根據地產代理監管局公佈的數字，截止2022年3月31日有超過4萬名已登記地產代理從業員，這個數字數字已經創下歷史新高。雖然香港一直受到疫情影響，樓市成交下跌三成，變相每十位地產代理才有一位可以成功做到生意，但是由於地產行業佣金吸引，不少香港人趁機會都嘗試考牌希望可以在地產市場分一杯羹。值得留意的是，地產代理佣金在買家角度而言感覺是一筆巨額開支，不過是否真的全部都會落代理手上？ROOTS上會以下將會拆解物業買賣及地產代理佣金制度，為各位解答心中疑問。
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什麼是地產代理佣金？
有意置業的人士如果想尋覓適合自己的樓盤都會需要通過地產代理或者地產經紀幫忙。現時香港有超過4萬名持牌地產代理從業員，並有4千間地產代理公司提供地產代理服務。然而，地產代理佣金便是地產代理從業員因提供相關服務而獲得的報酬。
地產代理佣金要俾幾多？
香港樓價高企，所以筆者都明白各位希望可以節省地產代理佣金開支。不過地產經紀佣金是所有地產代理從業員的動力。如果買家希望節省地產經紀佣金開支的話，買家只可以透過地產放盤網尋找業主盤直接與業主洽談。可是這個做法會衍生兩個問題。首先，物業數量選擇會非常少，皆因大部分業主放盤時都會委託地產代理處理，希望將整個過程包括處理文件及議價外判。第二，買家可能因不清楚整個物業買賣法律流程而遇上問題。嚴重起來，買家可能會購入單位後才發現單位有問題，到時候發現可能已經太遲。
另一邊廂，作為賣家如果希望可以擺脫地產代理避免繳付地產代理佣金亦會遇上同樣問題。要在網上搜尋適合的買家非常困難因為甚少買家會直接聯絡業主洽談，一般情況，普遍買家都會明白地產代理的盤源會最多最廣。為了折省時間，都會直接找地產代理了解市場放盤狀況。同樣地，賣家亦有各種法律問題需要留意並小心處理。
因種種原因，筆者建議地產經紀佣金方面最好跟隨行規處理。地產代理在促成一單買買或租賃之後便會向業主、買家或租客收取地產經紀佣金。地產代理佣金的數量或多少沒有明文規定，不過以一單物業買賣來講，行規都會需要買賣雙方各自繳付樓價 0.5%-1% 作為地產代理佣金。另外，以一單物業租賃，行規就會要業主及租客各繳付半個月至一個月的租金作為地產經紀佣金。
地產代理佣金制度
看到這裡，讀者可能會心想如果我想購入一個單位價值港幣1000萬，1% 的地產代理佣金豈不是10萬？感覺上 10 萬作為地產經紀佣金好似好多，不過其實並非全部會落入促成生意的地產代理從業員。至於有幾多會真正落袋就視乎地產經紀是受僱於邊間地產代理公司。
每間公司有自己一套的地產經紀佣金制度，本港四大地產代理商的資源及盤源較多因此會從客戶繳付的地產代理佣金抽出較大份額。較細型的地產代理商分成一般會較少，換言之地產經紀可以落袋的地產代理佣金金額就更多。
什麼是跳Bar ？
地產代理行業分成制度一般被稱為跳Bar。跳Bar 指地產代理從業員分佣的比例會隨著所得生意額而上升。正如上述所講，每間公司都會因應自己的情況及大細而設定跳Bar的地產代理佣金制度。在跳 Bar 的制度，生意額越高，從業員就會得到越多佣金落袋，可謂多勞多得。一般而言，大行的跳 Bar 起跳約 10%。意思帶入 $10萬生意額就可以分成 $1萬。如果地產代理成功跳 Bar 到某個位置，分成有機會可達 35%-40%。另一邊廂，亦有一些地產代理公司不用跳 Bar 制度，直接採用固定佣金分拆比例。
地產代理佣金計算方法
如如果想真正知道有幾多地產代理佣金會落入自己袋，首先就必須要知道該地產代理商設立的跳 Bar 制度。雖然每間公司都有不同的制度，甚至乎一手樓及二手樓亦會有不同的跳 Bar 或分拆比例，不過讀者可以用下列列表參考：
| 佣金生意額 | 分拆比例 | 落袋佣金 |
| $1 – $10,000 | 10% | $1,000 |
| $10,001 – 20,000 | 12.50% | $1,250 |
| $20,001 – 30,000 | 15% | $1,500 |
| $30,001 – 40,000 | 17.50% | $1,750 |
| $40,001 – 50,000 | 20% | $2,000 |
| $50,001 – 60,000 | 22.50% | $2,250 |
| $60,001 – 70,000 | 25% | $2,500 |
| $70,001 – 80,000 | 27.50% | $2,750 |
| $80,001 – 90,000 | 30.00% | $3,000 |
| $90,001 – 100,000 | 32.50% | $3,250 |
| 總收入 | $21,250 |
根據上述例子，假設地產代理促成一單樓價港幣 1000 萬的生意，而成功向買賣雙方收取樓價 0.5% 的佣金，意味地產代理為公司帶來 $100,000 的佣金收入。若根據上述的跳 Bar 表，每 $10,000 的地產經紀佣金收入會令分拆比例提升，引致代理最終可以收取 $21,250 的收入。由此可見，買賣雙方雖然繳付了 $100,000 的地產代理佣金，只有約 21% 會落入地產代理從業員的袋，剩餘的地產代理佣金將會歸於地產代理公司。
一手樓及二手樓佣金分別
作為買家購入一手樓一般都不需要繳付佣金，因為地產項目發展商都會用可觀地產代理佣金作為促銷報酬。發展商提供的地產經紀佣金一般由樓價的 2% 起跳。
反之買家購入二手樓一般需要繳付樓價的 0.5%-1% 作為地產代理佣金，同時賣家亦需要繳付同樣的地產經紀佣金。
筆者再次重申，上述例子屬於行規，讀者可以根據情況與地產代理洽談為地產經紀佣金達成共識。
地產代理什麼時候會收到佣金？
雖然買賣雙方一般需要在簽正式買賣合約時繳付地產代理佣金，但是地產代理從業員一般需要等待物業買賣或租賃交易完成後才可以出佣。變相，處理一般二手買賣或用即供plan購入一手物業只需要 2-3 個月就可以有地產代理佣金落袋。反之，用建期plan的交易就要等到物業落成後才會有地產經紀佣金落袋，時長一般可以由 1-3 年不等。
如果遇上佣金爭議應如何處理？
有關持牌地產代理和客戶之間的佣金爭議，可根據《地產代理條例》第49條條轉介地產代理監管局(監管局)作出有約束力的裁定。地產代理和他們的客戶可選擇一個較法庭更快捷的途徑去解決爭議。詳情請參閱《地產代理（裁定佣金爭議）規例》。 值得留意，地產代理監管局不是所有爭議都會受理，要符合以下條件才可以轉介予監管局裁定並且涉及爭議的佣金或其他費用總額不得超過港幣$300,000。：
- 該爭議是涉及持牌地產代理與其客戶的；
- 該爭議是關乎佣金或其他費用的數額、其計算方法或須予支付的方式；
- 雙方同意將爭議交給監管局裁定；及
- 雙方已簽訂《地產代理條例》下訂明的地產代理協議。
概括而言，除非本身自己對物業買賣或租賃流程非常熟悉，否則地產代理佣金是不可或缺的一個重要開支。如果大家對於置業上車或按揭有任何疑問，歡迎聯絡我們ROOTS上會了解更多！
