【繼承遺產】如何安排遺產物業?承繼後物業轉讓、按揭、印花稅攻略!

June 20, 2022

繼承遺產物業人士需要留意承辦手續,因為過程絕不簡單。繼承遺產除了需要跟隨既定法律程序之外,如果繼承物業有按揭在身,繼承人亦需要安排按揭、物業轉讓及印花稅事宜。今文ROOTS上會將會與大家一一講解繼承遺產物業的重要事項。

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如何訂立遺囑安排遺產物業?

一份有效的遺囑可以找律師處理或自行處理。遺囑是不可以用錄音訂立,必須要由白紙黑字寫下來。訂立遺囑(平安紙)時,必須要有兩位年滿18歲的見證人士共同見證,而三人都需要互相監督及見證下簽名及訂立遺囑。在遺囑上應該列明立遺囑人及受益人的身份證名稱及號碼,並列明遺產處理方法。同時,平安紙上需要列明訂立遺囑日期及上述三人都是在共同見證下簽名作實。值得留意的是,遺囑的見證人可以是指定遺產執行人,但不可以是遺產受益人或其配偶,如身份重疊,他們便不能獲得所分配的遺產。

訂立遺囑的時候立遺囑人的精神狀態必須要良好,以及具備一定的認知能力,否則遺囑屬於無效。另外,如果立遺囑人有一份新簽的遺囑或者將現有的遺囑銷毀,遺囑同樣會屬於無效。

如何繼承遺產物業?

當離世人長辭,指定的遺囑執行人應在訂明時間內,向「遺產承辦處」申請遺產承辦書,取得承辦書後才可以處理遺產,否則便屬違法。如果遺產包含物業,物業是會根據遺囑交由受益人承繼。不過,如果遺產物業採用聯權共有,俗稱長命契,方式持有,就算遺囑上指明將物業交給繼承人或受益人,物業業權將會自動轉至物業聯權共有其他的持有人。反之,如果聯名的遺產物業是用分權共有方式持有,死者的業權將會根據遺囑轉至受益人名下。換言之,不論離世人有沒有訂立遺囑都必須要釐清物業業權狀況。如果遺產物業屬於聯權共有,有沒有遺囑到最後都沒有影響。

當然,如果物業並非聯權共有方式持有,繼承遺產物業就有機會以「有遺囑」及「無遺囑」方式處理。如果死者透過上述方式訂立有效的遺囑,受益人可以向遺產承辦處申請「遺囑認證」,並按照遺囑上意願作繼承。

反之,如果死者未能在生前訂立有效遺囑,在「無遺囑」的情況下後人需要委託「遺產管理人」按照「遺產管理書」的日期管理遺產,及資產作出分配。在這個情況下,遺產是需要根據法例分配。在法例上在「無遺囑」的情況下配偶擁有優先權、其後到子女、然後死者父母、最後到死者的兄弟姐妹、或兄弟姐妹的後裔。

死者只遺下一名配偶

根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》除了優先次序之外,亦有訂立資產分配的細則。如果死者只遺下一名配偶,但沒有後裔、父母、有血緣關係(同父母)的兄弟姊妹、或上述兄弟姊妹的後裔,那麼在生的丈夫或妻子,便有權取得死者的剩餘遺產(即在扣除死者的債務、稅項、葬禮費用、法律及遺產管理費用後,所剩餘的全部產業)。

死者遺下配偶及後裔

如果死者遺下配偶及後裔,無論死者是否有父母或兄弟姊妹在生,死者的配偶可先取得以下遺產:

  1. 死者所有的非土地實產;
  2. 剩餘遺產中的500,000元。

在上述的 500,000 元分發後,如果尚有剩餘之數,便會再分成兩半,一半分發給配偶,另一半則平均分發給死者的所有子女。

死者遺下配偶、父母及兄弟姊妹,但沒有後裔

如果死者遺有後裔,即使配偶亦已離世,死者的父母及兄弟姊妹均不可得到任何遺產。

如死者沒有遺下後裔,即使配偶仍然在生,死者的父母及兄弟姊妹亦可以分得遺產。在生的配偶可先取得以下遺產:

  1. 死者所有的非土地實產;
  2. 由剩餘遺產中得到1,000,000元。

在上述的 1,000,000 元分發後,如果尚有剩餘遺產,便會分成兩半,一半分發給配偶,另一半則分發給死者的父母。此外,如死者的其中一個或兩個父母都在生,死者的兄弟姊妹便不能分得遺產。他們只有在死者沒有遺下後裔及父母的情況下,才有權分得部分遺產(扣除配偶所得部分之後)。

繼承遺產物業有按揭未供完應如何處理?

根據現時法例,遺產繼承人會繼承遺產的債務。換言之,如果遺產物業尚有按揭未供完,遺產繼承人亦會繼承遺產物業的按揭。「遺囑執行人」或「遺產管理人」需要在將遺產分發給受益人之前先償還死者的所有債項,包括信用卡數、私人貸款、按揭貸款、稅項、律師費、及物業管理費等等。如物業因欠債而被釘契,繼承人必須要先還債。如果繼承人無力還款,債權人便有權經法庭 call loan 收樓。

一般而言,如果遺產物業有按揭,遺產承繼人應馬上聯絡承造物業按揭的銀行商討處理方法。銀行都會酌情處理並凍結戶口直至物業轉名或繼承成功,避免因遲供款引致違約風險。在安排遺產承繼之際,遺產物業承繼人或受益人有幾個可行方法處理:

  • 第一,遺產承繼人可以在完成承繼物業之後重新申請按揭。受益人或承繼人可以根據自己的收入在另一間銀行申請按揭,當按揭獲批之後償還原先按揭便可
  • 第二,受益人或繼承人可以一筆過用現金償還餘下按揭貸款將物業變成現契物業
  • 第三,如果受益人或繼承人覺得自己的收入無法成功獲批新的按揭,可以考慮安排賣出物業

值得留意,未完成承辦遺產之前,物業不能轉按加按。待物業成功轉名後,承繼人方可進行轉按或加按。

承繼遺產物業需要繳付印花稅嗎?

理論上,當遺產繼承人獲得「遺囑認證」之後,可以申請繼承物業,而該次的轉讓是不需要繳付「從價印花稅」的。不論遺產是有遺囑或無遺囑,遺產繼承人有沒有物業在身都不需要繳付從價印花稅。值得留意,過去有個案將遺產分配給兄弟兩人,但由於哥哥不希望繼承物業將業權轉讓給弟弟,弟弟在這個轉讓部分便需要繳付從價印花稅。

與此同時,如果繼承人繼承遺產物業之後再次購入物業便需要繳付劃一的 15% 從價印花稅。至於繼承遺產物業之後三年內轉讓物業,受益人都不需要繳付「額外印花稅」。

遺產物業可以放售或出租嗎?

遺產代理人必須先由法庭的遺產承辦處取得承辦書方可將物業出租或放售。承辦書一般分為遺囑認證書(Grant of Probate)或遺產管理書(Letter of Adminstration),兩者都可用作證明其遺產代理人身份並有權處理死者遺產。遺產代理人並非遺產繼承人,即使物業未完成轉名,遺產代理人仍有權代為將物業出租放售。

香港政府有沒有徵收遺產稅?

沒有,遺產稅於2006年2月11日被取消。

繼承遺產物業算送契樓嗎?

不算。

遺產物業會視為凶宅嗎?

正常程序上,當遺產物業被繼承人繼承後,律師樓會將死亡證登記在物業土地登記冊。不過不用擔心,這個法律程序與凶宅定義並無關聯。一般自然死亡的遺產物業都不會構成凶宅,而銀行一般都會估足價

希望今次的分析可以幫大家深入了解承繼遺產物業,如果有其他問題本文未能解答你的話,歡迎按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多,ROOTS上會是你的最佳樓市及按揭資訊站。

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