【村屋按揭天書】解答常見問題,輕鬆借盡8成半按揭!

April 27, 2021

香港樓價的升勢一浪接一浪,價格持續高企,引致越來越多首次置業或換樓人士開始考慮買村屋。村屋好處多多,包括尺價相宜、能夠提供較大活動空間、以及可以提供較好的居住環境。概括而言,除非豪宅,一般的市區私樓都比較難提供上述村屋好處。不過,對於很多住慣香港或者九龍的普羅大眾,對村屋感覺仍然非常陌生。相反住在新界的街坊,村屋的吸引力較一般發展商的私樓略勝一籌。今次ROOTS上會為大家解答村屋按揭常見問題,教大家輕鬆借盡8成半按揭!

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村屋種類

  • 舊屋地村屋
    1905年政府批出的屋地,沒有轉讓限制,可申請按揭不過樓齡較舊有機會估價不足,借不足
  • 祖堂地村屋
    祖先留給村或者後入的村屋地,銀行均不會接受按揭
  • 新屋地村屋
    現時較常見的村屋,俗稱「丁屋」,規定最多3層每層700尺,補地價後可以申請按揭

丁屋買賣轉讓限制

現時的「丁屋」都是由政府批地予新界原居民的男丁所興建。丁屋一般有兩種轉讓限制:

  1. 私人地上興建村屋
    在村屋落成得到滿意紙後的5年內轉售,便需要補地價,5年後轉讓則沒有限制並不需要補地價
  2. 政府認可官地興建的丁屋
    在任何時候轉讓都需要補地價,補地價後方可申請按揭

村屋環境好唔好?

村屋一般位於新界鄉村,以元朗、西貢、大埔、沙田、東涌和梅窩地區數量最多。正正是這個原因村屋通常坐落於鄉郊野上,村屋住戶會比私樓住戶得到更多親近大自然的機會和新鮮空氣。村屋絕對是能夠提升身心健康的選擇。

相反,居住在城市私樓,大多數與馬路為鄰,人多車多,吸汽車廢氣機會有就,莫講新鮮空氣。同時,私樓密度一般較高,綠化環境較少,無論對於年輕業主自住,或者家庭培育孩子成長都不及村屋環境來得好。當然,由於興建村屋時本身受到政府限制,不論單棟村屋或者屋苑式村屋都比較少會有會所設施提供。需要經常做Gym或者使用康體設施的準買家就可能要出市區搵大型屋苑。

村屋居住性價比高嗎?

以實用面積來比較,根據政府規定新興建的村屋,俗稱丁屋,最多起三層,每層700呎,總共2100呎。就算購買一層已經分契的村屋,一層700呎已經遠比很多新建私樓的面積大。

現時村屋平均每呎約1萬,對於景觀或者地段較好的村屋(如西貢)平均呎價可以去到2萬。相比之下,村屋比新建的私人住宅樓價低。再者,村屋一般都會連帶露台、天台、花園及車位。雖然有時租客需為附帶的車位繳交額外費用,但價格一定比私樓的車位和管理費廉價。

村屋交通方便嗎?

交通便利度絕對是很多人抗拒選擇村屋的首要原因。不過近年很多交通網絡都因應需求開始擴展至新界村屋一帶。現時,大部份村屋都有小巴或村巴接載村民到附近輕鐵站、火車站或新界市中心。再者,很多村屋都有連帶私人車位,方便自駕人士。交通問題從此不再是抗拒入住村屋的原因了。當然,不同村有不同交通配套,落訂買村屋前一定要視察實況做好功課。

住村屋可以養寵物嗎?

近年都有很多人喜愛飼養寵物。可惜的是,很多大型屋苑因為環境衛生起見都禁止住戶養寵物,所以許多寵物愛好者選擇入住村屋。村屋沒有大廈業主立案法團,自由度較大,不同大大小小的寵物都非常合適居住於村屋裡。再者,村屋的活動空間較市區私樓多,若寵物需要經常活動,村屋就最好不過。

村屋投資價值高嗎?

現時的私樓主要有兩大弊處:

  1. 單位面積細
  2. 需求銀碼大

基於這兩個原因,越來越多買家留意到村屋可能是更好的選擇。買家可以用一半的實用呎價購買一個面積較大的單位。同樣,租客亦可以用較相宜的租金承租一個面積較大的單位。

買村屋日常生活需知

  • 通訊
    大部分村屋位於較偏遠地區,接收無線通訊訊號有機會受阻,睇樓時應睇清楚電視接收訊號、手機接收訊號、家居寬頻服務等有否出現問題。
  • 車位
    因交通問題,村屋住戶通常都會有私人車輛。因此,買村屋前一定要查清楚物業或物業附近有否適合泊車的地方。如果住戶選擇採用公共交通工具,購買物業前最好做足實地考察,避免入住後發現交通不方便影響日常生活。
  • 垃圾處理
    處理垃圾方面,村屋有別於私樓。一般村屋住戶需要自己親自到食環署負責管理的中央垃圾收集站處理垃圾。有部份大型屋苑會提供垃圾處理服務,但需要繳付垃圾處理費用。
  • 傢俬運送
    村屋新買家需要留意村屋沒有升降機,所以大型傢俬例如梳化、雪櫃、洗衣機等都需要在露台吊上去。在搬屋前,買家一定要與搬運公司商量好搬大型傢俬的額外收費。

村屋按揭7大中伏位

為了方便各位準村屋買家輕鬆上會,ROOTS上會列出7項最常見村屋按揭中伏位。喜歡村屋,而又需要借盡85%按揭的您就要謹記唔好買錯以下村屋啦!

  1. 有僭建的村屋
    好多時候銀行拒絕客戶按揭申請因為單位涉及潛建問題。無論是因為銀行派人到現場視察發現有潛建物或者銀行經查冊後發現物業曾違反《建築物條例》而被「釘契」都會是銀行拒絕按揭申請的原因。所以客戶除了問清楚代理,選擇樓齡新一點或屋苑式發展的村屋可以增加按揭批核機會,因這些村屋通常較少潛建問題。
  2. 村屋樓花
    銀行不會為村屋樓花做任何按揭,一定要待村屋起好後先可以做按揭,最緊要一定要有滿意紙先可以申請按揭!
  3. 非法改建
    改建例如劏房村屋是不能夠做高成數按揭的,另外,只有個別銀行願意承做劏房村屋按揭。想確保村屋沒有被改建就要聘用合資格人士驗清楚物業沒有僭建先落訂!
  4. 未補地價
    換句話講,仍然受到政府規定有轉讓限制的村屋均不能申請按揭。
  5. 無滿意紙
    不論村屋是否已經落成,只要政府一日未批出滿意紙一日都不會有銀行接受該物業按揭申請。
  6. 無路權
    如果業主購買沒有路權的村屋,業主都有機會入唔到屋,所以銀行基本上唔會接受申請。假設銀行批出按揭,而業主有一天要被銀行收樓,銀行根本都無法入屋收樓,所以在風險管理層面,銀行不會接受無路權的村屋。
  7. 樓齡太久
    雖然市面上有好多俗稱舊屋地的村屋可以自由買賣,不過由於樓齡太久銀行係唔會借得足30年。

村屋按揭常見問題

村屋可以借幾多成按揭?

樓價900萬以下村屋一般最多可以借85%(貸款上限720萬)。樓價介乎900萬至1000萬的村屋最多可以借80%(貸款上限800萬)。

村屋按揭幾多年利率?

村屋按揭現時可以做最低H+1.3%。想定期update銀行按揭優惠可以參考:【按揭利率比較2021】各大銀行回贈及優惠一覽

村屋按揭最長做幾多年?

村屋按揭年期一般最長為30年。銀行通常以65年減去村屋樓齡為上限(最長30年);如有申請按揭保險,則以55年減去樓齡為上限(最長30年)。

村屋估價會到價嗎?

另外你亦都需要了解你心儀的村屋銀行會估幾多。由於銀行在村屋估價方面偏向保守,估價不足的情況有機會發生。如有心儀村屋盤,建議先向銀行查詢是否能夠承按及先進行估價,再評估自己的負擔能力。估價若果比成交價低,客人便要準備更多資金用作首期。

如何選擇合適銀行為村屋做按揭?

匯豐的按揭市場佔有率依然排在全港第一位。廣大市民申請按揭時都會第一時間想起匯豐。需然匯豐市佔率最多,它未必是申請村屋按揭的最好選擇。為求生意,個別中小型銀行(例如中信銀行、富邦銀行)開始主打村屋市場,這些銀行有豐富專門處理村屋按揭的經驗,其估價也較貼近成交價。希望各讀者自此了解清楚香港有超過20間銀行可以為客人提供按揭服務,而市佔率或名氣未必是置業人士衡量申請邊間銀行的重點。反之,諮詢你的銀行經理或按揭顧問,先評估心儀物業是否能承做按揭方為上策。除了村屋按揭之外,ROOTS上會亦為各位提供更多有關其他物業類型的按揭相關資訊,記得留意我們的每週樓市資訊,緊貼市場動向!如果你已經準備好申請按揭,但卻不知應該從何入手,立即使用ROOTS上會的簡易按揭申請及銀行配對服務吧!

雖然城市人生活習慣方便發達以及完整配套,但村屋的抵住程度和自由度都是城市私樓較難比較的。如果你已經正準備買村屋,就要留意如何幫心儀村屋申請按揭。同時,如果都想了解更多不同類型物業的特色和比較,記得繼續留意上會 ROOTS的文章!

如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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