ROOTS上會經常收到客人搵究竟自己買樓可以借最多幾多成按揭，因此我們特意為各位准業主整合最新的按揭成數懶人包，方便各位了解自己可以借最高幾多按揭成數及需要幾多首期。
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
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什麼是按揭成數？
金管局因應不同樓價、物業、情況等而制定銀行最多可以為物業借出幾多錢，一般都會用一個百分比去計算。換句話講，金管局有明文規定銀行最多可以為一份按揭申請借幾多錢，銀行可以借少過規定的上限，但不能借超過列明上限。知道銀行最高按揭成數就代表你會知道你需要幾多首期。
按揭成數上限（非按揭保險申請）
按揭成數一般來講都會用按揭保險或者非按揭保險來劃分。盤古初開的時候，銀行或者按揭世界都沒有所謂的按揭保險，只有每間銀行訂立願意借最多幾多按揭成數。現今階段，在沒有按揭保險的情況下，樓價1000萬或以下的按揭申請只能夠批最多60%按揭，而貸款額上限為港幣500萬。如果收入非源自於香港的話最高按揭成數只能夠是樓價的50%，而貸款額上限為港幣400萬。同時，樓價1000萬以上的物業一律只能夠借樓價50%作為按揭。若收入非源自於香港，成數就會減低一成，最多只能夠借4成。最後根據金管局指引，用資產淨值借按揭而非用收入借按揭的話，銀行的最高按揭成數為之40%。
| 申請人於香港未持有任何形式按揭 | ||
| 最高按揭成數（收入源自香港） | 最高按揭成數（收入非源自香港） | |
| HKD$1000萬或以下 | 60% (上限500萬) | 50%(上限400萬) |
| HKD$1000萬以上 | 50% | 40% |
| 資產淨值批核 (不論物業價值) | 40% | 40% |
適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 1500 萬港元或以下 | 70% |
| 1500 萬港元以上至1750 萬港元或以下 | 60% – 70% (貸款上限為1,050 萬港元) |
| 1750 萬港元以上至3000 萬港元或以下 | 60% |
| 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 | 50% – 60% (貸款上限為1,800 萬港元) |
| 3600萬港幣以上 | 50% |
新按揭保險最高按揭成數上限
看到這裡的讀者心裡可能會想，怎麼可能每個香港人都能夠負擔四成或五成首期去買樓，借五成-六成按揭。所以香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）於1999年3月推出按揭保險計劃，至此買樓人士可以通過按揭保險借更高的按揭成數。透過按揭保險推高按揭成數上限能夠大大幫助香港人置業，減輕置業壓力。
在最新的 2022財政預算案，財政司司長陳茂波宣佈推出放寬按揭保險限制（新按保計劃/波叔plan），意思將按揭成數門檻進一步減低，比2019年特首林鄭月娥（林鄭plan）更為放寬。現階段樓價介乎400萬至1000萬的物業都可以借最高90%按揭；樓價1000萬至1125萬可以借80%按揭至90%按揭，而貸款額上限為900萬港元；樓價1125萬港元以上至1200萬港元以下可以借最多80%按揭；樓價1200萬港元以上至1920萬港元以下可以借最多50%至80%按揭，而貸款額上限為960萬港元。
值得留意的是，如果要申請按揭保險借高成數按揭提供按揭成數上限，所有申請人及擔保人都必須將物業用作自住用途。
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元以上至1000萬港元 | 90%* |
| 1000萬港元以上至1125萬港元以下 | 80%-90%（貸款上限為900萬港元）* |
| 1125萬港元以上至1200萬港元以下 | 80%# |
| 1200萬港元以上至1920萬港元以下 | 50%-80%（貸款上限為960萬港元）* |
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入，若未能滿足要求便能借最多80%
#申請人不需要為首次置業人士及固定收入
適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 | 90%* |
| 1,000 萬港元以上至1,125 萬港元以下 | 80% – 90% *(貸款上限為900 萬港元) |
| 1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 | 80% |
| 1,500 萬港元以上至1,715 萬港元 |
70% – 80% (貸款上限為1,200 萬港元) |
| 1,715 萬港元以上至3,000 萬港元 | 70% |
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入，若未能滿足要求便能借最多80%
舊按揭保險最高按揭成數上限（適用樓花或未落成物業）
正如剛剛上述所講，如果想買樓花而且選擇即供plan的話，買家不能夠選擇財爺最近宣佈的按揭保險放寬措施。如果買家選擇建期plan待物業落成後才成交的話就可以選擇上述的放寬高成數按揭，如果要選擇即供plan就只能夠選用舊按保計劃。雖然俗稱為舊按揭保險計劃，但買家仍然能夠選用的。唯一一點要留意的是按揭證券公司有規定樓花期長達一年的一手樓花未必能夠使用就按保計劃。
在舊按揭保險的範圍下，樓價400萬以下的物業，可以做最高90%按揭；樓價400萬至450萬元的物業就最高可做80%至90%按揭，而貸款額上限為360萬；樓價450萬至600萬元的物業就最高可做80%按揭。換言之，如果買樓人士希望購買超過600萬的樓花就不能夠用舊按保借高成數按揭。
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元以下 | 90% |
| 400萬港元以上至450萬港元 | 80%-90%（貸款上限360萬） |
| 450萬港元以上至600萬港元 | 80% |
根據按證保險公司於2023年9月22日宣布，修訂樓花住宅物業使適用的合資格準則與已落成住宅物業看齊，修訂如下：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 1000萬港元或以下 | 90% |
| 1000萬港元以上至1500萬港元 | 80%或貸款上限900萬，以較高者為準 |
| 1500萬港元以上至3000萬港元 | 70%或貸款上限1200萬，以較高者為準 |
一手樓花及現樓最高按揭成數
概括而言，究竟你可以借幾多成按揭？你可否借盡高成數按揭？能否借盡9成的按揭成數？以上種種問題都只能夠用一句視乎情況而定，視乎物業種類及物業價值。簡單講，如果想為價值400萬-1920萬物業承造最多八成或者九成高成數按揭，準買家就一定要確保物業是已落成物業或者是現樓。另一邊廂，如果想用即供plan拿最抵優惠買樓花而又要借高成數按揭就要確保物業價值600萬或以下。至於能否借盡九成按揭就要視乎物業價值是否在既定範圍之內。
| 任何私樓或一手現樓（建期plan） | 樓價1920萬以上最多借50%按揭 樓價1200萬-1920萬最多借80%按揭（貸款額上限960萬） 樓價1125萬-1200萬最多借80%按揭 樓價1000萬-1125萬最多借90%按揭（貸款額上限900萬） 樓價400萬-1000萬最多借90%按揭 |
| 任何一手樓花（即供plan） | 樓價1000萬以上最多借50%按揭 樓價600萬-1000萬最多借60%按揭 樓價600萬以下最多借80%按揭 樓價400萬-450萬最多借80%-90%按揭（貸款額上限360萬） 樓價400萬以下最多借90%按揭 |
如何申請最高按揭成數9成按揭？
ROOTS上會明白大家都希望可以利用最少的支出買樓，不過你精銀行都不笨，要成功申請9成按揭需要全面配合銀行審批要求。綜合以下幾項要點，要成功申請9成按揭或高成數按揭需要有：
- 穩定收入（自僱、現金、佣金制收入只能借8成）– 要申請9成按揭的朋友需要有固定收入，而固定收入要足夠通過壓力測試。申請人若要包括非固定收入，例如佣金，才能夠通過壓力測試，銀行有機會最多批8成。另一情況，自僱人士亦同樣最多能夠申請8成按揭。
- 沒有其他按揭 – 申請人不能夠同時擔保其他按揭或者身上有其他按揭，如是者申請人最多只能夠申請8成按揭。
- 不能樓換樓 – 9成按揭申請人不能夠未成交原先持有物業便向銀行同時申請第二層物業。要9成按揭的話，申請人必須先賣出手上原有物業再申請按揭。
- 600萬以上物業借9成必須要為現樓或已落成物業 – 有意買樓花而又想用最平的即供plan的朋友要留意，銀行只會為樓價價格低過400萬的單位做9成按揭。需要為一手物業申請高成數按揭的朋友只好選擇建築期付款。換句話講，需要借9成按揭，只可以選擇800萬內的已落成物業。
想知道應該如何選擇即供計劃或建築期付款計劃可參考以下文章：【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊，兩種計劃如何影響按揭？ (hkroots.io)。
- 買賣按揭 – 銀行一般不會為轉按個案提供9成按揭，就算申請人想為價值600萬內的物業用舊按保計劃借高成數按揭套現，一般只能夠借8成。
- 年紀不能超過50歲 （年紀較大申請人有機會被扣減成數）– 除非有充分理據或者將按揭年期縮減，按保公司一般不會為年紀較大人士提供高成數按揭，任職於嚴重受到疫情影響的行業申請者可能會被額外扣減成數。
- 不能甩名買賣（內部轉讓）– 延續上述一點，買賣按揭不能夠為內部轉讓，如先生將持有一般的業權賣給太太。
收入狀況如何影響按揭成數？
固定收入人士
在現今新按保規定，樓價1000萬以下可以借最多90%按揭（波叔plan）；買樓花要用舊按保計劃的話借盡9成的物業必須要價值400萬以內。根據金管局、銀行及按揭證券公司的指引，要借盡9成按揭的申請人必須只能夠用固定收入來計算壓力測試。值得留意的是固定收入意思過去三至六個月的收入銀碼都必須要固定，不能有一分一毫的差距。如果你的收入牽涉一些佣金收入導致每月收入不平均，你有機會只能夠借最多8成按揭。如果想借盡9成按揭，就不能夠納入佣金收入作計算。假設你的每月底薪為3萬，佣金5千，要借9成按揭只能夠用底薪3萬計算壓力測試，如果要包括佣金收入的5千就只能夠借最多8成按揭。換言之，你的收入固定與否會影響能否借盡高成數按揭。
另外，如果受薪人士或者打工仔每年有花紅（bonus）希望納入壓力測試計算收入借9成按揭是絕對可以的，不過前提是花紅收入需要連續兩年反映在稅單裡面。
自僱人士或非固定收入人士
正如剛剛上述所講，非固定收入人士或自僱人士只可以借最多8成按揭。另外，希望各位要謹記，如果需要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話，銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數作壓力測試計算。
非香港本地收入
如果非本地收入佔總收入超過一半，而香港沒有直系親屬，按揭成數一律扣減一成。舉例，本身一層價值400萬的物業可以借最多6成按揭，由於買家超過一半的收入非源自於香港，最終按揭成數將會被扣減一成，只能夠在銀行借5成按揭。另外壓力測試亦會隨即受到影響，一律扣減一成，供款與入息比率要用40%/50%計算。意思，在壓力測試前外債供款不能超過收入的40%，在壓力測試後每月外債供款不能超過收入的50%。
值得留意，如果買家屬於非本地收入而又想借高成數按揭的話，買家只需要在申請按揭的時候證明本身與香港有密切關係。一般來講，最有效證明與香港有密切關係就是證明有直系親屬居住於香港。直系親屬包括父母、配偶及子女。若想再提高香港按揭證券公司批核高成數按揭機會，可以考慮將直系親屬列為擔保人或借款人。
沒有收入的話用資產審查可以借幾多成按揭？
部分年紀大、沒有工作或者已退休人士可能經過多年努力已經供完手上物業，但現階段又需要一筆資金作其他週轉或投資用途就需要用「資產」作按揭申請。一般的「資產」包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。一般資產計算價值比較直接，直接取其面值或市值便可。但如果希望用物業當做「資產」的話不但需要扣減尚未償還的按揭金額之外，有銀行更會將物業價值除以一半計算。換言之價值1000萬的物業，有些銀行只會當作價值500萬的「資產」計算。無論什麼物業或者樓價，用資產借按揭最多可以借4成。但個別銀行只會願意借2成半，如果要提升至4成就要提供其他流動資產作證明。
簡單舉個例子，本身如果業主擁有一層價值400萬的物業，按揭尚有50萬餘額未還清，該個物業在銀行角度的價值只有150萬（400萬/2-50萬）。然後用150萬x40%，代表只能夠用資產套現多60萬。
| 物業 | 最高按揭成數 |
| 第一間物業 | 40% |
| 第二間物業 | 30% |
物業類型如何影響按揭成數？
現時香港市面上提供多種物業類型，包括村屋、唐樓、工商舖、綠表居屋、白表居屋、房協單位等等。準買家們必須要留意的是購買以上的單位的按揭成數都會有所不同。不是所有物業種類都可以借盡90%按揭。
村屋按揭成數上限
近年較為熱門的村屋因業權在法律上比一般私樓較為複雜，在銀行審批角度一般較為審慎，不過只要樓價在800萬或以下亦能最多借盡85%按揭，而按揭貸款上限則為800萬；樓價價值1000萬的村屋就能借最多80%按揭。值得留意的一點就是如果需要利用按揭保險借高成數按揭，按保公司只會用55減樓齡計算按揭年期，但如果並非使用按揭保險的話普遍銀行都會用75減。另外，村屋較為特別的一點就是樓花村屋、祖堂地物業都不會接納按揭申請的。換言之，一般的已補地價村屋或者沒有轉讓限制的丁屋才可以申請按揭。
唐樓按揭成數上限
銀行同樣審慎處理的唐樓按揭申請一般都可以借盡高成數按揭。換言之，只要物業質素許可的情況下都可以借盡90%按揭。不過要留意，雖然表面上按保公司及銀行都沒有說明不批唐樓高成數按揭，但是往往在審批的時候按保公司都會諸多阻攔。建議各位唐樓準買家最好都要有兩手準備，萬一按揭保險公司拒批出高成數按揭，自己都有額外首期填補差額。年期方面，銀行一般都可以用75減去計算的，樓齡不太舊的唐樓都可以借出20年按揭左右。
工商鋪物業按揭成數上限
工商舖物業包括工廈單位、商舖、地舖、車位等等一律最多只能夠借50%按揭。早前因疫情影響，政府放寬成數上限由原先40%按揭調高至50%按揭。
一手及二手居屋按揭成數上限
如果買家購買的居屋由首次發售日期起計不超過20年（包括一手居屋），綠表買家可以申請最多95%按揭，白表可以借最多9成按揭，不過按揭年期一般不會超過25年。由於這種居屋尚在政府擔保期內，買家都不需要通過壓力測試等等要求。
另一邊廂，如果買家購買的居屋由首次發售日期起計已經超過20年，不論你是綠表或是白表買家銀行有機會只會批出60%按揭，而買家不能購買按揭保險提高按揭成數。
房協單位按揭成數上限
購買一手房協單位的按揭成數上限為90%，而且因為房協單位不受政府擔保，買家需要通過壓力測試等入息要求。購買二手房協單位一般只能夠借60%按揭，如果要借高成數最多90%按揭的話，就最好事前先向相熟銀行或按揭經紀查詢了解單位能夠借足90%按揭。
| 物業類型 | 按揭成數上限 |
| 村屋 | 85%（貸款上限800萬） |
| 唐樓 | 90%（貸款上限800萬） |
| 工廈、商舖、地舖、車位 | 50% |
| 居屋、綠置居、自住房屋 | 綠表95%；白表90% |
| 房協物業單位 | 90% |
申請轉按時可以用高成數按揭嗎？
非按揭保險或高成數轉按
在正常的按揭轉按個案裡面，業主可以任意申請轉按。至於在沒有按揭保險的情況下，樓價1000萬或以下可以轉按最多60%按揭，而貸款額上限為500萬；樓價1000萬以上的物業可以轉按最多50%。在這個情況下，業主申請轉按可以包含套現成分。假設業主擁有一層1000萬物業尚有按揭100萬未還清，業主在收入情況允許的情況下可以申請轉按最多500萬按揭，額外套現400萬。當然要留意的是，申請轉按時業主最好確保按揭已過罰息期。顧名思義，在罰息期間進行轉按要向銀行繳付費用，結果分分鐘得不償失。
按揭保險或高成數轉按
反之，業主亦可以透過按揭保險申請高成數按揭轉按。一般只有兩個情況允許高成數按揭轉按。第一個情況就是將原先高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。非套現的高成數按揭轉按一般都是由銀行A的高成數按揭個案轉按至用銀行B的高成數按揭。申請轉按時沒有套現成分的話，1200萬物業可以借最多80%按揭。
按揭保險或高成數轉按（套現）
另一方面，如果轉按時候需要高成數按揭轉按套現的話，只可以用價值600萬內的物業借最多80%，代表任何高成數按揭套現轉按或加按只能夠借最多480萬。如果希望利用高成數按揭轉按套現，最好事先聯絡 ROOTS上會為物業進行估價確保物業價值在600萬內。再假設業主本身有一層價值1000萬的物業，按揭餘額尚有300萬，是不可以申請8成高成數按揭轉按。值得留意的是，申請人可以由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭，不過同樣地不能夠有任何現金套現。
| 非按揭保險轉按 | 樓價1000萬以下最多借60%按揭；樓價1000萬以上最多借50%按揭 |
| 按揭保險轉按 | 樓價1200萬以下最多借80%按揭（不能有套現成分） |
| 按揭保險轉按+套現 | 樓價600萬以下最多借80%按揭（可有套現或加按成分） |
自住物業或出租物業如何影響按揭成數？
一般業主持有的住宅單位可以分為自住用途或者出租（投資）用途。自住用途的單位可以申請高成數按揭或使用新按保計劃（波數plan/林鄭plan）借最多90%按揭。樓價1920萬內的自住物業可以借最多9成按揭，樓價1920萬以上的自住物業可以借最多5成按揭。唯一一個位置要留意的是，如果你持有多於一個物業，即使新購入的物業是用作自住用途，按揭保險公司都有機會不批高成數按揭，除非業主沒有其他高成數按揭在身，而且能夠證明新購物業會用作自住。如果單位打算給直系親屬使用，有機會要加入親屬落擔保人或借款人。若果銀行或按保公司拒批按揭，可能最多只能夠獲得50%按揭批核。
另一種住宅物業用途是出租或投資用途。如果物業為出租物業最多只能夠借5成按揭。值得留意的是，租金收入或者「擬租金收入」可以用作收入計算壓力測試。
| 物業用途 | 按揭成數上限 |
| 自住 | 90%（貸款上限800萬） |
| 出租 | 50% |
已有按揭在身的人士會影響按揭成數嗎？
如本身已經有按揭在身或已經是擔保人（非首次置業人士），再申請按揭的話需要扣減1成按揭。本身一層價值600萬的物業可以借最多6成按揭，由於買家已有按揭在身，最終按揭成數將會被扣減一成，只能夠在銀行借5成按揭。不過如果通過壓力測試的話可以照借高成數按揭。要留意的是身上有按揭而又要申請高成數按揭的壓力測試將會收緊至35%/40%。如欲了解如何計算壓力測試可以參考以下文章：【壓力測試懶人包】用「林鄭plan」真係唔洗過壓力測試？新按揭保險計劃仲伏位你要知！
用公司名義持有物業可以借按揭嗎？
如果手上持有的物業屬於公司名下，公司董事可以利用公司向銀行申請按揭。為公司申請物業按揭最多只能夠申請50%按揭。一般來講，銀行都會要求公司董事或股東為該項按揭做擔保人或借款人。值得留意，現時的銀行不會為公司提供物業成交按揭。意思，若業主要利用公司持有物業，公司必須要先 full pay 後再申請按揭。
由此可見， 按揭成數 指引變幻莫測，申請前不如先向我們查詢睇睇如何獲批最高按揭成數啦！如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問，想了解更多，ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！
