業主除了要為單位繳付差餉地租、管理費及水電煤等的雜費之外，每年都需要為物業收租得來的租金收入或按揭利息支出計算應繳稅項。作為收租業主又應該選擇申報「物業稅」還是「個人入息課稅」？自住業主又如何善用「居所貸款利息扣除」用盡免稅額以減低稅項開支？今文ROOTS上會將會與大家詳盡分析業主報稅必知事項！
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如何分辨「物業稅」、「個人入息課稅」及「居所貸款利息扣除」？
對於各位報稅初哥可能聽到不同的專業名詞都會感到十分混亂，但只要了解當中竅門，所有謎底都會自動解開。「物業稅」及「個人入息課稅」是兩個評稅基準。業主在為持有物業計算每年的應繳稅項可以二選一透過「物業稅」或「個人入息課稅」來做評稅基準。簡單講，兩個的計算方式都非常類似，其中分別在於物業稅不能扣除利息支出。至於兩個應該選擇哪一個，各位業主又不需要過於擔心，因為稅務局會自動協助你計算哪一個對你更優惠。
至於「居所貸款利息扣除」是在計算薪俸稅及個人入息課稅時的其中一項稅項扣除，這代表納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中，扣除居所貸款利息。換言之，只要業主持有的物業有按揭在身，並有為物業按揭貸款繳交利息就可以用所繳付的利息扣稅。
概括而言，上述的三個專業名詞當中，「物業稅」及「個人入息課稅」是評稅種類，而「居所貸款利息扣除」是扣稅優惠。
「物業稅」是什麼？
物業稅是向業主徵收的稅項。每個課稅年度的物業稅是按物業的應評稅淨值，以標準稅率計算。所有應收及已收的租金（整年度的租金收入）就是應評稅值，而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日。計算應評稅值後再扣減壞帳及已付差餉，總和再打8折(當為修葺和支出的標準免稅額)，餘額就是應評稅淨值。計算應評稅淨值之後，稅局就會從中抽取15%作為要繳交的物業稅。
由於業主已享有20%的標準免稅額，便不能再提出扣減實際支出。因此地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭貸款利息一律不獲扣減。有資格並已選擇以個人入息課稅方法計稅的業主才可在計算個人入息課稅時，申索扣減他為購買物業而支付的按揭貸款利息（居所貸款利息扣稅）。
「個人入息課稅」是什麼？
個人入息課税並非一種税收項目，而是為適用人士提供一項税務寬減的安排。在一般情況下，適用人士包括經營業務的東主或股東，及出租物業業主。應課薪俸税的納税人如果沒有經營業務或租金收入，無需考慮個人入息課税。
出租物業以賺取租金的業主須按標準税率繳納物業税，不過在個人入息課税的稅務寬減的安排下，有關人士可透過選擇個人入息課税以申索下列扣除項目及按薪俸税的累進税率計算應繳税款：
- 為賺取物業收入而借款所須支付的利息（可扣除額不得超過該物業的應評税淨值），
- 認可慈善捐款，
- 長者住宿照顧開支，
- 居所貸款利息，
- 根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費，
- 合資格年金保費及可扣税強積金自願性供款，
- 住宅租金的税項扣除，
- 在有關課税年度內業務上的虧損，
- 按個人入息課税方式評税下承前各年度的虧損，及
- 個人免税額。
應選擇報「物業稅」還是「個人入息課稅」？
上述我們都有講過理論上稅局會自動幫你選擇較優惠的評稅基準，但為求安心各位業主都可以先了解一下兩者的計算方法哪個較為優惠，相信以下圖表會較為易明。首先業主需要將應收或已收的課稅年度租金收入扣取差餉開支及租金壞賬，其總和再打8折。如果你是計算物業稅，在得出這個數後就可以乘以稅率，即15%。假設你是報個人入息課稅，你可以再扣除供樓利息開支再乘以按薪俸税的累進税率計算應繳税款。
根據下述例子，由於個人入息課稅可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並且用累進稅率計算應繳稅款一般來講都會比用物業稅划算，不過並非必然。實際上哪一個比較划算都會視乎收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額。當然，如果有問題都可以問稅局或直接參考稅局的計算安排因為理論上它們會為各位採用最優惠的計算方法。就算分開薪俸稅及物業稅計較個人入息課稅優惠，政府部門都會用分開的方式計算。
| 物業稅 | 物業稅例子 | 個人入息課稅 | 個人入息課稅例子 | |
| 評稅基準（1） | 課稅年度租金收入 | $360,000 | 課稅年度租金收入 | $360,000 |
| 扣減項目或開支（2） | 差餉及租金壞賬 | $12,000 | 差餉及租金壞賬 | $12,000 |
| 免稅額（3） | 評稅基準減去開支總和的20% [(1)-(2)] x 20% | $69,600 | 評稅基準減去開支總和的20% [(1)-(2)] x 20% | $69,600 |
| 供樓利息開支（4） | 不適用 | N/A | 供樓利息開支 | $120,000 |
| 用稅率計算應繳税款 | 扣除免稅額後的15% [(1)-(2)-(3)] x 15% | $41,760 | 按薪俸税的累進税率計算應繳税款 [(1)-(2)-(3)-(4)] x累進税率 | 首$50,000 x 2% – $1,000 後$50,000 x 6% – $3,000 後$50,000 x 10% – $5,000 後$8,400 x 14% – $1,176 $10,176 |
個人入息課稅稅率
| 個人入息課稅稅率 | 稅率 |
| 最初的$50,000 | 2% |
| 其次的$50,000 | 6% |
| 其次的$50,000 | 10% |
| 其次的$50,000 | 14% |
| 餘額 | 17% |
什麼是「居所貸款利息扣除」？
「居所貸款利息扣除」是一項稅項扣除項目。納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中，扣除居所貸款利息。不論你是用累進稅計算還是標準稅率都可以使用這個扣稅選項，但必定要滿足以下要求：
- 必須在土地註冊處登記為物業的業主（即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人）；
- 該住宅在有關課税年度內是全部或部分用作你的居住地方（如住宅只是部份用作你的居住地方，所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減）；
- 你在有關課税年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款，是用以購買該住宅。
該個扣稅項目每年的扣稅上限為$100,000而最多可以用20年。作為精明消費者的你，可能在這個時候各位會想如果我在某應課稅年度的利息支出不超過$100,000又應如何處理？值得留意的是，業主是不需要連續20年都用這個居所貸款利息扣稅優惠，業主可以視乎情況再用。最理想的情況是當按揭利息在那一年超過了$100,000再用。
根據一般按揭的制度，理論上按揭年期越長初段的按揭供款大部分都為利息，只有小部分會撥落還本金。換言之，剛剛開始做按揭的新業主應該可以較容易享盡扣稅上限的$100,000。實則是否真的會超過 $100,000 就要視乎當期時的按揭利率及餘下的按揭貸款額。
最後值得一提的是，這個扣稅優惠只適用於購買該住宅時繳交的按揭利息。換言之，申請按揭套現而衍生的按揭利息就不能用作扣稅。不過假設本身業主買樓只借了$100萬按揭，而現在需要套現多$50萬，轉按套現後的貸款額為$150萬，業主是可以為原先的$100萬繼續申請扣稅。業主可以按利息支出的比例66%扣減（$100萬/$150萬）。
概括而言，是否需要用居所貸款利息扣稅就要視乎應課稅年度（而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日）的利息支出及總收入（薪金+租金）是否較高而需要用累進稅較高的稅階，收入越多扣稅越划算，並謹記不能扣除入伙前的利息開支及加按多出的利息。
如果物業為出租物業並非自住，供樓利息可否扣稅？
上述的「居所貸款利息扣除」扣稅選項僅為自住住宅的供樓利息進行扣稅。如果物業是出租物業而且有繳交供樓利息同樣可以進行扣稅。不過，如果要用出租物業利息進行扣稅，納稅人必須要用個人入息課稅方式評稅，不能用物業稅基準扣減物業供樓利息。值得留意的是，個人入息課稅僅限於居住於香港人士，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日。若納稅人長時間居住於外地，就算有為香港物業收租都不能申請個人入息課稅，出租物業供樓利息就不能扣稅，只能以物業稅方式計算。
假如讀者持有的物業是出租用途收取租金，以個人入息課稅方法計稅，可從應評稅淨值中扣減利息（上限：物業應評稅淨值），而且沒有年期限制，與「居所貸款利息扣除」的20年上限不同。應評稅淨值是按租金收入減去差餉及20%的免稅額。
另外假設，業主有一單位自住另有一單位收租，業主可以為自住單位申請居所貸款利息安排扣稅，上限$100,000，最多20年。同時，業主亦可以為收租單位的按揭利息支出安排扣稅，沒有年期上限，扣稅額度上限則為應評稅淨值。
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