Home其他樓宇資訊【供樓利息扣稅】自住/出租物業扣稅懶人包及常見問題!

【供樓利息扣稅】自住/出租物業扣稅懶人包及常見問題!

買樓除了是一種投資工具,業主可同時用供樓利息扣稅。每年暑假臨近報稅交稅的季節都會有不少客戶向我們查詢有關扣稅安排如何可以用盡扣稅額。今次等ROOTS上會帶大家睇睇如何利用供樓利息扣稅啦!

如果各業主對報稅方面有疑問,亦不妨參考以下文章了解更多:【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅是什麼!

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什麼是供樓利息扣稅?

「供樓利息扣除」是坊間的一個常用詞彙,代表「居所貸款利息扣除」。「供樓利息扣除」可以讓業主從薪俸稅及個人入息課稅扣除供樓利息的開支。

什麼是居所貸款利息扣除?

「居所貸款利息扣除」是一項免稅額及稅項扣除。簡單講,如有需要透過應課薪俸税入息或個人入息課税入息中報稅的業主,可以利用所繳付的居所貸款利息從入息總額中扣除減輕稅額開支。

居所貸款利息扣除需要符合什麼資格?

如有需要申請居所貸款利息扣除,申請人必須是住宅物業的業主身份。業主可以是唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人,而該位業主必須要註冊於土地註冊處的土地查冊。第二,住宅物業必須要在香港境內並受到《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位(其他非住宅類型的物業例如工廈商鋪都不符合資格除了同一發展物業內的車位)。第三,該住宅必須要是你用作居住的地方。第四,所繳付的居所貸款利息的有關按揭貸款,是用以購入該住宅。第五,該居所貸款必須要以該物業作為按揭抵押。最後,按揭貸款提供機構必須要以下的認可機構:

  • 政府;
  • 財務機構;
  • 註冊的儲蓄互助社;
  • 領有牌照的放債人;
  • 香港房屋協會;
  • 你的僱主;或
  • 經税務局局長批准為認可的組織或協會。

另外,就算業主擁有多個居住地方,業主只能夠選出一個主要居住地方用居所貸款利息扣除。與此同時,若一對配偶各自擁有一所住宅物業,只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。 

車位按揭利息可以列入供樓利息扣稅嗎?

可以。只要擁有人的車位是自用而且位於與居所住宅相同的發展物業內便可。值得留意的是,居所按揭貸款利息及車位按揭貸款利息應在同一課税年度作出申索。

供樓利息扣稅上限是多少?

業主的扣稅額是課稅年度實際已繳付的居所貸款利息,但以該課税年度的最高限額為上限。現時最新供樓利息扣稅上限為HK$100,000。

值得留意的是,假設業主是唯一擁有人,居所貸款利息可扣除額是業主在課稅年度實際繳交的居所按揭貸款利息。當然,亦受到上述的扣稅額上限限制。反之,假設業主是聯權共有人或分權共有人,有關的居所貸款利息扣除額以納稅人持有物業業權的比例計算。假如一對配偶聯權共有一個單位,每年的供樓利息開支為HK$120,000,每人可扣除的居所貸款利息款額只有HK$50,000,因利息超出扣稅上限的HK$100,000。之後再用上限除以業權比例。分權共有的情況都是一樣,都應該以業主持有業權的比例計算可扣除的居所貸款利息。

業權種類份數業權比例全年度總供樓利息開支每人可扣除的居所貸款利息款額
聯權共有人250/50HK$120,000HK$50,000
分權共有人425/25/25/25HK$200,000HK$25,000

供樓利息扣稅有年期限制嗎?

現時業主可以申請最多20年的居所貸款利息扣除。最好的地方是,業主不需要連續扣20年,可以有需要或者用盡扣稅額上限才申請居所貸款利息扣除。

申請居所貸款利息扣除需要遞交什麼文件?

遞交報稅表時業主是無需要繳交支付利息的證明,但業主需要保留有關記錄至少6年,以便稅務局日後抽查時需要。一般來講,如有需要評稅主任需要以下文件:

  • 業權證明;
  • 住宅用作你的居住地方的證據;
  • 貸款協議書或按揭合約;以及
  • 償還貸款單據。

應該什麼時候用供樓利息扣稅?

業主應該根據以下因素去決定是否需要使用供樓利息扣稅額:

  • 按揭額
  • 按揭還款年期(年期越長供款總利息越多,而供樓利息因本金減少而每年遞減)
  • 按揭利率高低
  • 未來按揭利率增長
  • 課稅年度的總供款數額(確保全年度的利息供款超過HK$100,000)
  • 如沒有居所貸款利息扣除需要繳交多少稅

簡單講,只要業主每月的供樓利息超過HK$8,334就應該選用居所貸款利息扣除項目,而全年度的供樓利息應超過HK$100,000。如果業主全年度內只有半年在供樓,就算每月供樓利息超過HK$8,334,但總額未到HK$100,000上限就要認真考慮是否需要用。因為暫時的居所貸款利息扣除只有20年限制,業主可以等下一年用盡居所貸款利息扣除額再扣。再舉個例子,假設業主暫時用不盡扣稅額而有機會樓換樓,可以考慮待換一個更大或價值更高的物業後再用供樓利息扣稅,因屆時供樓利息會有機會接觸扣稅上限。

值得留意的是,就算按揭利率有增加趨勢,都要視乎按揭額及還款年期而定。因有機會本金已經被遞減到一個地步,就算再加息都未必可以將全應課稅年度的供樓利息推至HK$100,000上限。

想知道實際每月的按揭公開有幾多是利息有幾多是本金可以參考銀行提供的按揭供款表。與此同時,我們都會建議業主越早申請越好,因為銀行提供大部分的按揭都是「息除本減」,本金越多利息越多。所以在供樓前期會需要繳交更多的利息。

另一方面,業主應該考慮本身收入在扣除「基本免稅額」的HK$132,000及百分百稅務寬免的HK$10,000後是否需要交稅。如不需要的話就無謂浪費居所貸款利息扣除。等收入提高時再作申請。

換言之,是否應該要用居所貸款利息扣除需要視乎實際情況而定。

如我部分居所用作住宅以外用途應怎麼辦?

根據稅務局的條例,如只有部分住宅用作居住的地方,居所貸款利息需要作適當的扣減。

如按揭貸款並非全部用於購買住宅物業應如何計算?

只有用作購買住宅單位的按揭貸款而衍生貸款利息可以納入居所貸款利息扣除。假如部分的按揭貸款是由套現成分的話,該部分的利息開支不能用作扣稅。若加按前的貸款額為100萬,而加按後為150萬,計算居所貸款利息扣除的時候只有三分之二的利息可以作為扣稅,新增按揭貸款的50萬所衍生的利息支出並不能夠計入扣稅額。

反之,如果業主在按揭過程中申請轉按希望賺回贈,這個過程是不會影響供樓利息扣稅因沒有套現成分而整份按揭貸款都是當初用作買樓用途。

申請樓花即供計劃的按揭可以用供樓利息扣稅嗎?

申請居所貸款利息扣除的住宅物業必須要為已落成物業。樓花算是未正式落成物業,所以答案是不可以。

如單位有其他人幫忙供樓,供樓人士可以扣稅嗎?

只有在土地註冊處註冊的業主才可以為單位申請居所貸款利息扣除。即使單位的按揭貸款是由其他人全數或部分供款,其他非正式業主都不能夠用供款利息扣稅。

業主遞交了報稅表後可以撤回申索嗎?

如果居所貸款利息已扣除,而你希望撤回申索該等扣除,則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。

已婚人士應如何申請居所貸款利息扣除?

一般而言,已婚人士有四個方法可申請居所貸款利息扣稅。

  • 分開計算薪俸税 – 假設已婚人士共同擁有一個物業而選擇分開評稅,兩位可以根據兩人業權的比例各自作居所貸款利息扣稅。
  • 合併計算薪俸税 – 若一對夫婦均有應課稅入息,而其中一方的入息低於其可容許扣除的居所貸款利息與個人免税額的總和(即免繳薪俸税),則可以申請合計評税,而居所貸款利息將會從已婚人士的合計應予評税的入息中扣除。
  • 提名配偶申索扣除 – 根據《税務條例》第26F條,若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主,且在該課税年度完全沒有應課税的入息、租金收入,或沒有利潤(包括營業虧損),他/她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。提名只限於配偶,例如父親是不能提名兒子申索扣除的。提名必須逐年提出,由提名人在其配偶的個別人士報税表上簽署以示同意。該業主(而非實際獲給予扣除的配偶)將被視為已獲一個課税年度的利息扣除。居所貸款利息扣除只適用於薪俸税或個人入息課税。假若配偶其中一方(有關住宅的業主)沒有薪俸入息,但有其他應課税收入(如租金收入或業務收入),兩位都必須選擇個人入息課税,才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。
  • 個人入息課稅 – 如果你和你配偶選擇以個人入息課税方式評税,你們任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息,會先從其入息總額中扣除。未完全扣除的部分將會用以抵銷其配偶的入息總額。若仍有餘額,則該餘額是不可以結轉入未來的課税年度用以抵銷任何一方在該等年度的入息總額。

出租單位可以申請供樓利息扣除嗎?

上述的「居所貸款利息扣除」扣稅選項僅為自住住宅的供樓利息進行扣稅。如果物業是出租物業而且有繳交供樓利息同樣可以進行扣稅。不過,如果要用出租物業利息進行扣稅,納稅人必須要用個人入息課稅方式評稅,不能用物業稅基準扣減物業供樓利息。值得留意的是,個人入息課稅僅限於居住於香港人士,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日。若納稅人長時間居住於外地,就算有為香港物業收租都不能申請個人入息課稅,出租物業供樓利息就不能扣稅,只能以物業稅方式計算。

假如讀者持有的物業是出租用途收取租金,以個人入息課稅方法計稅,可從應評稅淨值中扣減利息(上限:物業應評稅淨值),而且沒有年期限制,與「居所貸款利息扣除」的20年上限不同。應評稅淨值是按租金收入減去差餉及20%的免稅額。

另外假設,業主有一單位自住另有一單位收租,業主可以為自住單位申請居所貸款利息安排扣稅,上限$100,000,最多20年。同時,業主亦可以為收租單位的按揭利息支出安排扣稅,沒有年期上限,扣稅額度上限則為應評稅淨值。

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實用面積同建築面積兩個專業名詞大家都應該聽唔少,不過究竟當中有什麼分別?什麼時候需要用實用面積?什麼時候要用建築面積?ROOTS上會今次就會為大家講清講楚,睇完下文之後包保各位唔會再搞錯! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「實用面積」? 為打擊發展商透過「建築面積」誇大單位空間大小,以及將非單位內的空間納入單位空間計算,政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》,規定所有住宅物業必須要以「實用面積」計算。 實用面積(Saleable Area),是單位使用的樓面面積。根據《一手住宅物業銷售條例》(條例)下,實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積,但不包括單位以外的面積。單位以外的面積包括車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等。 可能讀者這個時候會問,牆身又如何計算使用面積呢?一般來講牆身有兩個計算方法,視乎牆身是用作分隔相鄰單位還是公用部分。假設牆身是分隔兩個單位,實用面積是由相鄰單位共有的分隔牆的中線起計單位以內的面積。另一邊廂,假設單位位於大單邊或牆身是用作分隔公用部分,實用面積需要由牆身外部開始量度,牆身的總厚度需要計入單位的實用面積。 值得留意的是,單位內的間隔牆及支柱亦應包括在實用面積內。同時,參觀示範單位時,發展商在售樓說明書都會列明露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 的面積。露台、工作平台或陽台的樓面面積,須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。 什麼是「建築面積」? 「建築面積」或「總樓面面積」,又稱 Gross Floor Area,主要是按照《建築物條例》用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展規管,「建築面積」會有不同的解釋。而在售樓書上的「建築面積」則沒有統一的計算標準。以往發展商無論起住宅、工廈或寫字樓都會將所有公共空間包括走廊、停車場、大堂、垃圾房計算在「建築面積」裡面。這個做法出現了「建築面積」大,但實際的單位「實用面積」低的情況,俗稱「發水樓」。 什麼是「發水樓」? 發展商在香港買地時是需要根據地積比率計算總樓面面積以及其價值,不過建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。因而,發展商買地的時候有機會可以不需要繳付獲寬免樓面的價值,但將獲寬免的面積範圍銷售給買家。換言之,發展商利用酌情權建造發水樓,建築面積通常包括會所、公用走廊、平台花園、垃圾房、電梯大堂等。發展商需然不需要為這些公用部分繳付地價,但可以將這些部分列入為建築面積然後賣給買家。 為限制各發展商建造發水樓,屋宇署於2011年4月1日推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考,可獲寬免樓面面積的設施(不包括停車場),上限比例由2至3成不等,統一降低至1成。 什麼時候會用建築面積? 根據現時規例,只有住宅單位需要用「實用面積」計算發售,其他物業種類例如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不受限制。換言之,買家需要留意買其他物業種類時需要留意單位的實用率,不要盲目跟從「建築面積」。 如何查詢單位的實用面積? 現時發售的一手單位都必須要以「實用面積」發售,因此想知道單位的實用面積可以透過發展項目的售樓說明書查閱。 至於購買二手樓的朋友可以透過差餉物業估價署的物業資訊網,找到二手樓的實用面積。 低層單位與高層單位的面積有什麼分別? 「實用面積」是根據單位外牆內的空間,但由於低層單位的牆身因結構承重需要而較高層厚,所以就算低層單位「實用面積」與高層一樣,可用的空間都會較小。 新樓與舊樓實用性有什麼分別? 有留意開樓的讀者應該聽過不少老人家講即使「實用面積」一樣,舊樓較新樓實用。主要是因為舊樓有機會少了露台或工作平台,開則較四方,而且舊樓牆身有機會較薄,新樓有機會用較厚的玻璃幕墻設計,所以感覺及實際上可用空間小了。 平面圖實用面積與真實情況有差距? 售樓說明書裡面所顯示的實用面積有機會比單位實際情況有差距,因為樓書裡面的尺寸不會將單位的裝修物料例如地板或批盪計算在內。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【資助房屋】拆解房委會、房屋署、房協不可不知分別!

每年不少香港市民都期待政府公佈新一輪推售資助房屋的消息,不過無論讀者想申請的是公屋還是居屋,都會被房委會、房屋署或房協的角色混餚。今文ROOTS上會將會為大家分析兩個機構的分別及解答一些常見問題。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是香港房屋委員會 (房委會) ? 成立於1973年4月,香港房屋委員會 (房委會,Hong Kong Housing Authority) 是根據《房屋條例》建立的法定機構。房委會主要職責是負責推行香港的公營房屋計劃(公屋),協助低收入家庭住戶提供住屋。 房委會的工作範疇廣泛,包括策劃、建設、管理和保養維修各類公共租住房屋,包括出租公屋、中轉房屋和臨時收容中心。與此同時,房委會亦會經營一些分層工廠大廈,以及附屬商業設施和其他非住宅設施。現時的房委會主席由房屋局局長兼任。 房委會的機構願景為有住屋需要的低收入家庭提供可以負擔的租住房屋,並透過推出資助出售單位協助中低收入家庭置業。 房委會及轄下小組委員會包括: 建築小組委員會商業樓宇小組委員會財務小組委員會- 資金管理附屬小組委員會策劃小組委員會- 審計附屬小組委員會資助房屋小組委員會投標小組委員會 什麼是房屋署? 根據官方資料,房屋署是香港房屋委員會 (房委會) 的執行機關。房委會為法定機構,負責制定及推行公共房屋計劃,從而達至政府的公屋政策目標。房屋署同時為房屋局提供支援,處理有關房屋的政策和事務。房屋局常任秘書長兼任房屋署署長一職,負責掌管房屋署。 房屋署的組織架構如下: 策略處策略規劃分處政策統籌分處私營房屋分處房屋資助分處發展及建築處工務分處(一、二、三)發展及採購分處屋邨管理處屋邨管理處(一、二、三)機構事務處行政分處法律事務分處資訊及社區關係分處資訊科技分處管理參議分處財務分處會議事務組獨立審查組一手住宅物業銷售監管局 房委會及房屋署有什麼分別? 從架構上讀者可以見到房委會轄下没有房屋署,而房屋署底下沒有房委會,因而貌似房委會及房屋署沒有太大關係,但實際上他們的關係密不可分。首先房委會是一個獨立的法定機構。雖然不是一個政府部門,但是主要為政府出謀獻策制定公營房屋的策略。房委會的帶領者是由香港特別行政區行政長官任命,而房委會主席一般是現任的運輸及房屋局局長。 與此同時,房屋署隸屬「運輸及房屋局」,負責執行房委會推行的政策。一般大家需要遞交的公屋或居屋申請、與屋邨管理交接等的日常事項都是經過房屋署的。 簡單講,房委會主要制定香港公營房屋方針,房屋署主要實行房委會定落的方針,一個出腦一個出手。 什麼時候要聯絡房屋署? 簡單講,由申請資助房屋、交租、租金援助、日常家居維修以致屋邨管理投訴都可以聯絡房屋署。 日常家居維修服務 「日常家居維修服務」以「全方位維修計劃」為藍本,為所有公共租住屋邨住戶提供妥善和迅速的室內單位維修服務。 屋邨管理扣分制 屋邨管理扣分制 (扣分制) 是一項重要的管理措施,既可保障公共屋邨的環境衞生,又有助妥善執行屋邨的管理工作,從而為住戶建立健康舒適的居住環境。扣分制同時可培養公屋住戶的公德心,以及促進住戶對鄰居和周圍環境的關懷和愛護。 扣分制於2003年推出,當時名為「屋邨清潔扣分制」,主要針對有損屋邨環境衞生的不當行為。該制度於2006年擴展至更大的屋邨管理範疇,易名為「屋邨管理扣分制」。扣分制適用於公共租住房屋 (公屋) 和中轉房屋 (中轉屋) 住戶。 扣分制涵蓋28項不當行為,違規者將按其行為的嚴重性被扣3、5、7或15分。如公屋/中轉屋住戶在兩年內被扣除的分數累計達16分,其租約/暫准證將被終止。 租金援助計劃 房委會設有租金援助(租援)計劃,透過寬減租金援助暫時有經濟困難的公共租住房屋(公屋)租戶。只需要符合下列資格的申請人士可以獲得租金援助: 戶主及家庭成員並無擁有任何香港住宅物業;現居單位的面積不超過其家庭人數的最高編配標準;戶主及家庭成員沒有領取包括租金津貼在內的綜合社會保障援助金;以及下述收入要求 申請類別入息和資產要求租金寬免額非長者家庭- 家庭總收入低於公屋入息限額50%;或- 租金與入息比例超過25%;或- 家庭總收入介乎公屋入息限額50%至70%之間,同時租金與入息比例超過15%。可獲減一半租金非長者家庭- 家庭總收入低於公屋入息限額70%,但不低於50%;或- 租金與入息比例超過18.5%,但不超過25%。可獲減四分之一租金長者家庭- 長者家庭總收入低於公屋入息限額70%;或- 租金與入息比例超過18.5%。(長者家庭指所有家庭成員年滿60歲或以上。)可獲減一半租金 房屋署聯絡方法 查詢熱線:2712 2712傳真:2711 4111電郵:[email protected]地址:香港九龍何文田佛光街33號網站:www.housingauthority.gov.hk 過往房委會政策及計劃 房委會計劃計劃年份居者有其屋計劃...

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【物業拍賣】拍賣物業一定平?必知流程及中伏位避免買錯借唔到按揭!

每逢經濟環境轉差時,必定會有不少物業拍賣。物業遭到拍賣的原因一般是因為業主無法按時償還按揭被銀行、財務公司或債權人收樓,而收樓後銀主又無法即時在物業二手市場放賣。正因為物業拍賣的流程有別於一般二手買賣市場,ROOTS上會今文將會講解物業拍賣需知的事項,協助各位安心從拍賣公司拍賣心儀物業單位! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是物業拍賣? 顧名思義,物業拍賣代表業主或銀主透過拍賣行將物業賣出。一般的物業買賣是透過私人協商,過程需要買家提出要約以相應金額向賣方購入物業,而另需賣家接受賣家要約,只要雙方同意買賣便可促成。反之,拍賣是指於指定時間內公開競價的形式,將物業權利轉讓給最高應價者的買賣方式。 如何將物業拍賣? 無論是業主還是銀主,只要是物業的合法持有人,一般為業主或銀主,都可以委託拍賣行將物業拍賣。委託拍賣行將物業拍賣的流程如下: 業主或銀主向拍賣行提供物業資料拍賣行視察單位並進行估價業主或銀主與拍賣行議定拍賣細項(物業拍賣底價、拍賣日期、拍賣流程)拍賣行為拍賣物業刊登線上及線下的廣告(一般免費)為有興趣買家安排物業開放日進行拍賣將物業賣給最高應價者(約最高價低於底價,賣家可選擇收回物業流標待安排下一輪拍賣) 為什麼要透過拍賣行拍賣物業? 香港物業市場透明度高,引致一般二手市場裡面成交的物業價格較為貼緊市價。反之,透過拍賣行賣出的物業一般會以低底價作為招徠,讓投資者有一個機會以低價買入筍盤。不過,經拍賣行拍賣的物業有機會會有業權、遺失樓契、僭建、改建、為例建築、押記令、凶宅等不同問題,所以物業價格低於市價都實屬正常。 除了物業現狀問題引致物業以折讓價出售之外,銀主盤是另一情況吸引到投資者透過拍賣行拍賣物業。銀主盤是銀行或財務公司通過法庭強制收回斷供物業,並將物業拍賣出去以償還原業主的欠款。銀主盤之所以有可取之處是因為銀主只會希望盡快將物業賣出套現資金償還欠款,而非希望講物業賣到最高價。因此,只要拍賣價高於現時欠款便可。由於一般銀行都不會借足樓價的 100% 作為按揭貸款,變相樓價有較大的機會以低過市價賣出。當然,大家都不要以為就算價值一千萬的物業而欠款只有一百萬,銀主會以一百萬賣出。作為銀主都有責任不令業主蒙受損失,這種不合理又過於低價拍賣出物業有機會令銀主背負上法律責任。因此銀主盤就算以折扣價賣出,都必須是要合理地進行。 值得留意的是,在這個透明度極高的樓市裡面,大家都會知道物業的自身價值,假設物業現狀沒有問題而物業拍賣價是市價的 8 折,難保不會有其他競價者出手推高拍賣價。 如何找出拍賣盤? 不少資深投資者都希望可以透過拍賣行找出筍盤,所以經常會留意拍賣行的廣告。拍賣行一般除了會在自己的網站或社交平台宣傳之外,不時亦會透過傳統媒體例如報章、雜誌、單張宣傳。我們建議有興趣參與拍賣的投資者定時定候留意拍賣行的官方網站索取最新最全面的拍賣資訊。一般拍賣行都會將物業的地址、樓齡、實用面積及用途羅列出來。假設讀者有心儀的單位,可以直接聯絡拍賣行查詢詳情並預約參觀被拍賣的單位。 現時市面上有幾間規模較為大的物業拍賣行,詳情如下: 名稱網址忠誠拍賣行C S Property Group 忠誠地產集團 (chungsen.com.hk)環亞物業拍賣環亞物業拍賣有限公司 AA Property Auctioneers Ltd.黃開基拍賣行Memfus Wong Auctioneers Limited (mwal.com.hk) 透過物業拍賣買樓需要注意什麼? 投資者或買家拍賣物業的時候需要留意拍賣行的規矩及做法,因為只要買家於拍賣過程舉手並競投成功就會視為提出要約並不能反悔。與此同時,拍賣行拍賣的物業一般都會有些狀況,而狀況可以五花八門所以各位競價者必須要細心留意問清楚物業的情況先好舉手。一般而言,拍賣物業的時候競價者需要留意以下幾點: 拍賣物業一般會根據賣方代表律師行所核實之拍賣條款出售拍賣條款會根據拍賣行、業主及銀主而釐定,拍賣人士應事前自行查詢,另如有需要先向專業人士索取法律意見競投者可委託代表律師於拍賣前到賣方律師樓為物業契據及物業業權進行查察於拍賣過程中舉手競投物業人士會被視為接受競投物業之業權契據、拍賣條款及一切狀況(即使有非法改建、僭建、業主欠交管理費、建築命令、凶宅等),買家再成功拍賣後必須履行拍賣條款的責任並完成交易,並不得對上述作出任何質詢及反對成功拍下物業者必須及時支付約樓價 10% 作為訂金及約 1% 作為拍賣行的佣金拍賣者必須帶備身份證銀主盤拍賣成交期較一般物業買賣短,如有需要買家應向賣家洽談按揭批核不會因物業從拍賣得來而有影響,但有機會收到物業業權、現狀等影響 物業拍賣後可以申請按揭嗎? 一般而言,成功拍下物業後的買家照理可以如常申請按揭,銀行亦不會因買家透過拍賣取得物業而拒批按揭。不過,不少透過拍賣行拍賣的物業都會有機會有業權、遺失樓契、僭建、押記令、凶宅等問題,而銀行亦有機會因這些問題而最終拒絕批核按揭。因此,拍賣物業之前各位必須要做好準備功夫了解物業的現狀,並向ROOTS上會了解清楚按揭批核的機會。如果有能力的話,各位買家應該準備好一筆資金方便隨時一筆過 full pay...

【單位面積】睇樓要用實用面積?同建築面積可以差幾遠?

實用面積同建築面積兩個專業名詞大家都應該聽唔少,不過究竟當中有什麼分別?什麼時候需要用實用面積?什麼時候要用建築面積?ROOTS上會今次就會為大家講清講楚,睇完下文之後包保各位唔會再搞錯! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「實用面積」? 為打擊發展商透過「建築面積」誇大單位空間大小,以及將非單位內的空間納入單位空間計算,政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》,規定所有住宅物業必須要以「實用面積」計算。 實用面積(Saleable Area),是單位使用的樓面面積。根據《一手住宅物業銷售條例》(條例)下,實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積,但不包括單位以外的面積。單位以外的面積包括車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等。 可能讀者這個時候會問,牆身又如何計算使用面積呢?一般來講牆身有兩個計算方法,視乎牆身是用作分隔相鄰單位還是公用部分。假設牆身是分隔兩個單位,實用面積是由相鄰單位共有的分隔牆的中線起計單位以內的面積。另一邊廂,假設單位位於大單邊或牆身是用作分隔公用部分,實用面積需要由牆身外部開始量度,牆身的總厚度需要計入單位的實用面積。 值得留意的是,單位內的間隔牆及支柱亦應包括在實用面積內。同時,參觀示範單位時,發展商在售樓說明書都會列明露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 的面積。露台、工作平台或陽台的樓面面積,須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。 什麼是「建築面積」? 「建築面積」或「總樓面面積」,又稱 Gross Floor Area,主要是按照《建築物條例》用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展規管,「建築面積」會有不同的解釋。而在售樓書上的「建築面積」則沒有統一的計算標準。以往發展商無論起住宅、工廈或寫字樓都會將所有公共空間包括走廊、停車場、大堂、垃圾房計算在「建築面積」裡面。這個做法出現了「建築面積」大,但實際的單位「實用面積」低的情況,俗稱「發水樓」。 什麼是「發水樓」? 發展商在香港買地時是需要根據地積比率計算總樓面面積以及其價值,不過建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。因而,發展商買地的時候有機會可以不需要繳付獲寬免樓面的價值,但將獲寬免的面積範圍銷售給買家。換言之,發展商利用酌情權建造發水樓,建築面積通常包括會所、公用走廊、平台花園、垃圾房、電梯大堂等。發展商需然不需要為這些公用部分繳付地價,但可以將這些部分列入為建築面積然後賣給買家。 為限制各發展商建造發水樓,屋宇署於2011年4月1日推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考,可獲寬免樓面面積的設施(不包括停車場),上限比例由2至3成不等,統一降低至1成。 什麼時候會用建築面積? 根據現時規例,只有住宅單位需要用「實用面積」計算發售,其他物業種類例如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不受限制。換言之,買家需要留意買其他物業種類時需要留意單位的實用率,不要盲目跟從「建築面積」。 如何查詢單位的實用面積? 現時發售的一手單位都必須要以「實用面積」發售,因此想知道單位的實用面積可以透過發展項目的售樓說明書查閱。 至於購買二手樓的朋友可以透過差餉物業估價署的物業資訊網,找到二手樓的實用面積。 低層單位與高層單位的面積有什麼分別? 「實用面積」是根據單位外牆內的空間,但由於低層單位的牆身因結構承重需要而較高層厚,所以就算低層單位「實用面積」與高層一樣,可用的空間都會較小。 新樓與舊樓實用性有什麼分別? 有留意開樓的讀者應該聽過不少老人家講即使「實用面積」一樣,舊樓較新樓實用。主要是因為舊樓有機會少了露台或工作平台,開則較四方,而且舊樓牆身有機會較薄,新樓有機會用較厚的玻璃幕墻設計,所以感覺及實際上可用空間小了。 平面圖實用面積與真實情況有差距? 售樓說明書裡面所顯示的實用面積有機會比單位實際情況有差距,因為樓書裡面的尺寸不會將單位的裝修物料例如地板或批盪計算在內。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【資助房屋】拆解房委會、房屋署、房協不可不知分別!

每年不少香港市民都期待政府公佈新一輪推售資助房屋的消息,不過無論讀者想申請的是公屋還是居屋,都會被房委會、房屋署或房協的角色混餚。今文ROOTS上會將會為大家分析兩個機構的分別及解答一些常見問題。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是香港房屋委員會 (房委會) ? 成立於1973年4月,香港房屋委員會 (房委會,Hong Kong Housing Authority) 是根據《房屋條例》建立的法定機構。房委會主要職責是負責推行香港的公營房屋計劃(公屋),協助低收入家庭住戶提供住屋。 房委會的工作範疇廣泛,包括策劃、建設、管理和保養維修各類公共租住房屋,包括出租公屋、中轉房屋和臨時收容中心。與此同時,房委會亦會經營一些分層工廠大廈,以及附屬商業設施和其他非住宅設施。現時的房委會主席由房屋局局長兼任。 房委會的機構願景為有住屋需要的低收入家庭提供可以負擔的租住房屋,並透過推出資助出售單位協助中低收入家庭置業。 房委會及轄下小組委員會包括: 建築小組委員會商業樓宇小組委員會財務小組委員會- 資金管理附屬小組委員會策劃小組委員會- 審計附屬小組委員會資助房屋小組委員會投標小組委員會 什麼是房屋署? 根據官方資料,房屋署是香港房屋委員會 (房委會) 的執行機關。房委會為法定機構,負責制定及推行公共房屋計劃,從而達至政府的公屋政策目標。房屋署同時為房屋局提供支援,處理有關房屋的政策和事務。房屋局常任秘書長兼任房屋署署長一職,負責掌管房屋署。 房屋署的組織架構如下: 策略處策略規劃分處政策統籌分處私營房屋分處房屋資助分處發展及建築處工務分處(一、二、三)發展及採購分處屋邨管理處屋邨管理處(一、二、三)機構事務處行政分處法律事務分處資訊及社區關係分處資訊科技分處管理參議分處財務分處會議事務組獨立審查組一手住宅物業銷售監管局 房委會及房屋署有什麼分別? 從架構上讀者可以見到房委會轄下没有房屋署,而房屋署底下沒有房委會,因而貌似房委會及房屋署沒有太大關係,但實際上他們的關係密不可分。首先房委會是一個獨立的法定機構。雖然不是一個政府部門,但是主要為政府出謀獻策制定公營房屋的策略。房委會的帶領者是由香港特別行政區行政長官任命,而房委會主席一般是現任的運輸及房屋局局長。 與此同時,房屋署隸屬「運輸及房屋局」,負責執行房委會推行的政策。一般大家需要遞交的公屋或居屋申請、與屋邨管理交接等的日常事項都是經過房屋署的。 簡單講,房委會主要制定香港公營房屋方針,房屋署主要實行房委會定落的方針,一個出腦一個出手。 什麼時候要聯絡房屋署? 簡單講,由申請資助房屋、交租、租金援助、日常家居維修以致屋邨管理投訴都可以聯絡房屋署。 日常家居維修服務 「日常家居維修服務」以「全方位維修計劃」為藍本,為所有公共租住屋邨住戶提供妥善和迅速的室內單位維修服務。 屋邨管理扣分制 屋邨管理扣分制 (扣分制) 是一項重要的管理措施,既可保障公共屋邨的環境衞生,又有助妥善執行屋邨的管理工作,從而為住戶建立健康舒適的居住環境。扣分制同時可培養公屋住戶的公德心,以及促進住戶對鄰居和周圍環境的關懷和愛護。 扣分制於2003年推出,當時名為「屋邨清潔扣分制」,主要針對有損屋邨環境衞生的不當行為。該制度於2006年擴展至更大的屋邨管理範疇,易名為「屋邨管理扣分制」。扣分制適用於公共租住房屋 (公屋) 和中轉房屋 (中轉屋) 住戶。 扣分制涵蓋28項不當行為,違規者將按其行為的嚴重性被扣3、5、7或15分。如公屋/中轉屋住戶在兩年內被扣除的分數累計達16分,其租約/暫准證將被終止。 租金援助計劃 房委會設有租金援助(租援)計劃,透過寬減租金援助暫時有經濟困難的公共租住房屋(公屋)租戶。只需要符合下列資格的申請人士可以獲得租金援助: 戶主及家庭成員並無擁有任何香港住宅物業;現居單位的面積不超過其家庭人數的最高編配標準;戶主及家庭成員沒有領取包括租金津貼在內的綜合社會保障援助金;以及下述收入要求 申請類別入息和資產要求租金寬免額非長者家庭- 家庭總收入低於公屋入息限額50%;或- 租金與入息比例超過25%;或- 家庭總收入介乎公屋入息限額50%至70%之間,同時租金與入息比例超過15%。可獲減一半租金非長者家庭- 家庭總收入低於公屋入息限額70%,但不低於50%;或- 租金與入息比例超過18.5%,但不超過25%。可獲減四分之一租金長者家庭- 長者家庭總收入低於公屋入息限額70%;或- 租金與入息比例超過18.5%。(長者家庭指所有家庭成員年滿60歲或以上。)可獲減一半租金 房屋署聯絡方法 查詢熱線:2712 2712傳真:2711 4111電郵:[email protected]地址:香港九龍何文田佛光街33號網站:www.housingauthority.gov.hk 過往房委會政策及計劃 房委會計劃計劃年份居者有其屋計劃...