期最長為30年。 如沒有收入證明可不可以申請到按揭? 因居屋有房委會作擔保,所以銀行審批會比較寬鬆,只要簽署聲明書證明有能力還款就可以。即使業主已退休沒有工作收入,亦可以申報家庭收入。 將軍澳昭明苑按揭可以選用H按或P按?現時利率是多少? 早前房委會消息公佈,居屋按揭除了P按選擇,於2022年11月1日起推展至H按。但近月銀行同業拆息利率(HIBOR)不斷上升,H按已觸及封頂利率,所以現時選擇H按基本上與P按沒大分別,除非日後銀行同業拆息利率(HIBOR)回落,這樣轉按選用H按才會較為優惠。 現時按揭利率為 H+1.3%(封頂P-1.75%)= 4.125%。 有哪些銀行可為將軍澳昭明苑提供按揭? 一共有19間銀行為「出售居者有其屋計劃單位2022 提供按揭貸款的指定銀行/財務機構」,詳情可參閱此名單。雖然有這麼多間銀行可以選擇,但一般大多只會經某幾間銀行辦理居屋按揭,如想了解更多可WhatsApp我們的按揭專員了解更多。 什麼是綠色按揭?綠色按揭有什麼優惠?將軍澳昭明苑是否可以申請? 現時多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保。申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 將軍澳昭明苑都在綠建環評住宅名冊內,是取得綠建環評鉑金級或金級認證的物業,可以向銀行申請綠色按揭。 將軍澳昭明苑按揭審批一般需要多久? 現時一般按揭審批需時約兩至三星期。 經ROOTS上會申請將軍澳昭明苑按揭有什麼好處或優惠? 經ROOTS上會申請按揭快捷方便,可於網上辦理,不需花時間到分行手填申請表,還可為你比較銀行現時最新按揭優惠,直接轉介至銀行按揭部同事聯絡,ROOTS上會按揭專員還會為你定時跟進按揭審批進度,確保申請順利。除此以外,申請將軍澳昭明苑按揭還有額外優惠,詳情可Whatsapp按揭專員查詢。 相信參閱此文章後大家會更了解將軍澳昭明苑,如果有任何申請按揭問題,歡迎與我們聯絡!