財政司司長於2022年2月23日所發表的《財政預算案》中，宣布修訂香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限（即「波叔plan」）。這個修訂加以放寬了早年特首林鄭月娥宣佈的按揭放寬計劃（即「林鄭plan」）。今文 ROOTS上會將會重點講解「波叔plan」的各項細節務求協助讀者了解「波叔plan」。
有意了解最新的按揭成數上限可以參考以下文章：【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包，話你知買樓借到幾多要幾多首期！
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什麼是「波叔plan」？
所謂「波叔plan」就是一項財政司司長於2022年2月23日推出的措施，放寬香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限。「波叔plan」將最高九成按揭貸款的樓價上限由800萬港元提升至1,000萬港元，1,000萬港元以上至1,125萬港元的合資格物業，按揭成數最高為八至九成，上限為900萬港元，1,125萬港元以上至1,200萬港元的合資格物業，按揭成數最高為八成，另外1,200萬港元以上至1,920萬港元的合資格物業，按揭成數最高為五至八成，上限為960萬港元。
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 最高1000萬港元 | 90%* |
| 1000萬港元以上至1125萬港元以下 | 80%-90%（貸款上限為900萬港元）* |
| 1125萬港元以上至1200萬港元以下 | 80%# |
| 1200萬港元以上至1920萬港元以下 | 50%-80%（貸款上限為960萬港元）* |
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入，若未能滿足要求便能借最多80%
#申請人不需要為首次置業人士及固定收入
申請「波叔plan」有什麼條件？
申請按揭都是各大業主需要面對的問題。由於高成數按揭牽涉「波叔plan」及舊按揭保險，不時導致置業人士混淆。不過，讀者只要謹記以下重點就可以為購入物業輕鬆上會！
只適用已落成物業
發展商推出一手樓時一般都會提供即供計劃或建期計劃。由於採用即供計劃時樓花物業未落成，因此不能採用「波叔plan」。如果需要「波叔plan」申請高成數按揭，買家只能夠採用建期計劃購買一手樓花或直接購入已落成的二手樓。
按揭成數受貸款上限影響
「波叔plan」除了會為特定樓價訂明最高按揭成數之外，亦會在某些情況訂明貸款額上限。買家需要留意如果希望購入1000萬港元以上至1125萬港元以下的物業，按揭成數上限介乎八成至九成而上限為900萬港元，越接近1,000萬港元的物業按揭成數越接近九成按揭，越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近八成按揭。同樣地，購入1200萬港元以上至1,920萬港元以下的物業，按揭成數上限介乎五成至八成而上限為960萬港元，越接近1,200萬港元的物業按揭成數越接近八成按揭，越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近五成按揭。
申請九成按揭需要固定收入及首次置業
每年不少置業人士都希望可以申請最高的九成按揭，不過無論置業人士希望用「波叔plan」、「林鄭plan」、或舊按揭保險計劃，申請九成按揭都需要所有業主及按揭申請人為固定收入人士。所謂固定收入人士一般指受薪人士而底薪收入是固定每個月出。一些所謂的自僱人士、老闆、兼職等等都不會定為固定收入人士，因此只能夠申請最多八成按揭。
轉按不能套現資金
現時「波叔plan」或「林鄭plan」都不能用作套現，需要利用物業採用高成數按揭套現便只能夠用舊按揭保險計劃。換言之高成數按揭只會接納價值600萬港元內物業申請最高八成按揭套現。值得留意，「波叔plan」雖然不能用作套現，但是可以隨時申請轉按，只要轉按過程沒有套現資金便可。
村屋最多借八成半按揭
雖然「波叔plan」列明最高可以申請九成按揭，但如果牽涉單位是村屋便只能夠申請最多八成半按揭，而且按揭年期最多只能夠用55年減，與一般私樓75減有大大分別。
可以爆壓力測試申請
「波叔plan」其中最大的吸引點就是可以爆壓力測試申請。意思申請人不一定要滿足壓力測試要求都可以借足九成按揭，只要供款與入息比率不超過50%便可。值得留意，就算按保公司說明可以豁免壓力測試申請，銀行一般都不會接受申請人「借太盡」，而且有機會因行業而定。ROOTS上會建議各位審慎行事，情願保守借少啲，都不要爆壓測借太盡，因為凡是沒有絕對。如果因為收入遠超銀行壓力測試要求導致拒批要撻訂就非常不值得。
工商單位不影響首次置業資格
過去ROOTS上會不時接到不少中小企老闆或自僱人士查詢如果手上持有工商舖但沒有持有住宅可否用首次置業身份申請高成數按揭。答案是可以的，首次置業身份只局限於住宅物業，持有工商舖不會影響首次置業身份。不過自僱人士只能申請最高八成按揭，要申請九成按揭就必須要為固定收入人士。
樓換樓或先買後賣人士只能申請八成
早前ROOTS上會有提及過關於樓換樓或先買後賣流程，而對於樓換樓人士希望申請「波叔plan」就要留意。由於先買後賣人士在申請按揭期間內已持有一層物業，代表置業人士並非首次置業。這個情況申請人最多只能夠申請八成按揭，亦不能豁免壓力測試申請。樓換樓人士如欲申請九成按揭必須先賣後買，並要等所有土地查冊及環聯信貸評級反映情況，才可以申請九成按揭。
甩名內部轉讓未必能夠申請九成
不時會有聯名業主希望透過甩名、轉名或加名重新申請高成數按揭。雖然這個過程可以視為新買賣進行，但是銀行及按保公司未必會十足十相信，因為這些情況一般都會有套現成分導致未能批足九成高成數按揭。反之，如果這個甩名情況只牽涉轉按不牽涉套現，申請高成數按揭批得足的機會都相當大。
「波叔plan」與「林鄭plan」有什麼分別？
在申請「波叔plan」的層面理論上與「林鄭plan」基本上大致相同。當中的審批要求主要要求物業類型為已落成住宅物業，而且可以豁免壓測方式申請按揭。意思未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請敘造最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過50%，而其保費會因應風險因素作出額外調整。
唯一的分別在於樓價上限及按揭成數上限都有所調整。「波叔plan」將最高九成按揭貸款的樓價上限由800萬港元提升至1,000萬港元，八成至九成按揭貸款的樓價上限由800-900萬港元（上限720萬港元）提成至1,000-1,125萬港元（上限900萬港元），八成成按揭貸款的樓價上限由900-1,000萬港元提成至1,125-1,200萬港元，另外增加五成至八成按揭貸款的樓價上限為1,200-1,920萬港元（上限960萬港元）。
| 最高按揭成數 | 波叔plan樓價上限 | 林鄭plan樓價上限 |
| 90% | 1,000萬港元 | 800萬港元 |
| 80%-90% | 1,000-1,125萬港元（貸款上限900萬港元） | 800-900萬港元（貸款上限720萬港元） |
| 80% | 1,125-1,200萬港元 | 900-1,000萬港元 |
| 50%-80% | 1,200-1,920萬港元（貸款上限960萬港元） | N/A |
「波叔plan」與舊按揭保險有什麼分別？
雖然「波叔plan」與「林鄭plan」非常相似，只是樓價及按揭成數上限有些分別，但是「波叔plan」與舊按揭保險計劃就非常不同。
波叔plan與舊按保按揭成數分別
舊按揭保險計劃列明申請九成按揭貸款的樓價最高為400萬港元，申請八成至九成按揭貸款的樓價最高為400-450萬港元（上限360萬港元），申請八成按揭貸款的樓價最高為600萬港元。反之，「波叔plan」列明申請九成按揭貸款的樓價最高為1,000萬港元，申請八成至九成按揭貸款的樓價最高為1,000-1,125萬港元（上限900萬港元），申請八成按揭貸款的樓價最高為1,125-1,200萬港元，另外申請五成至八成按揭貸款的樓價最高為1,200-1,920萬港元（上限960萬港元）。
| 最高按揭成數 | 波叔plan樓價上限 | 舊按揭保險樓價上限 |
| 90% | 1,000萬港元 | 400萬港元 |
| 80%-90% | 1,000-1,125萬港元（貸款上限900萬港元） | 400-450萬港元（貸款上限360萬港元） |
| 80% | 1,125-1,200萬港元 | 600萬港元 |
| 50%-80% | 1,200-1,920萬港元（貸款上限960萬港元） | N/A |
讀者這個時候可能會心想，既然「波叔plan」提供的樓價上限超出舊按揭保險計劃咁多，為什麼舊按揭保險仍會存在。答案非常簡單，因為「波叔plan」只接受已落成物業，而且不能夠用作套現用途。換言之，買一手樓花即供plan，或者希望利用物業套現的業主就不能夠使用「波叔plan」。
波叔plan不能購買一手樓花
「波叔plan」與「林鄭plan」一樣只接受已落成物業的按揭。換句話講，購買一手樓並打算採用即供計劃就不能用「波叔plan」，只能用舊按揭保險計劃。如果想購買一手樓但是又需要選用「波叔plan」便只能夠使用建期付款計劃。
波叔plan不能轉按套現
「波叔plan」的原意是希望協助有需要人士上車置業，而非用作套現用途。變相購入已落成物業的買家可以採用「波叔plan」申請高成數按揭，但如欲利用持有物業轉按套現只能夠用舊按揭保險計劃。值得留意，業主可以申請轉按賺銀行回贈，但絕對不能有套現成分。
波叔plan可以爆壓力測試地進行
選用舊按揭保險計劃必須要滿足壓力測試的要求，但首次置業人士採用「波叔plan」申請按揭的話就不一定要通過壓力測試。「波叔plan」的首次置業人士，只需要滿足供款與入息比率不超過50%便有機會借足九成按揭，不過按揭保險費用有機會需要調整。
希望今次的分析可以幫大家深入了解「波叔plan」，如果有其他問題本文未能解答你的話，歡迎按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多，ROOTS上會是你的最佳樓市及按揭資訊站。
