Home其他樓宇資訊【差餉地租懶人包】了解應課差餉租值計算方法,避免交錯稅,睇清常見問題!

【差餉地租懶人包】了解應課差餉租值計算方法,避免交錯稅,睇清常見問題!

有打算買樓人士除了需要做好買樓預算了解各種買樓費用之外,亦需要了解買樓後的各種支出。差餉地租是一個業主必須繳交的恆常開支,但經常被遺忘。不少新一代業主在收樓後收到差餉地租單才想起每季每年都需要交額外的稅項。究竟差餉地租是什麼?差餉及地租應該如何計算?如果不想交多或者交錯差餉地租就要繼續看下去!

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甚麼是差餉?

源自於 1845 年英治時代,當年的政府為了徵收費用用以支付當時營運香港警隊的開支,便開始徵收「差役餉項」,後來改稱為「差餉」。現時,差餉(Rate)收入也用來支付公共照明系統、食水及消防等服務的開支。

差餉是就房產物業徵收的稅項,是香港其中一種間接稅項。差餉為政府其中一種重要的收入來源。差餉是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率徵收的,而該租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租時,估計可取得的合理年租。

以 2022-2023 財政年度而言,差餉徵收率為 5%。估價依據日期為 2021 年 10 月 1 日,應課差餉租值則由 2022 年 4 月 1 日起生效。

甚麼是地租?

香港的私人土地一般由政府以「批地」形式,即以政府租契(前稱「官契」)租出。承租人(即「業主」)須向政府繳付地租(前稱「地稅」),以換取在租契文件所指明的年期(即租賃期)內擁有和佔用土地的權利。

誰是差餉物業估價署?

差餉物業估價署這個名稱大家都應該耳熟能詳。對於大部分認識差餉物業估價署的人士都應該知道它們是大部分業主的包租公。正如上述,每季差餉物業估價署都會向業主徵收差餉及地租。但除了這個之外,差餉物業估價署都會提供物業資訊、租務、樓宇門牌號數等服務。

差餉物業估價署的物業資訊服務裡面最主要會提供物業資訊給市民於網上查詢關於住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途的資訊(不包括鄉村式屋宇)、物業在估價冊及/或地租登記冊內最近三個估價年度的應課差餉租值及
差餉及/或地租帳目資料。另外,差估署每年每月都會定時編寫香港物業報告。報告載錄各主要物業類別的資料和統計數據,包括物業的總存量、落成量、使用量/入住量、空置量、未來兩年的預測落成量、平均租金、價格及指數。

至於租務事宜,差餉物業估價署(“估價署”)負責執行《業主與租客(綜合)條例》(第 7 章) (“條例”)。條例與業主與租客、租賃及相關事宜有關。已於2022年1月22日生效的《2021 年業主與租客(綜合)(修訂)條例》旨在規管分間單位的租賃。主要條文載於條例第IVA部。條例的現行其他部分包括有關為租金而扣押財物的第III部;適用於住宅處所的新租賃的第IV部;以及有關收回小型物業單位的第VI部。估價署向市民就租務事宜提供免費的諮詢及調解服務、處理申請表格,就有關罪行的條文採取適當的執法行動。如需協助,可聯絡估價署,或使用估價署在土地審裁處及五個民政事務處就租務事宜提供的服務。

最後的樓宇門牌號數服務,差餉物業估價署負責編配全港樓宇的門牌號數,並確保標示正確門牌號數。根據《建築物條例》(第 123 章),差餉物業估價署署長獲授權向建築物的擁有人發出命令,規定在有關建築物標示獲編配的門牌號數。任何人士無合理辯解而沒有遵從差餉物業估價署署長根據《建築物條例》第 32(2) 條所發出的標示命令,即屬違反《建築物條例》第 40(1C) 條,而一經定罪,可處罰款 2,000 元及監禁 6 個月。

甚麼是應課差餉租值?

根據差餉物業估價署,應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的租金。簡單而言,應課差餉租值指當單位在某特定日子放租時可得的年度租金。值得留意的是,應課差餉租值所提的估算租金是指全年度的租金而不是月租。另外,應課差餉租值不是按實際租金計算,而必須由政府估算出的。

當差餉物業估價署在為物業評估應課差餉租值時,會參考同區類似物業於估價日期或接近該日期,在公開市場所議定的租金去計算年租。物業租金並會因不同因素調整,因素可以包括單位的面積大小、位置、設施、樓宇質素及管理水平。基本上,所有需要繳交差餉的物業,包括私人及公營房屋,都是按相同基準評估應課差餉租值。

誰要支付差餉地租?

理論上,除非物業被政府豁免差餉,持有任何物業的業主與物業使用人均有責任繳付差餉,根據現時市面上的情況,業主一般都會負擔起支付差餉及地租的責任,除非雙方已另外訂明與上述安排不同的協議。值得留意的是,根據法例如租約無訂明由業主繳交,則須由使用人繳交差餉。

什麼物業需要繳交地租?

以下三種情況的物業都需要繳交地租:

  • 九龍界限街以北、新界及離島區大部分物業
  • 全港所有地區於1985年5月27日或之後獲批土地契約的物業
  • 已續期的地契

值得留意,因當年香港島和九龍界限街以南是永久割讓給英國的,不少舊樓及大型屋苑都不需要繳交地租。以太古城為例,它的地契年期有999年至2899年並沒有繳交地租要求,所以未來直至2899年都不需要繳交地租。新建或回收重建的物業,就算位於港島大部分都需要繳交地租。

如何豁免繳交差餉地租?

一般來講,法例上只有兩個情況可以豁免差餉:

  • 豁免評估差餉-此類物業單位將不會載於差餉估價冊內;
  • 豁免繳納差餉-此類物業單位雖然載於差餉估價冊內,但政府可透過行政手段豁免其繳納差餉。

然而,能豁免差餉的物業一般都是基於社會(例如墳場及火葬場)、行政(例如低於訂明應課差餉租值的物業單位)、政治(例如領事館佔用的物業及軍事用地),以及歷史(例如若干新界鄉村式屋宇)等各方面的廣泛考慮。因此,一般住宅是無法豁免繳交差餉的。

另一方面,原居村民或其父系合法繼承人(或祖、堂)自1984年6月30日起,如一直擁有舊批地段、鄉村屋地、小型屋宇或其他鄉郊土地,或於該日期以後獲批小型屋宇或遷置屋宇,可獲豁免繳交新地租。

如何計算差餉地租?

正如上述所講,差餉及地租金額是按照差餉物業估價署根據估價冊定下的應課差餉租值再乘以一個百分比得出的。在2022年之前,每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的 5% 及 3 %。但根據2022 / 23 財政預算案提出的差餉改革制度,建議就住宅物業引入累進制,設定了三個徵收類別,分別是為應課差餉租值HK$55萬或以下徵收5%,HK$55萬-80萬徵收8%,HK$80萬或以上徵收12%,不過建議制度仍未通過有待作實。

應課差餉租值2022 / 23 財政預算案建議差餉百分比
HK$55 萬或以下5%
HK$55 萬 – $80 萬8%
HK$80 萬以上12%

假設讀者擁有的物業被差餉物業估價署估算出的應課差餉租值為 HK$240,000。

應課差餉租值HK$240,000
每年差餉(應課差餉租值的 5% )HK$12,000
每季差餉HK$3,000
每年地租(應課差餉租值的 3%)HK$7,200
每季地租HK$1,800

甚麼時候要支付差餉地租?

為了確保差餉及地租緊貼市場實際租金情況,政府將於每年重新評估應課差餉租值,並要求繳付人分 4 季預繳稅項。一般來講,政府會於1月、4月、7月、10月中前發送徵收差餉及/或地租通知書,並需要該月底前繳付。

差餉及地租季度通知書最後送達日最後繳款日期
1-3月1 月中1 月最後一個工作天(不包括星期六)
4-6月4 月中4 月最後一個工作天(不包括星期六)
7-9月7 月中7 月最後一個工作天(不包括星期六)
10-12月10 月中10 月最後一個工作天(不包括星期六)

當差餉地租繳納人收到「徵收差餉及/或地租通知書」或「差餉/地租單」後逾期繳交相關款項便需要額外支付 5% 的逾期費用。如在最後繳交差餉地租日期過後 6 個月仍未繳交差餉及地租,政府會在原先的差餉地租及 5% 逾期費用額外增加 10% 做逾期費用。若業主繼續逾期繳交,政府可以根據「政府土地權(重收及轉歸補救」條例,收回欠繳地租的物業。若物業被收回,業主需要付出額外的費用,才可以取回被收回的物業。

若未收到徵收差餉及/或地租通知書應該怎麼辦?

若繳納人沒有收到該季的徵收通知書,可透過下列途徑索取通知書補發本:

  • 於差餉物業估價署網站遞交網上表格;或
  • 致電 2152 2152 (24小時電話資訊服務);或
  • 親臨九龍長沙灣道303號長沙灣政府合署15樓差餉物業估價署。

繳納人補領通知書時,必須提供其物業的帳目編號。要小心的是,就算該季的徵收差餉及/或地租通知書因各種原因導致遲收,業主或繳納人都需要按法律規定,準時繳交差餉及地租,否則將於最後繳款日期過後立即被加徵 5% 附加費。

若業主對應課差餉租值有疑問或不滿應該如何處理?

業主可於每年三月底公布估價冊及地租登記冊後至該年五月底前向差餉物業估價署送達修改估價冊或地租登記冊建議書(R20A)。該份表格R20A適合給業主當發現負責繳納差餉及/或地租的物業單位的應課差餉租值,較恰當的估值為高。

概括而言,差餉及地租基本上是各業主需要買樓後繳交的費用。如果大家對於置業上車或按揭有任何疑問,歡迎聯絡我們ROOTS上會了解更多!

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【按揭利率比較2023】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (1月26日更新)

每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   私人物業轉按按揭 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 N/A H+1.3% / P-2.5% 3.375% 2.35% 車位 N/A H+1.65% 3.375% 0.20% 工商舖 N/A H+1.65% 3.375% 0.20%   雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率最低 ? 邊間銀行提供最多按揭回贈 ?...

【2023 新盤】最齊全港預計發售一手樓名單

一手樓新盤一向是香港人重點留意的投資產品。自從香港與內地通關消息一出,不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤,引發不少市民矚目。根據資料報告,本港預計有過百個新盤推售,合共提供超過4萬伙,較去年增加接近20%,有機會創下2005年以來新高。今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 2023 新界區預計可供發售一手新盤住宅項目(28個項目) 新界區為近年一手樓盤的重點區,今年亦不例外將會預計有 15,000 伙推出。元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 伙將會是今年的重頭戲。 當然,講到新界不能不講北部都會區。具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目,接近10,000伙。當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至...

【定息按揭計劃】一文睇清是什麼,供貴息究竟有無好處?

有留意的朋友,政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。根據按揭證券公司定息按揭計劃"為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。目的是希望透過額外的財務選擇,讓有意置業的人士減低面對利率波動的風險,並促進銀行體系的長遠穩定發展。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是「定息按揭計劃」? 現時利率位於低處,展望張來按揭利率只會有增無減,因此財政司司長在2020年推出定息按揭實驗計劃。這個定息按揭計劃主要為業主或買樓人士提供一個保險方案,萬一按揭利率上升都不會影響這個按揭計劃的用家。換言之,就算按揭利率倍升,定息按揭計劃用家的每月供款都不會有所變動。 定息按揭計劃年利率幾多? 不同按揭年期會有不同年利率: 10年 4.50% 15年 4.65% 20年 4.80% 【注意:定息年期不代表按揭年期,定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率的浮息利率】 定息按揭計劃適合什麼人申請? 定息按揭計劃最大好處就是申請人不需要通過壓力測試。一般的按揭需要通過加三利息的壓力測試,變相減低按揭申請人的借貸能力。不過用定息按揭計劃的人可以直接免過壓力測試因為按揭計劃已經定息,不再存在加息風險。定係按揭計劃申請人的供款只需要不超過入息的50%便可。換言之,如果一般按揭的壓力測試差少少就通過就可以考慮轉換至定息按揭計劃。 另外,預測未來息率將會飆升的業主適合申請定係按揭計劃。 定息計劃能減輕買樓負擔嗎? 從一個利息支出角度,在當刻使用定息計劃係沒有太大好處,因為現時銀行按揭息率普遍都封頂於3.625%,而有提供H按計劃的銀行利率就更低。不過從一個申請按揭角度,買樓負擔一定減輕因為申請人不需要再通過壓力測試。在加3%的計算情況下,壓測大大提高申請人入息要求。正正因為現在不需要通過壓測,申請負擔要求大大減低。 定息按揭計劃有什麼好處? 不會受將來加息影響 無需通過壓力測試(仍須通過供款與收入比率50%測試) 可配合港幣$1000萬內高成數按揭物業借最多9成按揭(新按保計劃) 定息按揭計劃有什麼壞處? 無法享受低息週期 這個實驗計劃只有$10億,會否加碼仍然有待觀察 什麼銀行提供定息按揭計劃? 中國銀行 創興銀行 大新銀行 工商銀行 上海商業銀行 渣打銀行 東亞銀行 什麼時候可以申請定息按揭計劃? 由現在開始申請人可以向銀行申請定息按揭計劃,該計劃申請程序有別於一般按揭申請,有意者可聯絡我們查詢。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!