有打算買樓人士除了需要做好買樓預算了解各種買樓費用之外，亦需要了解買樓後的各種支出。差餉地租是一個業主必須繳交的恆常開支，但經常被遺忘。不少新一代業主在收樓後收到差餉地租單才想起每季每年都需要交額外的稅項。究竟差餉地租是什麼？差餉及地租應該如何計算？如果不想交多或者交錯差餉地租就要繼續看下去！
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甚麼是差餉?
源自於 1845 年英治時代，當年的政府為了徵收費用用以支付當時營運香港警隊的開支，便開始徵收「差役餉項」，後來改稱為「差餉」。現時，差餉（Rate）收入也用來支付公共照明系統、食水及消防等服務的開支。
差餉是就房產物業徵收的稅項，是香港其中一種間接稅項。差餉為政府其中一種重要的收入來源。差餉是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率徵收的，而該租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租時，估計可取得的合理年租。
以 2022-2023 財政年度而言，差餉徵收率為 5%。估價依據日期為 2021 年 10 月 1 日，應課差餉租值則由 2022 年 4 月 1 日起生效。
甚麼是地租?
香港的私人土地一般由政府以「批地」形式，即以政府租契（前稱「官契」）租出。承租人（即「業主」）須向政府繳付地租（前稱「地稅」），以換取在租契文件所指明的年期（即租賃期）內擁有和佔用土地的權利。
誰是差餉物業估價署？
差餉物業估價署這個名稱大家都應該耳熟能詳。對於大部分認識差餉物業估價署的人士都應該知道它們是大部分業主的包租公。正如上述，每季差餉物業估價署都會向業主徵收差餉及地租。但除了這個之外，差餉物業估價署都會提供物業資訊、租務、樓宇門牌號數等服務。
差餉物業估價署的物業資訊服務裡面最主要會提供物業資訊給市民於網上查詢關於住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途的資訊(不包括鄉村式屋宇)、物業在估價冊及/或地租登記冊內最近三個估價年度的應課差餉租值及
差餉及/或地租帳目資料。另外，差估署每年每月都會定時編寫香港物業報告。報告載錄各主要物業類別的資料和統計數據，包括物業的總存量、落成量、使用量／入住量、空置量、未來兩年的預測落成量、平均租金、價格及指數。
至於租務事宜，差餉物業估價署(“估價署”)負責執行《業主與租客（綜合）條例》（第 7 章） （“條例”）。條例與業主與租客、租賃及相關事宜有關。已於2022年1月22日生效的《2021 年業主與租客（綜合）（修訂）條例》旨在規管分間單位的租賃。主要條文載於條例第IVA部。條例的現行其他部分包括有關為租金而扣押財物的第III部；適用於住宅處所的新租賃的第IV部；以及有關收回小型物業單位的第VI部。估價署向市民就租務事宜提供免費的諮詢及調解服務、處理申請表格，就有關罪行的條文採取適當的執法行動。如需協助，可聯絡估價署，或使用估價署在土地審裁處及五個民政事務處就租務事宜提供的服務。
最後的樓宇門牌號數服務，差餉物業估價署負責編配全港樓宇的門牌號數，並確保標示正確門牌號數。根據《建築物條例》（第 123 章），差餉物業估價署署長獲授權向建築物的擁有人發出命令，規定在有關建築物標示獲編配的門牌號數。任何人士無合理辯解而沒有遵從差餉物業估價署署長根據《建築物條例》第 32(2) 條所發出的標示命令，即屬違反《建築物條例》第 40(1C) 條，而一經定罪，可處罰款 2,000 元及監禁 6 個月。
甚麼是應課差餉租值？
根據差餉物業估價署，應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的租金。簡單而言，應課差餉租值指當單位在某特定日子放租時可得的年度租金。值得留意的是，應課差餉租值所提的估算租金是指全年度的租金而不是月租。另外，應課差餉租值不是按實際租金計算，而必須由政府估算出的。
當差餉物業估價署在為物業評估應課差餉租值時，會參考同區類似物業於估價日期或接近該日期，在公開市場所議定的租金去計算年租。物業租金並會因不同因素調整，因素可以包括單位的面積大小、位置、設施、樓宇質素及管理水平。基本上，所有需要繳交差餉的物業，包括私人及公營房屋，都是按相同基準評估應課差餉租值。
誰要支付差餉地租？
理論上，除非物業被政府豁免差餉，持有任何物業的業主與物業使用人均有責任繳付差餉，根據現時市面上的情況，業主一般都會負擔起支付差餉及地租的責任，除非雙方已另外訂明與上述安排不同的協議。值得留意的是，根據法例如租約無訂明由業主繳交，則須由使用人繳交差餉。
什麼物業需要繳交地租？
以下三種情況的物業都需要繳交地租：
- 九龍界限街以北、新界及離島區大部分物業
- 全港所有地區於1985年5月27日或之後獲批土地契約的物業
- 已續期的地契
值得留意，因當年香港島和九龍界限街以南是永久割讓給英國的，不少舊樓及大型屋苑都不需要繳交地租。以太古城為例，它的地契年期有999年至2899年並沒有繳交地租要求，所以未來直至2899年都不需要繳交地租。新建或回收重建的物業，就算位於港島大部分都需要繳交地租。
如何豁免繳交差餉地租？
一般來講，法例上只有兩個情況可以豁免差餉：
- 豁免評估差餉-此類物業單位將不會載於差餉估價冊內；
- 豁免繳納差餉-此類物業單位雖然載於差餉估價冊內，但政府可透過行政手段豁免其繳納差餉。
然而，能豁免差餉的物業一般都是基於社會（例如墳場及火葬場）、行政（例如低於訂明應課差餉租值的物業單位）、政治（例如領事館佔用的物業及軍事用地），以及歷史（例如若干新界鄉村式屋宇）等各方面的廣泛考慮。因此，一般住宅是無法豁免繳交差餉的。
另一方面，原居村民或其父系合法繼承人（或祖、堂）自1984年6月30日起，如一直擁有舊批地段、鄉村屋地、小型屋宇或其他鄉郊土地，或於該日期以後獲批小型屋宇或遷置屋宇，可獲豁免繳交新地租。
如何計算差餉地租？
正如上述所講，差餉及地租金額是按照差餉物業估價署根據估價冊定下的應課差餉租值再乘以一個百分比得出的。在2022年之前，每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的 5% 及 3 %。但根據2022 / 23 財政預算案提出的差餉改革制度，建議就住宅物業引入累進制，設定了三個徵收類別，分別是為應課差餉租值HK$55萬或以下徵收5%，HK$55萬-80萬徵收8%，HK$80萬或以上徵收12%，不過建議制度仍未通過有待作實。
| 應課差餉租值 | 2022 / 23 財政預算案建議差餉百分比 |
|---|---|
| HK$55 萬或以下 | 5% |
| HK$55 萬 – $80 萬 | 8% |
| HK$80 萬以上 | 12% |
假設讀者擁有的物業被差餉物業估價署估算出的應課差餉租值為 HK$240,000。
| 應課差餉租值 | HK$240,000 |
| 每年差餉（應課差餉租值的 5% ） | HK$12,000 |
| 每季差餉 | HK$3,000 |
| 每年地租（應課差餉租值的 3%） | HK$7,200 |
| 每季地租 | HK$1,800 |
甚麼時候要支付差餉地租？
為了確保差餉及地租緊貼市場實際租金情況，政府將於每年重新評估應課差餉租值，並要求繳付人分 4 季預繳稅項。一般來講，政府會於1月、4月、7月、10月中前發送徵收差餉及／或地租通知書，並需要該月底前繳付。
| 差餉及地租季度 | 通知書最後送達日 | 最後繳款日期 |
| 1-3月 | 1 月中 | 1 月最後一個工作天（不包括星期六） |
| 4-6月 | 4 月中 | 4 月最後一個工作天（不包括星期六） |
| 7-9月 | 7 月中 | 7 月最後一個工作天（不包括星期六） |
| 10-12月 | 10 月中 | 10 月最後一個工作天（不包括星期六） |
當差餉地租繳納人收到「徵收差餉及／或地租通知書」或「差餉／地租單」後逾期繳交相關款項便需要額外支付 5% 的逾期費用。如在最後繳交差餉地租日期過後 6 個月仍未繳交差餉及地租，政府會在原先的差餉地租及 5% 逾期費用額外增加 10% 做逾期費用。若業主繼續逾期繳交，政府可以根據「政府土地權（重收及轉歸補救」條例，收回欠繳地租的物業。若物業被收回，業主需要付出額外的費用，才可以取回被收回的物業。
若未收到徵收差餉及／或地租通知書應該怎麼辦？
若繳納人沒有收到該季的徵收通知書，可透過下列途徑索取通知書補發本：
- 於差餉物業估價署網站遞交網上表格；或
- 致電 2152 2152 (24小時電話資訊服務)；或
- 親臨九龍長沙灣道303號長沙灣政府合署15樓差餉物業估價署。
繳納人補領通知書時，必須提供其物業的帳目編號。要小心的是，就算該季的徵收差餉及／或地租通知書因各種原因導致遲收，業主或繳納人都需要按法律規定，準時繳交差餉及地租，否則將於最後繳款日期過後立即被加徵 5% 附加費。
若業主對應課差餉租值有疑問或不滿應該如何處理？
業主可於每年三月底公布估價冊及地租登記冊後至該年五月底前向差餉物業估價署送達修改估價冊或地租登記冊建議書（R20A）。該份表格R20A適合給業主當發現負責繳納差餉及／或地租的物業單位的應課差餉租值，較恰當的估值為高。
概括而言，差餉及地租基本上是各業主需要買樓後繳交的費用。如果大家對於置業上車或按揭有任何疑問，歡迎聯絡我們ROOTS上會了解更多！
