Home物業買賣【收樓必讀】買樓入伙流程及各大注意事項清單!

【收樓必讀】買樓入伙流程及各大注意事項清單!

今次來到買樓攻略最終回,ROOTS上會將講解收樓及入伙注意事項,希望可以保障準業主們入伙順利平安。根據經驗所見到,客人們睇完樓,簽完約後通常會覺得漫長的買樓程序終於進入直路。不過,入伙收樓程序何其複雜你又知道嗎?買家萬一鬆懈分分鐘手尾可以好長,甚至要額外抬錢支付一筆預算外的維修費用。

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二手樓收樓及入伙流程

  1. 透過律師樓與賣家及提供按揭的銀行安排成交日期
  2. 在成交日期前一日安排上門驗樓,確保單位與睇樓當初狀況一樣及確保業主將個人物品搬走(如交吉),如業主未能履行合約精神買家有機會可以提出取消交易追討損失
  3. 成交日通過律師樓收取鑰匙,之後新買家就可以安排裝修或入伙

什麼叫現狀購入物業?

買二手樓時,合約會有一項條文列明買家願意以現狀購入物業。「現狀」是指賣家以物業現有狀況出售於買家,即使簽約後發現物業有問題,買家都要負上維修責任。為保障準業主們,最好簽約前進行驗樓,有什麼地方需要賣家負責就通通在合約上,白字黑字,避免將來不必要的爭執。

如果買家沒有在合約列明賣家需要負的維修責任,在收樓後就算單位有漏水、牆身剝落等情況都要買家自己承擔維修費用。除非賣家構成失實陳述或蓄意破壞單位,否則就算原業主隱瞞單位狀況,買家都未必能夠追討損失。

驗樓師是什麼?

驗樓行業現在尚未有監管。一般驗樓師都會有建築、工程或測量經驗、文憑或學歷,所以我們不建議客人自己驗樓。專業驗樓師對於一些肉眼難以辨識的問題會有更深入認識,包括單位牆背後的結構、天花、洗手盤漏水情況、電線殘舊等的問題。如果強行自行驗樓的話未必能夠了解清楚單位狀況,而到入伙後開始住落才發現有問題就已經太遲。驗樓師的收費一般以單位面積計算。

不過要留意的是,驗樓師未必能夠每次百分百驗出單位所有瑕疵,如果收樓後才發現瑕疵都要自費修理。

單位收樓入伙時或成交前要驗樓嗎?

假設準買家們落訂前有聘用驗樓師驗樓,並要求賣家根據要求維修物業,收樓時買家可邀請驗樓師確保賣家跟足指示修補單位。

什麼是交吉?

交吉代表原業主需要在單位成交日期前將所有個人財務搬走。如果物業並非交吉,原業主遺留個人物品,導致新買家未能搬入單位,買家有權踢契並取消交易而原業主不能沒收訂金。

正常情況入墻家具都不在交吉範圍內,賣家一般都不需要將所有入墻家具拆卸搬走。不過所有可移動的家具都需要搬走,例如:床、檯、凳及雪櫃等等。

購入連租約單位一般都不需要交吉,賣家會連同租約轉售給新買家。除非合約列明賣家要要求租客搬走然後交吉成交,否則一般都不需要租客搬走。

如果單位不是交吉應該如何處理?

如果買家有意連同單位內的家具一併購入,買家應該在臨時買賣合約列明所有購入的家具清單。清單越詳細越好,例如列明型號及類型,並建議用手機拍照。

收樓入伙必做清單

搬屋入伙有不少習俗傳統,例如擇吉日及拜四角,而且過程繁複。有見及此,ROOTS上會為各位整理一份入伙流程必做清單,以便各位入伙當日手忙腳亂:

  • 提早安排搬運公司上門報價及預約入伙日搬運(除非自己落手搬)
  • 更改水、電、煤、銀行等賬單住址
  • 檢查地板、天花、牆身剝落漏水
  • 窗、門鉸開關是否正常
  • 廁所、廚房水喉去水位是否暢順並檢查有沒有漏水
  • 確保爐具、電制、插頭供電正常
  • 如有包括家具電器確保運作正常
  • 打掃家居、進行全方位內外清潔及消毒(如新裝修就要去除甲醛)

在這裡特別一提,不要以為買新樓所有裝修都「新促促」就一定無問題。現在有不少新樓也有瑕疵,例如玻璃窗質素欠佳、雲石裝修有裂痕、廁所浴內部漏水等。所以無論買新樓還是舊樓都要check得一清二楚!

如何完成物業成交程序?

作為一位聰明的買家,應根據我們建議簽臨約後馬上申請按揭。如無意外,銀行將於成交前一個月批核貸款並完成處理批核程序。客人亦應於成交前數星期到律師樓辦妥文件。只要解決以上兩點,律師樓與銀行便會於成交日將買家申請的貸款轉賬到賣家律師樓完成成交程序。基本上,客人在這方面不需要過於操勞,只需要委託有口碑的律師樓(延伸閱讀:【買樓搵律師】好的買樓律師可以令你買樓過程更順利更稱心!一文睇清5大秘訣教你點揀最適合的買樓律師!)代為辦理便可專注解決入伙驗樓之問題。

由此可見,買樓入伙有非常多地方需要顧及。萬一不留神,準買家隨時又要跌錢。當然情況許可的話,最好出價落訂前預留一筆裝修費(預大約$600一呎)。待收樓後,買家可以毫不留情將整個單位大翻身,一來不需要擔心上手賣家有無隱瞞現狀,二來由可以裝修單位直到合自己心意為止,一舉兩得。

一連4篇的【買樓攻略】來到尾聲,希望大家完成這個買樓懶人包後,對買樓程序有基本認知,防止中伏買錯樓。最後預祝各位買樓順利,儘早買到樓,在新居建立美好家庭!

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【按揭利率比較2024】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (4月10日更新)

ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 私人物業轉按按揭 H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 居屋、車位及工商舖按揭 物業種類H按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)居屋H+1.3% / P-1.75%4.125%0.8%車位H+1.8%4.225%0.2%工商舖H+1.8%4.225%0.2% 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank)最優惠利率(Prime Rate)P按年利率 (Prime Offer)H按年利率 (HIBOR Offer)高息戶口 (Mortgage Link)罰息期 (Penalty Period)中國銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年匯豐銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年恆生銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年東亞銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年工銀亞洲6.125%P-2%H+1.3%有2年花旗銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年交通銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年渣打銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年創興銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年集友銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年中信銀行6.125%P-1.5%H+1.3%有2年富邦銀行6.25%P%H+1.3%沒有2年 如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 想知道邊間銀行最高回贈?立即聯絡按揭專員為你提供最新銀行按揭優惠! 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行綠色按揭回贈中國銀行高達 $14,888匯豐銀行高達 $14,888恒生銀行高達 $14,888東亞銀行高達 $12,000渣打銀行高達 $6,888 銀行按揭回贈及按揭利率常見問題FAQ ROOTS上會有什麼好處? ROOTS上會提供5大服務: 網上按揭申請服務 個人化A.I.按揭評估 按揭利率回贈比較 智能按揭計算機 每週按揭教室 以上的每項按揭服務都是從客人角度研發,確保服務能夠幫助每一位想置業的客人。 ROOTS上會按揭回贈好嗎? ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫,務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。換言之,ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 ROOTS上會與其他按揭平台有何不同? 有別於其他按揭服務提供者,ROOTS上會提供網上按揭申請服務。傳統按揭轉介只會提供銀行按揭部職員聯絡資料給客戶。之後客戶要親身去銀行排隊及手填申請表,得不到全面性的服務,而ROOTS上會則包括網上按揭申請服務及個人化A.I.按揭評估。 應該申請邊間銀行按揭? 客人申請按揭時,當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。不過,除了利息及回贈外,銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。若不了解,輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請,嚴重則影響按揭審批時間,導致趕不上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行利息低回贈高,但不接受村屋或居屋按揭申請。 因此,向任何一間銀行申請按揭前,ROOTS團隊建議先WhatsApp我們查詢了解,或者填寫個人化A.I.按揭評估,預先評估自己的獲批按揭機率及得到各大銀行更即時更準確的接按揭利率及優惠,讓你更輕鬆揀出心水銀行,拎盡回贈優惠! 銀行按揭回贈越高一定越好?過高要扣貸款額? 根據金管局,當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈,並不能夠給客人現金回贈。 例如:若貸款額為港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。根據金管局指引,銀行需要將回贈在貸款額扣除,變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了,相等於要供得利息都少了。回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主,而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。換言之,高按揭回贈優惠未必個個適合。急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 到底揀「H按」定「P按」好? 一般而言,除了居屋只能用P按之外,銀行按揭利率offer都會同時提供「H按」及「P按」。 例如:H+1.3% / P-2.25%...