Home按揭資訊【加息影響】拆解美國加息對香港樓市影響及按揭利率變化

【加息影響】拆解美國加息對香港樓市影響及按揭利率變化

隨著美國的通脹持續升溫,美國聯儲局實施收緊貨幣政策,並宣佈展開加息周期。美國聯儲局於7月28日公佈加息0.75厘的消息,是今年第四次加息,利率提高至介乎2.25至2.5厘。面對美國加息,加上香港聯繫匯率與美國掛鉤,香港金管局亦有跟隨美國宣佈加息,把基本利率上調0.75厘至2.75厘。接下來這篇文章將會為大家分析美國聯儲局宣佈加息後對香港的按揭樓宇有甚麼影響,以及按揭利率有甚麼的變化。

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美國加息如何影響香港利率?

基於聯繫匯率制度,美國加息或減息也會直接影響香港樓市。不過香港銀行體系內的貨幣供應多或少,同樣會影響香港的利率計算(細銀行和大銀行利率也有差別)。

根據以往的數據,由90年代開始,美國聯儲局加息對於香港樓市的價格並不存在決定性的因素。在2004至2007年,美國聯儲局把P按上升400bps(bps:基點 = 0.01%),香港金管局亦把P按上升300bps,期間樓價上升12.6%。相反,在2015至2019年,美國聯儲局把P按上升150bps,香港金管局竟把P按僅上升13bps,期間樓價下跌4%。因此,美國聯儲局加息是不一定會讓樓價上升,還有其他因素所影響。

P按聯邦基金利率變化
最低位%最高位%最低位%最高位%P聯邦基金
1993年1月6.51995年11月91993年1月31995年7月6250300
1996年2月8.51998年1月10.251997年3月5.251998年9月5.517525
1999年5月8.252000年12月9.51999年6月4.752001年01月6.5125175
2004年11月52006年10月82004年6月1.252007年9月5.25300400
2018年8月52019年10月5.132015年12月0.52019年10月213150

美國加息對香港會造成什麼大影響?

美國加息亦導致香港利息增加,這會造成三大影響:

  1. 香港利息增加有機會對業主造成壓力。銀行調整按揭封頂利率,令每月按揭供款額上升,可能對於一些剛好通過壓力測試的業主來說加息會令他們的負擔加重,如果因疫情而導致收入減少或失業,沒有足夠能力供款就有機會要選擇賣樓,如市場上過多供應有機會導致樓市崩潰。
  2. 投資者有機會抽離資金離開香港市場,這有機會影響聯繫匯率制度和銀行業的穩定性。
  3. 香港加息,令借貸成本上升,增加經營成本,有機會拖慢企業發展,而外國企業有機會選擇其他地方發展,令香港勞動力減低,經濟衰退。

香港跟隨美國加息,會否影響香港物業按揭?

香港銀行會為物業按揭提供H按(HIBOR)和P按(Prime Rate)的服務,「H按」是以銀行同業拆息利率計算出來的按揭計劃,而P按則是以最優惠利率計算出來的按揭計劃。

現時樓宇按揭H按的參考率是以一個月拆息作為參考,直接影響樓宇按揭供款金額的多少。若然1個月拆息增加,H按的供款隨之而增加。雖然一般銀行按揭計劃利用P按設定封頂上限,但當銀行的資金因美國加息而導致持續出現短缺的問題時,P有機會相對調升,變相到了最後銀行還是同樣地加息。因此,大家不要誤信銀行按揭利率到了封頂後,加息就不會有影響。

香港按揭加息會令買樓更加難嗎?

答案是不一定。要因應不同情況而定。香港加息會否提升置業門口一般取決於銀行的按揭審批門檻有沒有收緊,壓力測試要求有否提高和樓市升跌實際情況等等因素。舉一個小例子,如香港跟隨美國加息至高位,導致樓價下跌,買樓人士可用更低的價格購入單位變相香港市民更容易入市買樓。反之,正如上述根據過往經驗香港就算隨美國減息,樓價亦有機會不斷上升,買樓人士可能需要用較高的價格購入單位,則令入市要求提高。另外,在加息的時候,銀行會根據情況調整最優惠利率(P按)或香港銀行同業拆息(H按),壓力測試很有可能比以往相對較難。因而,導致買樓人士在申請按揭的時候,只能借到比過去低息週期較少的貸款額,惟改選其他稍為平價的單位。

概括而言,香港加息會否令入市難度增加就要視乎實際樓市變動的情況及銀行審批按揭的情況。哪怕加息令壓力測試要求提高,導致準買家在銀行借少了按揭,若樓市有大跌的情況都可能可以讓入市門檻降低,平衡按揭審批收緊的情況。

加息如何影響壓力測試?

現時的壓力測試是以現時利率加3厘計算,例如現時利率是2.5%,通過壓力測試要求即5.5%,以樓價500萬借9成,還款年期30年計算:

利率2.5%
每月按揭還款額$17,780
最低月入要求$42,585


假設上調利率0.5%至3%:

利率2.5%3%+0.5%
每月按揭還款額$17,780$18,972+$1,192
最低月入要求$42,585$44,967+$2,382

可見利率上調後,每月按揭還款額及最低月入要求都會上升,準業主有機會需要準備更多首期資金或加擔保人以通過壓力測試。

業主應如何抗衡加息週期?

美國加息來襲,讓買樓人士壓力大增。為抗衡加息帶來衝擊,買樓人士可透過以下四種的方法來應對:

  1. 選取即供付款計劃。在加息週期下,選取即供付款計劃會較建期付款計劃為划算。由於建期付款計劃,物業需要在兩三年後才落成,才會安排按揭「上會」。這時,息口有機會上升不少,壓力測試下的入息要求也定必會提高。如果買樓人士的薪金追不上加息,可能需要另找擔保人才可通過銀行的要求。有見及此,選取即供付款計劃可以儘早獲取銀行批核按揭鎖定封頂利率避免將來不確定因素,較佳來應對加息的情況。
  2. 可利用轉按賺取現金回贈以抵銷對加息的影響。現時多間銀行有提供轉按現金回贈,如果買樓人士善用這些按揭優惠,可以抵銷或減低對加息的影響。
  3. 將供款年期拉長,以減少加息帶來供款負擔。雖然現時按揭年期最長只有30年,但如果買樓人士有供款壓力,可以轉按再自製拉長30年的按揭年期,把剩餘按揭年期拉長,讓每月的供款金額減少。值得留意的是,如果為按揭餘額重新轉按並拉長至30年,業主供樓時總共要支付的按揭利息亦會相對提高,因按揭計劃在開始的部分都是先供利息後供本金。
  4. 善用存款掛鈎按揭戶口(mortgage link)賺取利息以減低加息的影響。一般存款掛鈎按揭戶口的存款上限為50%,如按揭利率為2.5%,即存款在存款掛鈎按揭戶口當中亦可以獲得2.5%的利率回報。有部分銀行提供的存款掛鈎按揭戶口可以與親友共用,這可抵銷一部分的按揭利息。

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香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...