【物業拍賣】拍賣物業一定平？必知流程及中伏位避免買錯借唔到按揭！

每逢經濟環境轉差時，必定會有不少物業拍賣。物業遭到拍賣的原因一般是因為業主無法按時償還按揭被銀行、財務公司或債權人收樓，而收樓後銀主又無法即時在物業二手市場放賣。正因為物業拍賣的流程有別於一般二手買賣市場，ROOTS上會今文將會講解物業拍賣需知的事項，協助各位安心從拍賣公司拍賣心儀物業單位！

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什麼是物業拍賣？

顧名思義，物業拍賣代表業主或銀主透過拍賣行將物業賣出。一般的物業買賣是透過私人協商，過程需要買家提出要約以相應金額向賣方購入物業，而另需賣家接受賣家要約，只要雙方同意買賣便可促成。反之，拍賣是指於指定時間內公開競價的形式，將物業權利轉讓給最高應價者的買賣方式。

如何將物業拍賣？

無論是業主還是銀主，只要是物業的合法持有人，一般為業主或銀主，都可以委託拍賣行將物業拍賣。委託拍賣行將物業拍賣的流程如下：

1. 業主或銀主向拍賣行提供物業資料
2. 拍賣行視察單位並進行估價
3. 業主或銀主與拍賣行議定拍賣細項（物業拍賣底價、拍賣日期、拍賣流程）
4. 拍賣行為拍賣物業刊登線上及線下的廣告（一般免費）
5. 為有興趣買家安排物業開放日
6. 進行拍賣
7. 將物業賣給最高應價者（約最高價低於底價，賣家可選擇收回物業流標待安排下一輪拍賣）

為什麼要透過拍賣行拍賣物業？

香港物業市場透明度高，引致一般二手市場裡面成交的物業價格較為貼緊市價。反之，透過拍賣行賣出的物業一般會以低底價作為招徠，讓投資者有一個機會以低價買入筍盤。不過，經拍賣行拍賣的物業有機會會有業權、遺失樓契、僭建、改建、為例建築、押記令、凶宅等不同問題，所以物業價格低於市價都實屬正常。

除了物業現狀問題引致物業以折讓價出售之外，銀主盤是另一情況吸引到投資者透過拍賣行拍賣物業。銀主盤是銀行或財務公司通過法庭強制收回斷供物業，並將物業拍賣出去以償還原業主的欠款。銀主盤之所以有可取之處是因為銀主只會希望盡快將物業賣出套現資金償還欠款，而非希望講物業賣到最高價。因此，只要拍賣價高於現時欠款便可。由於一般銀行都不會借足樓價的 100% 作為按揭貸款，變相樓價有較大的機會以低過市價賣出。當然，大家都不要以為就算價值一千萬的物業而欠款只有一百萬，銀主會以一百萬賣出。作為銀主都有責任不令業主蒙受損失，這種不合理又過於低價拍賣出物業有機會令銀主背負上法律責任。因此銀主盤就算以折扣價賣出，都必須是要合理地進行。

值得留意的是，在這個透明度極高的樓市裡面，大家都會知道物業的自身價值，假設物業現狀沒有問題而物業拍賣價是市價的 8 折，難保不會有其他競價者出手推高拍賣價。

如何找出拍賣盤？

不少資深投資者都希望可以透過拍賣行找出筍盤，所以經常會留意拍賣行的廣告。拍賣行一般除了會在自己的網站或社交平台宣傳之外，不時亦會透過傳統媒體例如報章、雜誌、單張宣傳。我們建議有興趣參與拍賣的投資者定時定候留意拍賣行的官方網站索取最新最全面的拍賣資訊。一般拍賣行都會將物業的地址、樓齡、實用面積及用途羅列出來。假設讀者有心儀的單位，可以直接聯絡拍賣行查詢詳情並預約參觀被拍賣的單位。

現時市面上有幾間規模較為大的物業拍賣行，詳情如下：

透過物業拍賣買樓需要注意什麼？

投資者或買家拍賣物業的時候需要留意拍賣行的規矩及做法，因為只要買家於拍賣過程舉手並競投成功就會視為提出要約並不能反悔。與此同時，拍賣行拍賣的物業一般都會有些狀況，而狀況可以五花八門所以各位競價者必須要細心留意問清楚物業的情況先好舉手。一般而言，拍賣物業的時候競價者需要留意以下幾點：

• 拍賣物業一般會根據賣方代表律師行所核實之拍賣條款出售
• 拍賣條款會根據拍賣行、業主及銀主而釐定，拍賣人士應事前自行查詢，另如有需要先向專業人士索取法律意見
• 競投者可委託代表律師於拍賣前到賣方律師樓為物業契據及物業業權進行查察
• 於拍賣過程中舉手競投物業人士會被視為接受競投物業之業權契據、拍賣條款及一切狀況（即使有非法改建、僭建、業主欠交管理費、建築命令、凶宅等），買家再成功拍賣後必須履行拍賣條款的責任並完成交易，並不得對上述作出任何質詢及反對
• 成功拍下物業者必須及時支付約樓價 10% 作為訂金及約 1% 作為拍賣行的佣金
• 拍賣者必須帶備身份證
• 銀主盤拍賣成交期較一般物業買賣短，如有需要買家應向賣家洽談
• 按揭批核不會因物業從拍賣得來而有影響，但有機會收到物業業權、現狀等影響

物業拍賣後可以申請按揭嗎？

一般而言，成功拍下物業後的買家照理可以如常申請按揭，銀行亦不會因買家透過拍賣取得物業而拒批按揭。不過，不少透過拍賣行拍賣的物業都會有機會有業權、遺失樓契、僭建、押記令、凶宅等問題，而銀行亦有機會因這些問題而最終拒絕批核按揭。因此，拍賣物業之前各位必須要做好準備功夫了解物業的現狀，並向ROOTS上會了解清楚按揭批核的機會。如果有能力的話，各位買家應該準備好一筆資金方便隨時一筆過 full pay 物業，有兩手準備以防銀行最終拒批按揭。

如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多，ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！